Carlos Junior Guilherme - Advogado

27/04/2026

O pedido de reintegração de posse também pode alcançar terceiros que ocupam um imóvel inadimplente, segundo o Código de Processo Civil. Com esse entendimento, a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento ao recurso de uma empresa que buscava se reapropriar de um imóvel que vendeu e não estava sendo pago.

Um casal firmou um contrato de compra e venda do imóvel com a empresa, mas ficou inadimplente. A empresa vendedora ajuizou uma ação para desfazer o negócio, retomar o imóvel e ser indenizada pelo tempo em que o bem ficou ocupado por eles. Em primeira instância, o juiz deu razão à empresa, devido à falta de pagamento. Entretanto, o magistrado negou a reintegração de posse, sob a justificativa de que o imóvel estava sendo ocupado por inquilinos e não pelos compradores.

O juiz de piso também limitou as indenizações: condenou os réus a pagar 1% do valor do contrato por mês de uso e débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), mas apenas até setembro de 2011. A empresa recorreu. Os réus apresentaram contrarrazões, afirmando que a sentença de primeiro grau estava correta e que deveria ser mantida.

A relatora, Lucília Alcione Prata, avaliou que o contrato proibia passar o imóvel para terceiros sem autorização da empresa. Como isso foi feito sem anuência, a ocupação desses terceiros é irrelevante e não impede a reintegração. Além disso, na visão da magistrada, limitar a indenização a 2011 permitiria que os réus (ou seus sucessores na posse) usassem o imóvel de graça. A responsabilidade subsiste até a entrega das chaves ou retomada oficial.

Assim, foi dado provimento ao recurso para que a empresa proprietária retome a posse do imóvel, independentemente de quem o esteja ocupando. Os réus também devem pagar as taxas de ocupação e o IPTU até a data em que a empresa efetivamente recuperar a posse, e não mais se limitando a 2011.

AC 0035640 92.2009.8.26.0602

Fonte: Conjur

24/04/2026

O consumidor tem o direito de desistir da compra de um imóvel, com a devolução integral do valor pago, se a entrega dele ultrapassar o prazo legal de atraso de 180 dias. Com esse entendimento, o juiz Cristian Battaglia de Medeiros, da 23ª Vara Cível de Goiânia, declarou extinto o contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre um homem e duas incorporadoras.

Ao analisar a controvérsia, o juiz entendeu que, segundo a Súmula 45 do Tribunal de Justiça de Goiás, o consumidor não pode ser obrigado a usar arbitragem se preferir a Justiça comum. Além disso, para o magistrado, há culpa das rés. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o dever da construtora só termina com a entrega das chaves e posse efetiva, não apenas com o documento da prefeitura. Fotos e convocações de assembleia também mostraram que o prédio ainda estava em obras meses depois do prazo legal.

Além disso, a Lei 4.591/1964 diz que, se o atraso exceder 180 dias e o comprador não quiser mais o imóvel, a devolução do valor investido deve ser total e imediata. Assim, o juiz declarou o contrato extinto por culpa exclusiva das incorporadoras; condenou-as a devolver os R$ 170 mil pagos pelo empreendimento ao comprador de uma só vez e a pagar indenização por danos morais fixada em R$ 5 mil.

“No caso dos autos, a prova documental produzida pelo autor demonstra de forma robusta que, mesmo após a expedição do ‘Habite-se’, o empreendimento permanecia como um verdadeiro canteiro de obras. As fotografias datadas de dezembro de 2025 e fevereiro de 2026, a comunicação da incorporadora sobre o início da entrega das unidades apenas em janeiro de 2026 e a convocação para a assembleia de instalação do condomínio somente em 18/2/2026 afastam de maneira inequívoca a tese de adimplemento substancial”, concluiu o magistrado.

Processo 6022629-07.2025.8.09.0051

Fonte: Conjur

22/04/2026

Como a rescisão do contrato de compra e venda resultaria na perda da causa jurídica do contrato de financiamento, a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo anulou uma sentença e determinou que a Caixa Econômica Federal seja incluída em uma ação sobre o atraso de uma incorporadora imobiliária na entrega de um imóvel. Na sequência, o processo deve ser encaminhado à Justiça Federal.

Em primeira instância, a incorporadora havia sido condenada a restituir mais de R$ 150 mil aos compradores do imóvel, a indenizá-los por lucros cessantes (1% sobre o valor da compra para cada mês de atraso) e a pagar multa contratual de 20% sobre o valor total pago.

