02/01/2026
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou uma nova tese que beneficia quem compra imóveis em leilões judiciais.
A Corte decidiu que é ilegal obrigar o arrematante a pagar dívidas de tributos, como IPTU e taxas, que já existiam sobre o imóvel antes do leilão.
Essas dívidas devem ser quitadas com o valor arrecadado na venda judicial, e não repassadas a quem adquiriu o bem.
Essa prática era comum em muitos editais de leilão, que previam a transferência desses débitos para o comprador.
Porém, segundo o STJ, isso contraria o Código Tributário Nacional, que determina que o crédito tributário se sub-roga, ou seja, é pago com o preço da arrematação, e não permanece vinculado ao imóvel.
Com essa decisão, o comprador passa a ter mais segurança, pois sabe que não assumirá dívidas antigas ao adquirir o imóvel em leilão judicial.
A decisão vale para todos os editais publicados após a data de divulgação do julgamento.
No entanto, ações judiciais e pedidos administrativos que já estavam em andamento também podem ser beneficiados imediatamente.
O STJ reforçou ainda que nenhum edital pode criar obrigações que contrariem uma lei complementar, como é o caso do Código Tributário Nacional.
Mesmo que o edital mencione que o arrematante concorda em assumir as dívidas, isso não tem validade legal se estiver em desacordo com a legislação.
Além disso, a Fazenda Pública, que é quem cobra os impostos devidos, ainda pode buscar o pagamento do antigo proprietário, caso o valor arrecadado na arrematação não seja suficiente para quitar o débito.
Se você já participou de um leilão ou está pensando em participar, consulte um advogado especializado para avaliar o seu caso diante dessa nova tese do STJ.
Tema 1.134 – REsp 1.914.902.
