https://www.aptekarparalegal.com/

Весёлый паралигал, 105-40 Aurora Crt, Toronto, ON (2026)

03/28/2026

Дорогие друзья,
Хочу вам показать недавний кейс T5, где тенанты обвинили лендлорда в том, что лендлорд дал форму N12 недобросовестно (in bad faith).
Дочка лендлордов училась в Western University, а последний год учебы был почти полностью онлайн, и она вернулась в родительский дом. В бейсменте у родителей засели два “прекрасных” тенанта, которые не пожелали выехать по-хорошему.
Надо понимать, что для того, чтобы выиграть такую аппликацию, тенанты должны доказать, что лендлорд дал уведомление N12 недобросовестно, тенанты выехали вследствие этого уведомления, и тот человек, который был указан в N12, не въехал в разумный срок.
В судебном решении арбитр сосредоточилась на том, что дочка лендлордов на самом деле въехала. Самое главное для лендлордов на таких аппликациях — это дать четкие и ясные показания и подкрепить их документами, что мы и сделали. Это не вошло в судебное решение, но мы еще прилагали скриншоты Uber и онлайн-покупок на этот адрес и с именем дочки лендлордов.
В деле был еще скользкий момент, где лендлорд говорила по телефону с одним из тенантов и в разговоре сказала, что если тенант будет себя хорошо вести, они подумают над решением. Тенанты, конечно, утверждали, что это доказывает bad faith, но арбитр даже не упомянула это в своем решении.
Аргументы тенантов были, мягко говоря, креативными:
В бывшей комнате дочки лендлордов иногда горел свет — значит она не переехала в бейсмент
Дочка лендлордов парковала иногда машину на улице, а должна была на драйвее, если она въехала в бейсмент
Однажды (о ужас) на драйвее был замечен Lexus — это явно потому, что в доме новые тенанты (хотя мы четко назвали имя человека, которому принадлежит машина, и объяснили, что это машина друзей)
Кроме того, был затяжной конфликт между лендлордами и тенантами, и, по мнению тенантов, это однозначно указывает, что их выселили потому, что такую неприязнь испытывали, что кушать не могли, а не потому что дочка лендлордов въехала
Там было еще несколько креативных аргументов от тенантов, которые арбитр внимательно выслушала, но они даже не вошли в решение LTB.Главный вывод из этого дела:
T5 выигрывается доказательствами, а не фантазиями.

12/20/2025

Дорогие друзья,
Хочу показать вам совсем свежий кейс из Divisional Court — это тот суд, куда уходят апелляции из LTB.
Вкратце ситуация такая. Тенант платила арендную плату с задержками, часто не одним платежом, а несколькими в разное время, и не доплачивала часть суммы, потому что решила, что если у неё есть встречные претензии к лендлорду, то можно удержать часть арендной платы (спойлер — нельзя).
В LTB арбитр слушал дело за систематическую просрочку уплаты арендной платы и пришёл к решению, что тенанту нужно вынести условное постановление: если она не начнёт платить вовремя и полностью, лендлорд сможет её выселить без нового слушания в LTB.
Тенанту такое решение не понравилось. Она подала на пересмотр в LTB. На пересмотре решение оставили без изменений, после чего она подала апелляцию в Divisional Court.
Времени у неё, видимо, было много, фантазии — ещё больше, поэтому она обозначила три основных причины, почему решение LTB нужно отменить.
1. Арендная плата не платилась поздно, так как она платила её частями. По её мнению, «rent» означает всю сумму арендной платы, и если хоть часть платится вовремя, то имеет место задолженность, но не просрочка оплаты.
2. Закон позволяет тенантам предъявлять свои претензии к лендлорду на слушании за неуплату. Поскольку в её случае имела место задолженность, ей должны были позволить поднимать такие вопросы. А на слушании за систематическую просрочку уплаты арендной платы (вот досада) такие вопросы поднимать нельзя. Следовательно, её права были нарушены.
3. Лендлорд также подал отдельную аппликацию за неуплату, основанную на тех же фактах. По её мнению, это является злоупотреблением процессом.
Суд рассмотрел все её аргументы и не нашёл оснований для пересмотра дела. Кому интересно — я прилагаю сам кейс.
Хочу прокомментировать некоторые моменты как практикующий паралигал. В LTB многие арбитры считают, что неуплата рента не является поздней оплатой аренды. Очень много кейсов лендлордов было отклонено на том основании, что вы подали заявление за задержку платежей, а у вас случай классической неуплаты.
Дело осложняется тем, что в случае неуплаты, даже после суда, тенант может погасить всю задолженность и предотвратить выселение. В случае решения по систематической просрочке уплаты арендной платы такой возможности нет — это non-voidable termination order.
В этом решении суд, по сути, сказал, что неуплата рента — это тоже поздний платёж, поскольку поздний платёж по определению означает неполную или отсутствующую оплату в день, когда арендная плата должна быть уплачена.
Это не означает, что теперь, если тенант вообще не платит, его можно выселять исключительно за поздний платёж. Окончательную ясность должен внести Bill 60, который чётко и ясно обозначит, что такое систематическая просрочка уплаты арендной платы.

