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Bastos Advocacia

Bruno Bastos é advogado, OAB/ES 21298. Direito Imobiliário e Sucessões
Atua com

Advocacia e Consultoria Jurídica com ênfase em Direito Imobiliário, Urbanístico e Notarial.

27/03/2026

Animais em condomínio: direito, limites e responsabilidade.

A presença de animais em unidades residenciais é tema recorrente em conflitos condominiais.
E a resposta jurídica não é absoluta.

📚 Base legal:

• Art. 1.335, I, do Código Civil: direito de usar e fruir da unidade
• Art. 1.336, IV: dever de não prejudicar sossego, salubridade e segurança
• Art. 1.277: vedação ao uso nocivo da propriedade
• Constituição Federal: proteção ao meio ambiente e à fauna

⚖️ Entendimento predominante na doutrina e jurisprudência:

• Não se admite proibição genérica de animais
• Restrições são possíveis quando fundamentadas em riscos concretos
• O comportamento do animal e a conduta do tutor são determinantes

📌 Pontos de tensão mais comuns:

Sossego
Latidos e ruídos excessivos podem configurar perturbação

Segurança
Animais sem controle, de grande porte ou comportamento agressivo podem justif**ar restrições

Higiene e salubridade
Uso inadequado das áreas comuns e ausência de cuidados sanitários geram conflitos legítimos

Bem-estar animal
Ambientes inadequados, confinamento excessivo ou negligência também entram na análise jurídica

⚖️ O equilíbrio jurídico está justamente aqui:
nem o direito do morador é absoluto
nem o poder do condomínio é ilimitado

A análise é sempre concreta, caso a caso, considerando riscos, impactos e razoabilidade.

🔐 E um ponto que costuma ser negligenciado:

Convenções e regulamentos internos muitas vezes estão desatualizados, genéricos ou omissos, o que aumenta conflitos e insegurança.

Instrumentos bem estruturados devem prever:
• regras claras e objetivas
• critérios proporcionais
• procedimentos definidos
• compatibilização entre direitos individuais e coletivos

Não se trata de escolher um lado.
Mas de construir regras equilibradas, juridicamente seguras e aplicáveis à realidade do condomínio.

Seu condomínio tem normas claras sobre isso ou decide cada caso no improviso?

20/03/2026

Morador ou hóspede de temporada?

O uso de apartamentos para locação por plataformas como Airbnb ainda gera debates intensos em condomínios.

A convenção pode proibir?
O morador pode alugar livremente?
É atividade residencial ou comercial?

Pontos essenciais:

• O STJ já decidiu que o condomínio pode restringir locações de curtíssima temporada
• A convenção condominial é a regra do jogo
• Segurança e rotatividade pesam nas decisões judiciais
• Cada caso depende do que está escrito e da forma de uso do imóvel

Quando há alta rotatividade de pessoas estranhas ao convívio condominial, surgem impactos diretos na segurança:
controle de acesso mais rigoroso, aumento do fluxo de desconhecidos nas áreas comuns e maior exposição a riscos operacionais.

Por isso, a discussão jurídica não envolve apenas convivência, mas também o dever de proteção coletiva que orienta a gestão condominial.

Não é só “alugar e pronto”.
É direito de propriedade convivendo com regras coletivas e protocolos de segurança.

Seu condomínio permite locação por temporada?

17/03/2026

A forma de cobrar taxas em condomínios voltou ao centro do debate jurídico.

Em decisão recente, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais entendeu que a cobrança condominial diferenciada pode ser inválida quando não houver justif**ativa proporcional nos serviços prestados.

O tema exige atenção porque envolve regras legais já existentes:

📖 O que diz a lei?

✔️ O Código Civil Brasileiro estabelece que as despesas do condomínio devem ser rateadas, em regra, na proporção da fração ideal de cada unidade (art. 1.336, I).

✔️ A convenção condominial pode definir critérios de rateio, desde que não contrariem a lei (art. 1.334, I).

✔️ A jurisprudência admite flexibilizações quando o critério legal gera distorções relevantes.

⚖️ O que discutiu o TJMG?