No recurso ao TJ-SP, a empresa alegou que a Justiça estadual não teria competência para julgar o caso, devido ao interesse da Caixa, que deveria estar no polo passivo da demanda.

A juíza Lucilia Alcione Prata, substituta em segundo grau e relatora do caso, observou que o contrato de compra e venda do imóvel estava vinculado ao contrato de financiamento estabelecido entre os compradores e a Caixa. Além disso, os próprios autores pediram à Justiça a suspensão das parcelas do financiamento.

A relatora reconheceu que o contrato de financiamento bancário é autônomo e não foi contestado na ação, mas alertou que ele seria esvaziado em caso de resolução do contrato principal.

Processo 1028902-63.2024.8.26.0564

Fonte: Conjur

17/04/2026

A 1ª Vara Regional do Barreiro, da Comarca de Belo Horizonte, julgou improcedente o pedido de uma moradora que buscava responsabilizar uma vizinha por infiltrações e rachaduras em seu imóvel. A decisão do juiz Rodrigo Ribeiro Lorenzon baseou-se em perícia técnica que afastou a relação entre os danos e a rede de esgoto da residência vizinha.

A perícia observou que o imóvel da vizinha possui um subsolo próximo à divisa que não apresenta qualquer sinal de infiltração. Segundo o técnico, se o problema fosse na rede de esgoto, ambos os imóveis seriam afetados, especialmente o da autora da ação, que está em nível superior. A perícia constatou ainda que, após a instalação de rufos para cobrir parte desse espaço vazio, houve melhora significativa no quadro, sem novos episódios de infiltração.

Ao ser ouvida em juízo, a engenheira responsável pelo primeiro laudo explicou que não teve acesso ao imóvel vizinho, e que baseou sua conclusão em te**es realizados apenas na casa afetada.

O magistrado destacou que a conclusão da profissional foi baseada em uma “dedução” por exclusão, o que não comprova a responsabilidade da vizinha pelos danos. Testemunhas, como um pedreiro que trabalhou na restauração do piso e o morador da casa vizinha, corroboraram a ausência de provas de problemas hidráulicos no imóvel. O locatário da casa vizinha há 23 anos afirmou que o local nunca apresentou defeitos na rede de esgoto e que o imóvel passa por manutenção regular pela imobiliária.

Diante das provas, o juiz considerou que não houve comprovação de que a rede de esgoto da vizinha teria provocado os danos. “O que se comprovou foi que a existência de um vão de 23 centímetros entre os imóveis permite o acúmulo de águas pluviais, o que, a longo prazo, acarreta os danos descritos”, afirmou na sentença. Com informações da assessoria do TJ-MG.

Processo 5024780-43.2019.8.13.0024

Fonte: Conjur

15/04/2026

O desembargador Carlos Bortoletto Schmitt Corrêa, da 4ª câmara de Direito Privado do TJ/SP, concedeu efeito suspensivo a recurso de apelação para impedir a imissão imediata na posse de imóvel, garantindo o direito à moradia de casal de idosos.

A disputa teve início quando empresa, que arrematou o imóvel em um leilão judicial, obteve em primeira instância uma ordem para tomar posse do bem. A medida ameaçava despejar o casal de idosos, sendo a esposa paciente oncológica em estágio terminal. Eles exerciam a posse mansa e pacífica do imóvel desde 2002, muito antes da arrematação.

Diante da iminência de desocupação e de dano irreparável, pediram a suspensão do efeito ativo até o julgamento do recurso.

Ao analisar o pedido, o desembargador destacou que a concessão de efeito suspensivo exige demonstração da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave ou de difícil reparação.

No caso concreto, reconheceu a complexidade da situação jurídica, marcada pelo conflito entre a propriedade formal do arrematante e a posse qualificada alegada pelos ocupantes, além da existência de ação de usucapião ainda pendente.

Segundo o magistrado, a retirada dos moradores antes da análise definitiva poderia gerar prejuízos irreversíveis, especialmente diante da condição de saúde de um dos ocupantes e do tempo de permanência no imóvel.

Nesse contexto, afirmou que a medida de imissão na posse, se executada de imediato, poderia resultar em “violação ao direito fundamental à moradia e à dignidade da pessoa humana”.

O relator também ponderou que eventual reversão da decisão ao final do processo não seria suficiente para reparar os efeitos da desocupação forçada, recomendando atuação cautelosa do Judiciário.

Ao final, concluiu pela presença dos requisitos legais e determinou a suspensão dos efeitos da apelação.

