04/03/2022
DÉCLARATION DE RÉSIDENCE FAMILIALE, AFIN D’ÉVITER QUE LE CONJOINT(E) PUISSE VENDRE OU HYPOTHÉQUER SEUL(E) LA RÉSIDENCE FAMILIALE DONT IL OU ELLE EST SEUL(E) PROPRIÉTAIRE ENREGISTRÉ(E) AU REGISTRE FONCIER.
Déclaration de résidence familiale et responsabilité des notaires ayant radié celle-ci pour ensuite réussir à vendre la résidence après le divorce.
Dans le jugement rendu par l’honorable juge de la Cour supérieure, STEVE J. REIMNITZ dans l’affaire N.C. c. Lirette, 2020 QCCS 864 (CanLII)
D’entrée de jeux, le juge résume très bien les faits qui sont les suivants :
‘’[1] Le tribunal devait décider d’une poursuite intentée par madame N... C... (« madame ») contre monsieur M... D... (« monsieur ») et contre deux notaires.
[2] En résumé, le 9 juin 2015 la juge Chantal Masse rend un jugement de divorce et comme conclusions portant sur le partage du patrimoine elle écrit aux paragraphes 43, 44 et 45 :
« (...)
[43] ORDONNE à Monsieur de payer à Madame une somme de 52 000$ à titre du partage du patrimoine familial, et ce avec intérêts et indemnité additionnelle à compter de la date de l'introduction de l'instance;
[44] ORDONNE à Monsieur de payer à Madame, à titre alimentaire pour elle- même une somme forfaitaire représentant la différence entre 52 000$ plus intérêts et indemnité additionnelle depuis la date d'introduction de l'instance et ce que Madame recevra sur cette somme dans le cadre du partage du patrimoine familial;
[45] DÉCLARE que Monsieur ne sera propriétaire de la résidence familiale sise au [...] à Ville A qu'après parfait paiement des sommes mentionnées aux deux paragraphes précédant; (...) »
[3] Une déclaration de résidence familiale (« DRF » ci-après) avait été enregistrée sur cette résidence. Or, la notaire défenderesse … Primeau (« Primeau ») a procédé à radier cette DRF sans obtenir l’autorisation de madame et sans s’assurer qu’elle avait été payée de ce que monsieur lui devait en lien avec le paragraphe 45 de ce jugement. La notaire Primeau avait pris connaissance du jugement et des conclusions de ce jugement.
[4] Quant à la notaire … Lirette (« Lirette »), cette notaire a agi comme notaire lors de la vente de la résidence familiale. La notaire Lirette a considéré qu’elle n’avait pas à prendre connaissance du jugement de divorce. Lors de cette vente, monsieur a pu récupérer l’entièreté du profit réalisé par la vente de l’immeuble, et ce, au détriment de madame.
[5] Quant au défendeur M... D... (« M... D... »), il a mis en œuvre une stratégie fautive visant à contourner le jugement de la juge Masse, a obtenu la radiation de la DRF par suite du travail de la notaire Primeau pour par la suite vendre l’immeuble par suite du travail de la notaire Lirette. Suite à cette stratégie, monsieur a pu garder la totalité des sommes libérées après la vente, le tout en contradiction des conclusions du jugement de divorce.’’ Page 1 du jugement.
Les parties avaient été mariés pendant 12 ans et avaient eu un enfant dont madame avait la garde.
La Cour D’Appel a confirmé le jugement de l’honorable Juge STEVE J. REIMNITZ en ce qui touche les conclusions contre la notaire Primeau mais pas ceux contre la notaire Lirette, dont voici l’extrait de la Cour Supérieure quant à la preuve au sujet de la Notaire Primeau:
‘’Notaire Primeau
[39] C’est la notaire Primeau qui a procédé à la radiation de la DRF dans le présent dossier (P-4). À cette époque, la notaire travaillait comme salariée.
[40] Monsieur se présente et demande ce qu’il faut faire afin d’obtenir la radiation d’une DRF. Elle lui explique et lui demande d’apporter le jugement de divorce.
[41] La notaire Primeau reçoit le certificat de divorce et le jugement de divorce. Elle a lu le jugement de divorce dans son entier et examine par la suite l’index aux immeubles.
