23/01/2026
La Corte Suprema —en decisiones como SC328-2023, y en análisis recogidos por la Gaceta Civil 08 de 2025— ratificó que la fiduciaria tiene un deber directo y no delegable de comprobar cada condición de giro.
No basta con la certificación del promotor: debe existir verificación seria, soportada y documentalmente trazable.
Estas decisiones se apoyan en el estándar de diligencia reforzada del fiduciario desarrollado en fallos como SC5430-2021, que exige análisis de riesgos, validación independiente y actuación prioritaria a favor del fideicomitente-consumidor financiero.
Criterios aplicados por los jueces al condenar:
🔹La fiduciaria solo puede girar recursos cuando existan pruebas objetivas y verificables del avance real de obra, licencias vigentes, punto de equilibrio alcanzado y cierre financiero soportado.
🔹Si libera recursos sin esta verificación, asume responsabilidad por los daños causados al inversionista.
🔹La responsabilidad subsiste incluso si el proyecto “se terminó”, si ello implicó sobreendeudamiento, pasivos impagados o afectación a los compradores.
🔹La negligencia en la revisión rompe el esquema de protección propio de la fiducia inmobiliaria.
Tendencia regulatoria para 2026
El proyecto de decreto que adiciona el Decreto 2555 de 2010 fortalecerá la obligación de gestión de riesgos, el rol del comité fiduciario y los métodos de verificación de condiciones de giro.
La Superintendencia Financiera anticipó un mayor escrutinio en 2026 sobre la trazabilidad de estos procesos.
📌 Este panorama convierte la liberación indebida de recursos en uno de los focos de litigio fiduciario más relevantes para 2026.
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