Pierre-Marc Choinière Immobilier, 133 Bd Saint-Luc #104 (2026)

21/05/2026

Est-ce le début de la fin de l’amitié entre Pierre-Marc et Béa… ou le début d’un rapprochement? 👀

Une chose est certaine : Béa a du caractère.
Et surtout, elle n’aime pas se faire rouler dans la farine.

Quand on lui présente un immeuble à cash-flow négatif comme une “opportunité en or”, elle ne sort pas le chéquier en souriant comme dans une pub de guru immobilier.

Elle pose des questions.
Elle challenge les chiffres.
Elle veut comprendre.

Et elle a raison.

Parce qu’en immobilier multi-résidentiel et commercial, un immeuble avec un cash-flow négatif n’est pas automatiquement une mauvaise opportunité… mais ce n’est pas automatiquement une bonne non plus.

C’est là que le TRI devient utile.

Le TRI permet d’analyser le rendement global d’un projet en tenant compte du capital investi, des flux de trésorerie, du remboursement de capital, de l’augmentation potentielle du RNE et de la valeur future à la revente ou au refinancement.

Bref, ce n’est pas seulement une question de savoir si l’immeuble fait du cash-flow positif aujourd’hui.

La vraie question est :

Est-ce que le rendement potentiel justifie le risque, l’effort et le capital investi?

Et pour ça, il faut une vraie analyse.
Pas une phrase magique sur TikTok.
Pas un “trust me bro” avec un veston trop serré.

À suivre pour savoir si Béa va pardonner Pierre-Marc… ou lui lancer le rapport d’analyse par la tête. 😅

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21/05/2026

Aujourd’hui, quatre dossiers intéressants… mais quatre profils complètement différents.

On a deux immeubles à Montréal, un à Longueuil et un à Sherbrooke. Sur papier, ce sont tous des multilogements avec du potentiel, mais quand on descend dans les chiffres, on ne parle pas du tout du même type d’investisseur.

1718-1728 rue Dufresne, Montréal — Ville-Marie
Celui-ci est probablement le plus costaud du lot côté revenus actuels. On parle d’un 6 logements affiché à 1 795 000 $, avec des revenus bruts d’environ 121 680 $ et un revenu net normalisé d’environ 97 445 $. Le TGA actuel ressort autour de 5,43 %, ce qui est très intéressant pour un immeuble situé à Montréal, surtout dans Ville-Marie.

Contrairement à plusieurs dossiers montréalais où tout repose sur l’espoir d’un repositionnement futur, ici il y a déjà une base financière plus solide. Le cash-flow demeure positif dans les trois scénarios de financement analysés, ce qui n’est pas exactement rendu aussi commun qu’un cône orange sur Sainte-Catherine.

Le potentiel est aussi présent à moyen terme : avec optimisation des loyers, la valeur projetée à 5 ans passe d’environ 2,50 M$ sans projet à environ 3,14 M$ avec projet, soit un delta potentiel d’environ 638 811 $. Pour moi, c’est un dossier qui combine rendement opérationnel, localisation et potentiel de valeur.

6265-6273 rue De St-Vallier, Montréal — Rosemont / La Petite-Patrie
Ici, on est dans une autre logique. Un 5 logements affiché à 999 000 $, avec des revenus bruts d’environ 50 556 $ et un revenu net normalisé d’environ 32 199 $. Le TGA actuel est d’environ 3,22 %, donc ce n’est clairement pas le dossier qu’on achète pour se vanter de son cash-flow au souper de Noël.

Mais l’intérêt est ailleurs : emplacement, rareté du secteur et potentiel d’optimisation. Le scénario avec projet fait passer la valeur projetée à 5 ans d’environ 836 470 $ sans projet à environ 1,55 M$ avec projet, soit un delta potentiel d’environ 716 903 $.

Ce type d’immeuble est pour un investisseur patient, capable d’accepter un rendement initial plus serré parce qu’il comprend la valeur d’un actif bien situé à Montréal. Ce n’est pas un immeuble de cash-flow immédiat. C’est un immeuble de repositionnement.

