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Paiva Nunes Escritório jurídico especializado em Direito Imobiliário e Sucessório. OAB 04878 RS

🏢 Herdeira recebe apartamento, mas é impedida de morar pelo condomínio: entenda o casoUma mulher de 28 anos herdou do pa...
25/08/2026

🏢 Herdeira recebe apartamento, mas é impedida de morar pelo condomínio: entenda o caso

Uma mulher de 28 anos herdou do pai um apartamento avaliado em aproximadamente R$ 380 mil. Após o inventário, mudou-se para o imóvel, mas recebeu uma notificação do condomínio determinando sua saída.

O motivo? O empreendimento era destinado exclusivamente a moradores com 60 anos ou mais, conforme previsto na convenção condominial.

⚖️ Mas quem herda um imóvel não pode morar nele?

A herança garante a transmissão da propriedade. Assim, a herdeira continua sendo proprietária e, em princípio, pode vender, alugar ou dispor do bem.

Porém, o uso do imóvel pode estar sujeito às regras válidas da convenção e à própria destinação jurídica do empreendimento.

Em residenciais constituídos especificamente como habitação para idosos, podem existir restrições etárias para ocupação das unidades. Quem recebe o imóvel por herança também pode ficar sujeito às regras já existentes.

📌 Isso significa que qualquer condomínio pode impedir um proprietário de morar no imóvel?

Não. É necessário analisar a convenção condominial, o registro do empreendimento, quando a restrição foi criada e se existe efetivamente uma destinação específica para moradia de idosos.

Se essa destinação não estiver juridicamente caracterizada, a restrição pode ser questionada.

O caso mostra que herdar a propriedade de um imóvel não significa, necessariamente, que todas as formas de utilização do bem estejam livres de restrições.

Cada situação deve ser analisada conforme a convenção e as circunstâncias do empreendimento.

Paiva Nunes Advogados
Direito Imobiliário

Condomínio Imóveis

25/08/2026

Fiador ou Caução? Entenda a diferença de forma simples! 🏢 Se você vai alugar um imóvel, conhecer essas garantias é essencial. Para garantir a segurança jurídica do seu contrato, conte com a Paiva Nunes Advogados. Fale conosco! 📲

🏠 Banco pode responder por vícios construtivos no Minha Casa, Minha VidaQuem compra um imóvel pelo Minha Casa, Minha Vid...
24/08/2026

🏠 Banco pode responder por vícios construtivos no Minha Casa, Minha Vida

Quem compra um imóvel pelo Minha Casa, Minha Vida e encontra problemas na construção pode, em determinadas situações, buscar a responsabilização não ap***s da construtora, mas também da instituição financeira envolvida.

Em decisão recente, a 8ª Câmara Civil do TJSC manteve a condenação de uma instituição financeira ao pagamento de indenização por danos materiais a uma moradora que comprovou vícios construtivos no imóvel.

O imóvel havia sido adquirido com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), e uma perícia judicial calculou em aproximadamente R$ 13,2 mil o valor necessário para os reparos.

⚖️ Por que o banco também foi responsabilizado?

No caso analisado, o TJSC entendeu que a instituição financeira não atuava ap***s como responsável pelo financiamento. Ela também possuía atribuições relacionadas à implementação, acompanhamento e fiscalização do empreendimento habitacional.

Por isso, foi reconhecida sua responsabilidade pelos vícios construtivos.

⚠️ Isso não significa que todo banco que financia um imóvel responde automaticamente por defeitos na construção.

A responsabilidade depende do papel efetivamente desempenhado pela instituição financeira no empreendimento. Quando sua atuação se limita à concessão do financiamento, a análise jurídica pode ser diferente.

🏗️ Comprou um imóvel pelo Minha Casa, Minha Vida e está enfrentando infiltrações, rachaduras ou outros defeitos de construção?

Reúna documentos e registros dos problemas e busque orientação jurídica para avaliar quem pode ser responsabilizado.

Paiva Nunes Advogados Associados

Conteúdo meramente informativo. Cada situação possui particularidades e deve ser analisada individualmente.

🌾 Retificação de imóvel rural: é sempre necessário ter a assinatura dos vizinhos?A resposta é: não necessariamente.As re...
20/08/2026

🌾 Retificação de imóvel rural: é sempre necessário ter a assinatura dos vizinhos?

A resposta é: não necessariamente.

As regras sobre a retificação de imóveis rurais ganharam novos contornos com o Provimento nº 195/2025 do CNJ, que prevê situações específicas em que a anuência do proprietário confrontante pode ser dispensada.

