Engi Advocacia e Assessoria Jurídica

14/02/2025

Nesta semana tomei conhecimento de pessoas se passando por mim, na tentativa de aplicação de golpe junto a clientes a quem presto serviços jurídicos.

Os números que a momento tenho conhecimento tentando se passar por mim são 011 96224 2358 e 011 91897 1901, fazendo uso de minha imagem, com meu nome .

Informo que meu telefone de contato permanece o mesmo, ou seja, 11 96054 4724.

Contudo, caso receba alguma mensagem de algum número que não os vinculados a mim, peço que me contatem através do e-mail [email protected] e ou no 011 96054 4724.

12/01/2024

A Usucapião é uma modalidade de regularização documental do imóvel, podendo se dar de forma judicial ou extrajudicial.

Muitos imóveis possuem uma irregularidade documental, ou seja, a documentação de propriedade do imóvel possui alguma pendência, poder ser ela a ausência do registro da escritura pública de venda e compra, a ausência de escritura pública com a aquisição somente por contrato particular, entre outros.

Antigamente, uma prática muito comum (e ainda hoje), era a aquisição de um imóvel somente por contrato particular sem a realização de escritura pública, ou, quando feita a escritura, não levar para registro no cartório de registro de imóveis, permanecendo a titularidade do imóvel em nome do antigo dono (titular do domínio/proprietário na matricula), em vez de estar em nome de quem em a posse.

A usucapião é uma das formas de se obter o título que será usado para transferir a titularidade do imóvel, quando for possível se obter a escritura pública e a posse sobre o imóvel for superior a 15 anos (regra) ou menor período a depender das exceções (como 10 anos ou 05 anos de posse do imóvel), conforme o caso.

Vale lembrar que não se aplica a Usucapião (qualquer que seja o prazo de posse) quando o imóvel for um bem público (pertença a União, Estado ou Município).

Neste procedimento, USUCAPIÃO, busca-se o reconhecimento da propriedade em razão do decurso de tempo, desde que configurados os requisitos exigidos por lei, registrando-se reconhecimento no documento oficial do imóvel (matrícula).

O laudo técnico com termo de responsabilidade técnica (planta e memorial) feito por profissional habilitado da área de arquitetura, engenharia civil ou topógrafo, a depender da metragem do imóvel e sua localização, é também uma exigência para este procedimento.

Para a realização deste tipo de trabalho, sempre busque a orientação de um profissional especializado e capacitado.

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31/10/2023

Macarrão com molho branco, Bacon e raspas de limão.
Aquele sabor que resignifica um dia e da aquele up para uma tarde cheia de coisas boas!

11/09/2023

"O seu conhecimento serve para que(m)?"

São gestos assim que me fazem ser grata por essa profissão, mais que $$$, recebo o reconhecimento através desses pequenos gestos, bambu da fortuna e bolinha de gengibre 😍

28/03/2023

09/01/2023

Você conhece o que é um contrato de adesão e quais as suas características?

Veja esse post.

07/01/2023

Sucessão Hereditária - Quando e como ocorre a abertura da sucessão?

A sucessão hereditária, entendida como a transmissão de bens do de cujus aos herdeiros, ocorre com o evento morte.

Tendo em vista que o evento morte, como fato jurídico, apresenta diversas consequencias no campo de direito e obrigações, é importante a determinação do momento em que a morte ocorreu.

A Certidão de Óbito, nos termos da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) é o documento oficial que comprova o falecimento, decorrendo a partir desta os efeitos cívis da morte.

Esta certidão deve conter o momento da morte, com a data, hora e causa da morte.

O artigo 1.784 do Código Civil estabelece que a partir deste momento (abertura da sucessão em razão do evento morte) a posse da herança é transmitida aos seus herdeiros.

MAS ATENÇÃO!!!

A Transmissão da Posse não significa a tramissão da propriedade, esta somente ocorrerá com a realização do inventário, que poderá se dar na forma judicial ou extrajudicial.

Com a transmissão da posse, os direitos e obrigações decorrentes da posse da herança passa ao espólio.

27/10/2022

O Reajuste Contratual é uma espécie de reequilíbrio econômico-financeiro utilizado para remediar os efeitos da desvalorização da moeda em um contrato.

A periodicidade do reajuste é convencionado entre os contratantes, sendo comum o reajuste a cada 12 meses, mas a periodicidade é de livre contratação.

O Reajuste ocorre com a aplicação de um índice financeiro sobre o valor da obrigação principal.

Os principais índices financeiros utilizados para reajustes contratuais são o IGPM-FGV, IPCA-IBGE, INPC-IBGE, INCC-DI.

19/09/2022

Adjudicação Compulsória Extrajudicial foi instituída em nosso ordenamento jurídico pela lei 14.382/22, trazendo uma nova possibilidade de regularização imobiliária, permitindo que a adjudicação compulsória seja realizada pelos Cartórios, tal como a usucapião extrajudicial.

