30/03/2020
Selon un communiqué de presse de la Fédération Romande Immobilière (qui a notamment pour but, je tiens à le souligner, la défense des droits des propriétaires), publié ce jour (30 mars 2020) sur le site de la Tribune de Genève et qui fait suite à la commande d'un avis de droit, selon ce communiqué "le droit du bail n’autorise pas les locataires à suspendre purement et simplement le paiement des loyers dans les circonstances présentes".
Tout avocat censé ne conseillerait jamais à ses clients de simplement et uniquement cesser de payer son loyer. En effet, en cessant de payer régulièrement son loyer, le locataire s'expose à une mise en demeure, puis, en cas de non-paiement du loyer, dans le délai imparti, à une résiliation de son bail. Il faut ainsi éviter d'en arriver là. Si un locataire, à défaut d'avoir trouvé un accord avec son bailleur, considère être en droit d'obtenir une réduction totale ou partielle de son loyer, il doit alors saisir l'autorité compétente pour faire valoir ses droits (Commission de conciliation en matière de baux et loyers ou Tribunal des baux et loyers si des mesures provisionnnelles sont déposées).
Cela étant, selon cet avis de droit, qui a également été repris dans la presse, "Lorsqu'il loue un local à un commerçant, le propriétaire garantit seulement que ledit local pourra être utilisé pour l’affectation convenue et ne répond que des défauts qui affectent directement et spécifiquement la chose louée (tels qu’une inondation ou des nuisances sonores provenant d’un chantier voisin). En revanche, le propriétaire n’est pas tenu de fournir des garanties sur des éléments qui sont hors de sa sphère d’influence. (...)"
L'affirmation selon laquelle " le propriétaire n’est pas tenu de fournir des garanties sur des éléments qui sont hors de sa sphère d’influence" amène quelques commentaires, puisque si le propriétaire n'a pas à fournir de garantie, il doit - selon le Tribunal fédéral et la doctrine - même sans faute de sa part, assumer une réduction proportionnelle du loyer.
En effet, dans le cadre d'une affaire qui a opposé un locataire à un propriétaire, dans le cadre d'une requête qui visait la réduction du loyer, suite à l'augmentation du nombre de trains qui circulaient près du logement du locataire et sur laquelle le propriétaire n'avait aucune influence, le Tribunal fédéral a confirmé la réduction de loyer prononcée par l'autorité cantonale, puisque l'augmentation des trains péjorait le confort et la jouissance de l'appartement loué. (cf. TF 4A_244/2009)
Le Tribunal fédéral a rappelé la règle fondamentale posée à l’art. 256 al. 1 du Code des obligations, en particulier la dette d’entretien qui pèse sur le bailleur en cours de contrat.
Egalement la disposition-sanction de l’art. 259a al. 1 lit. a et b CO, qui impose à ce dernier d’assumer – sans faute – l’existence d’un défaut subséquent, soit par la remise en état de la chose louée et/ou par la réduction proportionnelle du
loyer.
Par ailleurs, David LACHAT (auteur reconnu en Droit du bail comme étant une référence) précise que "l’obligation de remise en état n’est pas absolue. Elle n’a pas lieu d’être évidemment lorsque le bailleur ne peut l’exécuter (par ex.
quand la cause du défaut échappe à sa sphère d’influence), et également « lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné » (cons.3.1).
David LACHAT précise que dans ce cas, "Il ne reste alors au locataire qu’à prétendre à une réduction du loyer, si tant est que le défaut diminue la jouissance de la chose louée". (cf. Droit du bail, séminaire sur le droit du bail, 22/2010, pages 18 et 19)
Au vu de la situation actuelle, il me semblait important de rappeler les publications qui précèdent, tout en précisant que, s'agissant d'une "première", les Tribunaux seront certainement amenés à trancher prochainement cette question, dont en l'état les réponses fournies sont sujettes à précaution.