2573 rue St-Georges, Longueuil — Vieux-Longueuil
Celui-ci est plus équilibré. Un 6 logements affiché à 1 345 000 $, avec des revenus bruts d’environ 82 320 $ et un revenu net normalisé d’environ 59 927 $. L’immeuble est aussi plus récent que plusieurs autres dossiers analysés, avec une construction de 1988, ce qui peut être intéressant pour un investisseur qui veut limiter certains risques liés à l’âge de l’actif.

Le TGA actuel est d’environ 4,46 %, et les scénarios montrent un dossier plus défensif : le cash-flow est légèrement positif en SCHL standard, mais plus serré ou négatif en conventionnel. Ce n’est pas un coup de circuit, mais ce n’est pas non plus un dossier à envoyer directement dans les limbes.

Avec optimisation, la valeur projetée à 5 ans passe d’environ 1,54 M$ sans projet à environ 1,83 M$ avec projet, soit un delta potentiel d’environ 294 099 $. C’est moins spectaculaire que certains dossiers montréalais, mais possiblement plus stable et plus facile à digérer pour un investisseur qui cherche un actif plus récent dans un marché établi.

551-555 rue du Conseil, Sherbrooke — Fleurimont
Celui-ci est dans une catégorie différente. Un 6 logements à Sherbrooke affiché à 1 095 000 $, avec des revenus bruts d’environ 72 828 $ et un revenu net normalisé d’environ 50 734 $. Le TGA actuel est d’environ 4,63 %, avec un MRB autour de 15,0x.

Ce n’est pas le dossier avec le plus gros potentiel de création de valeur. Le delta projeté à 5 ans est d’environ 69 946 $, donc on n’est pas dans le genre d’immeuble où l’optimisation transforme une grenouille en prince charmant immobilier.

Par contre, il peut être intéressant pour quelqu’un qui cherche un actif plus simple à comprendre, avec un certain équilibre entre revenu actuel, localisation sherbrookoise et potentiel modéré. Ce n’est pas nécessairement un immeuble pour un investisseur qui veut faire un grand repositionnement, mais plutôt pour quelqu’un qui cherche une acquisition plus tranquille, avec un rendement raisonnable et moins de “storytelling financier”.

En résumé :

Rue Dufresne, Montréal : le plus solide du lot côté rendement actuel et potentiel combiné.

Rue De St-Vallier, Montréal : le dossier de repositionnement, plus serré au départ, mais avec un gros delta potentiel.

Rue St-Georges, Longueuil : le profil plus équilibré, plus récent, avec une création de valeur modérée.

Rue du Conseil, Sherbrooke : le dossier plus simple, moins explosif, mais intéressant pour un investisseur qui cherche de la stabilité.

Comme toujours, la première page de mes rapports est présentée dans le carrousel.

Teaser complet disponible sur demande.

Pour recevoir les chiffres, les détails ou discuter d’une opportunité, écrivez-moi directement.

20/05/2026

Aujourd’hui, trois dossiers intéressants… mais trois analyses complètement différentes.

On a un dossier hors marché à Sherbrooke, un 6 logements à Longueuil et un 6 logements à Montréal. Sur papier, les trois peuvent sembler similaires : du multilogement, des loyers à optimiser, un potentiel à moyen terme. Mais quand on regarde les chiffres, ce ne sont pas du tout les mêmes stratégies.

254 rue Ball, Sherbrooke — hors marché
Celui-ci est particulier. Il est hors marché, représenté par un courtier, et c’est littéralement mon voisin immédiat. Donc oui, je connais le secteur autrement qu’avec Google Maps et deux cafés. Je fais le virement interac un fois par année pour le 1/4 du déneigement

On parle d’un 11 logements, affiché à 1 890 000 $, avec des revenus bruts d’environ 117 870 $ et un revenu net normalisé d’environ 77 749 $. Le TGA actuel tourne autour de 4,11 %, ce qui n’est pas un rendement “wow” à l’achat, mais le dossier devient plus intéressant quand on regarde le potentiel d’optimisation.

