DPM Sociedade de Advogados

15/03/2026

COTA CONDOMINIAL AGORA É TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL: INADIMPLÊNCIA RESOLVIDA COM MAIS RAPIDEZ E EFICIÊNCIA

Administradores e síndicos enfrentam diariamente o desafio da inadimplência, que compromete o caixa do condomínio e sobrecarrega os condôminos que estão em dia com suas obrigações. Mas uma importante mudança legislativa veio para facilitar a recuperação desses créditos: as cotas condominiais foram transformadas em títulos executivos extrajudiciais.

O que isso significa na prática?

Com o advento do Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), o crédito condominial ganhou uma nova natureza jurídica. O artigo 784, inciso X, do CPC passou a prever expressamente que "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas" é considerado um título executivo extrajudicial .

Isso elimina a necessidade de um longo processo de "ação de cobrança" (fase de conhecimento) para depois executar o devedor. Agora, o condomínio pode ir diretamente à ação executiva, um rito processual mais célere e eficaz, pois já se inicia com a certeza do débito, permitindo que o juiz determine de imediato a citação do devedor para pagar ou nomear bens à penhora .

Características do Título Executivo Extrajudicial

Para que a cota condominial tenha essa força executiva, ela deve revestir-se das características de certeza, liquidez e exigibilidade. Isso significa que:

· Certeza: A existência da dívida deve ser inequívoca, comprovada por documentos que demonstrem a obrigação de pagar.
· Liquidez: O valor deve ser determinado ou determinável por simples cálculo.
· Exigibilidade: A dívida não pode ter sido paga nem ter seu prazo de pagamento ainda não vencido.

Documentos Necessários para o Ajuizamento da Ação Executiva

Para ingressar com a execução de título extrajudicial, o condomínio deve instruir a petição inicial com a documentação que comprove a dívida e a sua natureza executiva. Segundo o entendimento consolidado e o que rege o CPC, são documentos essenciais:

1. Convenção do Condomínio: O documento que institui o condomínio e prevê a obrigatoriedade do pagamento das cotas para rateio das despesas .
2. Atas da Assembleia que Aprovaram as Despesas: As atas que aprovaram o orçamento, as taxas ordinárias (rateio mensal) e extraordinárias (obras, fundo de reserva etc.). É fundamental que as despesas cobradas estejam respaldadas por deliberação assemblear. Embora não seja de juntada obrigatória diante da característica do título executivo, alguns magistrados entendem necessária sua juntada, motivo pelo qual poderá ser necessário acostar.
3. Comprovante de Inadimplência: A planilha de débito do condômino, discriminando mês a mês os valores devidos, com a devida atualização monetária e juros de mora, conforme previsto na convenção ou em assembleia.
4. Título executivo extrajudicial: Devem ser acostados aos autos do processo os boletos de cobrança das cotas de condomínio, que configuram o título executivo extrajudicial.

Vantagem da Ação Executiva

Com esses documentos em mãos, a ação executiva permite ao condomínio requerer de imediato a penhora de bens do devedor (como o próprio imóvel, dinheiro em conta ou veículos) para garantir o pagamento da dívida. Além disso, o STJ já firmou entendimento de que é possível incluir na mesma execução as parcelas vincendas (que vencem durante o processo), desde que se trate de prestações homogêneas e contínuas, evitando o ajuizamento de múltiplas ações e dando ainda mais efetividade à cobrança .

Conte com quem entende do assunto

A DPM ADVOCACIA CONDOMINIAL possui expertise para orientar seu condomínio na correta formalização dos documentos e no manejo da ação executiva, garantindo que seu crédito seja recuperado com a celeridade que a lei proporciona. Não deixe a inadimplência comprometer a saúde financeira do seu condomínio.

Entre em contato com a DPM ADVOCACIA CONDOMINIAL e agende uma consulta. Temos a solução jurídica mais eficiente para o seu caso!

