Gamboa & Knupp Advogados Associados

18/07/2025

🚿💧 Individualização da água em condomínios: é obrigatória?

Sim! Desde 2021, está prevista em lei federal:

🔹 Lei nº 13.312/2016
📅 Vigente desde julho de 2021
🏢 Obriga que novos condomínios (projetos aprovados a partir dessa data) tenham medição individualizada de consumo de água.

✅ O que isso significa?

Cada unidade deve ter seu próprio hidrômetro 💧
➡️ O morador paga exatamente o que consome.
➡️ Mais justiça na divisão dos custos e incentivo ao consumo consciente.

⚠️ Importante:

Condomínios antigos não são obrigados a adaptar, mas podem optar pela individualização com aprovação em assembleia.

📌 Benefícios da individualização:

✔️ Redução no valor da conta total
✔️ Evita conflitos entre vizinhos
✔️ Estimula o uso responsável da água
✔️ Valorização do imóvel

🛠️ E no Rio de Janeiro?

A CEDAE já disponibiliza serviço para adaptação de medidores individuais, mas é preciso viabilidade técnica e projeto aprovado.

17/06/2025

Ao ter problema com um inquilino em um condomínio, com quem posso falar?

Se você está tendo problemas com um inquilino em um condomínio, o caminho correto depende do tipo de problema. Aqui está um guia prático:

✅ 1. Fale primeiro com o próprio inquilino
Tente resolver de forma amigável. Muitas vezes, uma conversa direta evita conflitos maiores.

🏘️ 2. Comunique o síndico ou a administradora
Se o problema continuar:

Informe o síndico (por escrito ou e-mail, se possível);

Detalhe o que está acontecendo (barulho, uso indevido de áreas comuns, etc.);

Se houver administradora, ela também pode ser acionada — geralmente é quem faz notificações formais.

🧾 3. Síndico deve notificar o proprietário
Como o inquilino responde ao proprietário do imóvel, o síndico ou a administradora comunicam o dono do apartamento, que é legalmente responsável.

🏛️ 4. Se o problema persistir, pode haver medidas legais
O síndico pode aplicar multas com base na convenção e regimento interno;

Se houver reincidência ou gravidade, você pode acionar a delegacia (em casos de ameaça, agressão, etc.) ou o Juizado Especial Cível;

O proprietário também pode ser responsabilizado por atos do inquilino.

09/06/2025

Hoje é dia de homenagear quem cuida com atenção e respeito de cada detalhe no dia a dia do nosso condomínio: o porteiro!

Muito mais do que abrir portões, o porteiro é o primeiro contato de quem chega, o olhar atento à segurança, o apoio em situações do cotidiano e o verdadeiro guardião da convivência.

Ele conhece os moradores pelo nome, ajuda com as entregas, orienta visitantes, está sempre atento à movimentação e muitas vezes é quem primeiro percebe quando algo está fora do comum. Com empatia, responsabilidade e comprometimento, o porteiro é parte essencial da vida em comunidade.

Neste Dia do Porteiro, deixamos aqui nossa gratidão e reconhecimento a esses profissionais que fazem a diferença todos os dias. 👏🏽

Parabéns pelo seu dia! 🌟

11/05/2025

05/05/2025

Modificação de fachada do condomínio pode ser feita por qualquer pessoa?

Não! Modificações de fachada em condomínio não podem ser feitas por qualquer pessoa, nem de forma individual e isolada. Elas são regidas por regras bem claras no Código Civil e na convenção do condomínio.

🏢 O que diz a lei?
Art. 1.336, inciso III do Código Civil:
É dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

Ou seja:
🔒 Nem pintar a parede de outra cor, nem trocar janelas ou instalar grades, toldos ou aparelhos que mudem a aparência externa, sem autorização.

