Juliana Bianchi - Consultoria Jurídica e Advocacia

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Sou graduada em Direito pela Fundação Oswaldo Ar**ha (UniFOA) e pós graduada em Direito Imobiliário pela Faculdade LEGALE.

O escritório preza por uma advocacia personalizada e individualizada, atendendo às necessidades específ**as de cada um dos seus clientes para análise de riscos ou solução de questões envolvendo direitos sucessório, imobiliário ou civil. Minha expertise está concentrada no campo do Direito Sucessório, com enfoque especial em planejamento patrimonial, inventários e regularização de imóveis. Busco aprimoramento teórico e prático constante, por meio de diversos cursos especializados, com objetivo de oferecer soluções jurídicas de alta qualidade para a proteção efetiva dos interesses dos meus clientes. Inscrita na OAB RJ sob nº 221.022, atuo como advogada há 5 (cinco) anos, prestando serviços em diversos Estados do país. Nos últimos 3 (três) anos venho me dedicando exclusivamente a demandas relacionadas ao patrimônio dos meus clientes, englobando inventário, testamento, doação, holding, usucapião, análise de risco em transações imobiliárias, compra e venda de imóveis, regularização de construções, desmembramento, contrato de locação e negociações extrajudiciais.

30/09/2026

Quando alguém transfere imóveis para uma empresa, seja para organizar o patrimônio da família, seja para administrar aluguéis, a Constituição garante que essa transferência não pague ITBI. Mas existe uma exceção: se a atividade principal da empresa for comprar, vender ou alugar imóveis, muitas prefeituras cobram o imposto mesmo assim. E foi exatamente isso que aconteceu com boa parte das holdings patrimoniais que recebem aluguel.

O Supremo está julgando justamente essa questão no Tema 1348, e a maioria dos ministros já votou no sentido de que a imunidade vale independentemente do que a empresa faz com os imóveis. O julgamento, porém, ainda não terminou. Houve pedido de vista, os votos podem mudar e o Supremo pode limitar os efeitos da decisão, por exemplo, preservando apenas quem já estiver discutindo a cobrança na Justiça quando o caso for concluído.

Por isso, quem pagou ITBI nessa situação nos últimos cinco anos, ou pretende transferir imóveis para a empresa em breve, tem bons motivos para olhar para o próprio caso agora, e não depois. Cada estrutura tem suas particularidades: o valor pelo qual o imóvel foi integralizado, a atividade real da empresa e a forma como a operação foi feita mudam completamente a análise.

Você já tinha ouvido falar desse julgamento? Se tiver dúvida sobre como ele se aplica à sua situação, me conta aqui nos comentários ou no direct.

01/09/2026

Existe uma diferença importante entre ter um problema com um imóvel e descobrir esse problema no pior momento possível.

Enquanto ninguém pretende vender, financiar, dividir ou transmitir aquele patrimônio, uma irregularidade antiga pode passar anos sem produzir uma consequência visível. A família usa o imóvel. Paga os impostos. Faz reformas. Decide internamente quem cuida de quê. E, na prática, a vida continua.

Até que alguma coisa exige que aquilo que todos consideravam resolvido também esteja juridicamente demonstrado e,é nesse momento que uma informalidade de vinte ou trinta anos atrás deixa de ser apenas uma pendência documental.

O contrato que ninguém sabe onde está passa a fazer falta. A pessoa que conhecia os detalhes daquela compra já morreu. Um pagamento feito de outra forma precisa ser demonstrado décadas depois. Os antigos proprietários também faleceram e agora é preciso descobrir quem são seus sucessores.

Aquilo que teria sido relativamente simples de documentar na época passa a depender da reconstrução de fatos antigos. Por isso, o custo de uma irregularidade imobiliária não está apenas no procedimento necessário para corrigi la. Está também no tempo que separa o fato da tentativa de prová lo.

Quanto mais antiga a história, maior pode ser o trabalho para transformar aquilo que a família sabe que aconteceu em algo que juridicamente possa ser demonstrado.

Talvez essa seja a pergunta que vale fazer antes de existir uma venda, uma partilha ou um conflito:

**se eu precisasse provar hoje a história jurídica deste imóvel, eu conseguiria?**

19/08/2026

“No seu caso, só dá judicial.”

