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ar desde questões mais simples, até casos complexos que exigem o envolvimento de profissionais de diversas áreas. Possuímos um grupo variado de clientes e uma equipe multidisciplinar, que atua em diversos segmentos, priorizando a ética em suas relações e a constante busca pela excelência. Nosso objetivo é lidar com a diversidade de forma individual, analisando e identificando as necessidades de cada um de nossos clientes. Direito de Família e Sucessões

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19/05/2016

Inadimplência condominial:
A execução das despesas condominiais e as parcelas que irão vencer !
Quando da abertura de ação de cobrança de despesas condominiais, além das parcelas vencidas até aquele momento, era possível requer ao Juiz a inclusão das parcelas vincendas (que vencerem) no decorrer do processo, nos termos do artigo 290 do Código de Processo Civil:
“Art. 290. Quando a obrigação consistir em prestações periódicas, considerar-se-ão elas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor; se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las, a sentença as incluirá na condenação, enquanto durar a obrigação.”
Já na ação de execução de despesas condominiais, não existe essa possibilidade pois para um título ser considerado executivo deve necessariamente expressar certeza, liquidez e exigibilidade da obrigação, a que visa executar.
certeza diz respeito à existência da obrigação, que em razão de um título, não há controvérsia sobre sua existência;
liquidez corresponde à determinação do valor.
exigibilidade tem o sentido de que a obrigação, que se executa, não depende de termo ou condição.
Repare leitor, que o requisito liquidez determina o valor a ser executado (cobrado). Dessa forma, não existe a possibilidade de incluir outros valores ou, em nosso estudo, as parcelas vincendas (que vencerem) no decorrer de um processo.
Muitos devem estar perguntando, mas afinal qual a vantagem da ação de execução ?
Sem dúvida a resposta é a rapidez na obtenção do resultado final. Ou seja, recebimento das cotas não pagas.
Mas esse recebimento ficará limitado ao valor cobrado individualmente em cada um dos processos.
O que antes era resolvido em um único processo de cobrança de despesas condominiais, hoje será resolvido em 2 (dois) ou mais processos de execução.
Lembrando que o condomínio poderá optar em promover as já conhecidas ações de cobrança de despesas condominiais ou as novas ações de execução.
fonte - sindiconet

21/01/2016

Guia sobre Inquilinos em Condomínios:

Eles também são parte da complexa equação que é viver em condomínio.A relação de direitos e deveres entre condôminos e inquilinos nem sempre é clara para as duas partes, e isso muitas vezes acaba por gerar conflitos e desgastes desnecessários na vida condominial. Apesar de não ser o dono da unidade, durante sua permanência, o inquilino possui direitos de uso das áreas comuns igualmente aos condôminos, mas também deve seguir as regras do local. Além disso, possui direitos e condições específicas no que diz respeito a participações em assembleias e no rateio de despesas.

Inquilino pode ser síndico?
Veja o que diz o Código Civil

Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:
"Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "
Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários:
"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. "
O inquilino pode votar em assembleias, se o proprietário não comparecere, desde que munido de procuração, de acordo com o artigo 24 da Lei dos Condomínios:
"Parágrafo 4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça."
A Lei dos Condomínios continua válida para os assuntos não modificados pelo novo Código Civil.

04/01/2016

A função de síndico requer muitas habilidades diferentes, e é bastante complexa. Por isso, é preciso ter os procedimentos e ferramentas adequados.

Para ajudar nesta tarefa, aqui um resumo de observações colhidas ao longo dos últimos anos, a partir dos acertos e dos erros relatados por síndicos, condôminos e profissionais da área.

Os 10 Mandamentos

Limitar o desgaste
Dividir funções e responsabilidades
Conhecer a legislação
Organização
Perceber as demandas
Autoridade sem autoritarismo
Conhecer bem o condomínio
Agir com criatividade
Nunca descuidar da manutenção
Boa estratégia de comunicação

Dicas:

É preferível enviar por escrito advertências e avisos de multa por infração ao Regulamento.
Não receber reclamações por telefone ou interfone. Deixe um livro de sugestões e críticas com o zelador, e oriente-o a aconselhar os condôminos a registrar suas queixas, e avisá-lo das ocorrências.
Estipule e deixe claro horários e formas de atendimento aos condôminos
Discussões agressivas em assembleias devem ser esvaziadas. O presidente da mesa deve encaminhar a questão em conflito rapidamente para votação, e os discordantes da decisão devem ter seu protesto registrado em ata.