✅ Quando a mudança pode ser feita?
Se for uma modificação visível da fachada (como fechamento de varanda, colocação de vidro, mudança de cor, etc), precisa de:
➤ Aprovação em assembleia
➤ Quórum de, geralmente, 2/3 dos condôminos (ou mais, dependendo da convenção)

❌ O que acontece se alguém mudar sem permissão?
Pode ser notificado pelo síndico

Pode ter que reverter a alteração

Pode até pagar multa prevista no regimento

⚠️ Exceção:
Pequenas alterações internas que não afetam a estética externa do prédio, geralmente, não precisam de autorização (como pintar a parede de dentro do apartamento, trocar móveis ou decoração interna).

29/04/2025

Abandono de incapaz em condomínio é um assunto muito sério e pode configurar crime, conforme o Art. 133 do Código Penal Brasileiro.

📜 O que é considerado abandono de incapaz?
Quando alguém, tendo o dever de cuidar, abandona uma pessoa que não pode se proteger sozinha, colocando-a em risco de vida ou saúde.

Exemplos em condomínio:

Criança pequena deixada sozinha por longos períodos.

Idoso ou pessoa com deficiência em isolamento, sem alimentação, higiene ou cuidados médicos.

Pessoa trancada em casa gritando por ajuda.

🚨 Como agir se isso acontecer no condomínio?
1. Tente verificar com cuidado
Observe se é um caso pontual ou recorrente.

Nunca entre no imóvel sem autorização — isso é invasão.

2. Acione o síndico ou administração
Informe o que está acontecendo com detalhes (dias, horários, comportamentos observados).

O síndico pode intermediar o contato com os responsáveis e até registrar o caso em ata.

Em situação de emergência:
Ligue para a Polícia Militar (190) ou SAMU (192).

23/04/2025

📌 O que acontece com o morador que estiver em atraso com o condomínio?

1. Cobrança de juros e multa
Multa de até 2% sobre o valor da dívida

Juros de até 1% ao mês

Correção monetária (geralmente pelo INPC ou outro índice previsto na convenção)

2. Negativação e ação judicial
O condomínio pode negativar seu nome nos órgãos de proteção ao crédito.

E pode entrar com ação de cobrança, que pode virar uma execução judicial.

🧾 Desde 2016, a dívida de condomínio é título executivo extrajudicial. Isso significa que, após decisão judicial, seus bens (e até o imóvel) podem ser penhorados.

27/03/2025

quantos carros um condômino pode estacionar na garagem do condomínio?

O número de carros que um condômino pode estacionar na garagem do condomínio depende das regras estabelecidas na Convenção do Condomínio e no Regulamento Interno. Mas, em geral, seguem-se algumas diretrizes:

🔹 Situações comuns:
✅ Vaga vinculada à unidade – Se a vaga for privativa e especificada na escritura do apartamento, o proprietário pode utilizá-la como quiser, desde que não desrespeite normas do condomínio (como estacionar veículos fora do limite da vaga).

✅ Vaga coletiva ou rotativa – Se as vagas forem compartilhadas ou sorteadas periodicamente, o uso geralmente é limitado a um veículo por unidade para garantir espaço para todos.

✅ Estacionamento de mais de um veículo – Alguns condomínios permitem dois ou mais carros na mesma vaga desde que ambos caibam sem invadir outras vagas ou áreas de circulação.

✅ Proibição de estacionar em áreas comuns – Nenhum morador pode ocupar vagas de outros condôminos ou estacionar em locais proibidos, como corredores, áreas de lazer ou de circulação.

🔹 O que fazer em caso de dúvidas?
Consultar a Convenção do Condomínio e o Regulamento Interno para verificar as regras.
Conversar com o síndico caso precise de uma exceção ou autorização especial.
Levar a questão para assembleia se houver necessidade de mudança nas regras.
Se um morador descumprir as normas, ele pode ser notificado e até multado. 🚗🚙🚫

24/03/2025

A porcentagem necessária de presença em uma assembleia condominial depende do tipo de reunião e das decisões a serem tomadas. As regras geralmente seguem o que está estabelecido na Convenção do Condomínio e no Código Civil Brasileiro. Aqui estão alguns casos comuns:

🔹 Assembleia Geral Ordinária (AGO) – Para aprovar contas, orçamento e eleição de síndico, normalmente exige-se quórum simples (maioria dos presentes).