Le scénario analysé montre qu’avec une hausse graduelle des loyers, le revenu brut potentiel pourrait passer à environ 165 067 $ à l’an 5, avec un revenu net projeté d’environ 121 524 $. La valeur projetée avec projet atteint environ 2,70 M$ à 5 ans, comparativement à environ 2,02 M$ sans projet. On parle donc d’un delta potentiel d’environ 680 736 $.

Ce n’est pas le genre d’immeuble qu’on achète seulement pour le cash-flow immédiat. C’est un dossier pour quelqu’un qui comprend la localisation, la rareté, la stabilité du secteur et la création de valeur par l’optimisation.

524 rue Frontenac, Longueuil
Ici, on est dans un 6 logements situé dans le Vieux-Longueuil, affiché à 1 499 000 $. Le revenu brut est d’environ 76 560 $, avec un revenu net normalisé d’environ 54 683 $. Le TGA actuel est d’environ 3,65 %, donc encore une fois, ce n’est pas un immeuble qui crie “cash-flow” dès le jour 1.

Par contre, le dossier devient plus intéressant si on regarde le potentiel d’augmentation des revenus. Le scénario avec projet projette une valeur à 5 ans d’environ 1,86 M$, contre environ 1,42 M$ sans projet, soit un écart potentiel d’environ 436 102 $.

Ce type d’immeuble s’adresse davantage à un investisseur patient, qui veut un actif dans un marché établi, près de Montréal, avec un potentiel de repositionnement. Ce n’est pas nécessairement la prise la plus spectaculaire au premier coup d’œil, mais c’est souvent ce genre de dossier qui récompense ceux qui regardent plus loin que le rendement immédiat.

10225 avenue de l’Esplanade, Montréal
Celui-ci est un 6 logements à Ahuntsic-Cartierville, affiché à 1 300 000 $. Le revenu brut est d’environ 70 368 $, avec un revenu net normalisé d’environ 50 380 $. Le TGA actuel est d’environ 3,88 %, donc on reste dans une logique montréalaise : la valeur ne vient pas seulement du rendement actuel, mais de la combinaison entre localisation, rareté et potentiel d’optimisation.

Le scénario projeté est intéressant : avec l’optimisation des loyers, la valeur à 5 ans pourrait passer d’environ 1,31 M$ sans projet à environ 1,91 M$ avec projet. On parle d’un delta potentiel d’environ 596 229 $.

C’est probablement le dossier qui parle le plus à l’investisseur montréalais qui accepte un rendement initial plus serré en échange d’un actif bien localisé avec une stratégie d’optimisation claire. Bref, pas le genre de dossier pour quelqu’un qui veut juste regarder le cash-flow du mois prochain, mais intéressant pour celui qui regarde la valeur dans 5 ans.

En résumé :

Rue Ball, Sherbrooke : dossier hors marché, proximité terrain, 11 logements, gros potentiel d’optimisation.

Rue Frontenac, Longueuil : actif établi, marché solide, potentiel de repositionnement plus patient.

Avenue de l’Esplanade, Montréal : localisation montréalaise, loyers à optimiser, création de valeur à moyen terme.

Comme toujours, la première page de mes rapports est présentée dans le carrousel sauf pour Ball.

Teaser complet disponible sur demande.

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19/05/2026

Trois immeubles. Trois profils d’investisseurs complètement différents.

Aujourd’hui, j’ai sorti trois dossiers qui ne jouent pas tous dans la même ligue, ni avec la même stratégie.

4171 48e Rue, Montréal
Un 8 logements dans Villeray/Saint-Michel/Parc-Extension. Ce n’est pas le genre d’immeuble qu’on regarde seulement avec les lunettes du cash-flow immédiat. Avec un revenu net normalisé d’environ 53 390 $ et des loyers qui semblent offrir un potentiel d’optimisation, c’est davantage un dossier pour l’investisseur qui comprend la valeur long terme d’un actif montréalais bien placé. Le court terme peut être plus serré, mais le potentiel après repositionnement mérite une vraie analyse.