02/08/2025

Дорогие друзья,
Хочу показать вам трилогию из LTB. Всё началось стандартно: лендлорду нужен был дом для себя, и она дала форму N12 своим тенантам. Тенантам (оба тенанта — адвокаты) форма N12 не понравилась, и началась настоящая Санта-Барбара. Они тут же подали аппликацию T2, в которой обвинили лендлорда в незаконном вхождении в их дом, различных домогательствах и прочих безобразиях. Выезжать они, конечно, не собирались, но на всякий случай перестали платить рент.

На суде арбитр решил, что моя клиентка искренне желает въехать и жить в этом доме, и постановил выселить тенантов. Но, так как у них успешная адвокатская контора прямо у моей клиентки на дому (чему даже я слегка удивлён), быстро выселить их никак нельзя. Им разрешили оставаться в доме до конца 2024 года. К сожалению, слушание состоялось в апреле, а решение мы получили только в конце октября.

Тем временем, в сентябре 2024 года лендлорд приехала посмотреть дом и обнаружила, что тенанты съехали: холодильник пустой, мебели нет, везде грязь и мусор. К тому же ей сообщили, что тенанты звонили в электрическую компанию и отключили электричество. Она поменяла замки и решила, что дело с концом.

Но тем временем тенанты вернулись в дом и обнаружили, что замки поменяны. "Кто поменял замки?" — взревел папа-тенант. "Кто не пускает нас в дом?" — взревела мама-тенантша. И тут же подали ещё одну аппликацию T2, где утверждали, что их незаконно выселили, а в доме осталось много дорогих вещей на какие-то астрономические суммы. Чтобы это доказать, они приложили примерно 200 страниц инвойсов и реситов. К тому же они приложили affidavit, где утверждали, что мы подделали доказательства, всё врем и так далее. Они наняли паралигала, потому что два адвоката — это хорошо, а два адвоката и паралигал — ещё лучше.

Тенанты утверждали, что они уехали отдыхать на несколько дней, оставив все вещи в доме, а когда вернулись, их ожидал сюрприз в виде новых замков. Наша позиция была, что они выехали, потому что получили N12. На перекрёстном допросе тенант извивался как мог. Например, они приложили фотографии, сделанные незадолго до выезда. На вопрос, случайно ли они сделали фотографии всего за несколько дней до выезда, тенант ответил, что у него было шестое чувство. На вопрос, есть ли у него доказательства того, что мы подделали фотографии, как он утверждал в affidavit, он ответил: "Ладно-ладно, но они неправильные." Пришлось ему напомнить, что у него есть лицензия из Law Society.

В итоге лендлорду присудили штраф $2,000, который она должна заплатить в LTB за то, что поменяла замки не в соответствии с RTA. Все претензии тенантов были отклонены. Конкретно тенантам ничего платить не надо, кроме $48, которые они заплатили за эту аппликацию.

Вы думаете, на этом всё? Конечно, нет!

Тенанты подали заявку на пересмотр самого первого решения LTB, которое предписывает им освободить дом до 31 декабря. Review hearing состоялось в январе 2025 года. Тенанты утверждали, что они всё ещё тенанты, им надо позволить въехать обратно, а предыдущее решение следует отменить, так как арбитр допустил serious error of law, поскольку лендлорд злоупотребила судебным процессом, поменяв замки (abuse of process).

Наша позиция состояла в том, что решение было вынесено задолго до того, как она поменяла замки, и арбитр не мог предвидеть этих событий. Затем арбитр объяснял двум адвокатам и одному паралигалу, почему это правильная позиция, и отклонил пересмотр.

