07/11/2024
DA LI NIŠTAVOST PRVOG UGOVORA O PROMETU NEPOKRETNOSTI POVLAČI NIŠTAVOST I KASNIJE ZAKLJUČENIH UGOVORA O PROMETU ISTE NEPOKRETNOSTI? (ČL. 103. ZOO, ČL. 33. ZAKONA O OSNOVAMA SVOJINSKOPRAVNIH ODNOSA, ČL. 2. I 4. ZAKONA O PROMETU NEPOKRETNOSTI, praksa ESLJP, - Gladysheva v. Russia (7097/10, presuda od 6. decembra 2011. godine)
Za razliku od domaćih sudova, Evropski sud za ljudska prava je ovo pitanje razrešio pre više od 5 godina, a njegovo rešenje se drastično razlikuje od ustaljene sudske prakse domaćih sudova.
A) Praksa domaćih sudova
Sudovi Republike Srbije su godinama unazad izgradili praksu da u situacijama u kojima postoji višestruki promet nepokretnosti, utvrđivanjem ništavosti prvog ugovora o prometu nepokretnosti, posledično su ništavi i svi sledeći ugovori o prometu te iste nepokretnosti. Praksa je utemeljena na stavu da „niko ne može preneti na drugog više prava nego što sam ima.“ Pravna posledica apsolutne ništavosti je da takav ugovor ne proizvodi pravno dejstvo, te da utvrđenje ništavosti deluje retroaktivno i smatra se da je ugovor bio ništav od momenta zaključenja. Domaći sudovi ne smatraju relevantnim tvrdnje koje iznose stranke u postupku da su prilikom kupovine nepokretnosti bile savesne; da su se pouzdale u katastar nepokretnosti i podatke koji su tu bili upisani; kao i da nisu imali nikakvog razloga da sumnjaju da nepokretnost kupuju od zakonitog vlasnika. Odgovor sudova na ovakve navode stranaka se svodi na tvrdnju da savesnost nije od uticaja na punovažnost ništavih ugovora, već da savesni kupac može samo isticati obligacionopravni zahtev za isplatu iznosa datog na ime kupoprodajne cene u odnosu na onoga ko mu je nepokretnost prodao.
B) Praksa Evropskog suda za ljudska prava (ESLJP), Gladysheva protiv Rusije (broj predstavke 7097/10, presuda od 6. decembra 2011. godine)
Svetlana Gladyševa je Evropskom sudu za ljudska prava podnela predstavku 15. januara 2010. godine tvrdeći da joj je povređeno pravo na imovinu iz člana 1. Prvog protokola uz Konvenciju i pravo na dom zagarantovano članom 8 Konvencije.
Aplikantkinja je 28. septembra 2005. godine kupila stan od 37,5 m² u Moskvi u kojem je živela sa svojim sinom rođenim 1998. godine. Prodavac stana je bio gospodin V. koji je taj stan prethodno kupio od gospođe Ye. koja je opet do stana došla u postupku prodaje stanova koji su bili u državnoj svojini.Pre privatizacije stanova, predmetni stan je bio u svojini grada Moskve. Ovaj stan je, od strane gradskih vlasti, najpre bio dat na korišćenje izvesnom gospodinu M. 10. septembra 2004. godine, kao stan za socijalno stanovanje. Gospodin M. je ugovor o zakupu ovog stana potpisao 29. oktobra 2004. godine, a 12. novembra 2004. godine je bio registrovan kao jedini korisnik stana jer nije imao druge članove porodice. Sedam dana kasnije (19. novembra 2004. godine) lokalni moskovski organi su registrovali na ovoj adresi gospođu Ye. kao suprugu gospodina M. na osnovu pisane izjave gospodina M. koju je overio kod notara.Gospodin M. je pronađen mrtav 19. decembra 2004. godine, a istraga je pokazala da je izvršio samoubistvo tako što je iskočio kroz prozor.Gospođa Ye. je 11. februara 2005. godine ovlastila advokata L. u postupku otkupa stana u kojem je živela sa svojim pok. suprugom. Punomoćje za advokata je overila takođe kod notara. 30. marta 2005 godine, gospođa Ye. je potpisala najpre ugovor o zakupu stana sa gradskim vlastima, a potom, istog dana, i ugovor o kupovini tog istog stana. Vlasništvo nad stanom na ime gospođe Ye. uneto je u registar nepokretnosti 6. maja 2005. godine.