128-136 rue George, Sorel-Tracy
Ici, on est dans un autre type de dossier. Un 8 logements plus âgé, avec un revenu net normalisé d’environ 37 071 $, mais un scénario où le potentiel se trouve surtout dans l’optimisation des revenus. Ce n’est pas nécessairement l’immeuble le plus sexy au premier regard, mais parfois les immeubles qui ont besoin d’amour sont aussi ceux qui peuvent offrir les meilleures surprises à ceux qui savent lire plus loin que la première page.

776-786 5e Avenue, Shawinigan
Celui-ci est probablement le plus “investisseur pur” du lot. Un 6 logements affiché à 579 000 $, avec un revenu net normalisé d’environ 45 517 $, un TGA de 7,86 % et un cash-flow positif dans les trois scénarios de financement présentés. Ce n’est pas Montréal, ce n’est pas glamour Instagram avec un latte à 9 $, mais côté rendement opérationnel, ça parle fort.

Bref, trois immeubles, trois logiques :

Montréal pour la localisation et le potentiel long terme.
Sorel-Tracy pour l’optimisation.
Shawinigan pour le rendement opérationnel.

Comme toujours, la première page de mes rapports est présentée dans le carrousel.

Teaser complet disponible sur demande.

18/05/2026

Hier, c’était dimanche. Le jour du Seigneur… mais visiblement, pas le jour de repos des courtiers.

Le retour des nouveaux deals sur Centris a quand même offert quelques dossiers intéressants à analyser. Comme toujours, il y en a pour plusieurs profils : optimisation, détention long terme, liquidités disponibles, stabilité opérationnelle et potentiel de prise de valeur.

7944 Bloomfield, Montréal
Un autre bon exemple qu’il ne faut pas toujours regarder uniquement le court terme. À première vue, certains chiffres peuvent sembler moins séduisants, mais après optimisation, le potentiel de rendement devient beaucoup plus intéressant. En plus, l’immeuble est situé dans une bonne localisation, ce qui ajoute du poids à l’analyse long terme.

Les classiques montréalais du jour
Ces immeubles plus anonymes, qui ne font pas nécessairement tourner les têtes au premier regard, mais qui peuvent cacher un beau potentiel d’optimisation :

2330 avenue Walkley
2128-2140 rue Plessis
2030-2034 Belgrave

Ce ne sont pas toujours les immeubles les plus sexy qui créent le plus de valeur. Parfois, c’est justement dans les dossiers moins évidents que les investisseurs patients trouvent leur terrain de jeu.

8525 avenue Champagneur
À noter : le propriétaire semble vouloir conclure rapidement. Les sources de financement traditionnelles pourraient difficilement respecter les délais demandés. Ça peut donc devenir une belle opportunité pour un acheteur qui a les liquidités disponibles ou qui peut structurer rapidement un financement privé. Bref, pas un dossier pour quelqu’un qui attend que la banque finisse son café avant d’ouvrir le courriel.

Le cousin de Québec : 164-174 avenue Ruel
Un actif qui peut offrir un bel équilibre entre rendement opérationnel, potentiel de prise de valeur et gestion du risque. Ce n’est pas nécessairement le dossier le plus flamboyant, mais il peut très bien cadrer avec un investisseur qui cherche du solide, du raisonnable et du durable.

Les deux perles de la Rive-Nord
C’est rare que je mets des immeubles à Laval dans mes sélections… mais aujourd’hui, il y en a deux :

5875 boulevard des Laurentides
1025 montée Masson

Deux dossiers qui méritent d’être regardés selon le profil d’acheteur, la stratégie de financement et le plan de détention.

Comme toujours, la première page de mes rapports est présentée dans le carrousel.

Teaser complet disponible sur demande.

Pour recevoir les chiffres, les détails ou discuter d’une opportunité, écrivez-moi directement.

