02/10/2024
CASUISITICA SOBRE COMPRAVENTA DE DERECHO DE POSESION SOBRE MEJORAS CONSTRUIDAS EN SUELO AJENO
Una Vez analizada toda la documentación enviada por usted para estudio y análisis jurídico, con relación al bien inmueble predio rural ubicado en el municipio de ===== denominado ======, me permito hacer las siguientes precisiones de índole jurídico;
1-. Se trata de un bien inmueble ubicado en =====, denominado ====, con una extensión o área total de (0000mts2), predio rural adquirido por usted mediante la escritura pública #00 del 00-00-000 notaría única de la ==========e, se identifica con la matricula inmobiliaria #===== y numero predial #==========. Usted compra el derecho de posesión y ocupación sobre mejoras construidas en suelo ajeno con antecedente registral.
Para mayor comprensión del asunto surgen varios interrogantes a resolver; ¿qué es posesión? ¿Que son mejoras construidas? ¡Que es suelo ajeno? ¿Qué es antecedente registral?
En términos jurídicos y prácticos cuando una persona se dispone a comprar un bien inmueble- casa, apartamento, lote de terreno-, dicha compra comprende normalmente dos situaciones jurídicas; comprar el derecho de dominio o propiedad por un lado y por el otro el derecho de posesión material, ya que jurídicamente el derecho de dominio o propiedad debe llevar también el derecho de posesión material sobre el bien inmueble que se compra. Lo anterior es la regla jurídica general, pero igualmente, se puede dar la regla jurídica excepcional de adquirir o comprar solamente el derecho de posesión material, es decir no se adquiere el derecho de dominio, porque en este evento resulta que en términos jurídicos; el derecho de dominio o propiedad no esta en cabeza del vendedor sino de otra persona, el vendedor solo tiene a su favor el derecho de posesión material sobre el bien inmueble. En conclusión; al celebrar un acto jurídico de compraventa de un bien inmueble, puede comprender la compra y venta del derecho de dominio y posesión o solamente comprender la compra y venta del derecho de posesión.
Y adentrándonos al asunto que nos ocupa, estamos frente a un acto jurídico de compraventa que no comprende la venta del derecho de dominio sino la venta del derecho de posesión es decir estamos frente a la situación jurídica excepcional que el derecho de dominio esta en cabeza de otra persona o tercero, por tanto, el vendedor no puede vender ese derecho de dominio, pero teniendo el derecho de posesión puede vender solamente este derecho.
Para entender la situación jurídica de la venta del derecho posesión, debemos en términos jurídicos tener claro en cabeza de que tercero o persona recae el derecho de dominio es decir quien es el propietario del lote de terreno. En este aspecto hay que tener en cuenta dos situaciones jurídicas distintas que se plantean;
Primera situación jurídica; Cuando el vendedor esta ejerciendo el derecho de posesión sobre un lote de terreno que es del estado -Nación o municipio-, en este caso no se puede vender el derecho de posesión sobre el lote de terreno ya que en términos legales en Colombia los terrenos del estado no son susceptibles de posesión ni mucho se puede pretender adquirir el lote de terreno a través de la figura de la prescripción por posesión. Solamente es posible en algunos casos, negociar con el estado la compra del lote de terreno.
En este caso concreto la persona solamente tiene el derecho de posesión sobre las mejoras construidas en ese lote de terreno que es del estado, más nunca tendrá posesión sobre el lote de terreno por prohibición expresa de la ley. Dicho sea de paso, el vendedor solamente tendrá facultad para vender el derecho de posesión sobre las mejoras construidas en ese lote de terreno del estado.
