02/05/2025
🏢 A irregularidade no uso de imóveis HIS-2 para locação por Airbnb: o problema que pode custar seu imóvel
Por Dr. Judson Ribeiro Assunção – OAB/SP 296.075
Advogado em Direito Condominial, Imobiliário e Penal
Nos últimos anos, venho acompanhando de perto um problema jurídico que cresce silenciosamente dentro dos condomínios populares: a locação irregular de imóveis classif**ados como HIS-2 por meio de plataformas como Airbnb e Booking.com.
Esses imóveis, destinados à Habitação de Interesse Social, fazem parte de programas habitacionais financiados com recursos públicos, como o extinto Minha Casa Minha Vida e o atual Casa Verde e Amarela. Em tese, deveriam atender à função social da moradia para famílias com renda reduzida, geralmente de até 6 salários mínimos.
Porém, o que se vê na prática é um desvirtuamento dessa finalidade: muitos adquirentes, após a entrega do imóvel, passam a utilizá-lo como fonte de renda, oferecendo diárias ou locações temporárias — prática que viola diretamente a legislação urbanística e o contrato social que justif**a a concessão do subsídio público.
📌 A origem do problema: falta de informação e especulação
Muitos compradores não têm conhecimento da restrição legal associada à matrícula do imóvel, nem mesmo da sua classif**ação como HIS-2. Outros, cientes, preferem assumir o risco em busca de rentabilidade com locações de curto prazo, especialmente em regiões próximas ao metrô ou aeroportos.
Em alguns casos que atuei, a construtora sequer informou adequadamente o comprador sobre a natureza do imóvel. E quando a locação por temporada se torna visível — seja por denúncia de vizinhos ou monitoramento do próprio condomínio — as consequências surgem rapidamente.
⚠️ As consequências jurídicas
A utilização de imóvel HIS-2 para fins comerciais ou de hospedagem configura desvio de finalidade, o que pode gerar consequências em diferentes esferas:
1. Esfera administrativa (Prefeitura):
Notif**ação por infração ao Plano Diretor e Zoneamento Urbano
Aplicação de multa por uso irregular do solo
2. Esfera condominial:
Abertura de procedimento interno com base na Convenção
Multas reiteradas por descumprimento das normas internas
Ações judiciais por perturbação e uso indevido da unidade
3. Esfera judicial (Patrimônio Público):
Ingresso de Ação Civil Pública pelo Ministério Público ou Prefeitura
Pedido de reintegração de posse e retomada do imóvel ao ente público
Inclusão em cadastros de restrição social, com perda de benefícios futuros
Não se trata de exagero: já existem decisões judiciais determinando a devolução do imóvel ao patrimônio público por uso em desacordo com o programa habitacional. Em alguns casos, o juiz considerou que a finalidade pública do imóvel havia sido “fraudada” pelo próprio comprador.
🧭 Existe solução?
Sim. A primeira providência é buscar orientação jurídica assim que surgir qualquer dúvida sobre o uso do imóvel.
Nos casos em que atuei, a abordagem preventiva sempre foi mais ef**az do que tentar reparar o dano depois. Dependendo do estágio da irregularidade, é possível:
Regularizar o uso da unidade (em casos de sublocações sem dolo)
Notif**ar extrajudicialmente plataformas e inquilinos
Defender o proprietário em eventual processo judicial, demonstrando boa-fé
Impedir a reintegração do imóvel ou aplicar medidas compensatórias
Além disso, em situações em que o comprador não foi informado sobre a classif**ação HIS-2, pode haver fundamento para ação de responsabilidade contra a construtora, com pedido de rescisão contratual ou indenização.
📣 Conclusão: a função social do imóvel exige responsabilidade
O imóvel popular não pode ser tratado como um ativo financeiro qualquer. Ele possui um papel fundamental no combate ao déficit habitacional e está sujeito a regras especiais, inclusive quanto à transferência, ocupação e uso.
Se você é proprietário de um imóvel HIS-2 e está pensando em alugá-lo por diária — ou já enfrenta questionamentos jurídicos sobre isso — o melhor caminho é se informar, antes de agir.
📲 Estou à disposição para esclarecer dúvidas e atuar na defesa dos direitos daqueles que, por desconhecimento ou má orientação, enfrentam esse tipo de situação.
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