[42] Après avoir lu le jugement et la conclusion 45, elle est allée lire les articles 404 et ss. C.c.Q , a lu l’article 3062 C.c.Q et consulté un collègue. Selon la notaire : « on était en droit de procéder à la radiation ».
[43] L’article 404 C.c.Q stipule :
404. L’époux propriétaire d’un immeuble de moins de cinq logements qui sert, en tout ou en partie de résidence familiale ne peut, sans le consentement écrit de son conjoint, l’aliéner, le grever d’un droit réel ni en louer la partie réservée à l’usage de la famille.
À moins qu’il n’ait ratifié l’acte, le conjoint qui n’y a pas donné son consentement peut en demander la nullité si une déclaration de résidence familiale a été préalablement inscrite contre l’immeuble.
[44] La notaire Primeau témoigne qu’en lien avec l’article 3062 C.c.Q, monsieur était une personne intéressée, par conséquent elle pouvait procéder à la radiation de la DRF.
[45] Elle conteste vivement tout reproche qu’on peut lui adresser en rapport avec son travail. Elle n’avait pas à communiquer avec madame, son mandat était très clair soit radier la DRF suite à une demande de monsieur, « personne intéressée » au sens de l’article 3062 C.c.Q.
[46] En contre-interrogatoire, la notaire Primeau réitère avoir lu le jugement. L’avocat de la demanderesse attire l’attention de la notaire Primeau au paragraphe précédent le paragraphe 30 du jugement qui indique :
« (…)
• Monsieur a tout fait pour se soustraire à ses obligations, il a agi en cachette, a fait preuve de mauvaise foi et s'est arrangé pour que Madame soit expulsée de la résidence familiale qu'il néglige de vendre depuis ce temps; (…) »
[47] La réponse de la notaire Primeau ne change pas. Elle réitère avoir agi comme elle devait agir dans ce dossier.’’ Page 6 à 8 du jugement.
Et quand à l’analyse de cette preuve, l’Honorable Juge STEVE J. REIMNITZ écrit :
‘’La faute de la notaire Primeau
[101] La notaire Primeau plaide que monsieur est une personne intéressée au sens de l’article 3062 C.c.Q. Partant de son point de vue, elle n’avait pas à communiquer avec madame avant de radier la DRF. Elle n’avait pas non plus à refuser de faire la radiation.
[102] De l’avis du tribunal, la véritable question n’est pas uniquement de savoir si monsieur était ou non une personne intéressée au sens de l’article 3062 C.c.Q., mais surtout de savoir si, connaissant le jugement de divorce, elle aurait dû refuser de faire la radiation tel que demandé par monsieur.
[103] Le jugement rendu par la juge Masse et, particulièrement la conclusion 45, est claire. Monsieur ne sera propriétaire de l’immeuble que s’il paie madame du montant de 52 000 $. Autrement, il n’est pas propriétaire et ne peut vendre sans l’autorisation de madame.
[104] Outre la clarté du paragraphe 45, le jugement de la juge Masse décrit les faits et gestes de monsieur, à savoir qu’il a toujours agi de manière à ne pas respecter ses obligations à l’endroit de madame dans le partage du patrimoine familial.
[105] Cela rendait d’autant plus importante l’obligation qu’avait la notaire de vérifier si madame a été payée des montants que doit lui verser monsieur lors de la vente de la résidence.
[106] Il convient de reproduire certains passages de ce jugement qui a été lu dans son entièreté par la notaire Primeau.
[107] Premièrement, la juge indique accorder peu de crédibilité à monsieur en regard d’une collaboration pour des questions portant sur les voyages et passeport et sur les engagements que madame a accepté de prendre.
[108] Elle écrit :
« (...)
[17] VU, quant à cette offre, que le Tribunal est plutôt d'avis que si cette vente a échoué, c'est que Madame avait enregistré une déclaration de résidence familiale sur la résidence alors que Monsieur cherchait à s’en départir sans lui donner sa part du patrimoine familial; (...) »
[109] Elle ajoute plus loin :
« (...)