14/03/2026

DPM ADVOCACIA CONDOMINIAL
Proteção Jurídica para a Sua Comunidade

A INTERPRETAÇÃO CORRETA DA LEI COMO ALICERCE PARA DECISÕES CONDOMINIAIS SEGURAS

No ambiente complexo da vida em condomínio, cada decisão tomada em assembleia carrega consigo o peso de impactar diretamente a rotina, o patrimônio e o relacionamento de dezenas ou até centenas de famílias. Por isso, é preocupante quando testemunhamos interpretações equivocadas que colocam em risco a harmonia coletiva.

Em recentes debates sobre gestão condominial, observamos algumas colocações que merecem uma análise técnica mais aprofundada. Defendemos, como premissa inegociável, que a administração de um condomínio deve sempre buscar o equilíbrio entre o desejo individual e o bem-estar da maioria, mas jamais descolada do que determina a legislação vigente.

O Risco das Decisões Baseadas Apenas na Vontade da Maioria

É comum surgirem vozes defendendo que "a vontade da maioria deve prevalecer sempre". Embora este seja um princípio democrático relevante, no Direito Condominial ele encontra limites muito claros. Uma decisão assemblear, por mais expressiva que seja a votação, não pode se sobrepor à lei ou à Convenção do Condomínio.

Quando um grupo decide, por exemplo, alterar a destinação de áreas comuns, criar regras que ferem o direito de propriedade ou aprovar obras que comprometem a estrutura do edifício sem o quórum exigido por lei, o que se cria não é uma solução, mas sim uma bomba-relógio jurídica. Essas deliberações são passíveis de anulação judicial, gerando custos, desgaste e insegurança para todos.

A Força Vinculante da Convenção e do Regimento Interno

Outro ponto frequentemente negligenciado é o papel da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno. Muitos condôminos e até mesmo alguns síndicos tratam esses documentos como meras sugestões ou papéis engavetados. Ledo engano.

A Convenção tem força de lei entre as partes. Ela estabelece os direitos e deveres de cada morador, as regras para uso das áreas comuns e os procedimentos para as assembleias. Ignorá-la é um convite à nulidade dos atos praticados. A segurança jurídica de um condomínio começa pelo respeito absoluto às suas próprias regras, desde que, obviamente, estejam em conformidade com a legislação federal.

A Importância do Quórum Qualificado

A legislação (notadamente o Código Civil) é clara ao estabelecer diferentes quóruns para diferentes tipos de deliberação. Decisões simples podem exigir maioria simples dos presentes. Já para alterar a convenção, realizar obras voluptuárias ou vender áreas comuns, a lei exige quórum qualificado de 2/3 (dois terços) ou até mesmo a unanimidade em alguns casos específicos.

Tentar "atropelar" essas exigências em nome da celeridade ou da vontade predominante é um erro grave. A assembleia que não observa o quórum legalmente exigido está fadada à contestação. O papel de uma assessoria jurídica especializada é justamente alertar para esses riscos e conduzir o processo de forma que a decisão tomada seja, além de legítima, inexpugnável juridicamente.

O Papel da Advocacia Especializada

Diante desse cenário, a atuação de um escritório especializado em Direito Condominial vai muito além da simples redação de atas ou do ajuizamento de ações de cobrança. Trata-se de uma consultoria preventiva e estratégica.

Cabe ao advogado condominialista:

· Orientar o síndico sobre os limites do seu poder e as formalidades legais de seus atos.
· Esclarecer os condôminos sobre seus direitos e deveres, evitando interpretações pessoais que gerem conflitos.
· Dar suporte na condução das assembleias, garantindo que os debates ocorram dentro da mais estrita legalidade.
· Analisar a convenção e o regimento interno, propondo atualizações necessárias para adequá-los à realidade do condomínio e às mudanças da lei.

Na DPM ADVOCACIA CONDOMINIAL, acreditamos que um condomínio seguro é aquele onde as decisões são tomadas com informação, transparência e, acima de tudo, com o devido respaldo jurídico. Não se trata de engessar a gestão, mas sim de pavimentar o caminho para que as escolhas coletivas sejam duradouras, legítimas e pacíficas.