Вы думаете, всё? Нет, конечно! Ещё есть одна аппликация T2, поданная против моей клиентки, и подача в Divisional Court.

12/14/2024

Дорогие друзья,

Хочу поделиться с вами совсем свежим решением LTB, которое может быть полезным как для лендлордов, так и для тенантов. Это один из тех случаев, когда у тенантов были хорошие шансы доказать, что форма N12 была выдана недобросовестно, и лендлорд не собирается въезжать и жить в квартире.

Лендлорд живёт в квартире, принадлежащей его дочери, вместе со своей бывшей женой. Недавно он вышел на пенсию, ему всё это надоело, и он хочет жить отдельно. Незадолго до подачи формы N12 бывшая жена лендлорда написала тенантам несколько имейлов, в которых объясняла, что она продала свою квартиру, лендлорд хочет продать свою, и они вместе планируют купить более просторное жильё. Она просила тенантов съехать и не мешать их вновь обретённому семейному счастью. На это тенанты ответили, что такое счастье обойдётся им слишком дорого. Лендлорд нанял риелтора, и начались просмотры квартиры. Но тенанты и не думали съезжать.

На слушании тенант демонстрировала эти имейлы, утверждая, что лендлорд всё выдумал и никуда не собирается въезжать. По её мнению, они просто хотят продать квартиру или пересдать её другим тенантам за более высокую цену. При наличии таких доказательств со стороны тенантов необходимо быть особенно осторожным, точным и последовательным, чтобы убедить арбитра в искреннем намерении лендлорда въехать и жить в квартире. В этом случае лендлорд затруднялся чётко объяснить свою позицию на английском языке, немного путался в показаниях, но искренне хотел вернуть свою квартиру. Пришлось многократно задавать ему наводящие и уточняющие вопросы. Это называется redirect examination.

Особенно сложно было решить две проблемы:

Финансовые трудности лендлорда. Он заявил, что ему трудно одновременно платить ипотеку и аренду. Тенант сразу ухватилась за это и выяснила, что тенанты полностью покрывают ипотеку за эту квартиру, и даже остаётся небольшой излишек. Как мы ни пытались объяснить этот момент, арбитр продолжала сомневаться. В заключительном слове пришлось подробно разъяснять, что противоречий нет: лендлорд не утверждал, что его финансовое положение улучшится после переезда. Он лишь говорил, что ему сложно платить одновременно и ипотеку, и аренду. Не нужно додумывать, что он имел в виду, — он говорил то, что написал.

Попытки продать квартиру перед подачей формы N12. Тенант рассказала, как к ним приходили потенциальные покупатели, и арбитр это отметила как доказательство серьёзного намерения лендлорда продать квартиру. Кроме того, тенант утверждала, что декларация лендлорда ложная, так как в имейле указано, что его бывшая жена продала свою квартиру, но на деле они живут там до сих пор. Выяснилось, что у бывшей жены лендлорда действительно была маленькая квартира в том же доме, но с другим номером. Арбитр сразу потребовала доказательства. Слушание отложили на 10 минут, чтобы мы могли их предоставить. Мы нашли продажу на MLS, где указаны все подробности, включая имя и фамилию продавца, и показали это арбитру прямо с экрана. (Быть риелтором с доступом к MLS оказалось большим преимуществом!)

Дальнейшие подробности вы можете найти в приложенном решении суда. Хочу отметить, что решение было выдано фантастически быстро: слушание прошло 5 декабря, а решение датировано 13 декабря. Молодец арбитр, я в неё верил!

08/31/2024

Дорогие друзья,

Хочу показать вам решение LTB за неуплату. Оно довольно короткое и на первый взгляд совершенно стандартное, но в деле есть несколько нюансов, которые могут быть полезными для лендлордов.

В решении это не упоминается, но все началось с того, что лендлорд (пожилая женщина 84 лет) дала тенантке форму N12 для собственного использования. Лендлорд сдает бейсмент в доме, в котором живет сама. Тенантка тут же подала три аппликации в LTB: T1, T2 и T6. Я не буду вдаваться в суть этих аппликаций, скажу только, что, по моему субъективному мнению, часть ее претензий вызывает удивление. Например, утверждение, что лендлордша наняла/попросила кого-то следить за ней (фоторобот этого "шпиона" прилагается к делу).