[28] VU qu'il n'est pas approprié de condamner Monsieur au paiement d'une somme globale s'ajoutant au partage du patrimoine familial, celui-ci ayant déclaré être endetté et aucune preuve de biens ou avoirs de Monsieur permettant le paiement d'une telle somme n’ayant été établie;
[29] VU toutefois que, compte tenu des manœuvres suivantes de Monsieur mises en preuve et des besoins de Madame, qu'il faut conclure que toute somme résultant du partage du patrimoine familial devrait être considérée comme une somme globale advenant que Monsieur ne l'acquitte pas;
Monsieur a tenté de vendre la résidence familiale sans la connaissance de Madame malgré un jugement prévoyant que le mandat au courtier et la vente devait se faire par les deux parties et a déclaré à Madame que c'était sa maison et qu'elle n’avait rien à y voir;
Lorsque la manœuvre de Monsieur a échoué, Madame ayant fait enregistrer une déclaration de résidence familiale, celui-ci a porté une fausse plainte à l'endroit de Madame, de façon à ce que celle-ci se trouve expulsée de la résidence familiale;
Depuis, Monsieur demeure dans la résidence familiale et il n'y a pas eu de vente de celle-ci malgré ce qui avait été convenu et avait été entériné par jugement, Monsieur avançant toutes sortes de prétextes dont il ne fait pas la preuve autrement que par son témoignage qui n'a aucune crédibilité;
De plus, Monsieur a réhypothéqué la résidence familiale sans la connaissance de Madame de façon à pouvoir investir 120 000$ dans la compagnie dont il est actionnaire et dont il tire ses revenus et produit maintenant des rapports financiers non vérifiés montrant que cette compagnie est déficitaire et soutenant qu'elle ne vaut pas un sous, laissant à Madame le fardeau de prouver le contraire;
Monsieur menace maintenant de faire faillite, il en a notamment fait état en plaidoirie, ses manœuvres étant susceptibles de laisser Madame démunie;
Monsieur a tout fait pour se soustraire à ses obligations, il a agi en cachette, a fait preuve de mauvaise foi et s'est arrangé pour que Madame soit expulsée de la résidence familiale qu'il néglige de vendre depuis ce temps; (...) »
(Les références sont omises)
[110] Aussi, en prenant connaissance du jugement, la notaire Primeau a constaté que monsieur a obtenu illégalement l’expulsion de madame de la résidence familiale.
[111] Ce jugement expose de nombreux faits qui devaient alerter la notaire Primeau en rapport avec la mauvaise foi de monsieur et ses intentions manifestes d’agir pour ne pas payer madame de ce qu’il lui devait.
[112] Elle devait obtenir la preuve que monsieur a dûment payé madame du montant de 52 000,00 $. Sinon, elle ne pouvait procéder à la radiation de la DRF.
[113] La preuve a établi au procès qu’aucune question, aucune démarche n’a été entreprise par la notaire Primeau en vue de s’assurer que monsieur a bel et bien payé madame.
[114] Il était hautement prévisible pour la notaire Primeau, considérant les faits décrits dans le jugement Masse, que monsieur avait l’intention de vendre la résidence familiale sans le consentement de madame et agir en contravention au jugement de divorce.
[115] La lecture du jugement indique que monsieur est un débiteur alimentaire délinquant qui, dans le passé, a tout fait pour ne pas payer ses obligations à l’égard de madame
[116] La demande de radiation de la DRF n’était de toute évidence qu’une première étape de la stratégie fautive de monsieur visant à priver madame des sommes auxquelles elle avait droit.
[117] Le tribunal est bien conscient qu’en matière de responsabilité civile il faut faire preuve de prudence et ne pas juger du comportement d’un défendeur avec l’éclairage qu’apporte rétrospectivement l’écoulement du temps. Il se reporte au moment où la notaire prend la décision de procéder à la radiation de la DRF et, de l’avis du tribunal, il était prévisible pour la notaire que la radiation de la DRF allait permettre la vente de l’immeuble, sans que madame puisse obtenir les montants qui lui sont dus.
[118] Cette notion de prévisibilité doit s’appliquer à l’endroit de la notaire, en tenant compte de la connaissance du droit qu’avait la notaire.
[119] Dans le présent dossier, la notaire témoigne avoir consulté la doctrine et avoir consulté un notaire de l’étude pour laquelle elle travaillait. Quelle doctrine a-t-elle consultée ? Que disait cette doctrine ? On n’en sait rien. Quant à la consultation avec un ou des collègues, on n’en connaît pas davantage.
[120] Dans l’exécution du mandat qui lui a été confié, la notaire Primeau devait exécuter son travail de manière à ne pas causer préjudice à autrui. En acceptant de radier la DRF, elle a commis un geste fautif qui a directement causé un dommage à madame.
