07/19/2025
Quelques informations pertinentes pour les administrateurs de copropriété divise en matière de gestion de sinistres :
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Depuis le mois de décembre 2018, les Syndicats de copropriété ont l’obligation de veiller non seulement aux interventions d’urgence dès l’occurrence d’un sinistre, mais également celle de prendre en charge les travaux de restaurations des parties communes et des parties privatives endommagées, et ce peu importe la responsabilité imputée ou la cause présumée du sinistre.
Il va sans dire que les dépenses sont souvent importantes pour les Syndicats de copropriété.
L’interprétation du nouvel article 1074.2 du Code Civil du Québec par les assureurs et les tribunaux entraîne un nombre important de dossiers dans lesquels la responsabilité des copropriétaires est niée, et ce même lorsque les accessoires causant un sinistre sont privatifs.
Les dossiers sont pour la plupart tranchés à la Cour des petites créances, et le courant jurisprudentiel actuel est largement orienté vers la nécessité pour un Syndicat de copropriété de démontrer une faute civile de la part d’un copropriétaire ou de son locataire afin d’obtenir une décision favorable.
Cette faute peut être commise par l’omission de remplir une obligation (ex : entretien d’un climatiseur) ou la commission d’une action fautive (ex: débordement d’un évier). La détermination de la personne ayant la garde du bien ayant causé le sinistre (locataire ou copropriétaire) est également devenu essentielle puisqu’un copropriétaire n’est plus considéré automatiquement responsable des actions d’un locataire comme c’était le cas avant décembre 2018.
Bien entendu, la possibilité de recours contre des tiers fabricants ou distributeurs d’accessoires demeure une option, mais encore faut-il démontrer un vice ou une anomalie affectant la durée de vie de l’accessoire ayant causé le sinistre, ce qui peut ajouter des frais d’expertise au dossier.
Les articles pertinents liés à ce type de dossier sont les suivants :
• 1073 Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives.
Il doit souscrire des assurances, prévoyant une franchise raisonnable, contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie. Le montant de l’assurance souscrite doit pourvoir à la reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment; ce montant doit être évalué au moins tous les cinq ans par un membre d’un ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement.
Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers ainsi que celle des membres de son conseil d’administration et du gérant, de même que du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et des autres personnes chargées de voir à son bon déroulement.
Le gouvernement peut, par règlement, déterminer des cas selon lesquels une franchise est considérée comme déraisonnable. De plus, un contrat d’assurance souscrit par un syndicat couvre de plein droit au moins les risques prévus par règlement du gouvernement, à moins que la police ou un avenant n’indique expressément et en caractères apparents ceux de ces risques qui sont exclus. Ces règlements peuvent établir des catégories de bâtiments, notamment en fonction de leur taille, de leur valeur et de leur situation géographique.
• 1074.1 Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés.
Le syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance:
1° un copropriétaire;
2° une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;
3° une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité.
• 1074.2 Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.
Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa.
• 1465. Le gardien d'un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu'il prouve n'avoir commis aucune faute.