Ona je 23. maja 2005. godine prodala ovaj stan gospodinu V. koji se već 6. juna 2005. godine uknjižio u registar nepokretnosti kao vlasnik na osnovu ugovora. Gospodin V. je potom, 28. septembra 2005. godine prodao stan aplikantkinji koja je isplatila cenu, uknjižila pravo svojine u registru nepokretnosti ipreselila se sa sinom u stan. Gospođa Ye. je 3. maja 2007. godine umrla prirodnom smrću.
Nakon što je Stambeno odeljenje Moskve posumnjalo 30. januara 2008. godine u postojanje prevare prilikom otkupa stana, pokrenulo je postupak protiv prethodnih vlasnika – aplikantkinje, gospodina V i gospođe Ye tražeći da se utvrdi da je ništav ugovor o otkupu stana, kao i svi sledeći ugovori koje su tuženi međusobno zaključivali. Postupak je okončan tako što je pravnosnažno utvrđeno da su svi ugovori ništavi jer se ispostavilo da gospodin M. i gospođa Ye. nisu nikada bili u braku s obzirom da je dokaz o postojanju braka bio falsifikovan. U tom smislu, gospođa Ye nikada nije ni mogla da stekne pravo na otkup stana kao supruga gospodina M. Što se tiče ostalih kupaca, sud je konstatovao da su oni bili savesni sticaoci, ali da to nije od uticaja na drugačiju odluku jer se stan mora vratiti gradu Moskvi kao zakonskom vlasniku i da aplikantkinja mora da se iseli iz nepokretnosti.
Povreda prava na imovinu
Razmatrajući povredu prava na imovinu, ESLJP je najpre konstatovao da je aplikantkinja kupila stan od prethodnog vlasnika u skladu sa uslovima koje propisuje zakon. Ona je i od strane države bila priznata kao zakonski vlasnik, jer ju je i registar nepokretnosti, kao državno telo, uknjižio kao vlasnika stana. Shodno iznetom, aplikantkinja je posedovala „imovinu“ u smislu člana 1 Prvog protokola uz Konvenciju.
Razmatrajući pitanje da li je mešanje države bilo u skladu sa zakonom, ESLJP je naveo da se ne može isključiti postojanje određenih nedostataka, bilo u primeni domaćeg zakona, bilo u kvalitetu same zakonske norme, u smislu da ona nije bila dovoljno jasna. Međutim, sud je stava da se može izostaviti razmatranje ovog spornog pitanja s obzirom na to da su nedostaci na testu proporcionalnosti mešanja u pravo aplikantkinje znatno očigledniji. Identične razloge Sud je naveo i kod pitanja da li je mešanje u pravo aplikantkinje težilo legitimnom cilju, prihvatajući argument države da je moguće da su postojala druga lica koja su bila na listi čekanja za socijalne stanove.
Ceneći pitanje proporcionalnosti mešanja u pravo aplikantkinje na umovinu, u odnosu na legitimni cilj kojem se težilo, ESLJP je najpre uočio da su sve procedure u vezi sa otuđenjem stana gospođi Ye. bile nadgledane od strane gradskih vlasti Moskve, kao državnih organa. Pored toga, nesporno je da je tek 2008. godine otkriveno da je reč o falsifikovanim ispravama, a ne 2004/2005 godine kada su lokalne vlasti ispitivale ispravnost dokumentacije gospođe Ye. Stoga je Sud na stavu da ništa nije stajalo na putu gradskim vlastima da detaljnije ispitaju verodostojnost dokumentacije gospođe Ye. pre nego što su joj odobrili zahtev za otkup stana. Štaviše, sve dalje transakcije prilikom prodaje istog stana narednim kupcima su bile odobrene od strane državnih organa – konkretno registra nepokretnosti, čiji je osnovni posao da obezbede posebnu sigurnost vlasnicima nepokretnosti.
ESLJP je utvrdio da je očigledno postojao visok stepen kontrole od strane različitih državnih organa i da su uspostavljene procedure kako bi se eliminisale ovakve neregularnosti. Stoga, aplikantkinja ili bilo koji treći kupac stana su osnovano mogli da očekuju da oni neće preuzimati rizike u situaciji da im vlasništvo bude osporeno usled nedostataka koje su uzrokovali upravo oni državni organi čiji je posao bio da eliminišu ovakve situacije u procedurama koje su uspostavljene u tu svrhu. Preciznije, previd koji su napravili državni organi ne može opravdati dalju „kaznu“ protiv savesnih kupaca konkretnog stana.
Sud je nadalje ukazao da je aplikantkinji oduzeta imovina bez ikakve naknade, kao i da joj nije ponuđena nikakva zamena za nepokretnost koja joj je oduzeta. Odatle je sud i izveo zaključak da opasnost od greške koju je napravio državni organ mora da snosi sama država, odnosno da se greške državnih organa ne mogu ispravljati na teret pojedinaca. Zato je sud i našao da je aplikantkinji, oduzimanjem stana, nametnut nesrazmeran teret, a da zaštita javnog interesa nije bila dovoljno opravdanje za to.