Se o seu condomínio busca essa segurança para suas decisões e deseja evitar as armadilhas que tantos conflitos geram, conte conosco. Estamos prontos para ser o braço jurídico que sua comunidade merece.

📞 Entre em contato e agende uma conversa com nossa equipe: [email protected] ou (21) 98801-8484 .

02/02/2026

🔄 Transição de Síndico: Um Processo Fundamental para a Segurança Jurídica do Condomínio
A transição entre síndicos é um momento crítico na gestão condominial, mas frequentemente tratado com informalidade. Em muitos casos, resume-se à entrega simbólica de chaves e documentos, sem qualquer procedimento estruturado. Essa prática coloca em risco a continuidade administrativa, a segurança jurídica e a própria integridade patrimonial do condomínio.

📋 O que uma transição bem estruturada deve conter:

Aprovação do procedimento em assembleia – garantindo respaldo jurídico e obrigatoriedade.

Entrega formal de documentos, senhas, contratos e saldos – com lista assinada pelas partes.

Auditoria prévia – verificação de saldos bancários, inadimplências e obrigações pendentes.

Termo de transição e posse – lavrado e registrado com data certa.

Comunicação oficial aos condôminos – apresentando o novo síndico e o processo realizado.

🎯 Objetivo:
Garantir que o novo síndico assuma com pleno conhecimento da situação, que eventuais passivos sejam identificados, e que o síndico anterior tenha seu mandato encerrado de forma transparente. Assim, evita-se que problemas futuros sejam atribuídos injustamente a gestões passadas, ou que o novo gestor assuma responsabilidades ocultas.

🏛️ Posicionamento DPM:
A transição deve ser vista como um processo de blindagem institucional, e não como um mero formalismo. Oferecemos assessoria completa para estruturar e documentar transições de síndicos, garantindo segurança jurídica e continuidade na gestão.

✅ Posicionamento Institucional da DPM Advocacia Condominial
A DPM Advocacia Condominial acredita em uma gestão transparente, legalmente segura e organizada, que valorize o patrimônio e a convivência harmônica entre os condôminos.

Oferecemos assessoria jurídica especializada em:

Formalização de regras, multas e deliberações

Estruturação de transições de síndico

Prevenção de responsabilidades em acidentes

Assessoria contínua para condomínios

Mediação de conflitos condominiais

📞 Entre em contato e fortaleça a gestão do seu condomínio:

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Somos profissionais especializados em assessoria jurídica condominial e empresarial.

02/02/2026

📲 WhatsApp do Condomínio: Comunicação Rápida, Mas com Limites Legais Claros
O WhatsApp se tornou uma ferramenta indispensável na comunicação condominial, especialmente no Brasil, onde 99% dos celulares têm o aplicativo instalado. Ele é usado para avisos rápidos, contato com portaria, reclamações e até para a formação de grupos de moradores. No entanto, é fundamental entender que grupos de WhatsApp não substituem os canais formais de decisão e deliberação condominial.

⚠️ Atenção especial:
Regras e multas não podem ser criadas, validadas ou aplicadas com base apenas em comunicados via WhatsApp. Muitos síndicos, na pressa do dia a dia, anunciam novas normas em grupos, acreditando que isso basta para torná-las válidas. No entanto, apenas a assembleia geral, convocada com quórum legal e com ata registrada, tem poder para aprovar regras com validade jurídica.

📜 Base legal:
O Código Civil estabelece que a convenção condominial deve ser aprovada por, no mínimo, 2/3 dos condôminos, e o regimento interno, que prevê multas, também precisa de aprovação em assembleia. Decisões judiciais, como as do TJSP e STJ, reforçam que multas aplicadas sem base legal são nulas e podem gerar direito a indenização.

✅ Recomendação DPM:
Use o WhatsApp para informar sobre regras já aprovadas, comunicados urgentes ou avisos gerais, mas nunca para criar ou validar normas. Mantenha um canal oficial, como aplicativos de gestão condominial ou circulares registradas, para as deliberações formais.

✅ Posicionamento Institucional da DPM Advocacia Condominial
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