Uma delas ocorre quando tanto o imóvel confrontante quanto a nova descrição do imóvel que está sendo retificado possuem certificação do INCRA, observados os requisitos legais.

A dispensa também pode ocorrer em confrontações com determinados bens públicos, como águas públicas, estradas, rodovias, ferrovias e outras vias de circulação.

⚠️ Mas atenção: isso não significa que a assinatura dos vizinhos deixou de ser necessária em qualquer retificação.

Quando houver alteração efetiva de limites, divergência de área, sobreposição ou conflito com o imóvel vizinho, poderá ser necessária a participação dos confrontantes. A existência de impugnação também pode impedir a solução pela via administrativa.

Por isso, cada situação deve ser analisada considerando a matrícula do imóvel, o levantamento georreferenciado, a certificação do INCRA e a alteração pretendida.

⚖️ Está regularizando um imóvel rural ou encontrou dificuldades com a anuência de um confrontante?

Procure orientação jurídica para verificar o procedimento adequado ao seu caso.

Paiva Nunes Advogados Associados

Conteúdo meramente informativo. Cada caso deve ser analisado individualmente.

⚠️ Anunciar empreendimento sem registro de incorporação pode gerar condenação.Duas decisões recentes da Vara Criminal de...
19/08/2026

⚠️ Anunciar empreendimento sem registro de incorporação pode gerar condenação.

Duas decisões recentes da Vara Criminal de Itapema condenaram administradores de construtoras que divulgaram imóveis em redes sociais, sites e outras plataformas antes da obtenção do registro de incorporação exigido pela Lei nº 4.591/1964.

Segundo o TJSC, não é necessário que a venda seja concluída. A própria divulgação do empreendimento sem o registro exigido por lei pode ser suficiente para caracterizar a irregularidade.

Em um dos processos, duas administradoras receberam p***s de dois anos de reclusão, substituídas por medidas alternativas, além de multa e condenação individual de R$ 100 mil por danos morais coletivos. Em outro caso, um administrador também foi condenado criminalmente e ao pagamento de R$ 100 mil.

Para a Justiça, o registro de incorporação é essencial para garantir maior segurança aos compradores e transparência sobre a regularidade do empreendimento.

As decisões foram proferidas em julho de 2026 e ainda são passíveis de recurso.

⚖️ Vai comprar um imóvel na planta ou atua na incorporação de empreendimentos?

Verifique a existência do registro de incorporação antes de anunciar, negociar ou assinar documentos.

Em caso de dúvidas, procure orientação jurídica.

Paiva Nunes Advogados Associados

Conteúdo meramente informativo. Cada caso deve ser analisado individualmente.

Presença confirmada! ⚖️O Dr. Rafael Paiva Nunes estará no ADVBOX Nation, nos dias 03 e 04 de setembro, em São Paulo.Nos ...
19/08/2026

Presença confirmada! ⚖️

O Dr. Rafael Paiva Nunes estará no ADVBOX Nation, nos dias 03 e 04 de setembro, em São Paulo.

Nos vemos por lá!

18/08/2026

Sabe a diferença entre os tipos de inventário? ⚖️ Cada caso exige um caminho diferente — seja em cartório ou na Justiça. Evite dores de cabeça e perda de tempo na partilha de bens.

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🏢 Habite-se emitido, mas as chaves não foram entregues: ainda pode existir atraso da incorporadoraA emissão do Habite-se...
18/08/2026

🏢 Habite-se emitido, mas as chaves não foram entregues: ainda pode existir atraso da incorporadora

A emissão do Habite-se não significa, por si só, que a obrigação de entregar o imóvel foi cumprida.

Uma decisão recente da Justiça de Goiás condenou uma incorporadora após compradores receberem as chaves quase cinco meses depois do prazo contratual.

No caso, o prazo de entrega, já considerando os 180 dias de tolerância, terminou em dezembro de 2025. O Habite-se foi expedido dentro desse período, mas as chaves só foram entregues em 22 de maio de 2026.

⚖️ A incorporadora alegou que não havia atraso porque o Habite-se havia sido emitido no prazo. A Justiça, porém, entendeu que o documento, isoladamente, não representa o cumprimento integral da obrigação.

Isso porque o Habite-se atesta a regularidade da construção, mas não necessariamente garante ao comprador a posse efetiva do imóvel.

