Meu Direito Imobiliário

19/04/2021

https://www.migalhas.com.br/quentes/343743/justica-manda-morador-usar-mascara-em-areas-comuns-do-predio

Medida visa preservar a saúde de todos os condôminos.

16/04/2021

VOU COMPRAR UM IMÓVEL, QUAIS CUIDADOS DEVO TER?

A aquisição de imóveis, ao contrário do que a maioria das pessoas imaginam, envolve grande risco para o comprador.

É natural que na emoção da compra daquele imóvel tão sonhado, os adquirentes deixem de lado a análise de documentações que evidenciariam, claramente, o risco daquele negócio.

A grande maioria dos compradores se prende somente nas questões estético-estruturais do bem (de extrema importância também, obviamente) porém, os riscos jurídicos do negócio podem acarretar estragos muito maiores.

Por tal razão, a análise da matrícula atualizada do imóvel, como primeiro documento a ser verificado, é essencial para assegurar que o objeto da compra não é alvo de garantias reais como hipoteca, alienação fiduciária, entre outras, além de penhoras decorrentes de processos judicias.

A aquisição de imóvel com referidos apontamentos na matrícula exclui qualquer alegação de boa-fé do adquirente!!!

Da mesma forma, necessário obter certidões em nome dos vendedores a fim de avaliar a idoneidade financeira dos mesmos, isso vale tanto para vendedores pessoas físicas quanto jurídicas, neste último caso, sendo o vendedor pessoa jurídica, imprescindível também a extração de certidões em nome dos sócios, além de certidões negativas relacionadas ao próprio imóvel, referentes a débitos tributários como o IPTU por exemplo.

Importante destacar também, que essas cautelas mínimas narradas também se aplicam na compra de imóveis conhecidos como “na planta”, ou em loteamentos de acesso controlado. Ainda que sejam imóveis novos de empreendimentos vultuosos, os riscos persistem, pois não é novidade a venda de imóveis irregulares sem aprovação perante os órgãos da administração pública, ou sem o devido registro perante os cartórios de imóveis.

Portanto, a única forma de reduzir ao máximo os riscos na aquisição de um imóvel, é procurando um profissional especializado para análise da documentação pertinente, assegurando que, futuramente, o comprador não seja surpreendido com a perda do bem em razão de um negócio jurídico mal avaliado.

09/04/2021

O PROPRIETÁRIO DO MEU IMÓVEL CONCEDEU DESCONTO NO ALUGUEL EM RAZÃO DA PANDEMIA, ELE PODERÁ ME COBRAR POSTERIORMENTE AS DIFERENÇAS?

Em decorrência da grave crise de COVID 19 que tem assolado todo o País, as relações locatícias tem sofrido grande impacto, resultando, em determinadas situações, na concessão de descontos pelos proprietários de imóveis aos inquilinos, possibilitando, desta forma, a manutenção do contrato.

Referida situação teve maior incidência nas locações comerciais, havendo um verdadeiro bombardeio de ações perante o poder judiciário, nas quais se pleiteavam, majoritariamente, a redução do aluguel durante certo período em razão dos efeitos nefastos da pandemia de COVID 19, e das necessárias determinações político-administrativas para sua contenção.

Destaque-se, que também de forma extrajudicial, os proprietários que atenderam aos anseios dos inquilinos, concederam descontos no aluguel, por determinado prazo, com reduções que, por vezes, superavam 50% (cinquenta por cento) do valor da prestação original.

Diante deste cenário, a questão que tem surgido é, o locador poderá, futuramente, cobrar essas diferenças dos inquilinos?

A melhor solução para evitar questionamentos futuros nessas negociações extrajudiciais, certamente, é a formalização de aditivo contratual concedendo os descontos no aluguel, provisoriamente e, no mesmo ato, prevendo a cobrança das diferenças com a retomada gradual das atividades em momento posterior (no caso de locações comerciais).

A ausência de qualquer ressalva para a cobrança das diferenças poderia acarretar em redução dos alugueis, de forma definitiva para aquele período, ensejando verdadeira isenção parcial em benefício do inquilino, situação que poderia desaguar em discussões perante o poder judiciário.

Importante frisar que a redução do aluguel, salvo disposição expressa em contrário, não pressupõe a dos demais acessórios da locação, tais como condomínio, IPTU, etc.

Portanto, para maior segurança dos envolvidos, o ideal é a elaboração de termo aditivo prevendo referidas questões, assegurando o desconto concedido e o período de sua vigência, assim como, a previsão do pagamento das diferenças , resultando em previsibilidade para as partes em relação as obrigações assumidas.

06/04/2021

GARANTIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO, VALE A PENA OU NÃO?

Sempre que tratamos de locação de imóveis, uma dúvida que sempre atormenta os locadores de imóveis é: será que vale a pena contratar uma garantia para a locação, ou, ainda, será que há alguma vantagem em deixar a locação sem garantia?

De fato, essa dúvida não é de fácil solução.

A contratação de uma das garantias previstas na Lei de locações ( 8.245/91) assegura ao locador um valor mínimo a título de ressarcimento, ante a eventual inadimplência do locatário no pagamento de alugueis e acessórios da locação ( e outros danos no imóvel).

Contudo, a existência da garantia, em regra, dificulta a rápida solução na ação de despejo (a famosa retirada do inquilino do imóvel), "favorecendo" o locatário Inadimplente, sob essa ótica.

Por outro lado, a ausência de contratação de garantia deixa o locador desprovido de qualquer segurança que possa ressarci-lo, ainda que minimamente, em razão do inadimplemento do locatário.

No entanto, a ausência de garantia abre a possibilidade para o locador obter uma liminar (preenchidos os requisitos legais), retirando o inquilino inadimplente de forma muito mais célere e, possibilitando a retomada e a disponibilidade do imóvel para nova locação.

Portanto há, na verdade, uma avaliação do risco no caso concreto, levando-se em consideração vários fatores como o imóvel locado, o valor da locação, as garantias que podem ser ofertadas, etc.

Desta forma, a não contratação de garantia para a locação se mostra uma alternativa cada vez mais presente, em especial, em razão da situação do mercado de trabalho decorrente da grave crise implantada pela pandemia de COVID 19, mostrando-se uma alternativa mais célere para retirada do inquilino inadimplente.