18/05/2026

Hier, c’était dimanche. Le jour du Seigneur… mais visiblement, pas le jour de repos des courtiers.

Le retour des nouveaux deals sur Centris a quand même offert quelques dossiers intéressants à analyser. Comme toujours, il y en a pour plusieurs profils : optimisation, détention long terme, liquidités disponibles, stabilité opérationnelle et potentiel de prise de valeur.

7944 Bloomfield, Montréal
Un autre bon exemple qu’il ne faut pas toujours regarder uniquement le court terme. À première vue, certains chiffres peuvent sembler moins séduisants, mais après optimisation, le potentiel de rendement devient beaucoup plus intéressant. En plus, l’immeuble est situé dans une bonne localisation, ce qui ajoute du poids à l’analyse long terme.

Les classiques montréalais du jour
Ces immeubles plus anonymes, qui ne font pas nécessairement tourner les têtes au premier regard, mais qui peuvent cacher un beau potentiel d’optimisation :

2330 avenue Walkley
2128-2140 rue Plessis
2030-2034 Belgrave

Ce ne sont pas toujours les immeubles les plus sexy qui créent le plus de valeur. Parfois, c’est justement dans les dossiers moins évidents que les investisseurs patients trouvent leur terrain de jeu.

8525 avenue Champagneur
À noter : le propriétaire semble vouloir conclure rapidement. Les sources de financement traditionnelles pourraient difficilement respecter les délais demandés. Ça peut donc devenir une belle opportunité pour un acheteur qui a les liquidités disponibles ou qui peut structurer rapidement un financement privé. Bref, pas un dossier pour quelqu’un qui attend que la banque finisse son café avant d’ouvrir le courriel.

Le cousin de Québec : 164-174 avenue Ruel
Un actif qui peut offrir un bel équilibre entre rendement opérationnel, potentiel de prise de valeur et gestion du risque. Ce n’est pas nécessairement le dossier le plus flamboyant, mais il peut très bien cadrer avec un investisseur qui cherche du solide, du raisonnable et du durable.

Les deux perles de la Rive-Nord
C’est rare que je mets des immeubles à Laval dans mes sélections… mais aujourd’hui, il y en a deux :

5875 boulevard des Laurentides
1025 montée Masson

Deux dossiers qui méritent d’être regardés selon le profil d’acheteur, la stratégie de financement et le plan de détention.

Comme toujours, la première page de mes rapports est présentée dans le carrousel.

Teaser complet disponible sur demande.

Pour recevoir les chiffres, les détails ou discuter d’une opportunité, écrivez-moi directement.

17/05/2026

**AUJOURD’HUI, JE DOIS L’AVOUER…**

Il n’y avait pas de nouveau deal sur Centris.

Mais ça ne veut pas dire qu’il n’y a rien à analyser.

Il reste actuellement **9 opportunités** qui, selon moi, méritent encore l’attention du bon acheteur.

Dans le lot, il y en a **2 que j’analyserais très sérieusement comme investisseur**. Et je pèse mes mots : même lorsqu’un immeuble semble très intéressant sur papier, il faut **TOUJOURS, TOUJOURS et TOUJOURS** faire sa vérification diligente.

Parce qu’une fiche descriptive, c’est parfois comme un profil Tinder : la photo est belle, la description est prometteuse… mais il peut quand même y avoir une anguille sous roche.

---

# # # **5525, chemin de l’Aéroport, Canton de Valcourt**

Celui-là est particulièrement intéressant.

Le loyer semble sous le marché du secteur, il pourrait y avoir une possibilité de transfert de certains frais énergétiques, et l’emplacement est non négligeable.

L’immeuble est situé à proximité du pôle principal de BRP à Valcourt, où l’on retrouve notamment des activités administratives, de développement, de recherche et de production. BRP confirme d’ailleurs que Valcourt regroupe son Centre de Design & Innovation Laurent Beaudoin, son centre de développement de produits, son usine de fabrication et son siège social mondial. ([website][1])

Autre point intéressant : le toit en pignon pourrait éventuellement permettre une stratégie de remplacement du bardeau d’asphalte par de la tôle, ce qui peut devenir une solution durable et rentable à long terme.

