28/07/2026
Você vendeu um imóvel por “contrato de gaveta” e acha que a dívida de condomínio virou problema do comprador? O STJ pode estar prestes a dizer que não, mas em definitivo.
Em 2015, a Segunda Seção do STJ fixou no Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS) a tese de que o vendedor deixa de responder pelas contribuições condominiais quando o comprador já se imitiu na posse e o condomínio tem ciência inequívoca da venda – mesmo sem o registro da compra e venda no cartório.
Como contei num vídeo anterior aqui do perfil, o próprio STJ passou a decidir de forma diferente: por ser a cota condominial uma obrigação propter rem – que acompanha o imóvel, e não a pessoa –, vendedor e comprador podem ser cobrados juntos (legitimidade passiva concorrente; nesse sentido, REsp 1.910.280, da Segunda Seção).
Diante da divergência, o STJ decidiu revisar a própria tese. É o Tema Repetitivo 1.349 (REsp’s 2.015.740/SP e 2.100.395/SP, rel. Min. Isabel Gallotti), e a pergunta em julgamento é: o vendedor pode ser cobrado mesmo que o condomínio soubesse, sem qualquer dúvida, da venda? Enquanto a resposta não vem, estão suspensos, em todo o país, os recursos especiais e agravos sobre a questão.
Para os colegas: a suspensão alcança REsp’s e AREsp’s (art. 1.037, II, do CPC), não as ações em tramitação no primeiro grau. O Tema 886 permanece formalmente vigente até a conclusão da revisão. O pano de fundo é a teoria da dualidade do vínculo obrigacional (distinção entre débito e responsabilidade), na linha do REsp 1.442.840/PR, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino.
Enquanto o STJ não decide, a lição prática permanece: registrar a transferência do imóvel não é burocracia, é proteção, especialmente em imóveis que integram condomínio edilício.
Quando sair o julgamento, eu volto aqui com o resultado.
Conteúdo meramente informativo. Cada caso tem particularidades e exige análise individual pelo advogado de sua confiança.
Dr. Leonardo Borba, especialista em Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito Imobiliário.
OAB/SC 28.184