Processo: 4047253-33.2025.8.26.0100

Fonte: Migalhas

13/04/2026

O fato de o devedor possuir apenas um imóvel em seu nome não gera, por si só, a presunção de que se trata de bem de família e seja impenhorável. Para que a penhora seja afastada do imóvel, é necessário que o devedor comprove sua utilização como residência.

Com base nesse entendimento, a 3ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 18ª Região reconheceu a penhorabilidade do imóvel, uma vez que o devedor, embora titular de um único bem, não demonstrou que o utilizava para moradia.

O relator do caso, desembargador Marcelo Nogueira Pedra, deu provimento ao recurso. Segundo o magistrado, para reconhecer a impenhorabilidade, considera-se como residência o único imóvel utilizado como moradia permanente. Ele afirma que a Lei 8.009/1990 tem o propósito de proteger o direito constitucional à moradia, “preservando a dignidade da pessoa humana do devedor e de sua família, evitando que fiquem sem um local para morar em razão de dívidas”.

Porém, de acordo com o desembargador, o fato do proprietário ter apenas um imóvel em seu nome não é um requisito para a impenhorabilidade se ele não serve como residência, se não está alugado, se não serve como renda para custear outra moradia ou para subsistência da família.

“A mera inexistência de outros registros imobiliários em nome do devedor, verificada por meio de consultas aos sistemas de convênios judiciais, não autoriza a conclusão automática de que o imóvel constringido ostente a condição de bem de família”, afirma.

Ele aponta que, para comprovar que o bem é de família, o ônus da prova recai sobre o executado. No caso, além de não comprovar a residência, o devedor disse que reside em Dourados (MS), e não em Quirinópolis (GO), cidade em que o imóvel é registrado.

Em votação unânime, o colegiado decidiu pela penhora do imóvel. Além do relator, participaram da votação os juízes convocados Celso Moredo Garcia e Israel Brasil Adourian.

Processo nº 0011126-27.2020.5.18.0129

04/04/2026

30/03/2026

A 3ª turma do STJ decidiu que a previsão de fiança em contrato de locação não impede o locador de exercer o penhor legal em caso de inadimplência, ao entender que as garantias possuem naturezas distintas e podem coexistir.

Em voto, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que a limitação imposta pela lei do inquilinato incide apenas sobre garantias convencionais estabelecidas pelas partes, não afastando instrumentos legais voltados à proteção do crédito.

Segundo o ministro, o penhor legal decorre diretamente da lei e independe da vontade das partes, tendo função específica de assegurar o adimplemento em situações de inadimplência. Nesse contexto, destacou que não há incompatibilidade entre os institutos.

"O penhor legal independe da vontade das partes, decorrendo diretamente da lei e incidindo sobre bens de determinados contratantes que possam, com a sua apreensão e por iniciativa do credor, assegurar o adimplemento de prestações inadimplidas, que, pela sua natureza, justificam tratamento especial, conforme a definição do legislador", declarou.

O relator também ressaltou que o penhor legal representa hipótese excepcional de autotutela privada reconhecida pelo ordenamento jurídico, permitindo ao credor agir diretamente para resguardar seu crédito.

Nesse sentido, lembrou que o art. 1.470 do CC autoriza a apreensão dos bens do devedor antes mesmo de provocação judicial, desde que haja risco na demora e seja fornecido comprovante da apreensão.

Acompanhando o entendimento, o colegiado fixou que a vedação prevista na lei do inquilinato se restringe às garantias contratuais, não impedindo o exercício do penhor legal, que possui natureza distinta e previsão direta no CC.

Diante disso, manteve a possibilidade de cumulação entre fiança e penhor legal no caso concreto.

Processo: REsp 2.233.511

Fonte: Migalhas

27/03/2026

A 36ª câmara de Direito Privado do TJ/SP manteve a decisão da 1ª vara Cível do Foro Regional do Ipiranga, que negou o pedido de indenização de homem que alegava violação de intimidade devido a filmagens realizadas por sua vizinha, as quais foram utilizadas como prova em um processo judicial referente ao excesso de ruídos.

A desembargadora Lidia Conceição, relatora do recurso, expressou em seu voto que as filmagens efetuadas pela parte apelada não representam uma transgressão aos direitos de personalidade, mas sim um "mero ato preparatório para o exercício do seu direito de ação".

A magistrada ainda complementou: "Tendo em vista que se trata de registros episódicos, realizados apenas nos momentos em que sentiu seu sossego perturbado, as gravações não caracterizam abuso de direito ou violação da intimidade e vida privada do apelante. Anota-se que as fotos e vídeos de festa na área da piscina não importam em violação a intimidade, considerando que o autor e seus convidados estão em área pública, sujeita a restrições de convivência social com os demais vizinhos. E a finalidade das gravações – incontroversa – a autorizava”.