В июне состоялось слушание аппликации L2, основанной на N12. Арбитр решила, что три тенантские аппликации имеют отношение к нашей L2 аппликации, что некоторые факты нужно учитывать в обеих аппликациях, что доказательства совпадают, и поэтому нужно все эти аппликации объединить. И как мы ни старались, она с этой позиции не сходила. На практике заслушать такое количество материала оказалось невозможным, и слушание отложили.

На суде за неуплату тенантка сразу попросила отсрочку на том основании, что у нее три сильнейшие аппликации, отложенные на декабрь. Она утверждала, что выиграет очень много денег у лендлордши и тут же этими деньгами заплатит ей долг по аренде — этакий круговорот денег между лендлордом и тенантом. К ужасу моей клиентки, арбитр задумался и даже взял паузу на 5 минут, чтобы посмотреть претензии тенантки. Решающим аргументом с моей стороны было то, что эти тенантские аппликации уже соединены с аппликацией L2, есть конкретная дата слушания, и есть конкретный арбитр, который будет это слушать, поэтому слушать это еще раз вместе с аппликацией L1 неправильно. Арбитр согласился с этим и продолжил слушание. Ну а дальше — стандартно: N4 правильная, план платежей мы ей предлагали, она проигнорировала. Она слегка нам подыграла, сказав, что она безработная, денег нет и не предвидится, но она готова через 75 дней (почему не 175?) начать выплачивать долг. Итог — стандартное решение о выселении.

08/03/2024

Дорогие друзья,

Хочу поделиться с вами недавним решением LTB. Обычно я показываю решения где я представляю одну из сторон, но сегодня сделаю исключение, потому что это дело показалось мне интересным и полезным для лендлордов.

Хронология событий:

Договор купли-продажи был подписан 9 апреля 2021 года. В нем было указано, что покупатель хочет получить недвижимость без арендаторов (vacant possession). Однако, 10 апреля она передумала и решила, что не будет въезжать в квартиру. Она сообщила об этом своему риелтору Даниэлю, который, в свою очередь, проинформировал риелтора продавца Джойс.

Джойс написала Даниэлю: "...покупателю нужно подтвердить сейчас, и тогда продавец будет знать, что делать дальше. Пожалуйста, сообщите как можно скорее." В ответ Даниэль написал: "...да, подтверждено, теперь она хочет арендовать после закрытия сделки, она приедет жить в следующем году. Кстати, если тенант хочет остаться, пожалуйста, предоставьте нам договор аренды и информацию о тенанте, и сообщите, есть ли задолженность по арендной плате и каков этот тенант, спасибо." Дальнейшая переписка между риелторами не будет приведена здесь полностью, но вы можете ознакомиться с ней в решении LTB.

21 апреля 2021 года Джойс вручила тенанту форму N12, в которой указано, что квартира нужна покупателю для собственного использования. В ответ тенант подал уведомление о прекращении аренды 17 мая (тенант, получивший N12, может законно прекратить аренду за 10 дней). Право собственности на квартиру перешло 8 июля (title transfer), а 23 июля квартира была выставлена на MLS для аренды. Тенант подал заявление T5, обвиняя продавца и покупателя в недобросовестном выселении.

Анализ арбитра:

В договоре купли-продажи содержался пункт: "Покупатель уполномочивает и просит продавца, а продавец соглашается, когда этот договор станет окончательным, вручить тенанту необходимые уведомления в соответствии с законом, требующие освобождения недвижимости для использования покупателем или его семьей после закрытия сделки."

Переписка между риелторами показывает, что покупатель передумала въезжать сама. Арбитр отметил, что продавец и покупатель ответственны за действия своих агентов (риелторов). Джойс, риелтор продавца, выдала форму N12 после того, как ей сообщили, что покупатель не въедет, и зная, что тенант решил выехать. Это недопустимо. Поэтому продавец, от имени которого действовала Джойс, ответственен за недобросовестное выселение.

Покупатель также ответственна за недобросовестное выселение. Она и её риелтор не убрали из договора купли-продажи пункт, требующий освобождения недвижимости для использования покупателем, хотя знали, что покупатель собирается пересдать эту квартиру. На суде покупатель утверждала, что четко сообщила о своих намерениях своему риелтору Даниэлю, и поэтому она не может быть ответственна, но арбитр решил, что этого недостаточно, и она ответственна за действия своего риелтора.