Fonte - sindiconet

21/08/2015

Administradoras de Condomínios:

Não há, no dia-a-dia do condomínio empresa mais parceira do síndico do que a administradora. É, aliás, prerrogativa do síndico escolher a empresa que o ajudará na gestão do empreendimento.

Escolhida pelo síndico, e ratificada pela maioria em assembleia, a empresa é responsável pelos trâmites administrativos da vida em condomínio. É a ela que os moradores devem recorrer, por exemplo, quando têm perguntas sobre a ata da última assembleia, ou quando querem negociar uma cota em aberto.
Dentre muitas atribuições da administradora de condomínios vamos citar a :GESTÃO DE ASSUNTOS JURÍDICOS
1.Atualização permanente da legislação que envolve a administração de Condomínios
2.Consultoria tributária, fiscal e trabalhista.
3.Emissão de notificações extra-judiciais e judiciais – serviço cobrado em separado.
4.Assessoria na alteração da Convenção de Condomínio – cobrado à parte.
5.Assessoria na elaboração de Regimentos Internos.
6.Assessoria na assinatura de contratos de prestação de serviços, de terceirização, de locação de espaços, etc..
7.Ações e acompanhamento da cobrança judicial dos devedores de cotas – serviço cobrado em separado.
8.Emissão de relatórios periódicos abrangendo o andamento das ações.
9.Acompanhamento das ações trabalhistas, cíveis e tributárias – serviço cobrado em separado.
10.Acompanhamento das ações propostas em Juizados Especiais – serviço cobrado em separado.
fonte - Espaço AABIC - SíndicoNet

23/06/2015

Direito Condominial - Legislação, casos em que se aplicam e quando contratar um advogado :

O condomínio é um conceito que possibilita muitas formas de relacionamentos interpessoais, seja ele dentro de um apartamento com a família, ou mesmo dentro do espaço comum com demais pessoas que habitam ou trabalham no local.

Muitos síndicos, condôminos e até administradores pensam que direito condominial se refere apenas à cobrança de inadimplentes. Veremos que este conceito também pode ser aplicado em diversas situações dentro de um condomínio.

O direito condominial estipula as regras do uso normal de uma propriedade, e aplica as penalidades às pessoas que as desrespeitarem. Sendo assim, é dever do condômino respeitar às leis do código civil e da legislação condominial, que tratam do tema e regulam os direitos e deveres em condomínio.

Legislação

Antes tratada pela Lei de número 4.591/64, a legislação condominial veio a se aperfeiçoar a partir de janeiro de 2003 com a inserção do Código Civil. Ele sobrepôs à antiga lei e passou a regular os assuntos tratados em condomínio.

Quanto às particularidades dentro de cada condomínio, estão a Convenção e o Regulamento Interno. Estes dois documentos regram os assuntos mais importantes do empreendimento, como relações entre condôminos e normas de conduta, e por isso toda e qualquer determinação interna está submetida a eles.

Se a Convenção do condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código Civil, elas perdem automaticamente a validade.

- Saiba mais sobre: alteração da Convenção e alteração do Regulamento Interno

Casos em que se aplicam o Direito Condominal

É natural que em uma grande metrópole as pessoas passem a conviver cada vez mais próximas e em condomínios, e esta proximidade muitas vezes gera atritos.

Por isso, é de competência do síndico também ser o mediador nas relações entre vizinhos. Ele deve cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno dentro de um exercício democrático, por meio de conversas, assembleias e, se necessário, através de notificações e multas.

Entretanto, nem sempre há entendimento ou consenso quanto aos problemas estabelecidos em condomínio, e um dos encaminhamentos é levá-lo ao judiciário, fazendo valer a força de lei.

A inadimplência ainda é o principal caso tratado por advogados em discórdia entre condôminos (cerca de 80%). Os outros problemas costumam iniciar com a letra “C”:

- Carro: costuma ser uma fonte de atrito, seja quando ocorre sorteio para área coletiva de estacionamento; estacionar direito; número de vagas.