C’est aussi un immeuble représenté par Dominic, un courtier que je respecte beaucoup. Une bonne collaboration entre courtiers peut souvent créer une transaction plus fluide et plus gagnante pour toutes les parties.

Parce qu’en immobilier, les meilleures transactions sont rarement celles où quelqu’un “écrase” l’autre. Ce sont celles où les intérêts sont bien compris, bien alignés et bien négociés.

---

# # # **Les classiques montréalais du jour**

**9369-9379, rue Lajeunesse**
**454, rue Jarry Ouest**
**7880, avenue Querbes**
**12162-12166, rue O’Brien**

À première vue, ce sont des immeubles assez anonymes. Des immeubles montréalais qui se ressemblent, qui ne crient pas nécessairement “opportunité” lorsqu’on regarde seulement le TGA, le MRB ou les autres métriques de surface.

Mais c’est justement là que l’analyse devient intéressante.

Ces immeubles peuvent devenir pertinents lorsqu’on tient compte du potentiel de rattrapage des loyers dans leur secteur.

La réalité, c’est que ce type d’actif demande souvent du temps, de la patience et une bonne capacité financière. Ce ne sont pas toujours des coups de circuit rapides. Ce sont parfois des immeubles qui se travaillent tranquillement, avec une vision à moyen ou long terme.

Bref, ce ne sont pas les immeubles qui font le plus de bruit… mais parfois, ce sont ceux qui finissent par livrer les meilleurs résultats.

---

# # # **Deux autres immeubles à surveiller sur l’île de Montréal**

**543-551, rue Poupart**
**2331-2341, rue Olivier-Robert**

Ces deux immeubles présentent aussi un potentiel intéressant.

Ils n’ont pas nécessairement la même barrière à l’entrée que certains actifs plus lourds, mais leur localisation dans des quartiers centraux peut offrir une belle marge d’optimisation, notamment au niveau des loyers.

Quand les loyers actuels sont sous les moyennes du secteur, il ne faut pas seulement regarder le rendement actuel. Il faut aussi regarder le chemin possible entre la situation actuelle et la situation stabilisée.

Et c’est souvent dans cet écart que se cache la vraie création de valeur.

---

# # # **À l’extérieur de l’île**

**530-544, rue G.-E.-Cyr, Drummondville**

Un immeuble qui combine qualité, mise de fonds raisonnable et bon potentiel d’optimisation. Ce n’est pas nécessairement le genre d’actif qui fait rêver les amateurs de “quick flip”, mais pour un investisseur sérieux, il mérite une vraie analyse.

**2, rue Francheville, Québec**

Québec demeure un marché que je regarde toujours avec beaucoup d’intérêt. Plusieurs actifs y présentent un bon équilibre entre stabilité, qualité locative et potentiel à long terme.

Je ne dirais pas que c’est automatique — rien ne l’est jamais en immobilier — mais c’est clairement un immeuble qui mérite d’être analysé sérieusement.

---

La morale du jour?

Même lorsqu’il n’y a “pas de nouveau deal”, il peut encore y avoir de vraies opportunités.

La différence, c’est qu’elles ne sautent pas toujours aux yeux.

Il faut savoir lire entre les lignes, comprendre le secteur, analyser les loyers, valider les dépenses, mesurer le risque et surtout éviter de tomber amoureux trop vite d’un immeuble.

Parce qu’en immobilier d’investissement, ce n’est pas le plus beau profil qui gagne.

C’est celui dont les chiffres, la stratégie et le risque font du sens.

**Teasers complets disponibles sur demande.**
Pour recevoir les chiffres, les détails ou discuter des opportunités, écrivez-moi directement.

**Pierre-Marc Choinière, MBA**
Courtier immobilier commercial

17/05/2026

JE DOIS L’AVOUER…IL N'Y A PLUS DE nouveau DEAL SUR CENTRIS!!!