🔑 No caso analisado, o atraso foi considerado encerrado somente com a efetiva entrega das chaves.

A incorporadora foi condenada ao pagamento de R$ 19.699 de cláusula penal contratual e R$ 4 mil por danos morais, considerando as circunstâncias específicas enfrentadas pelos compradores.

⚠️ Vale lembrar: atraso na entrega do imóvel não gera automaticamente danos morais. Cada situação precisa ser analisada individualmente.

A decisão ainda não é definitiva.

Está esperando pelas chaves mesmo após a emissão do Habite-se? O contrato, os prazos e as circunstâncias do atraso podem ser analisados para verificar os direitos aplicáveis ao seu caso.

⚖️ Entre em contato com a equipe da Paiva Nunes Advogados Associados.

Conteúdo meramente informativo. Cada situação possui particularidades e deve ser analisada individualmente.

Comprar uma cota de empreendimento imobiliário como investimento exige atenção.O problema surge quando a venda é acompan...
14/08/2026

Comprar uma cota de empreendimento imobiliário como investimento exige atenção.

O problema surge quando a venda é acompanhada de promessas de rentabilidade garantida, retorno certo ou valorização assegurada, sem que essas condições estejam efetivamente respaldadas pelo contrato e pela realidade do empreendimento.

Dependendo das circunstâncias, uma oferta ou publicidade que induza o consumidor a erro pode caracterizar publicidade enganosa ou falha no dever de informação.

Nessas situações, pode existir fundamento para pedir judicialmente a resolução do contrato e a restituição dos valores pagos, além de outras medidas, conforme o caso.

⚠️ Mas atenção: não é qualquer promessa de valorização que torna o contrato automaticamente inválido.

É necessário analisar:

• O que foi efetivamente prometido na venda;

• Anúncios, mensagens e materiais utilizados pelos vendedores;

• O conteúdo do contrato e seus anexos;

• Se havia previsão de rentabilidade ou garantia de retorno;

• Quem realizou a promessa;

• E se a informação foi determinante para a compra.

O entendimento do STJ demonstra que a responsabilidade dos diferentes participantes de um empreendimento imobiliário não é automática e depende das circunstâncias de cada caso.

Por isso, se você comprou uma cota acreditando que teria “renda garantida”, “valorização certa” ou determinado retorno financeiro, reúna toda a documentação e busque uma análise jurídica.

📌 O que foi prometido na venda pode ser tão importante quanto aquilo que está escrito no contrato.

Este conteúdo é meramente informativo e não substitui uma análise jurídica individual.

A Paiva Nunes Advogados Associados pode ajudar você a analisar o contrato, os documentos da negociação e as medidas que podem ser adotadas no seu caso.

🏠 Tem 4 imóveis alugados? Uma holding patrimonial pode mudar — e muito — a tributação dos seus aluguéis.Quem recebe alug...
13/08/2026

🏠 Tem 4 imóveis alugados? Uma holding patrimonial pode mudar — e muito — a tributação dos seus aluguéis.

Quem recebe aluguel como pessoa física pode chegar a 27,5% de IRPF, conforme a tabela progressiva.

Já em determinadas estruturas, os imóveis podem ser integralizados em uma holding patrimonial, fazendo com que os aluguéis sejam recebidos pela pessoa jurídica.

No lucro presumido, por exemplo, a locação de imóveis próprios pode ter uma carga tributária significativamente diferente da pessoa física.

É daí que surge a ideia de uma tributação próxima de 11% em determinadas situações.

⚠️ Mas atenção: não existe uma alíquota fixa de 11% para toda holding.

A vantagem depende de fatores como:

• Valor dos aluguéis;
• Quantidade e natureza dos imóveis;
• Regime tributário;
• Custos da empresa;
• Forma de distribuição dos lucros;
• Tributação na transferência e eventual venda dos imóveis;
• Regras da reforma tributária.

Por isso, ter quatro imóveis não significa, automaticamente, que uma holding será mais vantajosa.

É necessário comparar a tributação atual com os custos de constituição, manutenção e tributação da pessoa jurídica.

Uma estrutura bem planejada pode trazer benefícios tributários e sucessórios, mas precisa ser adequada ao patrimônio e aos objetivos de cada família.

📌 Este conteúdo é meramente informativo e não substitui uma análise jurídica ou tributária individual.

A Paiva Nunes Advogados Associados pode ajudar você a analisar sua estrutura patrimonial e avaliar as alternativas juridicamente cabíveis.

Entre em contato com um de nossos advogados.

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