22/07/2021
Desvantagens em ter um imóvel irregular:
Um Imóvel irregular tem valor econômico menor, isso significa que se você quiser vender este bem, você receberá menos dinheiro do que receberia se este imóvel estivesse regularizado.
Quem estiver com a intenção de comprar o imóvel, não poderá comprar através de financiamento bancário, o que poderá dificultar a venda e reduzir a quantidade de interessados, uma vez que não são todas as pessoas que conseguem comprar um imóvel à vista e o parcelamento diretamente com o vendedor nem sempre é seguro.
O “dono” do imóvel, ao falecer, acaba transferindo um problema para os seus herdeiros, isso porque, juridicamente, há a transferência apenas dos direitos de posse, uma vez que quem falece não é considerado proprietário daquele bem.
Este imóvel também não poderá ser dado em garantia caso a pessoa precise fazer um empréstimo e o banco exigir que algum bem seja dado em garantia de pagamento.
Formas legais de regularizar seu imóvel:
I - Usucapião
A usucapião é uma das formas de se atingir a regularização fundiária de um empreendimento. Trata-se de modalidade originária de aquisição da propriedade mediante o exercício de posse mansa, inconteste e contínua sobre determinado imóvel durante o lapso temporal estipulado pela Lei.
Para usucapir o imóvel superficiário, o usucapiente deve cumprir os seguintes requisitos legais:
1 - Posse do bem com intenção de dono;
2 - Posse mansa e pacífica;
3 - Posse contínua, duradoura e sem intervalos (cada espécie de usucapião exigirá um prazo de posse a ser preenchido. O maior prazo atualmente exigido é de 15 anos e depois tem-se 10 anos, 05 anos e 2 anos para usucapir a propriedade);
4 - Posse justa, ou seja, sem violência ou clandestinidade.
A combinação desses atributos garante a estabilidade da propriedade e assim o direito legal a ela.
II - Adjudicação compulsória:
As circunstâncias em que cabe a ação estão previstas nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Nesses artigos, a legislação brasileira estipula dois critérios para formação de um direito real relativo ao imóvel:
Que seja firmada uma promessa de compra e venda de bem imóvel, quer por meio de um instrumento público ou particular;
Que não haja entre as partes um arrependimento em relação à promessa.
Trazemos agora, alguns dos casos práticos que ensejam o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória:
1 - Se o vendedor se recusar a providenciar lavratura da escritura transferindo o imóvel, mesmo diante do cumprimento da contraprestação pelo comprador;
2 - Se o vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva;
3 - Se o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga;
4 - Se o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura, causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.
Podemos verificar que tanto o vendedor quanto o comprador, podem ajuizar tal ação, caso seus interesses de compra e venda estejam ameaçados.
Todavia, a quitação integral do preço é pressuposto indispensável para a ação poder prosperar, pois, sem a prova do pagamento, carece o autor da execução específica, logo, enquanto não houver integralizado o pagamento, não estará adimplida a obrigação do comprador que, não poderá exigir a escritura.
Qual ação devo escolher?
Caso o requerente cumpra os requisitos necessários para ter direito a mover qualquer uma das duas ações, deve-se considerar os seguintes fatores para decidir em qual dessas fundamentar seu pedido legal:
Ação de usucapião é mais demorada e burocrática. Entretanto, é necessário comprovar apenas a existência de área usucapível, a vontade de ser dono e o lapso temporal transcorrido;
A ação de adjudicação compulsória é mais rápida, todavia, é necessário comprovar a aquisição do bem imóvel. Isso pode ser difícil se o requerente não tiver em ordem toda a documentação de compra e venda, especialmente se há transcorrido um lapso temporal muito extenso.
TEL: (11) 98200-5196 / (11) 4419-2672
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