Fabio Ricardo do Nascimento Advogados

28/04/2026

20/04/2026

Compra de lote: quando a escritura é opcional?

A regra geral exige escritura para a maioria dos imóveis, mas os lotes possuem uma exceção valiosa.

O contrato particular de compra e venda, acompanhado da prova de quitação, tem força de escritura pública. Isso signif**a que você pode levar o contrato direto ao registro de imóveis para transferir a propriedade.

Essa facilidade se aplica a loteamentos regulares, aprovados pela prefeitura e registrados em cartório. Fora disso, a escritura continua sendo exigida. E mais: a dispensa vale na transferência direta do loteador para o primeiro adquirente. Numa revenda entre particulares, a escritura pública volta a ser necessária.

Por que tantos compradores ainda pagam escritura sem precisar? Porque fecharam o negócio sem o conhecimento certo, no momento certo, arcando com custos desnecessários e decisões que não têm volta.

Entender essa distinção economiza recursos financeiros. Salve este conteúdo para consultas futuras.

26/03/2026

A cobrança do ITBI sobre cessão anterior: por que o cartório NÃO PODE BARRAR o registro do seu imóvel

Receber uma negativa do cartório depois de fechar a compra do seu imóvel é, no mínimo, frustrante.

O problema é recorrente. Muitos cartórios têm condicionado o registro à quitação do ITBI incidente sobre cessões anteriores, contratos dos quais você sequer participou. Já adianto: a prática é abusiva.

O dever de fiscalização tributária do registrador deve guardar pertinência com o título apresentado e com o sujeito passivo da obrigação correspondente (art. 289, da Lei nº 6.015/73 e art. 134, VI, do CTN). Quem comprou diretamente do proprietário não pode ser obrigado a pagar os tributos das negociações anteriores das quais não fez parte.

Se houver débito de imposto sobre aquela cessão anterior, a eventual cobrança do tributo compete ao município, que deverá acionar os devedores daquele negócio. Você não é um deles.

Entenda seus direitos antes de pagar valores indevidamente. Salve este post para consultar depois.

24/03/2026

Herança ameaçada? Veja como a cláusula de impenhorabilidade protege imóveis doados

Saber que o imóvel doado pelo pai está na mira de uma execução por dívida gera um imenso desespero.

Na ânsia de receber, credores buscam penhorar bens doados ao devedor para saldar as execuções. A doação gravada com cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, porém, erigi uma blindagem: a lei veda que esses bens respondam pelas dívidas do donatário, ressalvadas as obrigações que tenham origem no próprio imóvel.

A proteção instituída no ato da doação impede a venda forçada.

Informação vital. Salve este conteúdo para consulta.

23/03/2026

Mercadinho / Padaria em condomínio: entenda a regra obrigatória para alterar a área comum

Ver uma área de lazer virar espaço comercial da noite para o dia pode gerar conflito imediato no prédio.

Instalar um minimercado ou padaria em área comum do condomínio muda a destinação do espaço e beneficia terceiros com a exploração do local.

Nesses casos, a lei exige a aprovação de dois terços de todos os proprietários das unidades, e não apenas da maioria dos presentes na assembléia condominial.

Aprovar mudanças estruturais sem o quórum correto invalida a decisão e coloca o condomínio em incertezas desnecessárias.

Informação essencial para proprietários e moradores. Salve para consultar na próxima assembleia.

20/03/2026

Quando não pagar o IPTU do imóvel arrematado no leilão

Você arrematou o imóvel e agora foi surpreendido com a decisão que exige que você pague o IPTU atrasado do antigo dono? Ainda em 2026, nos deparamos com erros como esse e que comprometem parte da rentabilidade.

Os débitos tributários anteriores à arrematação no leilão judicial não são de responsabilidade do arrematante, ainda que conste no edital que o arrematante se responsabiliza pelo pagamento de débitos tributários anteriores.

Por lei, o valor referente ao IPTU deve ser abatido do preço pago na arrematação.

Não permita cobranças indevidas, atrasos na imissão da posse ou custos extras não previstos em lei.

O apoio especializado dá acesso ao conhecimento para aumentar a proteção na sua aquisição.

19/03/2026

O custo oculto que a partilha do imóvel no divórcio amigável pode gerar

Você sabia que um acordo no divórcio pode gerar um passivo tributário que corroi parte do seu patrimônio?

