02/04/2020
ARRENDAMIENTOS EN MEDIO DE LA PANDEMIA COVID-19
En estos tiempos de emergencia que vive el País, hemos visto como esta pandemia a afectado a millones de familias colombianas, en especial sus trabajos y fuentes de ingresos formales y no formales.
Una de las grandes incertidumbres para muchas personas era saber realmente que podría pasar con la causación de los cánones de arrendamiento en virtud de un contrato de arrendamiento de vivienda y un contrato de arrendamiento comercial para micro, pequeñas y medianas empresas.
Al respecto el Gobierno nacional anuncio este 31 de marzo a través del Ministro de vivienda, una serie de medidas que permitan sobrellevar esta emergencia y garanticen que ninguna persona pueda verse desalojada de su lugar de habitación sin importar el fundamento de dicha acción; dicho anuncio causo revuelo en la redes sociales, por lo cual se ha generado mucha especulación creando mitos y falsas interpretaciones sobre noticia.
Teniendo en cuenta que a la fecha de publicación de este articulo no ha sido publicado el decreto que regula dicho tema, te explicamos que resulta verdad, que es mentira y que es simplemente un rumor o mito, con base en las declaraciones del Ministro en diferentes medios de comunicación, pero solo respecto de los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, MICRO, PEQUEÑAS Y MEDIANAS EMPRESAS.
MENTIRAS
- NO DEBO PAGAR EL ARRIENDO HASTA TANTO NO PASE LA EMERGENCIA (FALSO): Como bien lo ha mencionado el Gobierno nacional, la causacion de los cánones de arrendamiento o mejor llamado "arriendo" se seguirá causando de conformidad con lo estipulado desde el inicio por el Arrendador y el Arrendatario, solo menciona que a pesar que el Arrendatario (inquilino) pueda entrar en mora en el pago de sus obligaciones durante la Emergencia Nacional e incluso desde periodos anteriores, no da razón para que sea desalojado de manera inmediata, por las vias de hechos e incluso mediante una orden judicial (despacho comisorio), a respecto es preciso señalar que el ministro menciono:
“se prohíben los desalojos durante la Emergencia Económica y dos meses adicionales. Además, congelamos el precio de los arrendamientos en Colombia, de manera que se suspende el reajuste anual de los cánones, así como la causación de los intereses moratorios o las penalidades por incumplimiento, así los contratos lo estipulen, desde el mes de abril hasta dos meses después de finalizada la Emergencia”.
- EL ARRENDADOR DEBE ESPERAR A QUE PASE TODA LA EMERGENCIA PARA PAGAR LOS ARRENDAMIENTOS COMO YO PUEDA (FALSO): Como bien se menciono anteriormente, el Gobierno nacional nada hablo sobre ese tema, lo único que limita es el tema de los desalojos, la causacion de intereses de mora, penalidades por incumplimiento, hasta dos meses después de que finalice la emergencia, que inicialmente esta proyectada hasta el 30 de mayo de 2020, pero que posiblemente se podría extender en lo que resta de año.
Al respecto lo que si menciono el Ministro de Vivienda es que el Arrendatario (Inquilino) debe en todo caso honrar su obligaciones en virtud del contrato que los vincula, y buscar mecanismos de pagos y acuerdos con el Arrendador.
En todo caso fue claro el Ministro de Vivienda cuando menciono: "Además, cuando se llegue a acuerdos privados de pago, estos estarán desprovistos de penalidad y no se cobrarán intereses de mora”, por lo cual si se realiza un acuerdo que completen alguno de estos items, se podría tener como ineficaz desde el punto de vista dogmático, debido a que nunca tendrá algún efecto en virtud de sus expresa prohibición.
- EL ARRENDADOR NO ME PUEDE DEMANDAR POR LA MORA EN EL PAGO DE LOS CÁNONES QUE SE GENERARON EN MEDIO DE LA EMERGENCIA NACIONAL (FALSO): Si bien el Gobierno nacional busca garantizar el derecho a la vivienda digna de las personas, esto no quiere decir en ningún caso que esto limite es derecho del Arrendador para iniciar las acciones legales para el cumplimiento de las obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento.