Razmatrajući argument države da aplikantkinja može da tuži prodavca i od njega traži naknadu štete, sud je ali je našao da se on ne može prihvatiti s obzirom na činjenicu da su gospodin M i gospođa Ye preminuli, a da lice koje je izvršilo krivično delo falsifikovanja nije pronađeno, niti uhapšeno. Samim tim, nema dovoljno dokaza da bi aplikantkinja uspela da naplati štetu koju je pretrpela, odnosno da bi uspešno povratila novac koji je dala na ime kupoprodajne cene za stan.
Na osnovu navedenog, sud je našao povredu člana 1 Prvog protokola uz Konvenciju.
Povreda prava na dom
Razmatrajući ovo pravno pitanje, ESLJP je najpre ukazao na činjenice da aplikantkinja, sa svojim sinom, živi u ovom stanu od 2005. godine kada ga je kupila od gospodina V. Njeno vlasništvo nije bilo sporno, s obzirom da se uredno uknjižila u registar nepokretnosti, čime je ono priznato od strane svih državnih organa. Njeno pravo da živi u tom stanu proističe iz njenog prava svojine na njemu. Samim tim, nepobitno je da je sporni stan predstavljao njen dom.
Sud je dalje uočio da je nalog za njeno iseljenje donet automatski od strane domaćih organa, čim joj je uskraćeno pravo vlasništva. Domaći sudski organi, prilikom donošenja presude, uopšte nisu analizirali proporcionalnost ove mere iseljenja iz stana koji je vraćen nazad u vlasništvo države odnosno grada (državni stan). Međutim, odredbe Konvencije zahtevaju da bilo kakvo mešanje u nečije pravo na poštovanje doma, ne samo da mora da bude u skladu sa zakonom, već i da bude proporcionalno cilju kojem se teži. Štaviše, nijedna odredba domaćeg zakona ne može se tumačiti i primenjivati na način koji nije kompatibilan sa obavezama države članice koje nameće Konvencija.
ESLJP je poseban značaj pridao činjenici da je stan koji je aplikantkinji oduzet vraćen u ruke države, a ne nekog drugog privatnog lica. Navodni korisnici stana na koje se država pozvala nisu bili dovoljno individualizovani da bi se moglo razmotriti pitanje da li su njihove lične životne okolnosti uporedive sa okolnostima aplikantkinje. U svakom slučaju, nijedna od potencijalnih osoba sa liste čekanja nije imala identičnu ili jaču vezu sa stanom kao aplikantkinja kojoj je on bio centar životnih aktivnosti godinama unazad.
Konačno ESLJP je uzeo u obzir i činjenicu da životne okolnosti aplikantkinje nisu bile takve da ona ispunjava uslov za zamenu stana, niti su gradske vlasti pokazale dobru volju da joj obezbede trajni ili privremeni smeštaj nakon što je morala da se iseli. Sam predlog državnih organa da je aplikantkinja mogla da se preseli kod roditelja jasno ukazuje da oni i nisu bili spremni da doprinesu rešenju njenih stambenih potreba.
Shodno tome, ispostavlja se da su prava aplikantkinje, koja su zagarantovana članom 8 Konvencije u potpunosti izostavljena iz jednačine odmeravanja njenih interesa u odnosu na interese grada Moskve.
Odatle i zaključak da je povređeno i pravo aplikantkinje zagarantovano članom 8 Konvencije.
Neusaglašenost domaće sudske prakse sa praksom ESLJP:
Presuda u slučaju Gladysheva je bila jedna od prvih presuda koja je trasirala put koji ESLJP do danas nije napustio. U poslednjih više od pet godina, u svim istim ili istovetnim slučajevima, sudije ESLJP ovu presudu koriste kao osnovni izvor svojih novih odluka. Štaviše, sudije idu i korak dalje tako što ovakve slučajeve više i ne obrazlažu, već se samo pozovu na slučaj Gladysheva i zauzeti stav u toj presudi (videti npr. Alentseva v. Russia, broj predstavke 31788/06, presuda od 17. novembra 2016. godine, §52). Odatle se može zaključiti da je reč i tzv. „dobro ustanovljenoj sudskoj praksi“ (well-established case-law) što vodi ovlašćenju Komiteta (trojno sudijsko veće ESLJP) da donese odluku u ovakvim sporovima u skladu sa članom 28 Konvencije, odnosno da proglasi predstavku prihvatljivom i istovremeno donese presudu u meritumu. To dalje znači da će sudije ESLJP ovakvu sudsku praksu napustiti samo u slučaju da se pojave neki novi razlozi, koji opravdavaju zauzimanje drugačijeg stava u odnosu na onaj zauzet po predstavci Svetlane Gladysheve. Za sada nema razumnih i opravdanih razloga da se veruje da će ESLJP ovaj stav preispitivati.