🔹 Assembleia Geral Extraordinária (AGE) – Dependendo da pauta, o quórum pode variar:

Alteração da Convenção: 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).
Obras voluptuárias (luxo): 2/3 dos condôminos (art. 1.341, §1º).
Obras úteis: maioria dos condôminos (art. 1.341, §2º).
Obras necessárias: qualquer quórum pode decidir, se forem urgentes.

Se a Convenção do Condomínio não estabelecer regras específicas, aplicam-se as normas do Código Civil.

22/03/2025

O síndico pode multar morador que joga gimba de cigarro pela janela do apartamento?

Sim, o síndico pode aplicar multa ao morador que joga gimbas de cigarro pela janela, desde que a penalidade esteja prevista na Convenção do Condomínio ou no Regulamento Interno. Isso se enquadra como uma infração contra a segurança, higiene e sossego dos demais condôminos.

🔹 Base legal:
📌 Código Civil, art. 1.336, IV – O morador deve não usar a unidade de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais. Jogar bitucas pode causar incêndios e sujar áreas comuns.

📌 Código Civil, art. 1.337 – O condomínio pode aplicar multa ao infrator reincidente, podendo chegar a até 10 vezes o valor da cota condominial.

🔹 Como o síndico deve proceder?
1️⃣ Identificar o infrator – Por meio de relato de testemunhas, imagens de câmeras ou flagrante.
2️⃣ Advertência – O síndico pode notificar o morador antes de aplicar a multa.
3️⃣ Aplicação da multa – Se houver reincidência ou se o regulamento já prever punição direta.
4️⃣ Registro em ata – Para respaldo jurídico caso o infrator conteste.

Se o condomínio ainda não tiver regras claras, o síndico pode convocar uma assembleia para incluir penalidades no regulamento. 🚭

11/03/2025

A demissão por justa causa acontece quando o empregado comete uma falta grave, que justifique a rescisão imediata do contrato de trabalho sem direito a algumas verbas rescisórias.

Motivos para Justa Causa (Art. 482 da CLT)

A CLT prevê diversas situações que podem levar à demissão por justa causa, como:
1. Ato de improbidade – Fraude, roubo ou desonestidade.
2. Incontinência de conduta ou mau procedimento – Comportamento inadequado ou ofensivo.
3. Negociação habitual sem autorização – Usar o trabalho para benefício próprio.
4. Condenação criminal – Quando não há possibilidade de recurso.
5. Desídia – Desleixo, baixa produtividade, faltas frequentes.
6. Embriaguez habitual ou em serviço – Chegar alcoolizado ou drogado ao trabalho.
7. Violação de segredo da empresa – Divulgação de informações sigilosas.
8. Indisciplina ou insubordinação – Desrespeito às normas ou superiores.
9. Abandono de emprego – Faltar por mais de 30 dias sem justificativa.
10. Agressões físicas ou verbais – Contra colegas, superiores ou clientes.
11. Atos contra a honra ou boa fama – Calúnia, difamação ou injúria.
12. Atos lesivos à segurança nacional – Envolvimento em atividades ilegais contra o país.

Direitos do Trabalhador na Justa Causa

O funcionário perde alguns direitos, mas ainda recebe:
✅ Saldo de salário (dias já trabalhados no mês).
✅ Férias vencidas + 1/3.

❌ NÃO recebe aviso prévio, 13º proporcional, férias proporcionais, saque do FGTS nem seguro-desemprego.

A empresa deve formalizar a justa causa com provas e um procedimento adequado, para evitar processos trabalhistas.