Mais ça ne veut pas dire qu’il n’y a rien à analyser.

Il reste actuellement **9 opportunités** qui, selon moi, méritent encore l’attention du bon acheteur.

Dans le lot, il y en a **2 que j’analyserais très sérieusement comme investisseur**. Et je pèse mes mots : même lorsqu’un immeuble semble très intéressant sur papier, il faut **TOUJOURS, TOUJOURS et TOUJOURS** faire sa vérification diligente.

Parce qu’une fiche descriptive, c’est parfois comme un profil Tinder : la photo est belle, la description est prometteuse… mais il peut quand même y avoir une anguille sous roche.

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# # # **5525, chemin de l’Aéroport, Canton de Valcourt**

Celui-là est particulièrement intéressant.

Le loyer semble sous le marché du secteur, il pourrait y avoir une possibilité de transfert de certains frais énergétiques, et l’emplacement est non négligeable.

L’immeuble est situé à proximité du pôle principal de BRP à Valcourt, où l’on retrouve notamment des activités administratives, de développement, de recherche et de production. BRP confirme d’ailleurs que Valcourt regroupe son Centre de Design & Innovation Laurent Beaudoin, son centre de développement de produits, son usine de fabrication et son siège social mondial. ([website][1])

Autre point intéressant : le toit en pignon pourrait éventuellement permettre une stratégie de remplacement du bardeau d’asphalte par de la tôle, ce qui peut devenir une solution durable et rentable à long terme.

C’est aussi un immeuble représenté par Dominic, un courtier que je respecte beaucoup. Une bonne collaboration entre courtiers peut souvent créer une transaction plus fluide et plus gagnante pour toutes les parties.

Parce qu’en immobilier, les meilleures transactions sont rarement celles où quelqu’un “écrase” l’autre. Ce sont celles où les intérêts sont bien compris, bien alignés et bien négociés.

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# # # **Les classiques montréalais du jour**

**9369-9379, rue Lajeunesse**
**454, rue Jarry Ouest**
**7880, avenue Querbes**
**12162-12166, rue O’Brien**

À première vue, ce sont des immeubles assez anonymes. Des immeubles montréalais qui se ressemblent, qui ne crient pas nécessairement “opportunité” lorsqu’on regarde seulement le TGA, le MRB ou les autres métriques de surface.

Mais c’est justement là que l’analyse devient intéressante.

Ces immeubles peuvent devenir pertinents lorsqu’on tient compte du potentiel de rattrapage des loyers dans leur secteur.

La réalité, c’est que ce type d’actif demande souvent du temps, de la patience et une bonne capacité financière. Ce ne sont pas toujours des coups de circuit rapides. Ce sont parfois des immeubles qui se travaillent tranquillement, avec une vision à moyen ou long terme.

Bref, ce ne sont pas les immeubles qui font le plus de bruit… mais parfois, ce sont ceux qui finissent par livrer les meilleurs résultats.

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# # # **Deux autres immeubles à surveiller sur l’île de Montréal**

**543-551, rue Poupart**
**2331-2341, rue Olivier-Robert**

Ces deux immeubles présentent aussi un potentiel intéressant.

Ils n’ont pas nécessairement la même barrière à l’entrée que certains actifs plus lourds, mais leur localisation dans des quartiers centraux peut offrir une belle marge d’optimisation, notamment au niveau des loyers.

Quand les loyers actuels sont sous les moyennes du secteur, il ne faut pas seulement regarder le rendement actuel. Il faut aussi regarder le chemin possible entre la situation actuelle et la situation stabilisée.

Et c’est souvent dans cet écart que se cache la vraie création de valeur.

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# # # **À l’extérieur de l’île**

**530-544, rue G.-E.-Cyr, Drummondville**

Un immeuble qui combine qualité, mise de fonds raisonnable et bon potentiel d’optimisation. Ce n’est pas nécessairement le genre d’actif qui fait rêver les amateurs de “quick flip”, mais pour un investisseur sérieux, il mérite une vraie analyse.