Essa modalidade de regularização imobiliária será cabível sempre que existir impedimento jurídico do registro de imóvel sem documentação necessária requerida pela lei (vide o post sobre adjudicação compulsória).

O procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial poderá ser promovida pelo promitente comprador, cessionários, promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, desde que representados por advogado.

Os documentos para esse procedimento junto ao Registro de Imóveis são:

- Notificação da parte que se recusa a realizar a escrituração através do Cartório de Imóveis do local do imóvel ou do Tabelionato de Notas, se o Registrador delegar a este tal função;
- Título de Aquisição do imóvel (promessa de compra e venda, cessão de direitos do promitente vendedor, etc);
- Comprovante de pagamento do ITBI;
- Certidões forenses.

O texto aprovado pelo Congresso Nacional prévia a necessidade de ata notarial, contudo, tal dispositivo fora vetado pelo Presidente da República.

Assim, diferente da Usucapião Extrajudicial, a ata notarial não é requisito para adjudicação compulsória, mas é recomendável sempre que o adquirente precisar comprovar fatos, como uma conversa entre comprador e vendedor em que seja declarada a quitação dos valores pagos.

15/09/2022

Na postagem anterior falamos sobre a Adjudicação Compulsória e seus aspectos gerais.

A Adjudicação Compulsória é o procedimento pelo qual o comprador de um imóvel busca o título hábil de registro de um imóvel, para o qual o proprietário de um imóvel não possui a documentação correta exigida em lei.

Para que seja realizado o registro da aquisição de um imóvel na matrícula junto ao Registro de Imóveis, deve se levar em consideração o valor da aquisição. Se a aquisição de um imóvel foi por valor superior a 30 (trinta) salários-mínimos vigentes na época da celebração do contrato, a formalização desta compra se dá por Escritura Pública junto ao Tabelião de Notas (art. 108, CC).

Se a aquisição for por valor inferior a 30 salários-mínimos, o instrumento particular servirá como título hábil para registro desde que possua todas as características mínimas exigidas por lei (partes capazes, individualização do objeto lícito, preço, etc – art. 104, 108, 481 e ss, CC e 167 e ss da Lei de Registros Públicos).

A Adjudicação Compulsória Inversa é promovida não pelo comprador, mas pelo vendedor do imóvel, quando o comprador, mesmo tendo adquirido o bem, não coopera para a lavratura da escritura e seu registro, permanecendo o imóvel em nome do vendedor e por consequência, este permanece responsável pelo imóvel, enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.

Ao não realizar a transferência da propriedade, todos os encargos como impostos, taxas, condomínios (no caso de unidades autônomas), permanecerão sendo emitidos em nome do titular que consta na matrícula do imóvel e eventual execução judicial será promovida em nome deste titular.

Assim, para evitar maiores dissabores, embora não esteja disciplinada na legislação vigente, é um entendimento dos tribunais que a tanto comprador quanto vendedor detém o direito real relativo ao bem imóvel e, portanto, ambos podem entrar com ação de adjudicação compulsória, quando seus interesses na compra e venda estiverem ameaçados.

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07/09/2022

Adjudicação Compulsória, disciplinada no Código Civil em seus artigos 1417 e 1418, é procedimento pelo qual se busca o título hábil de registro de um imóvel, para o qual o proprietário de um imóvel não possui a documentação correta exigida em lei.

A propriedade de um imóvel é registrada na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis no qual este imóvel esteja vinculado e para que o seu registro seja realizado, é necessário se apresentar os documentos exigidos por lei.

Na adjudicação, o adquirente do imóvel pode obter a chamada Carta de Adjudicação, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro junto ao Registro de Imóveis, substituindo a lavratura de escritura definitiva do bem, passando a partir do registro, ter a titularidade do domínio do imóvel (propriedade).

Para isso é preciso: a) a existência de promessa de compra e venda de bem imóvel firmada por instrumento público ou particular; b) a inexistência de possibilidade de arrependimento em relação à promessa por qualquer das partes e, c) o registro da promessa em Cartório de Registro de Imóveis.

Sobre esse último requisito, vale mencionarmos que a Súmula 239 do STJ revisou e disciplinou o entendimento de que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Assim, ainda que não se tenha levado a registro o compromisso particular, se atendidos os demais requisitos, poderá o proprietário (promitente comprador) se valer desta ação para obter o título necessário para registro da propriedade.

Na prática, o que enseja a adjudicação é a) a recusa do vendedor em lavrar escritura pública ao comprador mesmo quando este quita com as obrigações estabelecidas no contrato; b) falecimento do vendedor sem a outorga da escritura; c) não se localizar o vendedor para a lavratura da escritura.

Tanto a Usucapião como a Adjudicação Compulsória têm como finalidade a obtenção do título de propriedade. Mas para a Adjudicação, é necessário comprovar a aquisição do imóvel, o que dificultará caso o Adquirente não tiver em ordem a documentação da compra e venda (contrato, quitação dos valores, etc).