Os desembargadores Arantes Theodoro e Pedro Baccarat também participaram do julgamento, acompanhando o voto da relatora de forma unânime.

Processo: 1008086-73.2024.8.26.0010

Fonte: Migalhas

25/03/2026

A 2ª câmara de Direito Privado do TJ/SP manteve decisão que negou pedido de usucapião familiar apresentado por uma mulher contra o ex-companheiro em relação a imóvel adquirido durante o casamento. O colegiado concluiu que não ficou comprovado o abandono do lar exigido para o reconhecimento da modalidade de usucapião.

Segundo os autos, o casal se casou sob o regime de comunhão universal de bens e adquiriu o imóvel em 2012, quitado integralmente em 2017. A autora afirmou que, após o marido deixar o lar em 2016, permaneceu no local com os filhos e passou a arcar sozinha com todas as despesas do imóvel e da família. Com base nesses fatos, pediu o reconhecimento da usucapião familiar.

Ao analisar o caso, a relatora, desembargadora Ana Paula Corrêa Patiño, explicou que a usucapião familiar exige a demonstração de abandono voluntário e injustificado do lar pelo ex-cônjuge. A magistrada destacou que esse requisito não se confunde com a simples separação de fato entre o casal, sendo necessária a comprovação de abandono simultâneo do imóvel e da família, com total ausência de assistência ou intenção de manter vínculos patrimoniais ou afetivos.

Conforme o voto, documentos indicam que o ex-marido realizou pagamentos de despesas relacionadas ao imóvel e transferências de valores à autora entre 2017 e 2022, o que afasta a caracterização de abandono material da família.

A relatora também observou que despesas decorrentes da posse do imóvel, como IPTU e melhorias, são responsabilidade de quem ocupa o bem e não servem, por si só, como prova de abandono do outro coproprietário.

Outro ponto considerado foi o fato de o ex-marido ter ajuizado ação de divórcio com pedido de partilha do imóvel antes do ajuizamento da usucapião. Segundo a magistrada, a existência dessa discussão patrimonial indica que o bem pode ser partilhado entre as partes, permanecendo até lá em condomínio, o que inviabiliza a posse exclusiva exigida para a usucapião familiar.

Diante disso, o colegiado concluiu que não houve comprovação do abandono do lar nem da intenção exclusiva de domínio sobre o bem, mantendo a sentença que rejeitou o pedido.

Processo: 1005496-94.2022.8.26.0010

Fonte: Migalhas

23/03/2026

Bens recebidos por doação durante o casamento sob comunhão parcial de bens integram o patrimônio exclusivo do donatário. Por essa razão, não podem ser alvo de penhora para quitar dívidas contraídas exclusivamente pelo outro cônjuge.

Com base nesse entendimento, o juiz André Coutinho da Fonseca Fernandes Gomes, da 4ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária de Goiás, acolheu embargos de terceiro para desconstituir uma penhora que recaía sobre a fazenda de uma produtora rural.

Ao analisar o litígio, o juiz acolheu os argumentos da autora. Ele observou que o artigo 1.659, inciso I, do Código Civil é expresso ao excluir da comunhão parcial os bens que sobrevierem a cada cônjuge por doação.

O julgador explicou que a tese da Conab confunde a meação, que é parcela dos bens comuns, com a proteção absoluta a um bem particular. Ele afirmou que a Súmula 251 do STJ sobre o tema se aplica apenas ao patrimônio comum, não havendo base legal para estender a responsabilidade executiva com base em alegações genéricas de benefício à família.

Além disso, ele rechaçou a tentativa de inverter o ônus da prova contra a mulher. O juiz ressaltou que, como o bem é particular por força de lei, cabe ao credor demonstrar qualquer exceção.

“A CONAB não apresenta nenhum elemento concreto, documental ou de outra natureza, que demonstre que o imóvel doado à embargante em 1985 (…) tenha servido de base econômica para as atividades da empresa executada ou que a obrigação inadimplida tenha revertido em proveito do casal.”

“Tratando-se de bem que, por determinação legal expressa, não integra o patrimônio comum, o ônus de demonstrar eventual exceção — se fosse o caso — competiria ao credor que pretende alcançá-lo, e não ao proprietário que o detém com título dominial limpo”, concluiu o julgador.

Processo 1023659-55.2025.4.01.3500

Fonte: Conjur