**2, rue Francheville, Québec**

Québec demeure un marché que je regarde toujours avec beaucoup d’intérêt. Plusieurs actifs y présentent un bon équilibre entre stabilité, qualité locative et potentiel à long terme.

Je ne dirais pas que c’est automatique — rien ne l’est jamais en immobilier — mais c’est clairement un immeuble qui mérite d’être analysé sérieusement.

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La morale du jour?

Même lorsqu’il n’y a “pas de nouveau deal”, il peut encore y avoir de vraies opportunités.

La différence, c’est qu’elles ne sautent pas toujours aux yeux.

Il faut savoir lire entre les lignes, comprendre le secteur, analyser les loyers, valider les dépenses, mesurer le risque et surtout éviter de tomber amoureux trop vite d’un immeuble.

Parce qu’en immobilier d’investissement, ce n’est pas le plus beau profil qui gagne.

C’est celui dont les chiffres, la stratégie et le risque font du sens.

**Teasers complets disponibles sur demande.**
Pour recevoir les chiffres, les détails ou discuter des opportunités, écrivez-moi directement.

16/05/2026

Une autre journée, d’autres opportunités… et surtout, plusieurs profils d’investisseurs servis.

Aujourd’hui, j’ai analysé quelques immeubles bien différents les uns des autres. Certains sont plus orientés vers la stabilité, d’autres vers l’optimisation, et certains demandent simplement le bon profil d’acheteur pour en faire une belle prise.

Celui qui cadre le mieux avec mon propre profil d’investisseur est le 2442 rue Vitré, à Québec, principalement en raison de son excellent ratio rendement / qualité de l’actif.

Selon moi, c’est une valeur sûre. Les CAPEX importants semblent déjà avoir été investis, l’immeuble génère un cash-flow positif même avec un financement personnel, ce qui est plutôt rare pour un actif de cette qualité. En plus, il semble encore y avoir une possibilité d’optimisation des loyers.

Le 8640-8644 Bonnivet, à Saint-Léonard, est un immeuble qui pourrait très bien convenir à un propriétaire occupant qui souhaite entrer dans le marché. Il offre un potentiel d’optimisation par l’augmentation des revenus, tout en permettant à l’acheteur de se loger. Une belle façon de mettre un pied dans l’immobilier sans nécessairement commencer par un monstre à huit têtes.

Le 8-12 Marjorie-D.-Shackleton, à Gatineau, n’est pas nécessairement l’immeuble idéal pour faire beaucoup de levier ou de création de valeur agressive. Par contre, pour un investisseur qui cherche davantage la rentabilité opérationnelle, la stabilité et une détention à long terme, il peut être très intéressant. C’est un peu l’équivalent d’un titre de banque canadienne… mais en version brique et mortier.

Le 1690 3e Avenue, à Shawinigan, est une belle opportunité pour un investisseur qui veut faire de la création de valeur. Qui aurait cru, il y a six ans, qu’un immeuble à 3,33 % de TGA pourrait quand même représenter une opportunité? Comme quoi les chiffres seuls ne racontent jamais toute l’histoire.

Le 17 rue Elice, à Valleyfield, peut aussi être intéressant pour un investisseur qui souhaite rester près de Montréal. Il y a un potentiel d’augmentation des loyers, mais il faut aussi tenir compte du vent de face dans le marché local, notamment en raison de la surconstruction des dernières années.

Bref, il y en a pour plusieurs profils : stabilité, optimisation, propriétaire occupant, détention long terme ou création de valeur.

Si un immeuble du lot vous intéresse, communiquez avec moi.

Et petit rappel : certains immeubles qui auraient pu faire partie de cette r***e se sont vendus en moins d’une semaine, parfois en surenchère. Le marché est encore actif, et les bonnes prises ne restent pas longtemps sur le quai.

Teaser complet disponible sur demande.

Pierre-Marc Choinière Immobilier

21/05/2026

21/05/2026

20/05/2026

19/05/2026

18/05/2026

18/05/2026

17/05/2026

17/05/2026

16/05/2026

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