[121] Ayant pris connaissance du paragraphe 45 du jugement de divorce, la notaire avait l’obligation de s’assurer que madame avait obtenu les sommes auxquelles elle avait droit.
[122] À défaut, la notaire ne pouvait procéder à la radiation de la DRF. Le fait de l’avoir fait constitue une faute qui engendre sa responsabilité.’’ Pages 12 à 15 du jugement.
La Cour D’appel dans Primeau c. N.C., 2021 QCCA 1632 (CanLII) confirme ce jugement contre la notaire Primeau tel qu’il appert du passage suivant :
‘’La responsabilité de Me Primeau
[44] Il en va autrement en ce qui concerne la responsabilité extracontractuelle de Me Primeau.
[45] Les appelants plaident que la radiation de l’inscription d’une déclaration de résidence familiale ne nécessite pas le consentement des deux ex-époux. Une fois le divorce prononcé, la déclaration de résidence familiale n’a plus d’utilité et peut donc être radiée à la demande de tout intéressé, en l’occurrence M. M... D... Ils soutiennent également que M. M... D... ne pouvait être dépossédé de son droit de propriété sur la résidence par le paragraphe 45 du jugement de divorce.
[46] Par ailleurs, selon les appelants, le fait pour Me Primeau de procéder à des vérifications auprès de Mme N... C... aurait entraîné la violation du secret professionnel et des dispositions du Code de déontologie des notaires.
***
[47] La qualification d’une faute constitue une question mixte de fait et de droit, ce qui requiert la présence d’une erreur manifeste et déterminante pour qu’une cour d’appel puisse intervenir29. En ce qui concerne Me Primeau, je conclus que le juge n’a pas commis d’erreur révisable en retenant sa responsabilité.
[48] La déclaration de résidence familiale a pour but d’informer les tiers que l’immeuble appartenant à l’époux ne peut être ni aliéné, ni grevé d’un droit réel, ni loué pour la partie réservée à l’usage de la famille sans le consentement écrit de son conjoint, et ce, sous peine de nullité de l’acte (art. 404 C.c.Q.).
[49] Cette inscription peut toutefois être radiée par tout intéressé dans certains cas, dont lorsque les conjoints sont divorcés. La réquisition doit être accompagnée du jugement de divorce, comme le prévoit l’article 3062 C.c.Q.30 :
3062. L'inscription d'une déclaration de résidence familiale n'est radiée, à la réquisition de tout intéressé, que dans les cas suivants : les époux ou conjoints unis civilement y consentent, l'un des conjoints est décédé et sa succession est liquidée, les conjoints sont séparés de corps ou divorcés, l'union civile est dissoute, la nullité du mariage ou de l'union civile est prononcée ou l'immeuble a été aliéné du consentement des conjoints ou avec l'autorisation du tribunal.
Hormis le cas où les conjoints y consentent, la réquisition doit être accompagnée d'un certificat de décès et d'une déclaration attestée de la liquidation de la succession ou d'une copie du jugement ou de la déclaration commune notariée de dissolution, selon le cas.
3062. Registration of a declaration of family residence is cancelled, on the application of any interested person, only in the following cases : where the married or civil union spouses consent, where one of the spouses has died and his succession has been liquidated, where the spouses are separated from bed and board or are divorced, where the civil union has been dissolved, the marriage or civil union has been annulled, or where the immovable has been alienated with the consent of the spouses or with the authorization of the court.
Except where the spouses consent to the cancellation, the application shall be accompanied by a death certificate and a certified declaration of the liquidation of the succession or a copy of the judgment or the notarized joint declaration of dissolution, as the case may be.
[50] Tel que déjà mentionné, les règles sur le patrimoine familial et celles sur la déclaration de résidence familiale ne confèrent pas au conjoint créancier un droit réel sur la résidence. Elles lui accordent plutôt un droit personnel31. En effet, le législateur, en édictant les règles sur la résidence familiale, n’avait pas pour objectif la protection des créances à caractère matrimonial de ce conjoint.
[51] Cela dit, Me Primeau ne devait toutefois pas simplement s’assurer que M. M... D... était une personne intéressée au sens de l’article 3062 C.c.Q. avant de radier la déclaration de résidence familiale. Elle devait respecter « un standard de compétence compatible avec celui qu'aurait observé, dans les mêmes circonstances, un notaire raisonnablement prudent et diligent »33.