O tribunal analisou situações em que:

• moradores pagavam valores maiores
• os serviços e áreas comuns eram essencialmente os mesmos
• não havia justif**ativa objetiva para a diferença

Nesses casos, entendeu-se que o critério pode violar os princípios de razoabilidade e proporcionalidade.

📌 Importante:
Não se trata de nova lei.
É interpretação judicial baseada na legislação vigente.

O tema ainda pode evoluir nos tribunais e no Superior Tribunal de Justiça, responsável por uniformizar a interpretação da lei federal.

🎯 Para síndicos e administradoras, a mensagem é prática:
critérios de rateio precisam de fundamento jurídico e coerência técnica.

💬 No seu condomínio, o rateio segue a fração ideal ou há critérios diferentes?

14/03/2026

⚠️ Seu condomínio ou empresa tem carregador para carro elétrico na garagem? Atenção às novas regras.

O Corpo de Bombeiros do Espírito Santo publicou a Norma Técnica nº 23/2026, que estabelece exigências de segurança contra incêndio para locais com carregamento de veículos elétricos.

A medida acompanha o crescimento da mobilidade elétrica e cria regras específ**as para instalação desses sistemas em garagens de condomínios, empresas e edifícios.

Entre os principais pontos da norma:

✔️ Instalação com responsabilidade técnica
A instalação deve ser feita por profissional habilitado, com emissão de documento técnico e laudo de conformidade.

✔️ Dispositivo de desligamento de emergência
Cada estação de recarga deve ter um ponto de desligamento manual próximo, para uso em caso de emergência.

✔️ Regras de segurança contra incêndio
Dependendo da edif**ação, podem ser exigidos sistemas como detecção de incêndio e chuveiros automáticos (sprinklers).

✔️ Prazo para adequação
Edif**ações existentes terão até 3 anos para se adaptar integralmente às novas exigências.

✔️ Responsabilidade do proprietário e do responsável técnico
A norma atribui responsabilidade direta pela segurança da instalação.

💡 A mobilidade elétrica é uma realidade crescente.
Mas segurança, planejamento técnico e cumprimento das normas são essenciais para evitar riscos.

📌 Síndicos, administradoras e proprietários precisam f**ar atentos às novas exigências.

❓ Seu condomínio ou empresa já possui ou pretende instalar carregadores para veículos elétricos?

Conte nos comentários.

12/03/2026

Decisão relevante do STJ sobre usucapião

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que recibo de compra e venda de imóvel pode ser considerado “justo título”, sendo documento apto para instruir ação de usucapião urbana.

A relatora, Nancy Andrighi, destacou que o recibo é suficiente para demonstrar a existência de um título apto a fundamentar a pretensão possessória, desde que os demais requisitos legais da usucapião também estejam presentes.

⚠️ Importante:
O documento não dispensa a comprovação do tempo de posse exigido por lei.

📚 O entendimento foi aplicado com base no art. 1.242 do Código Civil Brasileiro, que trata da usucapião com justo título e boa-fé.

📌 Na prática:
Mesmo sem escritura ou registro, o recibo pode ajudar a demonstrar a origem da posse e reforçar o pedido de usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais.

🧾 Processo: REsp 2.215.421.
💬 Você já viu algum caso de imóvel comprado apenas com recibo?

📌 Salve este post para lembrar desse entendimento do STJ.
📤 Compartilhe com quem atua no Direito Imobiliário.

08/03/2026

A instalação de sistemas de videomonitoramento em condomínios tornou-se cada vez mais comum. O objetivo é legítimo: proteger moradores, patrimônio e áreas comuns.

Mas existe um limite jurídico claro.

A Constituição Federal garante a todos o direito à intimidade, à vida privada e à inviolabilidade da imagem (art. 5º, X). Esse direito também se conecta com a proteção da dignidade da pessoa humana, um dos fundamentos do Estado brasileiro.

Nos condomínios, o monitoramento pode ser instalado para segurança coletiva. Isso é amplamente aceito pela doutrina e pela jurisprudência.

Porém, segurança não pode se transformar em vigilância abusiva.

Quando câmeras são posicionadas de forma a captar o interior de apartamentos, portas abertas, janelas ou áreas que revelem a intimidade do morador, surge um problema jurídico sério.