Segunda situación jurídica; Cuando el vendedor está ejerciendo el derecho de posesión sobre un lote de terreno que es de un particular- persona natural o jurídica-, en este caso si se puede vender el derecho de posesión sobre el lote de terreno ya que en términos legales es susceptible pretender adquirir el lote de terreno a través de la figura de la prescripción por posesión, cumplidos los requisitos establecidos en la ley- uno de ellos llevar un tiempo ejerciendo la posesión, pero por no ser el asunto que nos ocupa no me adentrare en estos requisitos-
En este evento cuando el lote de terreno es de un particular, el vendedor es poseedor de lote de terreno y de las mejoras construidas en ese suelo que no es de él sino de un tercero, entonces si el vendedor vende ese derecho de posesión que no es lo mismo que el derecho de dominio y posesión, es decir esta vendiendo con un pendiente jurídico que deberá resolverlo el comprador a través de la figura de la prescripción, esto es demandando al propietario del lote de terreno que debe ser un particular. Es como comprar un solo derecho y que la compraventa comprende la compra del derecho de dominio y del derecho de posesión material, es decir dos derechos.
De manera concreta para el presente asunto, tenemos que se trata de un lote de terreno que todo indica que es propiedad del estado-baldío-, por tanto, el lote de terreno como tal no podrá ser objeto de posesión material ni de ser adquirido por prescripción, lo que está sujeto a la compraventa es precisamente ese derecho de posesión que recae exclusivamente sobre las mejoras construidas o levantadas en ese lote de terreo que es del estado.
Conforme a esa precisión el vendedor solo podrá vender el derecho de posesión sobre las mejoras construidas en ese suelo ajeno y bajo ese entendido el comprador compra ese derecho.
En términos jurídicos es perfectamente viable, a través de escritura pública celebra el acto jurídico de compraventa del derecho de posesión –sobre las mejoras construidas en ese suelo ajeno. -más NO el derecho de dominio sobre el lote de terreno- El comprador debe tener claro que está comprando solo el derecho de posesión sobre las mejoras construidas en suelo ajeno, ya que el suelo o lote de terreno es propiedad del estado y el vendedor no tiene la facultad legal para vender el lote de terreno ajeno.
Para el caso concreto analizado, el certificado de tradición del bien inmueble matricula inmobiliaria #0000, que es el documento oficial en términos jurídicos se desprende que se trata de unas mejoras construidas en suelo ajeno, hay concordancia entre todas las anotaciones registradas en el certificado de tradición, que legamente a la fecha actual es perfectamente viable celebrar contrato de compraventa del derecho de posesión sobre las mejoras construidas en ese lote de terreno que es propiedad del estado, ya que la compraventa no puede comprender la venta del derecho de dominio sobre el lote de terreno.
Se evidencia igualmente que conforme a los términos legales las mejoras tienen un antecedente registral es decir se encuentran inscritas en la oficina de registro de instrumentos públicos de Cali y que tienen asignada una matrícula inmobiliaria (000-000) lo que le da más solides jurídica, ya que normalmente este tipo de posesiones no cuentan con antecedente registral, pero el caso presente si cuenta con un número de matricula inmobiliaria.
Igualmente es importante anotar que estas mejoras igualmente cuentan con un registro a antecedente predial ya que se encuentran registradas en el Catastro municipal de === bajo el numero predial #00000000000000, lo que en términos jurídicos le da mas solides a la posesión material de las mejoras construidas, respecto de la obligación del pago del impuesto predial.
En conclusión podrá usted señora ========= celebrar con cualquier persona contrato de compra venta del derecho de posesión sobre mejoras construidas en suelo ajeno con antecedente registral y el comprador tener claro que esta comprando solo el derecho de posesión material sobre las mejoras construidas en suelo ajeno, que no esta comprando el derecho de dominio sobre el lote de terreno, ya que este lote de terreno es propiedad del estado y bajo ese entendido el comprador podrá adquirir el derecho al uso y goce de las mejoras construidas en ese lote de terreno ajeno que es del Estado.
Importante que por tratarse de la compraventa del derecho de posesión en la escritura de venta que se celebré se deje expreso en esa escritura el tiempo o años en que se ha venido ejerciendo el derecho de posesión y en lo posible hacer una descripción detallada de las mejoras construidas en el lote de terreno, teniendo en cuenta que es precisamente sobre las mejoras que recae el derecho de posesión sobre el cual se celebra el acto jurídico de compraventa.
Atte
JUAN CARLOS RAMIREZ DUARTE
Abogado.
