08/01/2021
A despeito da possibilidade de interposição da Ação Renovatória de Aluguel pelo locatário em virtude de seu direito de inerência ao ponto comercial (art. 51 da Lei nº 8.245/91), a Constituição Federal garante ao locador o direito à propriedade (art. 5º, XXII). Por essa razão, o direito à inerência do ponto pelo locatário não anula o direito real de propriedade do locador, prevalecendo, em caso de conflitos, o direito fundado no texto constitucional.
Nesse sentido, a lei de locação elenca algumas hipóteses em que o locador, em contestação na ação renovatória, poderá alegar que a renovação implicará na impossibilidade do exercício de seu direito à propriedade. Os arts. 52 e 72, II e III, da Lei de Locação, estabelecem que o locador poderá retormar o imóvel para:
a) realização de obras no imóvel, que importem sua radical transformação, por exigência do Poder Público;
b) reformas no imóvel, que o valorizem, pretendidas pelo locador;
c) insuficiência da proposta apresentada pelo locatário, na ação renovatória;
d) proposta melhor de terceiros;
e) transferência de estabelecimento existente há mais de um ano, pertencente ao cônjuge, ascendente ou descendente do locador, ou a sociedade por ele controlada;
f) uso próprio, vedando-se o uso do imóvel para o exercício da mesma atividade que era exercida pelo locatário.
Sobre a vedação de utilização do imóvel para o exercício da mesma atividade que era exercida pelo locatário, Ulhoa entende: "É inconstitucional, portanto, a limitação do art. 52, § 1.º da Lei n. 8.245/1991, à alegação de uso próprio como fator impeditivo da renovação do contrato de locação. Pode, dessa forma, o locador alegar, na contestação à ação renovatória, o seu interesse em retomar o bem, para nele explorar igual ramo de atividade do locatário. Claro está, por outro lado, que é devida, na hipótese, a indenização em favor do locatário, pela perda do ponto, sempre que tiver sido ele o responsável pela organização do estabelecimento empresarial naquele lugar" (2019).
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