Немного легальной информации:

В решении Divisional Court Elkins v. Van Wissen, 2023 ONCA 789, сказано: "Это юридическая ошибка для LTB ограничивать своё рассмотрение доказательствами на момент, когда арендодатель-продавец вручает тенанту уведомление о расторжении аренды по статье 49." То есть, суд признает, что обязанность действовать добросовестно продолжается после вручения тенанту уведомления. Поэтому следовало убрать вышеупомянутый пункт из договора купли-продажи.

В итоге арбитр признал обоих ответственными за недобросовестное выселение и присудил выплатить тенанту $12,216.00.

Несколько моментов от меня:

Интересно, как в LTB попала переписка между двумя риелторами. Вероятно, покупатель приложила эту переписку как доказательство того, что она сообщила своему риелтору и что она лично не ответственна — это вина риелторов. Однако, как мы видим, такой подход не работает.
Покупатели и продавцы недвижимости с тенантами — вы лично ответственны за действия своих риелторов. Форма N12 — это не просто "60-дневное уведомление," решающее все проблемы, как часто считают. Это серьезный документ, налагающий на вас большую ответственность. Прежде чем выдавать эту форму, убедитесь, что вы и ваш риелтор понимаете, зачем и при каких обстоятельствах она выдается, а также что вы понимаете какие могут быть последствия. Всем отличных тенантов, профессиональных риелторов и никаких LTB разбирательств.

07/20/2024

Дорогие друзья,

Хочу вам показать совсем свежее решение из LTB. Тенанты обвинили лендлордов в домогательстве и вмешательстве в разумное пользование жилого помещения. Все началось с того, что лендлорды попросили тенантов съехать, потому что им нужен был дом для собственного использования. До этого отношения были теплыми, я бы даже сказал дружескими (примечание от паралигала: не надо дружить с тенантами, это бизнес-отношения). Например, когда в Берри было торнадо, лендлорд послала тенантам сообщение в WhatsApp, что-то вроде: "Я волнуюсь, у вас все в порядке?" На суде тенанты утверждали, что сообщение было послано поздно ночью, и это им сильно помешало.

Где-то посередине срока аренды лендлорды переехали в Торонто из другой провинции и сняли квартиру, чтобы тенанты могли спокойно дожить до конца контракта. Они предупредили тенантов, что после окончания срока контракта они сами въедут в этот дом. Сначала это было сообщение в WhatsApp (ведь они друзья), а затем была подана официальная форма N12. Незадолго до конца срока контракта лендлорд обратилась к тенантам с просьбой найти себе жильё раньше и съехать, потому что в том месте, где они сейчас живут, у детей начались ужасные мигрени, ничего не помогает, и она думает, что это может быть связано с высоковольтными проводами прямо возле дома. Сообщение было немного паническим, но в такой ситуации объяснимым (все медицинские документы были приобщены к делу).

Тенанты отреагировали очень агрессивно и сказали лендлордам общаться с ними только по email. В итоге они заполнили огромную аппликацию с большим количеством разных деталей, которые, по их мнению, являются домогательством и вмешательством в разумное пользование. Например, стены были покрашены в некрасивый цвет, и им пришлось перекрашивать; они потребовали деньги за краску, за потраченное время и т.д. Многие пункты вылетели на суде, потому что прошло больше года с даты, когда эти события происходили, до момента, когда тенанты подали аппликацию. Лендлорды, проверяйте такие вещи и не тратьте время впустую, пытаясь оспорить инциденты, которые слушаться не будут. Тенанты просили какие-то нереальные суммы компенсации, но их заявка была полностью отклонена.

Дополнительные детали описаны в решении LTB. С разрешения клиентов я показываю это решение. Как всегда, все номера файлов, имена и адреса заредактированы. Решение есть на openroom.

06/05/2024

Дорогие друзья,

Хочу показать вам интересное решение LTB, где я представлял лендлордов на объединённом слушании за неуплату (аппликация L1) и лендлорду жилье нужно для собственного использования (аппликация L2). Тенант был представлен адвокатом, что делает дело интереснее.

