06/06/2022
Yo quiero compartir con ustedes mis preocupaciones con el proceso de actualización catastral y la liquidación del impuesto predial. No desconzco la importancia de implementar el catastro multipropósito, pero en este tema no ha habido Planeación. Una vez más, el problema no está en el qué sino en el cómo.
1. El proceso de actualización priorizó el recaudo y dejó de anticipar los demás efectos en la ciudadanía.
No tengo duda de que el Municipio quiere que, con cargo al predial, paguemos a los Solarte, la deuda pública y no afectar la capacidad de inversión.
Sin embargo, en ese afan dejó de evaluar con seriedad la capacidad de pago de los ciudadanos y dejó de ver los efectos de esta actualización en los propietarios.
Si la prioridad fuera la información que se deriva de implementar el catastro multipropósito, no se habría adoptado parcialmente el trabajo para la vigencia 2022.
2. Los avalúos fueron afectados por la presión de las rentas ilegales en la ciudad.
En primer lugar, para la valoración de bienes construídos se utilizó el método de comparación de mercado. El problema es el IGAC comparó las ofertas de los inmuebles en el mercado, valores que hoy están presionados al alza por las rentas ilícitas que transitan en la ciudad. Y aunque no adoptó medidas para mitigar ese efecto, sí adoptó medidas para evitar que su cálculo estuviera sesgado a la baja: No tuvo en cuenta el valor de las Escrituras en las que la gente perfeccionaba su transacción.
En resumen, el IGAC quitó los sesgos a la baja y se hizo el de la vista gorda con los sesgos al alza.
Para el IGAC, que el avalúo catastral sea el 60% del valor comercial deja un colchón para mitigar el efecto de las rentas ilegales. Sin embargo, el IGAC no tiene un estimado de cual es el efecto de estas rentas ilegales en el mercado, aunque reconocen su existencia.
En ese sentido, los inmuebles quedaron con el sesgo de las rentas ilícitas y esperan, como con un acto de fe, que el colchón del 40% sea suficiente para mitigar sus efectos.
¿No era mejor avaluar los inmuebles por el modelo de reposición, es decir, reflejando el valor de la obra o cuando menos dejando el sesgo a la baja?
3. Una gran cantidad de inmuebles sufrieron modificación en su área, incluso aquellos que no fueron intervenidos por sus propietarios.
El ejercicio realizado por el IGAC arrojó como resultado que los inmuebles tenían más o menos área de la que fuera consignada en planos y escrituras.
Esta modificación va a quedar consignada en los folios de matrícula inmobiliaria, por actuación del IGAC. Es decir, el IGAC se encarga de corregir el registro, pero no el título.
En traducción, al propietario y solo al propietario, le corresponderá aclarar los títulos (Escrituras) y asumir los costos (Predial Actualizado, Escritura, Boleta Fiscal y Registro) para poder vender, ceder, englobar, desenglobar o realizar cualquier acto o proceso relativo a la propiedad del inmueble. Si no lo hace, cualquier acto que haga con las áreas no actualizadas, van a ser devueltas en registro.
Esto es especialmente gravoso en propiedades horizontales porque, además de la aclaración de las áreas en las unidades privadas, las copropiedades deberán recalcular sus coeficientes de copropiedad y para ello, asumir el costo de las Escrituras Públicas, Boleta Fiscal y Registro por cada unidad privada, carísimo.
4. Las modificaciones en el área afectan la liquidación del tributo.
La ley 1995 fija unos límites para el incremento del predial y excluye de estos límites a los inmuebles que hayan sido modificados, una suerte de castigo por cambiar el inmueble sin los permiso o los títulos necesarios.
En el caso de Popayán, la Secretaria de Hacienda ha implementado un criterio que no es del todo malo pero sigue siendo reprochable. A saber: Implementará un margen de tolerancia para el cambio de las áreas y si tu inmueble cambió en ese rango quedas cubierto por los límites de ley. Si tu inmueble cambió más de eso, te cobran el impuesto sin límite. Lo que resulta cuestionable es que el margen de tolerancia no sea el mismo para todos ¿Por qué el criterio no es homogeneo? Fácil, porque quieren recaudar más. Entonces implementan un criterio que, aparentemente, favorece a unos pero tiene en mira no reducir el recaudo.
¿No era más fácil aplicar la norma en el sentido más favorable al contribuyente? Esto es, únicamente castigar al contribuyente que sí, efectivamente, intervino su casa.
Lo que hoy hace el municipio es castigar al contribuyente porque los sistemas de medición hoy son más precisos que antes.
5. Los límitea legales de la Ley 1995 van hasta el 2024.
La gente que hoy celebra que su impuesto no subió por la progresividad de la ley 1995, recibirán el golpe en el 2024. Y ahí sí van a voltear a mirar cómo avaluaron su inmueble.
6. Las tarifas del impuesto predial están fijadas en el Estatuto Tributario y si bien no han subido, fueron fijadas pensándose en inmuebles que estaba avaluados muy baratos.
La realidad ha cambiado y, por eso, la tarifa del impuesto predial, incluyendo tasa bomberil y sobretasa ambiental, se fijó teniendo en cuenta que los inmuebles estaban avaluados muy baratos.
Necesitábamos modificar las tasas antes de implementar la actualización, pero como hay afán en el recaudo, eso no importó.
7. El camino no es únicamente el descuento y la ampliación del plazo.
El municipio, antes de cobrar el incremento, debería ofrecer una ruta clara sobre la aclaración de los títulos, sus costos y, además, modificar las tarifas del impuesto. Por eso, la real solución en 2022 es que el Municipio le pida al IGAC o a la presidencia que suspenda la actualización parcial decretada en diciembre de 2021 y adoptar las medidas de mitigación antes de ir a cobrar.
Como quien dice, debieron poner la gente primero que la plata del recaudo.