En este punto resulta preciso señalar que si bien los despachos judiciales se encuentran cerrados temporalmente por la Emergencia Nacional, es claro que una vez empiece a retornar la normalidad en todo el País, el Arrendador que considere que no puede llegar a un acuerdo con su Arrendatario (Inquilino) o este ultimo se muestra renuente al cumplimiento de sus obligaciones, podrá en cualquier caso iniciar las acciones judiciales que consideren teniendo en cuenta únicamente las limitantes que decreto el gobierno nacional, tales como intereses de mora y penalidades.
VERDADES
- NO ME COBRARAN INTERESES DE MORA NI PENALIDADES (VERDADERO): Como bien lo menciono el Ministro de Vivienda, lo que se busca con estas medidas, es causar el menor impacto económico en todos los Colombianos salvaguardando a los menos favorecidos, por por lo cual es cierto que durante el tiempo que dure la Emergencia Nacional no se podrán cobrar intereses de mora por los cánones de arrendamiento ni mucho menos penalidades.
En este punto es importante esperar y revisar como entrara el Gobierno nacional la casas de cobranza y/o empresas dedicadas a la fianza dentro de lo contrato, donde cobran intereses de mora, así como honorarios y gastos de cobranza que en alguno casos son iguales al 20% de valor del total adeudado, y en algunas ocasiones penalidades.
- NO ME PUEDEN AUMENTAR O REAJUSTAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO (VERDADERO): Una de las medidas que ha tomado el Gobierno nacional es congelar el incremento de lo arrendamientos, por lo cual solo hasta dos meses después de que cese la Emergencia Nacional se podrán realizar reajustes sobre dichas obligaciones.
- EL CONTRATO SE RENUEVA O PRORROGA AUTOMÁTICAMENTE, ASÍ TENGA PRE AVISO: (VERDADERO): Según lo dispuesto por el Ministro de vivienda los contratos se prorrogan de manera automática, para lo cual fue claro cuando menciono:
“también prorroga la vigencia de los contratos, lo que quiere decir que aquellos que finalizaban durante el tiempo de la Emergencia se entienden prorrogados durante la coyuntura, salvo si hay acuerdos entre las partes”.
En este punto es preciso señalar que debemos revisar como sera esa prorroga, la cual podría ser solo por la vigencia de la emergencia y hasta dos meses posteriores como las demás medidas, o por el termino total de la vigencia anterior, pero en todo caso lo mas recomendable seria llegar a un acuerdo entre Arrendador y Arrendatario para tal fin.
- EN CASO QUE MI ARRENDADOR ME QUIERA SACAR A LA FUERZA, LA POLICIA DEBE IMPEDIR DICHA ACCIÓN Y AYUDARME (VERDADERO): Si usted es desalojado durante el tiempo que dure esta emergencia por parte de su arrendador, la Policía Nacional le ayudara a garantizar sus derechos y tomara las medidas necesarias para que inclusive ingrese nuevamente a la vivienda en que usted reside o donde desarrolla su actividad en virtud de que se trate siempre de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, MICRO, PEQUEÑAS O MEDIANAS EMPRESAS.
Es de mencionar que las personas (Arrendador) que realicen este tipo de acciones se verán expuestas a sanciones de tipo monetarios como multas hasta acciones penales según sea el caso.
- SE PUEDE HACER ENTREGA DE UN INMUEBLE ARRENDADO EN MEDIO DE LA EMERGENCIA (VERDADERO): Si tanto el Arrendador como el Arrendatario están de acuerdo de dar por terminado el contrato de arrendamiento y hacer entrega del inmueble, pueden las partes hacerlos sin problema alguno, recordemos que la intervención lo que busca es garantizar el derecho a la vivienda digan de las personas, pero en ningún caso podría restringir a la voluntad de los intervinientes en el contrato.
Para tale efecto debe tenerse en cuenta las restricciones para realizar desplazamientos y "trasteos", asi como cualquier otra medida que llegare a imposibilitar la entrega formal del inmueble.
MITOS
-EL GOBIERNO VA A SUBSIDIAR ARRIENDOS (MITO): Hasta la fecha poco o nada se ha pronunciado sobre dicho tema, pero en caso de que la Emergencia Nacional en especial la Cuarentena se alargue de manera pronunciada, es posible que el Estado tome medidas para ayudar a las familias mas afectadas, sin que ello signifique en ningún caso que sea una OBLIGACIÓN del Gobierno Nacional, Departamental o Municipal.