Muita gente ouviu essa frase e aceitou. Mas a régua usada para dizê-la, muitas vezes, ainda é a de antes de agosto de 2024.

Desde a Resolução nº 571 do CNJ, a existência de herdeiro menor ou incapaz deixou de ser um impedimento absoluto para o inventário em cartório. O mesmo aconteceu com o testamento, que já não obriga, por si só, a realização de todo o procedimento pela via judicial.

Há requisitos: o menor ou incapaz deve receber sua parte ideal em cada bem, o Ministério Público precisa se manifestar favoravelmente e, quando há testamento, é necessária autorização expressa do juízo sucessório em sentença transitada em julgado. Mas deixou de ser um “não” automático.

A resolução também trouxe uma possibilidade que ainda é pouco conhecida: o inventariante pode ser autorizado, por escritura pública, a vender um bem do espólio para pagar as despesas do próprio inventário, sem alvará judicial.

Pode ser a saída para a família que herdou um imóvel, mas não tem dinheiro disponível para pagar o ITCMD, os emolumentos e os demais custos do procedimento.
O que continua fechando a porta do cartório é o litígio. Não existe inventário extrajudicial sem consenso.

E os três irmãos do início? Se todos concordarem com a venda, existe um caminho: a alienação pode ser autorizada por escritura, e o valor necessário f**a vinculado ao pagamento do imposto e das demais despesas discriminadas. O pagamento dessas despesas deve ocorrer em até um ano após a venda.

Se um deles não concordar, a resposta será outra.

Esse é o ponto: a primeira pergunta não deveria ser “dá para fazer em cartório?”. Antes, é preciso entender o que essa família pretende fazer com o bem.

A escolha da via vem depois.

18/08/2026

“Tarde” tem uma definição bem concreta: é quando a pessoa que precisava decidir já não pode mais decidir.

Antes disso, quase tudo ainda é ajustável. A matrícula que continua no nome de quem já morreu. O imóvel comprado por contrato particular e nunca levado a registro. A doação feita para um filho e nunca conversada com os outros. O regime de bens que ninguém releu desde o casamento.

Depois disso, essas mesmas situações viram inventário. E inventário não organiza patrimônio: ele formaliza o que ficou, com o custo, o prazo e a convivência familiar que sobraram.

A distância entre organizar e inventariar quase nunca é dinheiro. É tempo e a lucidez de quem ainda pode assinar.

Tem alguma decisão que a sua família vem adiando há anos sem perceber que está adiando?

17/08/2026

Começaria entendendo:

— se os imóveis estão de fato regularizados, e em nome de quem;
— quanto eles geram de renda;
— se existe intenção de venda;
— como foram adquiridos ou construídos;
— e o que aconteceria com esse patrimônio em uma sucessão.

Cada uma dessas respostas muda a estrutura. Imóvel com matrícula irregular não entra em holding: ele trava a integralização. Patrimônio que vai ser vendido tem uma lógica; patrimônio que vai ser mantido tem outra.

Com a reforma tributária, também deixou de bastar contar quantos imóveis você tem. A renda gerada, a forma de exploração e a frequência das operações passaram a importar.

Holding não é errado. Holding escolhida antes do diagnóstico é.

Antes da ferramenta vem a compreensão do patrimônio, da família e dos riscos envolvidos.

Você sabe em nome de quem está a matrícula dos imóveis da sua família?

16/08/2026

Tenho tentado olhar para a minha vida para além de uma lista de tarefas a cumprir.

Nesta semana, trabalhei, estudei, cuidei do corpo e da cabeça, organizei o novo sistema do escritório, peguei estrada, vivi um tempo só nosso com o Lucas e ainda li um livro que não falava de Direito.

Tenho descoberto que talvez o equilíbrio (e até a tal “vida perfeita”) não esteja em conseguir fazer tudo todos os dias, mas em não esquecer nenhuma parte de mim por tempo demais!

14/08/2026

Às vezes, a gente olha para um momento e esquece de tudo o que precisou acontecer para que ele existisse.

Tenho buscado celebrar também o caminho!

12/08/2026

No fim, acho chique mesmo quem consegue organizar a agenda e cumpre todo cronograma sem deixar nada para resolver amanhã! E você, acha chique quem…?

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