Upravo imajući u vidu sve ove činjenice, domaće pravosuđe bi moralo u što kraćem roku da usaglasi svoju praksu sa praksom ESLJP po ovom pitanju. Usaglašavanje prakse bi trebalo da bude zasnovano na dva ključna argumenta koje su definisale sudije u Strazburu:
Savesnost sticaoca – ukoliko se ispostavi da je svaki sledeći sticalac iste nepokretnosti imao zakonit osnov (npr. ugovor o kupoprodaji stana) i ukoliko je kupio nepokretnost od lica koje je bilo upisano u katastar nepokretnosti kao vlasnik, za njega mora da važi oboriva pretpostavka da je zakonit i savesni sticalac, dok bi suprotna strana morala da dokazuje da je taj sticalac znao ili mogao znati da nepokretnost kupuje od osobe koja je do vlasništva došla nezakonitim putem.
Odgovornost državnih organa – činjenica da je država preuzela na sebe ulogu da promet nepokretnosti posebno kontroliše tako što je uspostavila katastar nepokretnosti; obaveznu overu ugovora o sticanju vlasništva na nepokretnosti; obavezu upisa prava svojine u registar nepokretnosti kako bi neko stekao puno vlasništvo nad tom imovinom; izdavanje rešenja kojim se potvrđuje da su ispunjeni svi uslovi da sticalac bude upisan u registar nepokretnosti kao novi vlasnik; overa ugovora kod notara (na koje je država zakonom prenela javna ovlašćenja) i sl, vodi zaključku da su ove procedure postavljene strogo kako bi se sprečile neregularnosti i nezakonita sticanja svojinskih prava. Sa druge strane, to takođe znači da ukoliko se desi da je neko od pobrojanih državnih organa ili nosilaca javnih ovlašćenja napravio grešku ili jednostavno nije video da je reč o nezakonitom prometu nepokretnosti, ovakva greška ne može biti prevaljena na teret savesnog sticaoca nepokretnosti koji se pouzdao u podatke unete u registar nepokretnosti. Sama činjenica da je država imala priliku da proveri ispravnost i verodostojnost dokumentacije potrebne za upis prava svojine, da je tu dokumentaciju proverila i na kraju odlučila da nekog upiše kao vlasnika imovine, ne može kasnije biti ignorisana ukoliko se ispostavi da se radilo o protivpravnom prometu nepokretnošću. Bilo koji kasniji kupac te iste nepokretnosti ne može ostati bez nje zbog toga što je neki državni organ naknadno uočio da je reč o prometu koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima. Štaviše, od savesnog i zakonitog sticaoca nepokretnost se ne može oduzeti, niti njega uputiti na parnicu da zahteva isplatu novca koji je dao na ime kupoprodajne cene. Ovo posebno iz razloga što se savesni sticalac, upućivanjem u parnicu, stavlja u situaciju da se ne može sa sigurnošću tvrditi da će on uopšte uspeti da povrati novac od svog prodavca, čak i ako uspe sa tužbenim zahtevom za isplatu kupoprodajne cene.
„Nijedna odredba domaćeg zakona ne može se tumačiti i primenjivati na način koji nije kompatibilan sa obavezama države članice koje nameće Konvencija.“
Za Srbiju, kao potpisnicu Evropske konvencije o zaštiti ljudskih prava i osnovnih sloboda, ova obaveza važi od 2004. godine kada je Konvencija stupila na snagu. Odredbe o ljudskim pravima su inkorporirane u Ustav RS iz 2006. godine, a Narodna skupština je usvojila i Zakon o zaključivanju i izvršavanju međunarodnih ugovora koji svim domaćim državnim organima nameće obavezu da u okviru svog delokruga izvršavaju obaveze iz međunarodnih ugovora. Kako bi se omogućila neposredna primena ustavnih odredaba o ljudskim i manjinskim pravima, takva norma je uneta u član 18 Ustava RS.
Izvor: „Da li i pod kojim uslovima ništavost prvog ugovora o prometu nepokretnosti povlači ništavost i kasnije zaključenih ugovora o prometu iste nepokretnosti?“, Mihailo Pavlović, časopis „Advokatska kancelarija”, broj 35-36, Profi Sistem Com, jul-avgust 2017.
