02/10/2022
A IMPORTÂNCIA DA ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO EM UMA VENDA E COMPRA
Análise de Documentos: Situação Pessoal do Vendedor pode apontar riscos à negociação!
Verificar a situação pessoal daquele que se predispõe a vender a unidade é fundamental para a segurança da negociação imobiliária.
- É dessa forma que se avaliará a segurança ou o risco de um negócio jurídico de venda e compra de imóvel, sendo imprescindível investigar se esse vendedor está legitimado a vender a unidade, ou seja, se aquele que se apresenta como vendedor é realmente o titular do direito de propriedade. As investigações sobre o vendedor são no sentido de se certificar se há qualquer óbice jurídico para a concretização do negócio imobiliário.
Recomenda-se que a documentação seja sempre providenciada. É de suma importância para a segurança do comprador e porque não dizê-lo do próprio corretor de imóveis!
É necessário apresentação de todas as certidões e também, a prova da inexistência de débito condominial obtida junto à administradora do condomínio ou ao síndico, apesar de tal documento não ser uma certidão, mas sim uma declaração.
Situações específicas relacionadas ao vendedor do imóvel
- Proprietário é casado
Uma pessoa casada só poderá negociar um imóvel com expressa concordância do cônjuge, com exceção se o matrimônio for pelo regime de separação absoluta.
A autorização do cônjuge ou outorga uxória para alienação de imóvel é um mecanismo de garantia da segurança e patrimônio familiar. A desobservância deste aspecto pode acarretar na anulação da transação. Mesmo no caso de imóvel particular, ou seja, a unidade pertença a um dos cônjuges, existe a necessidade de autorização do outro cônjuge.
Portanto os casados pelo regime da comunhão parcial ou universal de bens e aqueles sob o regime da participação final nos aquestos alienam em conjunto seus imóveis particulares, apesar deste último possibilitar a dispensa da outorga uxória no pacto antenupcial.
- O vendedor não é o proprietário do imóvel
Muitas vezes o vendedor nem é o proprietário do imóvel, o que pode proporcionar riscos caso a negociação seja concretizada. Nestes casos, é provável que o imóvel seja reivindicado por terceiro que, através de uma ação reivindicatória, comprova a condição de proprietário e solicita judicialmente a propriedade do bem, o que poderá resultar na perda da unidade, por parte do comprador, satisfazendo o direito de propriedade daquele que é o verdadeiro proprietário do imóvel.
Quando ocorre uma ação reivindicatória de um imóvel, trata-se de um bem litigioso. A compra de um imóvel com esse perfil é válida, mas perigosa, já que o comprador corre o risco de perder o bem, caso o reivindicante seja considerado o verdadeiro proprietário da unidade.
- É fundamental que a primeira iniciativa do corretor de imóveis no primeiro contato com o vendedor do imóvel seja identificar-se a este último com o CARP (Cartão Anual de Regularidade Profissional), com o objetivo de dar o exemplo e preparar o terreno, para em seguida, solicitar que o cliente também apresente a sua identidade e o seu CPF. Assim, o profissional terá maior chance de confirmar se quem se acha à sua frente é realmente o proprietário do imóvel que consta da escritura e da certidão de ônus reais atualizada!
- Possibilidade de penhora do imóvel
Outra situação que pode ocorrer é a de que os bens do vendedor do imóvel possam responder em casos de não pagamentos de dívidas, podendo ser penhorados ou leiloados.
É comum casos em que, após contrair grandes dívidas, o devedor venda seus bens ou os coloque em nome de terceiros, para que os credores não tenham como satisfazer seus créditos, já que não haveria bens a serem penhorados.
Assim, ainda que de boa fé, o comprador poderá perder a propriedade do imóvel para o credor do vendedor da unidade:
- Tais circunstâncias são mais comuns do que se possa imaginar, por isso a análise de certidões são tão importantes. São inúmeros os casos de penhora, após concluída a venda regular do imóvel, colidindo com Direito de Terceiro de boa fé. E é justamente essa boa fé e a demonstração da diligência necessária que será averiguada para que se crie óbice à constrição judicial.
- O proprietário do imóvel não tem mais de 18 anos
Não será considerada eficaz a venda de um imóvel realizada pelo proprietário da unidade, quando este for uma pessoa menor de 18 anos. De acordo com o Código Civil, nesses casos, a alienação da unidade deverá ser feita pelos pais, na condição de representantes, ou de assistentes, se o proprietário tiver mais de 16 anos. De qualquer forma, ainda assim, é necessária uma autorização judicial, na forma de alvará, caso se comprove que a negociação é imprescindível para o menor ou trará vantagem para ele. A aquisição não será válida caso não conste a autorização judicial.
O corretor de imóveis na condição de representante do seu cliente comprador, deverá analisar o processo de concessão do alvará, verificando se ficou comprovado, não dando margem para dúvidas, que a venda era necessária ou acarretaria vantagens ao menor. Esta medida é prudente para evitar que no futuro o menor solicite judicialmente a anulação da venda.
- Possibilidade de fraude contra herdeiros
Se constatado que o proprietário atual ou algum anterior adquiriu o imóvel por herança ou doação será preciso analisar se outro herdeiro tenha sido preterido sem nenhuma motivação legal para isso. Caso tenha havido, a aquisição da unidade não será válida, já que de acordo com o artigo 496 do Código Civil, é anulável a venda de imóveis de ascendentes, como pais e avós, para descendentes, como filhos e netos, sem a expressa autorização dos demais descendentes herdeiros e do cônjuge. A intenção do legislador foi de proteger os demais herdeiros, evitando-se vendas com valores abaixo do mercado, favorecendo um descendente em detrimento dos demais.
- Proprietário é empresário individual ou integrante de sociedade
Deve-se ter atenção quando o proprietário do imóvel for empresário individual ou integrante de sociedade, como sócio, diretor ou gerente, por exemplo. Isso porque se tratando de empresário individual todo o seu patrimônio particular responde pelas obrigações da empresa.
Caso integre uma sociedade, a responsabilidade dos sócios irá variar de acordo com cada tipo de empresa. Quando respondem ilimitadamente pelas obrigações da sociedade, em casos de dívidas, primeiramente são executados os bens da sociedade e somente em casos destes não serem suficientes para quitar os débitos é que será utilizado o patrimônio dos sócios. Já na sociedade com responsabilização limitada, a mais adotada entre as empresas, a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, mas todos respondem de maneira solidária pela integralização do capital social, conforme definido no artigo 1.052 do Código Civil. Caso seja integralizado totalmente o capital social da empresa, o sócio não terá responsabilidade perante a terceiros, respondendo apenas pelo valor de suas cotas, as quais já foram integralizadas, quitadas à sociedade. Porém esta regra pode ter exceções levando a desconsideração da personalidade jurídica dessa sociedade ou à responsabilização ilimitada, o que acarretará em consequências no patrimônio pessoal dos sócios.
Existem inúmeras possibilidades em que sócios poderão ficar em situação de insolvência, devido a dívidas de uma sociedade. Dessa forma é necessário verificar a situação do sócio na empresa e recomendado também analisar a situação contábil da sociedade para proporcionar segurança ao cliente.
Consulte sempre um advogado especialista em Direito Imobiliário!
TLCA - Trinity Law Consultoria e Advocacia
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Kayline Oliveira