- LOS ARRENDADORES RECIBIRÁN AYUDAS (DINERO) POR LA MORA EN EL PAGO DE SUS CÁNONES (MITO): Nada se ha pronunciado el Gobierno al respecto y difícilmente lo hará, pues a pesar del inconformismo de muchas personas frente a este tema, lo cierto es que el Estado no tiene ni la capacidad económica ni la disponibilidad administrativa para realizar tal ayuda.
- EL ESTADO DEBE RESPONDER POR LOS DAÑOS PATRIMONIALES QUE SE CAUSEN A CARGO DE LOS ARRENDATARIOS (MITO): Recordemos que estamos en medio de una Emergencia Nacional la cual se decreto en un estado de Excepción, la cual le permite al Gobierno nacional a tomar decisiones e intervenir de manera directa, buscando el cuidado, el interés común y la protección de todos los ciudadanos.
Por lo anterior debemos esperar a que pase esta Emergencia Nacional, y ver el resultado de la revisión constitucional que hará de manera oficiosa la Corte Constitucional, así como las varias demandas de insconstitucionalidad que ya se alistan en contra de cada uno de los decreto proferidos en medio de la Pandemia, pero en cualquier caso le correspondería a una Juez Administrativo mediante acción de reparación directa declarar de manera individual y según sea el caso, la responsabilidad del estado y el monto de los daños o perjuicios a su cargo.
FRENTE A LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS COMERCIALES
Como bien se ha mencionado a lo largo de este articulo, la intervención que hace el Gobierno nacional obedece exclusivamente a CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, MICRO, PEQUEÑAS Y MEDIANA EMPRESA, es decir nada habla sobre aquellos inmuebles que desarrollan actividades comerciales y/o tiene una destinación diferente a esta.
Pero lo anterior no quiere decir en ningún caso que el Arrendatario (Inquilino) dentro un contrato de arrendamiento comercial no pueda hacer nada; debemos recordar que Colombia vive una cuarentena de carácter obligatorio, la cual contempla el cierre de todos las empresas y establecimientos comerciales salvo los que sean necesarios y que se encuentran expresamente mencionado en el Decreto 457 del 2020, esta situación entonces se transforma en una fuerza externa que no me permite desarrollar la labor del comerciante, genera un detrimento en sus ingresos y afecta de manera directa su capital económico, impidiendo en todo caso el pago de sus obligaciones, entre las cuales se encuentra la derivada del contrato de arrendamiento.
El anterior desequilibrio económico si bien no es culpa del Arrendador, es claro que tampoco obedece a la irresponsabilidad o voluntad del Arrendatario (Inquilino), sino obedece a una directrices impartidas por el Estado Colombiano en virtud de proteger a la población en general, lo cual es de obligatorio cumplimiento para todos, lo cual ha causado que personas que tenga locales comerciales se vean afectados de manera directa en sus ingresos, lo que que constituyo un hecho imprevisible e irresistible.
En virtud de lo anterior resultaría necesario que tanto Arrendadores como Arrendatarios de inmuebles comerciales, generen un acuerdo de voluntades en la cual busquen una solución real, practica, accesible, efectiva y equitativa para ambas partes.
Lo anterior atendiendo al canon dispuesto en el articulo 868 del Codigo de Comercio, que establece "Cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión."
Lo anterior seria el camino mas practico con el fin de evitar procesos judiciales desgastantes, los cuales dependerán de la decisión de un Juez de la República.
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Con lo anterior podemos tomar una idea de la realidad del tan ya esperado decreto que regula el tema de CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, MICRO, PEQUEÑAS Y MEDIANAS EMPRESAS, el cual traerá consigo otros elementos como las facultades que se le dan a las propiedades horizontales de liberar recursos entre otras.
Es de resaltar que esta publicación se hace con base en lo explicado por el Gobierno Nacional y en especial el Ministro de Vivienda a través de sus intervenciones y los diferentes medios nacionales, por lo cual solicitamos excusas si publicado el decreto nos equivocamos en su interpretación.
AUDITORES Y CONSULTORES MUÑOZ & ROA S.A.S.
Fuentes:
https://coronaviruscolombia.gov.co/Covid19/acciones-31-marzo.html
https://id.presidencia.gov.co/Paginas/prensa/2020/Gobierno-alista-medidas-para-proteger-de-manera-equitativa-al-sector-de-arrendatarios-y-arrendadores-200331.aspx