Nesses casos, a medida pode ultrapassar o interesse coletivo e configurar violação à privacidade.

A própria jurisprudência tem entendido que:

➡️ câmeras são legítimas em áreas comuns
➡️ mas não podem invadir a esfera privada das unidades autônomas

Além disso, a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) reforça que imagens que identifiquem pessoas são dados pessoais, exigindo finalidade legítima, necessidade e proporcionalidade no tratamento dessas informações.

Em outras palavras:
🔎 monitorar o corredor é permitido
🚫 vigiar o interior do apartamento não é

Se o sistema de câmeras estiver configurado de forma abusiva, o morador pode:

✔️ solicitar ao síndico a reorientação ou ajuste das câmeras
✔️ levar a questão para assembleia condominial
✔️ registrar notif**ação formal ao condomínio
✔️ e, em último caso, buscar tutela judicial para cessar a violação e reparar danos

Segurança coletiva é essencial.

Mas privacidade dentro de casa continua sendo um direito fundamental.

E nenhum sistema de vigilância pode ultrapassar essa fronteira.

⚖️ No condomínio, o limite da câmera é a porta da sua casa.

07/03/2026

O direito de fumar termina quando começa o direito do vizinho de respirar.

A lei brasileira não proíbe alguém de fumar dentro da sua própria unidade em um condomínio.Mas isso não signif**a que o direito seja absoluto.

A Constituição garante o direito de propriedade, mas também estabelece que ele deve cumprir sua função social.

E o Código Civil é claro:o proprietário não pode usar seu imóvel de forma que prejudique a saúde, o sossego ou a segurança dos vizinhos.

Isso está no art. 1.277 do Código Civil, que permite ao morador prejudicado exigir a cessação de interferências nocivas vindas do imóvel vizinho.

Além disso, o art. 1.336, IV do Código Civil determina que o condômino não pode usar sua unidade de forma prejudicial à salubridade e ao sossego dos demais moradores.

Ou seja:

🚬 Fumar dentro da própria unidade pode ser um direito.🌫️ Fazer a fumaça invadir o apartamento do vizinho não é.

Quando a fumaça entra pela janela ou varanda do outro apartamento, pode ocorrer:

• uso nocivo da propriedade• violação dos deveres condominiais• abuso de direito

A jurisprudência brasileira tem reconhecido que fumaça, odores e partículas que invadem outra unidade podem gerar responsabilização.

E o que pode ser feito nesse caso?

✔️ Registrar a ocorrência junto ao síndico✔️ Solicitar notif**ação ou advertência ao morador✔️ Aplicação de multa prevista na convenção do condomínio✔️ Deliberação em assembleia sobre regras de convivência✔️ Em casos persistentes, ação judicial para cessar a prática

O objetivo não é proibir escolhas pessoais.

É garantir algo básico em qualquer condomínio:

🏢 convivência, respeito e direito de respirar dentro da própria casa.

Se a fumaça do cigarro do vizinho está entrando no seu apartamento, saiba:

⚖️ a lei pode estar do seu lado.

28/02/2026

O futuro já está estacionado na garagem.

A Assembleia Legislativa do Espírito Santo deve votar um projeto que garante aos moradores o direito de instalar carregadores para veículos elétricos em vagas privativas de condomínios.

A proposta estabelece:
• cumprimento de normas técnicas e de segurança
• responsabilidade profissional na instalação
• custos de instalação e consumo assumidos pelo condômino
• exigência de infraestrutura preparada em novos empreendimentos

Mobilidade elétrica não é tendência distante. É realidade batendo no portão automático.

A pergunta que f**a:
Seu condomínio está preparado para essa nova fase?

DireitoCondominial

01/02/2026

Você sabia que é possível se divorciar sem processo judicial?
O divórcio extrajudicial, feito diretamente em cartório, é uma alternativa prática quando os requisitos legais são atendidos.