Тенант живет в basement, а лендлорды живут в том же доме наверху. Дочка лендлордов хочет переехать в basement, чтобы иметь свою частную жизнь и чтобы не мешать друг другу на верхнем этаже. В решении все это подробно описано, а я перейду к познавательным юридическим моментам.

Аппликация L2

Здесь важно понимать, что мы хотим доказать. А доказать мы хотим, что у дочери лендлордов есть искреннее желание въехать и жить в комнате тенанта. Многие думают, что надо доказать, что лендлорду жилье нужнее, чем тенанту, устраивая некое соревнование, кому нужнее. Поняв, что нужно доказать, мы можем определить, какие нужны документы, фотографии и т.д., чтобы показать искреннее желание человека въехать туда. И, конечно, самое главное – это устные показания дочери лендлордов на слушании. Подготовка клиента и правильные вопросы на слушании были ключевыми. Дочка лендлордов дала четкие, подробные и последовательные ответы на все вопросы. На перекрёстном допросе адвокат тенанта утверждал, что дочка лендлордов достаточно зарабатывает, чтобы жить отдельно и оставить его несчастного клиента в покое. Она ответила, что выплачивает студенческий долг и хочет жить в комнате тенанта и скопить немного денег. Эта линия допроса не страшна для лендлорда, ибо мотивы, по которым она хочет въехать, не важны, важно её желание. В теории, конечно, можно было сказать, что не хочу жить нигде, кроме этой комнаты. Вот не хочу и всё. Но, конечно, лучше отвечать разумно, подробно и т.д. Адвокат ещё пытался утверждать, что тенант платит мало, живёт там давно и поэтому от него пытаются избавиться. Но такое утверждение требует доказательств, которых у тенанта не оказалось. В итоге, как адвокат ни старался, уличить моих клиентов во лжи или каких-то несостыковках ему не удалось, и аппликацию L2 мы выиграли.

Аппликация L1

Где-то близко к дате получения формы N12 тенант перестал платить рент и на все призывы одуматься отвечал, что суд разберётся, а потом обратился к адвокату, и напрямую с ним мы больше не контактировали. Где-то посредине слушания адвоката вдруг осенило, что адрес на нотисе N1 неполный. Значит, форма N1 недействительная, соответственно последнее повышение рента незаконное, соответственно в N4 сумма указана неправильно, а на основании неправильной N4 выселять тенанта нельзя. Это всё очень подробно описано в параграфах 14-16 данного решения. Я сказал арбитру, что секция 43 закона Residential Tenancies Act требует, чтобы уведомление содержало точный адрес, но эта секция применима только к уведомлениям о расторжении аренды (notices of termination), а N1 – это нотис о повышении арендной платы и подробно описывается в секции 116 закона. Секция 116 ничего не говорит о точном адресе. Для меня как паралигала это был самый напряжённый момент слушания: технические ошибки самые опасные. Арбитр согласилась со мной, и слушание продолжилось. Я не буду подробно рассказывать все другие моменты слушания, решение довольно подробно всё описывает. Полная неотредактированная версия этого решения будет в openroom. А так как сейчас есть возможность искать решения по имени паралигала или по имени арбитра, желающие легко найдут это решение.

05/14/2024

Дорогие друзья,

Хочу рассказать вам о деле, которое недавно рассматривалось в LTB, где я представлял лендлорда. Суть дела в том, что тенант подписала форму N11 в декабре 2023 года, где было указано, что она съедет 29 февраля 2024 года. Понимая, что тенант не съедет к указанной дате, лендлорд обратилась ко мне, и мы подали аппликацию L3 с просьбой выселить тенанта на том основании, что она подписала N11, то есть согласилась закончить аренду. 27 февраля мы получили решение LTB (без слушания). До сих пор все было хорошо и без осложнений, и ничего не предвещало дальнейшей борьбы. Однако внезапно мы получили приостановление решения LTB и, соответственно, невозможность выселить тенанта с шерифом. Было назначено слушание по этому делу на 18 апреля.

В своём ходатайстве тенант указала, что у неё огромные финансовые проблемы, у неё трое детей, месячный доход от $1,000 до $3,000, и переезжать ей некуда. При этом она хочет продолжать жить в доме с арендной платой в $4,000 и не видит необходимости переезжать. Вишенкой на торте в этом деле является то, что она не платила рент около полугода.

