29/04/2022
POR QUE NÃO PAGAR MENOS IMPOSTO QUANDO COMPRAR UM IMÓVEL OU AINDA TER O IMPOSTO DE VOLTA SE COMPROU UM IMÓVEL NA CIDADE DE SP NOS ÚLTIMOS 5 ANOS ?
Por Marcelo Gilioli – Especialista em Processo Civil pela PUC-SP, formado em Administração e Direito pela Universidade Mackenzie com MBA em Direito Empresarial pela FGV, consultor na área de Compliance e Proteção de Dados, membro do Comitê Jurídico da ANNPD e da Comissão de Departamento Jurídico da OAB-SP-Pinheiros.
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Abaixo faço um rápido esclarecimento sobre como pagar menos imposto através de uma simples Ação Judicial para devolução (caso já tenha pago) ou evitar a cobrança ilegal de Imposto para a transferência de Bem Imóvel no Município de São Paulo.
Os impostos são o Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis e/ou Imposto sobre Transmissão de Bens Causa Mortis (ITBI/ITCMD), sendo que para evitar a cobrança do valor ilegal a Ação Judicial deve ser apresentada antes da assinatura da escritura de Compra e Venda ou Promessa de Compra e Venda no Cartório de Notas/Tabelionato (Ação com pedido de Tutela Antecipada)
Isto porque em 2006, o prefeito da Cidade de São Paulo aprovou a Lei nº 14.256/06, a qual criou o chamado Valor Venal de Referência – VVR – para servir de base para a cobrança do ITBI/ITCMD). A criação deste Valor Venal de Referência foi feita para substituir o Valor Venal que era utilizado até então na maioria das transferências de imóveis na Cidade de São Paulo, que era o Valor Venal utilizado para a cobrança do IPTU. Com isso o Prefeito conseguiu subir o valor para a cobrança do ITBI/ITCMD aumentado a sua base de cálculo, ou seja, aumentando o valor base para o cálculo do Imposto (ITBI/ITCMD).
No nosso Município o aumento do ITBI tem variado anualmente de 84% a 330%, conforme a localização do imóvel e a vontade arrecadadora da autoridade fiscal que atualiza periodicamente o site da Secretaria de Finanças do Município com os valores do Valor Venal de Referência dos imóveis cadastrados na Prefeitura.
Essa atualização é feita com base em informações de corretores, anúncios em jornais, placas de “vende-se” espalhadas pela cidade e outros meios de informação, ou seja, sem uma base definida. Portanto, ilegalmente, principalmente porque o chamado Valor Venal de Referência – VVR – que não tem previsão na lei tributária e especialmente no Código Tributário Nacional
Esse VVR como falamos inicialmente nada tem a ver com o Valor Venal – VV – para fins de lançamento do IPTU que está devidamente regulado pela Lei nº 10.325/86 que inibe a discrição da autoridade administrativa lançadora.
O Valor Venal de Referência - VVR supera, às vezes, o triplo do Valor Venal para fins de IPTU. Como é possível um mesmo imóvel ter dois valores diferentes?
Em razão deste absurdo, o Tribunal de Justiça de São Paulo já pacificou o entendimento [1] de que a cobrança do ITBI/ITCMD deve ser o com base no Valor Venal do IPTU ou sobre o valor do negócio/transação de compra e venda tributado, aquele que for maior e nunca o Valor Venal de Referência absurdamente criado pela Prefeitura de São Paulo.
Porém, indiferente à decisão do Órgão Especial do E. TJSP a Prefeitura e os Cartórios de Notas/Tabelionatos vem aplicando os a cobrança sem considerar a inconstitucionalidade já amplamente reconhecida.
ASSIM, É DIREITO DO CONTRIBUINTE LESADO PROCURAR O PODER JUDICIÁRIO PARA EVITAR A COBRANÇA DO IPTU/ITCMD ANTES DA ASSINATURA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA NO CARTÓRIO DE NOTAS/TABELIONATO OU, CASO JÁ TENHA PAGO E ASSINADO A ESCRITURA, PEDIR A DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A MAIOR DENTRO DO PRAZO DE CINCO ANOS CONTADOS DA DATA DO PAGAMENTO INDEVIDO.
A seguir para rápida visualização um exemplo prático e real da diferença de valores irregularmente cobrado pela Prefeitura de São Paulo e a economia que pode ser obtida:
ITENS
VR. BASE
ITBI
ESCRITURA
REGISTRO
TOTAIS
VVR
947.706,00 28.431,18 5.114,61 4.095,36 37.641.15
VLR NEGÓCIO
600.000,00 ------ ------- -------- ---------
VV IPTU
631.600,00
18,948,00
4.161,37 2.688,72 25.798,09
ECONOMIA
OBTIDA
11.843,06
Comentários adicionais:
A Prefeitura sustenta que o VVR é apurado pelo Conselho Municipal de Tributos, um órgão que ninguém conhece e não é reconhecido nos meios técnico-jurídicos como entidade voltada para a avaliação de imóveis.
A Lei nº 14.256/06 alterou a redação do art. 7º da Lei nº 11.154/91 e acrescentou os artes. 7º-A e 7º-B nos seguintes termos:
“Art. 7º para fins de lançamento do imposto, a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
Art. 7º-A a Secretaria Municipal de Finanças tornará público os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
Parágrafo único. A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que se refere o “caput” deste artigo.
Art. 7º-B Caso não concorde com a base de cálculo do imposto divulgado pela Secretaria Municipal de Finanças, nos termos de regulamentação própria o contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel apresentando os dados da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria da Secretaria Municipal das Finanças, que poderá inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio eletrônico.”
Não cabe, pois, à Administração Tributária Municipal disponibilizar por meios eletrônicos, com efeito vinculante e, em concreto, o valor venal de referência de cada imóvel cadastrado. Não é função da lei cuidar de cada caso concreto, mas a de regular a situação em caráter genérico e abstrato, como fez a Lei nº 10.235/86 em relação ao VV para fins de lançamento do IPTU. No caso, bastaria à lei prescrever que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação imobiliária.
O art. 7º-B sob acima mencionado inverte ilegalmente o ônus da prova, determinando que o contribuinte prejudicado afaste o VVR de cada imóvel cadastrado, disponibilizado no site da Prefeitura de forma arbitrária, ignorando o efetivo valor da transação imobiliária constante da escritura pública dotada de fé pública.
Notas
[1] O Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo declarou a inconstitucionalidade dos arts. 7º, 7º-A e 7º-B da Lei nº 11.154/91 na redação dada pela Lei nº 14.256/06 nos autos da Arguição de Inconstitucionalidade nº 0056693-19.2014.8.26.000, relator Designado Des. Paulo Dimas Mascaretti, j. 25-3-2015.