[52] Me Primeau, qui a lu le jugement de divorce, ne pouvait ignorer son contenu et procéder à la radiation de la déclaration de résidence familiale comme si la juge ayant prononcé le divorce n’avait rien mentionné au sujet de M. M... D... En effet, le paragraphe 29 du jugement de divorce, repris par le juge de première instance, relate entre autres que M. M... D... « a tout fait pour se soustraire à ses obligations », il « a tenté de vendre la résidence familiale sans la connaissance de Madame » et il « menace de faire faillite [...] ses manœuvres étant susceptibles de laisser Madame démunie ».
Devant ces énoncés, Me Primeau ne devait pas se limiter à vérifier si M.
M... D... était une personne intéressée au sens de l’article 3062 C.c.Q.
[53] Comme le soulignent les auteurs Beaudouin, Deslauriers et Moore, en traitant de la norme de prudence d’un notaire, il faut comparer le comportement du professionnel à celui d’un même professionnel du droit normalement prudent et diligent :
[Renvois omis]
[54] Il était prévisible, en l’espèce, que M. M... D... avait l’intention de ne pas respecter ses obligations envers Mme N... C... et qu’il voulait vendre la résidence à son insu. Me Primeau ne pouvait pas simplement ignorer le paragraphe 45 du jugement de divorce, qui prévoyait que M. M... D... ne deviendrait pas propriétaire de la résidence familiale avant d’avoir payé les sommes dues à Mme N... C..., et ce, même si elle considérait qu’il n’était pas exécutoire. Tel que déjà mentionné, il ressortait clairement du jugement que M. M... D... « a tout fait pour se soustraire à ses obligations, il a agi en cachette, a fait preuve de mauvaise foi et s’est arrangé pour que Madame soit expulsée de la résidence familiale qu’il néglige de vendre depuis ce temps » 36.
[55] L’auteur Jean Gagnon souligne, dans son ouvrage sur L’examen des titres immobiliers, que les contextes de rupture conjugale peuvent être générateurs de fraudes. Il mentionne ceci :
Certes, il n’y a pas de présomption particulière de mauvaise foi ou de fraude pour les conjoints en instance de séparation. Le notaire n’est pas investi d’un rôle de détective. Il n’est pas non plus habilité à recevoir la preuve et encore moins à décider de l’intention frauduleuse d’une partie. Bref, il ne lui appartient pas de refuser le titre sur cette base. Il demeure cependant que ses connaissances juridiques, combinées aux informations factuelles qu’il détient, peuvent l’amener à conclure, pour sa propre gouverne, qu’il est en présence de transactions abusives ou frauduleuses. L’article 56 du Code de déontologie lui indique alors que, s’ils prêtent néanmoins ses services, il commet alors un acte dérogatoire à la dignité de sa profession et l’article 26 du même Code l’autorise, en pareille circonstance, a cessé d’agir pour le compte d’un client.
[Soulignement ajouté; italiques dans l’original]
[56] En raison des termes employés par la juge ayant prononcé le jugement de divorce, Me Primeau ne pouvait rester passive et procéder à radier la déclaration de résidence familiale sans engager sa responsabilité extracontractuelle. Elle n’a pas agi comme une notaire prudente et diligente. Ce faisant, elle a engagé sa responsabilité extracontractuelle. Si elle considérait qu’elle ne pouvait faire des vérifications supplémentaires auprès de Mme N... C..., afin de déterminer si M. M... D... avait rempli ses obligations, elle devait cesser d’agir.’’ Pages 13 à 16 du jugement de la Cour D’appel , les références ont été omises.
Quant à la responsabilité de la notare Lirette, la Cour D’Appel casse le jugement de la Cour Supérieure et indique en gros, qu’elle n’avait pas à aller lire le jugement, qu’elle ne l’avait pas lue et qu’elle pouvait se fier au certificat de divorce comme l’aurait fait tout notaire prudent et dirigeant placé dans les mêmes circonstances.
Comme la responsabilité était solidaire, la notaire Primeau (ses assurances) devait payée 100% de la réclamation mais cette dernière avait le droit de se retourner contre Monsieur en garantie pour lui réclamer 85%, soit le pourcentage de la faute déterminée par la Cour.