На слушании она рассказала, что её собачку покусала большая злая соседская собака, и ей пришлось истратить последние деньги на ветеринара. В решении арбитра упоминаются медицинские расходы, но имеются в виду расходы на лечение собачки. Кроме того, на перекрёстном допросе выяснилось, что двое из троих детей — взрослые, и только один — несовершеннолетний. В подобных случаях необходимо показать, что если тенанта быстро не выселить, то лендлорду будет нанесён конкретный ущерб. Мы подготовились и показали, что у лендлорда тоже финансовые затруднения из-за того, что тенант не платит рент; ей даже пришлось использовать свои RRSP. Поняв, что её скорее всего выселят, тенант попросила отсрочку до конца июня. В итоге ходатайство тенанта было полностью отклонено, прежнее решение восстановлено, и самое главное, получено разрешение сразу обратиться к шерифу и выселить тенанта.

Полное, неотредактированное решение доступно на openroom.

05/11/2024

Дорогие друзья,

Я записал видео о скидках на арендную плату. Лендлорды часто предлагают тенантам скидки, не осознавая возможных последствий. В этом видео я объясняю, к чему это может привести.

04/10/2024

Дорогие друзья,

Хочу показать вам любопытное решение LTB, где я представлял лендлорда (который на самом деле не лендлорд, а тенант) на слушании Т2. Аппликацию подал ее бывший руммэйт, обвиняя ее в том, что она мешала его разумному использованию жилья, а также принуждала, угрожала, преследовала и т.д. В решении LTB это не упоминается, но он обвинял ее в том, что она постучала к нему поздно вечером, при этом она была не одна, попросила его выйти и поговорить, а он очень испугался. К тому же, он утверждал, что она не убирала мусор, несколько раз требовала, чтобы он выехал и т.д. Но дело интересно не этим, а тем, что моя клиентка не лендлорд, а тенант, а заявитель не тенант, а руммэйт/оккупант.

В начале слушания, конечно же, встал вопрос, может ли он подавать аппликацию против нее, то есть, другими словами, были ли между ними отношения лендлорд-тенант.

Первым делом он заявил, что он паралигал и принес несколько прецедентных дел, подкрепляющих его позицию. В решении все подробно описано, я коснусь только основных моментов. Закон четко определяет, кто такой лендлорд. Может быть, многие будут удивлены, но лендлорд это не обязательно человек/компания, владеющая недвижимостью, в которой живет тенант, это может быть любое другое лицо, которое разрешает занятие арендованого жилья, кроме тенанта, который занимает жилье в жилом комплексе и который разрешает другому лицу также занимать жилье или любую его часть. Так как моя клиентка - тенант, то она не попадает под это определение и не является лендлордом.

Поняв, что у него не получится сделать из тенанта лендлорда, он стал утверждать, что он сабтенант, и у него с ней отношения сабтенант-тенант, оттого она ответственна. Он на слушании ссылался на 2 кейса, которые вроде бы и были похожи на наш случай, но на самом деле отличались по сути дела. В решении суда есть подробности для тех, кто хочет вникнуть. Основным фактором явилось то, что для того чтобы была сабаренда, основной тенант должен съехать, а моя клиентка не съехала. Он, конечно, утверждал, что она уезжала и приезжала, всячески доказывал, что надо считать, что она съехала, но безуспешно. В итоге арбитр справедливо рассудила, что моя клиентка - тенант, он - руммэйт, и поэтому в LTB они судиться не могут.

Кому интересно, почитайте решение, там хорошо описано, кто такой лендлорд, кто тенант, а кто руммэйт/оккупант. Полное, неотредактированное решение есть на openroom.

03/21/2024

Уважаемые коллеги, приглашаю к сотрудничеству лицензированных паралигалов, заинтересованных в области прав отношений между арендодателями и арендаторами. Рассматриваю кандидатов без опыта, недавно получивших лицензию и стремящихся к профессиональному развитию в этом направлении. Необходимо владение русским языком, поскольку большинство клиентов говорят на русском. Детали сотрудничества обсудим при личной встрече.

Весёлый паралигал

03/28/2026

12/20/2025

02/08/2025

12/14/2024

08/31/2024

08/03/2024

07/20/2024

06/05/2024

05/14/2024

05/11/2024

04/10/2024

03/21/2024

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Practice

Shortcuts

Featured

Share

Category