📌 Quando é possível?
✔️ Consenso entre o casal sobre o divórcio e a partilha de bens
✔️ Não haver filhos menores ou incapazes
➡️ Se houver filhos menores, guarda, visitas e pensão já devem estar definidos judicialmente
✔️ Presença obrigatória de advogado

📝 Como funciona o passo a passo?
1️⃣ Manifestação da intenção de se divorciar no cartório
2️⃣ Entrega dos documentos necessários
3️⃣ Elaboração da escritura pública
4️⃣ Assinatura do casal com o advogado
5️⃣ Averbação no Cartório de Registro Civil

📄 Documentos básicos:
• RG e CPF
• Certidão de casamento atualizada
• Pacto antenupcial (se houver)
• Comprovante de endereço
• Relação de bens (se aplicável)

⭐ Vantagens do divórcio extrajudicial:
⚡ Mais rápido
🧾 Menos burocrático
💰 Mais econômico
🚫 Sem necessidade de audiência

Em caso de dúvidas, procure o cartório ou um advogado de sua confiança.

22/01/2026

Com a virada do ano, o mercado imobiliário começa a sentir os primeiros efeitos concretos da reforma tributária. O novo modelo de tributação entra em fase de te**es e altera regras importantes sobre aluguéis, ganho de capital e operações com imóveis.

📍 Aluguel para empresas
Contratos não formalizados até 31 de dezembro passam a sofrer incidência do chamado IVA dual, formado por dois tributos:
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)

Na prática, a carga tributária para esse tipo de locação pode saltar de aproximadamente 27,5% para até 35,9%.

🏠 Aluguel residencial
Aqui, o cenário é diferente. A transição será gradual e o IVA dual só será aplicado em situações específ**as, como:

✔️ Proprietários com 4 ou mais imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil
✔️ Menos de 4 imóveis, mas com receita anual superior a R$ 288 mil
✔️ Venda de 3 ou mais imóveis no mesmo ano, independentemente do valor
✔️ Construção e venda do imóvel em até 5 anos após a obra

📊 O novo sistema exige mais planejamento, regularização de contratos e atenção ao perfil do investidor.

🔎 Informação é estratégia. Entender as regras agora pode evitar custos maiores no futuro.

InvestimentoImobiliário

18/01/2026

ITCMD 2026: o “imposto da herança” mudou. E isso exige atenção.

A partir de 2026, entram em vigor mudanças relevantes no ITCMD, o imposto que incide sobre heranças e doações. A principal alteração está na forma de cobrança, que passa a ser progressiva, ou seja, quanto maior o patrimônio transmitido, maior poderá ser a alíquota aplicada.

Essa mudança decorre da Reforma Tributária e impacta diretamente inventários, planejamentos sucessórios e doações em vida, exigindo uma análise mais cuidadosa por parte das famílias e de seus assessores jurídicos.

Antes, muitos estados aplicavam uma alíquota única, limitada a 8%. Com o novo modelo, os estados continuam respeitando esse teto, mas agora podem criar faixas de tributação, aumentando o imposto conforme o valor do bem ou do conjunto patrimonial transmitido.

Na prática, isso signif**a que heranças maiores tendem a pagar mais imposto, enquanto patrimônios menores podem permanecer em faixas mais baixas, a depender da legislação estadual que será editada.

Outro ponto importante: as doações em vida também entram nesse radar. Estratégias que antes eram utilizadas para reduzir a carga tributária podem perder eficiência ou exigir reorganização jurídica.

Além disso, cada estado terá autonomia para definir suas próprias faixas e critérios, o que reforça a necessidade de acompanhamento local da legislação e de planejamento personalizado.

O planejamento sucessório deixa de ser apenas uma opção patrimonial e passa a ser uma ferramenta essencial de gestão de riscos, tanto tributários quanto familiares.

Antecipar decisões, estruturar doações, avaliar holdings familiares, testamentos e outros instrumentos jurídicos pode representar economia tributária, segurança jurídica e tranquilidade para os herdeiros.

Em um cenário de mudanças, a pior escolha é a inércia.

O ITCMD mudou.
E quem se planeja, protege patrimônio.
Quem não se planeja, paga o preço.

📌 Informação é estratégia.
📌 Planejamento é proteção. você já sabia disso?

Endereço

Rua Dom Pedro II, 30, Praia Do Canto
Vitória, ES
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