- Cachorro: latidos; odores; o medo, dependendo da raça e do porte; entre outros problemas causados por animais em geral.

- Criança: não deveria ser considerado como fonte de conflito, entretanto muitos condôminos se queixam de barulhos e algazarras.

- Cano: hidráulica em geral; infiltração de água; vazamento e impermeabilização; entre outros.

- Conflitos de vizinhança: ruídos; postura inadequada no trato com funcionários e com condôminos; entre outros.

Quando contratar um advogado

No momento em que se desrespeita um direito de propriedade ou de vizinhança, em que todas as ferramentas de comunicação já foram tomadas pelo síndico, às vezes, até mesmo com o auxílio da administradora de condomínios, o seguinte recurso a ser seguido é procurar um auxílio jurídico especializado em direito condominial.

Os advogados são contratados para esclarecer a legislação e assessorar nos atos de gestão no condomínio, fazendo-se valer o direito do condômino ou do síndico que o contratou, ou mesmo para possibilitar acordos interessantes (extrajudiciais) entre as partes envolvidas.

fonte - sindiconet

26/03/2015

NOVA LEI ANTIFUMO

Em dezembro de 2014 foi sancionada a lei 12.564/2011, também conhecida como “lei antifumo”, que aborda diretamente o assunto em condomínios. O texto é claro:

“Fica proibido fumar cigarrilhas, charutos, ca*****os, narguilés e outros produtos em locais de uso coletivo, públicos ou privados, como hall e corredores de condomínio, restaurantes e clubes, mesmo que o ambiente esteja parcialmente fechado por uma parede, divisória, teto ou até toldo”.

Ou seja: está proibido fumar na escada, embaixo do toldo, ou em qualquer lugar parcialmente coberto.

A lei também fala em multa para o empreendimento: de R$ 2 mil a R$ 1,5 milhão, dependendo da infração.

Áreas comuns

O condomínio pode, ainda, endurecer as regras contra fumantes – principalmente em áreas abertas.

Caso a coletividade sinta que fumar no playground ou na área da piscina, lugares abertos, onde, a princípio, fumar seria permitido, o condomínio pode vetar a atividade nesses locais.

Para tanto, é necessária uma assembleia para deliberar sobre o assunto, que deve constar no regulamento interno.

Para alterar o documento é importante checar o que está descrito na convenção do seu condomínio. Na prática, tem se aprovado mudanças no regulamento interno com maioria dos condôminos (50% mais um).

Maconha

Assunto polêmico, uma vez que seu consumo, geralmente, é feito dentro da unidade. O cheiro, porém, pode ser sentido por vizinhos.

Nesse caso, assim como o do cigarro, o ideal é focar em ações voltadas para o condomínio como um todo, evitando acusar sem provas.

Caso o consumo ocorra nas áreas comuns do condomínio, aí sim o síndico, ou qualquer morador pode, munido de provas (vídeos, fotos ou testemunhas) chamar a polícia no local.
fonte - sindiconet

17/03/2015

Contribuição sindical -
Sindicond passa a representar condomínios da capital paulista em 2015.

A data para efetuar o pagamento da contribuição sindical na cidade de São Paulo, e em boa parte de outras regiões do país, termina agora, em 31/01. Esse ano, o Secovi-SP deixou de representar os condomínios da capital paulista, e é o Sindicond (Sindicato dos condomínios de prédios e edifícios comerciais, industriais, residenciais e mistos intermunicipal, do estado de São Paulo) quem passará a receber a contribuição.

A principal atribuição do sindicato, atualmente, é a negociação salarial dos funcionários de condomínios. Há outras contrapartidas que devem ser oferecidas por sindicatos patronais, como assistência técnica e jurídica aos seus associados, entre outros.

