19/03/2019
Hierarquia Normativa Nos Condomínios Residenciais e Comerciais (o que vale mais)
Nos condomínios residenciais e comerciais muitas vezes e muitas pessoas têm dúvidas no momento de se aplicar as normas ou impor sanções contra atos e fatos do cotidiano.
Com efeito, muitos síndicos não sabem se devem aplicar o contido na Lei ou na convenção condominial ou, ainda, no regulamento interno do condomínio. Pois bem, é importante saber a diferença para poder valer-se da norma correta para a sua aplicação e, com isto, evitar problemas, como por exemplo, questionamentos jurídicos no sentido de obter uma declaração de nulidade ou questões correlatas.
No regramento jurídico do nosso país, a lei de maior importância e a primeira a ser examinada e aplicada é a Constituição Federal. Deveras, estatui a Constituição Federal, no seu art. 5º que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.
Seguidamente e logo abaixo da Constituição Federal, temos as Leis Ordinárias. Dentre elas, o Código Civil de 2002, que através dos preceitos contidos nos artigos 1.331 a 1.358, cuida das questões alusivas aos condomínios residenciais e comerciais. Temos também outra lei ordinária a 4.591/64, porém, por ser mais antiga que o Código Civil de 2002, é válida apenas no que não contrariar, ou sobre o que não versar o Código Civil.
Seguindo a escala hierárquica, existem as convenções condominiais e os regulamentos internos, característicos de cada condomínio, seja residencial ou comercial.
Tais Diplomas podem ser aplicados naquilo que a Constituição Federal, Código Civil e demais Leis esparsas não proibirem.
Tanto a convenção condominial como o regulamento interno do condomínio obrigam os condôminos a cumprirem o que neles estiverem pactuados, por parte de proprietários e eventuais inquilinos.
Mas, como dito acima, só não podem conflitar com a legislação hierárquica vigorante, sob pena de, como dito também, serem consideradas nulas em eventual procedimento judicial instaurado pelo interessado.
Por exemplo, a multa por atraso no condomínio, de acordo com o Código Civil não pode ser superior a 2% ao mês, todavia, muitas Convenções carregam a penalidade no percentual de 10 ou 20%, esta norma conflita com a norma imediatamente superior que é a lei que instituiu o código civil, portanto, é nula e não gera efeito algum.
Tanto a convenção do condomínio como o regulamento interno fazem lei entre os moradores, ressalvado o acima exposto.
Por isso é de fundamental importância que a convenção e o regimento interno dos condomínios sejam periodicamente atualizados e afinados com o sistema normativo superior (Leis ordinárias e Constituição da República).
As convenções coletivas e os regulamentos internos podem e devem sofrer alterações e atualizações, desde que não contrariem as leis superiores, e podem através de assembleias convocadas para esta finalidade e desde que observado o quórum mínimo de 2/3 dos votantes. Fácil de perceber, portanto, que não é tão simples proceder alterações e atualizações na convenção e regimento interno dos condomínios, em virtude do elevado quórum para tal mister.
A despeito da reforma no código civil (ano de 2002), muitos condomínios ainda não atualizaram suas convenções e regulamentos. Pena porque tal procedimento beneficiaria a administração tornando-a ágil, moderna, eficaz e em sincronia com o sistema normativo vigente.
Por exemplo, ante o inadimplemento de encargos condominiais não se pode adotar a restrição de direitos, como corte de serviços contra o condômino inadimplente se não existir expressa previsão na convenção condominial. Ao contrário é possível algumas restrições.
Outra questão importante e que gera discussões a abarrotam o poder judiciário com ações e devem constar nas convenções é quanto o número de procurações aceitas em uma votação e se as mesmas devem ser apresentadas com firma reconhecida ou não.
A atualização convencional também poderá vetar que os proprietários das unidades vendam suas garagens a terceiros e estranhos ao condomínio, dentre outras questões não menos importantes.
Outrossim, aspectos como percentual de juros incidente sobre atrasos, normas para rateio de despesas, formas de gestão, regras de conduta, punições e obrigações dos condôminos, dentre outros.
O ideal é que todos os envolvidos na massa condominial respeitem as boas práticas de condutas independentemente das sanções previstas em lei para uma convivência harmoniosa e desejada por todos.
Rubens de Almeida Arbelli
