22/05/2026
*Le droit du locataire professionnel à l'indemnité d'éviction en cas de reconstruction modifiant la destination du bail en droit Ohada*
L'arrêt n° 125/2025 rendu par la première chambre de la Cour Commune de Justice et d'Arbitrage (CCJA) de l'OHADA le 24 avril 2025, dans l'affaire opposant la société L'ENDROIT-SUARL à Monsieur Serigne Babacar CAMARA, concernait principalement la question de l'exigibilité immédiate de l'indemnité d'éviction lorsque le bailleur s'oppose au renouvellement du bail pour démolir et reconstruire un immeuble dont la destination future (des bureaux) diffère de la destination initiale des locaux loués (un restaurant-bar-spectacles).
*1 - Résumé des faits de l'arrêt*
La société L'ENDROIT exploitait un fonds de commerce de restaurant-bar-spectacles dans une villa louée à Dakar suivant un bail commercial de trois ans venu à expiration le 31 décembre 2020. Le 27 septembre 2019, la société preneuse a notifié une demande de renouvellement de bail au propriétaire, Monsieur Serigne Babacar CAMARA (successeur du bailleur initial), qui s'y est opposé par exploit d'huissier au motif qu'il projetait de démolir et de reconstruire l'immeuble, tout en accordant un droit de priorité au locataire. Estimant que le projet de construction (un immeuble de 8 étages à usage exclusif de bureaux) modifiait la destination des locaux et rendait impossible la reprise de son activité, la société L'ENDROIT a réclamé une indemnité d'éviction et a assigné le bailleur devant le Tribunal de commerce hors classe de Dakar. Les juges de première instance, puis la Cour d'appel de Dakar dans un arrêt du 10 décembre 2021, ont débouté la société de sa demande, jugeant que celle-ci était prématurée tant que l'immeuble n'était pas reconstruit. La société L'ENDROIT a alors formé un pourvoi en cassation devant la CCJA.
*2 - Les questions de droit soumises aux juges de la CCJA*
Pour trancher ce litige, les juges de la CCJA devaient répondre aux questions juridiques suivantes :
a- Le locataire commercial doit-il attendre la fin effective des travaux de reconstruction pour solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction, lorsque les plans descriptifs du bailleur établissent d'ores et déjà que le futur immeuble aura une destination différente de celle prévue au bail initial ?
b- Quels sont les critères légaux à retenir pour fixer le montant de cette indemnité d'éviction à défaut d'accord entre les parties ?
*3 - Les solutions données par les juges de la CCJA*
La CCJA a cassé l'arrêt de la Cour d'appel de Dakar et a condamné Monsieur CAMARA à verser à la société L'ENDROIT la somme de 75 000 000 FCFA à titre d'indemnité d'éviction.
*a- Sur le droit à l'indemnité d'éviction immédiate* : La CCJA se fonde sur l'article 127 de l'Acte uniforme portant sur le droit commercial général (AUDCG). Elle affirme que le preneur n'a pas à attendre la fin des constructions pour invoquer le changement de destination, dès lors que les justificatifs et plans fournis par le bailleur établissent une affectation future incompatible avec l'activité initiale. En refusant d'indemniser le preneur sous prétexte que la demande était prématurée, la Cour d'appel a violé la loi. (*Ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio* : Là où existe même une simple présomption certaine sur un fait, les dispositions de la loi doivent immédiatement s'appliquer. ce qui justifie que si le projet démontre l'impossibilité de réinstallation, c'est une présomption certaine de changement de l'usage des lieux: le droit à l'indemnisation est donc immédiatement ouvert).
*b- Sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction 😗 En l'absence d'accord entre les parties, et en application de l'article 126, alinéa 2 de l'AUDCG, la Cour a souverainement arbitré le montant. Bien que la société preneuse n'ait pas produit toutes les pièces comptables pour justifier les 349 123 791 FCFA réclamés, la CCJA a pris en compte la réalité des investissements, l'expulsion effective du locataire, la perte de clientèle et la situation géographique avantageuse de l'immeuble (Cité Amitié à Dakar) pour fixer l'indemnité à 75 000 000 FCFA. (*Arbitrium est iudicis* : L'arbitrage appartient au juge – Cet adage confirme le pouvoir souverain des magistrats pour évaluer les préjudices. Il s'agit ici du préjudice d'éviction c'est-à-dire l'indemnité d'éviction. Le juge a la faculté de l' évaluer de manière équitable en se fondant sur les critères légaux).
*- Sur la charge des dépens 😗 En application de ses règles de procédure, la Cour a condamné le bailleur aux dépens puisqu'il a perdu le procès. (*Victus victori expendas condemnatur* : Le perdant est condamné à payer les dépens au vainqueur).
Par Me. Yannick Djemeni.