Quando o casal decide dividir os bens de forma desigual para facilitar a vida — por exemplo, um cônjuge f**a com um imóvel no valor de R$ 600 mil e o outro com R$ 400 mil —, a sensação inicial é de problema resolvido. No entanto, o que a maioria ignora é que o Estado interpreta esse acordo com uma doação e sobre ela incide o pagamento de imposto. Parece brincadeira, mas é verdade. O Estado não colabora com nada, mas se acha no direito de exigir a parte dele.

Segundo a legislação tributária, se a sua cota de direito era de R$ 500 mil e você recebeu R$ 600 mil, o excedente de R$ 100 mil é tributado como doação. Sobre essa diferença incide obrigatoriamente o imposto estadual (ITCMD).

Entender as consequências de suas escolhas antes de decidir é uma atitude prudente e admirável.

Consulte sempre um especialista.

18/03/2026

O risco em anunciar seu imóvel com vários corretores

Autorizar vários corretores a venderem o seu imóvel parece a forma mais rápida de fechar negócio. Mas você entende as consequências que acabou de assumir?

Imagine o cenário: dois profissionais diferentes vendem o seu imóvel na mesma manhã, recebem o sinal e assinam recibos. O problema é que apenas um comprador poderá f**ar com a propriedade.

Para o negócio que precisará ser cancelado, a conta cai no seu colo. É você, o proprietário, quem terá que arcar com a multa punitiva do Código Civil por desistir da venda depois do recebimento do sinal.

O problema pode ser evitado com as cláusulas corretas no contrato de intermediação imobiliária, dentre elas a cláusula de exclusividade. Centralizar o trabalho num corretor elimina o risco e entender as consequências das cláusulas contratuais evita dor de cabeça desnecessária.

Consulte sempre um especialista antes de assinar.

16/03/2026

O perigo oculto no seu contrato social

Você entende as consequências da cláusula de Administração presente no contrato social da sua empresa?

Muitos contratos sociais atribuem genericamente cláusulas no sentido de que a remuneração dos administradores ou sócios será retirada ou acumulada, de acordo com a disponibilidade de caixa, a título de retirada de prolabore.

Por conhecimento ou desconhecimento, alguns acabam deixando de recolher a contribuição previdenciária sobre o prolabore dos sócios, sob a alegação de que, como não houve o pagamento, não há incidência da contribuição.

No entanto, para recolhimento da contribuição previdenciária, não é necessário o pagamento do prolabore, bastando o seu creditamento. É nesse momento que muitos empresários são autuados pela fiscalização tributária.

O diferencial de empreendedores e empresas de sucesso reside na consulta a especialistas para compreender as regras do contrato social antes da assinatura. Enquanto perfis vencedores agem de forma preventiva, os demais apenas remediam problemas tardiamente.

Agora você entede porque contrato social precisa ser compreendido e não replicado sem qualquer cuidado, por meio de recorte e cole?

Assuma o controle como fazem pessoas de sucesso.

Consulte sempre um especialista e pare de tomar decisões genéricas.

03/03/2026

Administradora de condomínio: o dever vai além da emissão de boletos

Não é apenas burocracia. A função da administradora de condomínio não se resume a emitir boletos ou organizar pastas para a prestação de contas. Existe uma responsabilidade técnica intrínseca ao serviço prestado.

Imagine que documentos sem valor fiscal, pagamentos em dobro feitos pelo síndico, declarações em desacordo com a legislação ou saídas de caixa sem identif**ação do condomínio, tenham sido identif**ados pela administradora. Nessas situações, a administradora dever alertar o conselho condominial ou apresentar o fato em assembleia.

Imaginemos ainda, que o condomínio possua investimentos mas a conta bancária encontra-se deficitária, espera-se que a empresa responsável pela administração do condomínio realize a realocação de recursos ou a contenção de gastos. Adotar medidas aptas a impedir a cobrança de juros é o mínimo que se espera de um bom administrador.

Se a administradora se cala diante das irregularidades, ela deverá responder solidariamente pelos danos causados ao condomínio porque é dever do gestor agir com transparência e diligência para proteger o caixa comum, apontando em seu balancete falhas como a falta de contratos, cálculos de impostos não recolhidos ou documentação inapta.

A atividade da administradora não se limitada à mera cobrança de inadimplentes e elaboração de relatórios.