O valor é de R$ 206,00 para os condomínios da capital, independente do número de unidades do empreendimento. O pagamento é obrigatório para todos os condomínios – com exceção daqueles que não têm funcionários. Esses, devem entrar em contato com o Sindicond. Quando era o Secovi que representava a categoria, era necessário apresentar a Rais (Relação Anual de Informações Sociais) negativa, para comprovar que realmente o condomínio não empregava ninguém”,Dessa forma, o empreendimento não é obrigado a arcar com a contribuição.
Justiça
A disputa entre as entidades pela representação de condomínios na capital paulista já dura muitos anos – e pode ser revertida, futuramente, pelo Secovi.
Mas, no momento, o que está acertado pela lei é a representação do Sindicond. A entidade reitera a importância do pagamento em dia da contribuição sindical e alerta que os condomínios que não o fizerem estão sujeitos à cobrança de empresas especializadas.
fonte - sindiconet

07/03/2015

ONU alerta sobre retrocesso nos direitos fundamentais das mulheres
Genebra, 6 mar (EFE).- As Nações Unidas alertaram nesta sexta-feira sobre o retrocesso que estão sofrendo as liberdades fundamentais das mulheres em muitos lugares do mundo. Por causa do Dia Internacional da Mulher, comemorado no próximo domingo, o Grupo de Especialistas sobre a Discriminação Contra as Mulheres (CEDAW, em sua sigla em inglês) advertiu sobre o perigo de que os os avanços conquistados durante anos de luta pela igualdade se percam. "Os progressos e as conquistas durante os últimos cem anos na luta pela igualdade das mulheres estão sob constante ameaça", afirmou a CEDAW em comunicado. "Estamos vendo sinais repressivos, frequentemente em nome da cultura, da religião, das tradições, que ameaçam o duro progresso alcançado". "Estamos vendo tentativas de restringir o lugar da mulher à esfera doméstica, e apesar da importância da família, sua proteção não pode estar em detrimento do direito das mulheres à autonomia", acrescentou a CEDAW. Os especialistas lembraram que a discriminação contra as mulheres persiste em todas as esferas, a pública, a privada, em tempos de guerra, em tempos de paz, e em todas as regiões do mundo. "Continuamos sendo testemunhas de inimagináveis formas de violência no nome da honra, da beleza, da pureza, da religião e da tradição", disseram. A cada ano, 50 mil mulheres morrem no mundo por causa de um ab**to inseguro e outras 5 milhões sofrem lesões graves por falta de serviços reprodutivos. A ONU lembrou ainda que a participação política das mulheres continua sendo muito baixa, dado que só representam 20% dos parlamentares do mundo, e 17% dos chefes de Estado e de governo. O alto comissário das Nações Unidas para os Direitos Humanos, Zeid Ra'ad al-Hussein, expressou "a necessidade urgente de que as mulheres participem das discussões sobre as respostas estratégicas sobre a violência extremista, a discriminação, e o resto de privações". Para isso, pediu aos Estados "que vão em frente com as declarações de intenções e desmantelem realmente as estruturas e dinâmicas de poder que perpetuam a discriminação contra as mulheres". "Em todo os lugares é possível fazer mais para garantir e sustentar os direitos das mulheres, seu acesso ao emprego, à saúde e sua capacidade de tomar o controle sobre as decisões que afetam cada dimensão de sua existência", concluiu Zeid. "Lembrando os compromissos adotados há 20 anos na Plataforma de Pequim, a comunidade internacional deve introduzir medidas para proteger as mulheres deslocadas pela violência e exploração, e oferecê-las meios de subsistência levando em conta sua educação e suas habilidades", solicitou William Lacy Swing, diretor-geral da OIM. Cabe lembrar que a Organização Internacional do Trabalho (OIT) alertou que, no ritmo atual, sem uma ação dirigida, a igualdade salarial entre sexos não será alcançada em, pelo menos, 71 anos.
fonte -R7 - noticias.

02/03/2015

LEI Nº 13.160,
DE 21 DE JULHO DE 2008
(Projeto de lei nº 446/04, da Deputada Maria Lúcia Amary - PSDB)

Altera a Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre emolumentos
relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro

O GOVERNADOR DO ESTADO DE SÃO PAULO:
Faço saber que a Assembléia Legislativa decreta e eu promulgo a seguinte lei:
Artigo 1º - Passam a vigorar com a seguinte redação os itens 7 e 8 das Notas Explicativas da Tabela IV - Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, em face das disposições da Lei federal nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000:

I - o item 7:
“7 - Havendo interesse da administração pública federal, estadual ou municipal, os tabelionatos de protesto de títulos e de outros documentos de dívida ficam obrigados a recepcionar para protesto comum ou falimentar, as certidões de dívida ativa, devidamente inscrita, independentemente de prévio depósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores serão pagos na forma prevista no item 6, bem como o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que provado por contrato escrito, e ainda o crédito do condomínio, decorrente das quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade. O protesto poderá ser tirado, além do devedor principal, contra qualquer dos co-devedores, constantes do documento, inclusive fiadores, desde que solicitado pelo apresentante.” (NR).

II - o item 8:
“8 - Compreendem-se como títulos e outros documentos de dívidas, sujeitos a protesto comum ou falimentar, os títulos de crédito, como tal definidos em lei, e os documentos considerados como títulos executivos judiciais e extrajudiciais pela legislação processual, inclusive as certidões da dívida ativa inscrita de interesse da União, dos Estados e dos Municípios, em relação aos quais a apresentação a protesto independe de prévio depósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores serão pagos pelos respectivos interessados no ato elisivo do protesto ou, quando protestado o título ou documento, no ato do pedido do cancelamento de seu registro, observados os valores dos emolumentos e das despesas vigentes na data da protocolização do título ou documento, nos casos de aceite, devolução, pagamento ou desistência do protesto, ou na data do cancelamento do protesto, observando-se, neste caso, no cálculo, a faixa de referência do título ou documento na data de sua protocolização. Os contratos de locação e demais documentos demonstrativos da dívida poderão ser apresentados por meio de cópia autenticada; não estando indicado no título ou no documento de dívida o valor exato do crédito, ou quando este se referir a parcela vencida, o apresentante, sob sua inteira responsabilidade, deverá juntar demonstrativo de seu valor.” (NR).

fonte - sindiconet

13/02/2015

Carnaval: cuidado redobrado com a segurança nos condomínios

Os cuidados com o condomínio devem ser redobrados nos dias de Carnaval, período em que famílias inteiras costumam se ausentar da cidade, algumas medidas simples podem ajudar na prevenção de eventuais ocorrências.

Se o síndico for viajar, deve verificar o funcionamento dos equipamentos de segurança do condomínio, como câmeras e luzes de emergência. Neste caso, deve transferir a responsabilidade da gestão do condomínio para o subsíndico e informar ao zelador o endereço e os telefones do local de descanso, de maneira a permitir a rápida localização em caso de emergência. “Se o subsíndico também for viajar, a responsabilidade passa a ser de um dos conselheiros”, orienta.

Outra dica importante é que os zeladores devem ter em mãos os telefones da Polícia Militar, da Polícia Civil, do Corpo de Bombeiros, da Comgas, de encanadores, eletricistas e profissionais da área de manutenção de elevadores.

Também não se deve deixar luzes acesas. O ideal é pedir a um vizinho que recolha jornais e correspondências, não permitindo o acúmulo de papeis na porta das casas e apartamentos. Além disso, aconselha-se ao sindico a não dar folga para empregados, já que este é um período crítico. “Ao contrário, é preciso redobrar as recomendações para atenção com a vigilância”,
Fonte: Secovi-SP

11/02/2015

Novo Código Civil - Capítulo Condomínios

O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64.
Para facilitar a consulta, dividiu-se o conteúdo da atual Lei por temas, de forma que você possa se informar sobre como proceder em diversas situações.
Sobre a Lei anterior 4.591/64

O Código Civil diferencia principalmente parte comum e privativa e também fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros. Mas a lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange. Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.

Algumas mudanças importantes em relação à Lei anterior 4.591/64:
Convenção (Art. 1.333)
Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade.
Multa / inadimplência (Art. 1.336)
Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2% referente à multa por atraso em pagamento, como estabelece o Novo Código Civl, é válido apenas para vencimentos pós 11 de janeiro de 2003.
Multa / anti-social (Art. 1.337)
Multa por conduta anti-social: Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial
Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337)
Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes
fonte - sindiconet

11/02/2015

Inquilino pode ser síndico?
Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:
"Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "
Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários:
"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. "
O inquilino pode votar em assembleias, se o proprietário não comparecer, desde que munido de procuração, de acordo com o artigo 24 da Lei dos Condomínios:
"Parágrafo 4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça."
A Lei dos Condomínios continua válida para os assuntos não modificados pelo novo Código Civil.

fonte - sindiconet

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