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Paiva Nunes

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Escritório jurídico especializado em Direito Imobiliário e Sucessório. OAB 04878 RS

30/10/2026

🏢 Ex-síndica desviou mais de R$ 244 mil do condomínio e teve a condenação mantida pela Justiça.

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal manteve a condenação de uma ex-síndica de um condomínio na Asa Sul, em Brasília, pelos crimes de apropriação indébita e uso de documento falso.

Segundo o processo, entre 2017 e 2018 ela transferiu dinheiro das contas do condomínio para a própria conta, emitiu cheques sem comprovar benefício aos moradores e fez saques em espécie. Para esconder o desfalque, enviava à contabilidade extratos bancários adulterados.

🔎 A fraude só foi descoberta quando a nova síndica pediu os extratos originais diretamente ao banco.

⚖️ A pena foi mantida em 4 anos, 2 meses e 18 dias de reclusão, em regime semiaberto, além da obrigação de ressarcir o condomínio em R$ 244.486,55. Para o Tribunal, a intenção de devolver o dinheiro depois não afasta o crime.

📌 O caso mostra como a falta de fiscalização pode custar caro para todos os condôminos.

Algumas medidas simples ajudam a prevenir esse tipo de situação:

➡️ Conselho fiscal atuante, que confira extratos obtidos direto do banco;

➡️ Prestação de contas periódica, com documentos à disposição dos condôminos;

➡️ Exigência de duas assinaturas para movimentações relevantes;

➡️ Auditoria na troca de gestão.

Se houver suspeita de irregularidade, o primeiro passo é reunir documentos e solicitar formalmente a prestação de contas.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui uma análise jurídica individualizada. Cada caso possui suas particularidades.

Em caso de dúvidas, entre em contato com os advogados da Paiva Nunes Advogados Associados para uma orientação jurídica adequada.

29/10/2026

🏠 DESCOMPLICANDO O DIREITO IMOBILIÁRIO

Você sabe quais são os principais tributos que podem aparecer quando você compra ou possui um imóvel?

No quadro desta semana, nossa assistente virtual Lívia explica alguns dos mais importantes e chama atenção para situações em que a cobrança pode merecer uma análise mais cuidadosa.

➡️ ITBI
Normalmente aparece na transmissão onerosa de um imóvel entre pessoas vivas, como acontece em uma compra e venda.

➡️ IPTU
É o imposto relacionado à propriedade de imóveis urbanos e costuma ser cobrado anualmente pelo município.

➡️ ITR
No caso de imóveis rurais, pode haver incidência do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural.

➡️ Ganho de capital, herança e doação
Dependendo da operação realizada com o imóvel, outros tributos também podem entrar em cena.

⚠️ E atenção ao valor pago

Em determinadas situações, o ITBI pode ter sido calculado sobre uma base questionável ou em desacordo com os critérios aplicáveis ao caso.

Isso significa que, dependendo das circunstâncias, pode existir espaço para analisar a cobrança e até discutir eventual valor pago a mais.

⚖️ Cada imóvel, operação e cobrança possui suas próprias particularidades.

📲 Tem dúvidas sobre os tributos cobrados na compra ou na propriedade do seu imóvel? Entre em contato com a equipe da Paiva Nunes Direito Imobiliário para uma análise do caso.

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28/10/2026

🏚️ Fez obra sem alvará e a casa do vizinho desabou. Quem paga a conta?

O Tribunal de Justiça de São Paulo condenou o proprietário de um terreno a indenizar os vizinhos depois que escavações feitas sem alvará provocaram o desabamento da casa ao lado, habitada havia mais de 15 anos.

⚖️ A perícia e os relatórios da Defesa Civil apontaram que as escavações foram feitas sem muro de contenção e sem escoramento. Para o Tribunal, isso comprovou a ligação entre a obra e o desabamento.

📌 A condenação inclui:

➡️ R$ 30 mil de danos morais para cada um dos cinco moradores;

➡️ R$ 24,4 mil pelos móveis e objetos perdidos;

➡️ O custo de reconstrução da casa, limitado a R$ 68 mil;

➡️ A manutenção do auxílio-moradia de R$ 1,5 mil.

O acórdão aplicou as regras do direito de vizinhança, em que o dono da obra responde pelos danos causados aos imóveis vizinhos mesmo sem a prova de culpa. Eventuais problemas estruturais da casa atingida não afastaram essa responsabilidade.

Mas atenção: a responsabilidade não depende só do alvará. Mesmo uma obra regular pode gerar dever de indenizar se causar danos ao vizinho.

Antes de construir, reformar ou escavar, o recomendável é:

➡️ Obter alvará e projeto aprovados;

➡️ Contratar responsável técnico;

➡️ Fazer vistoria cautelar dos imóveis vizinhos;

➡️ Prever contenção e escoramento quando necessário.

Se você é o vizinho prejudicado, guarde fotos, laudos e registros da Defesa Civil desde o primeiro sinal de rachadura.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui uma análise jurídica individualizada. Cada caso possui suas particularidades.

Em caso de dúvidas, entre em contato com os advogados da Paiva Nunes Advogados Associados para uma orientação jurídica adequada.

27/10/2026

🏠 O imóvel do casal foi a leilão por uma dívida que era só de um dos cônjuges. E agora, quanto o outro recebe?

O STJ decidiu que a parte do cônjuge que não é devedor deve ser calculada sobre o valor da avaliação do imóvel, e não sobre o valor pelo qual ele foi arrematado no leilão.

⚖️ O Código de Processo Civil (art. 843) permite que o imóvel inteiro seja levado a leilão, mas garante ao cônjuge que não deve a sua quota-parte e o direito de preferência na compra.

📌 Na prática, isso evita que o cônjuge seja prejudicado quando o imóvel é vendido por um valor abaixo do avaliado, o que é comum em leilões. Segundo a 3ª Turma, a regra vale inclusive quando o próprio cônjuge exerce a preferência e arremata o bem.

Mas atenção: cada caso depende do regime de bens, da origem da dívida e de como o imóvel foi registrado. Também é preciso agir dentro do processo, nos prazos certos, para garantir essa proteção.

Se o imóvel da família foi penhorado ou está indo a leilão, vale conferir:

➡️ O regime de bens do casamento ou da união estável;

➡️ Se a dívida foi contraída por um ou pelos dois;

➡️ O valor da avaliação apresentado no processo;

➡️ As datas do leilão e o prazo para exercer a preferência.

Agir antes do leilão faz diferença no resultado.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui uma análise jurídica individualizada. Cada caso possui suas particularidades.

Em caso de dúvidas, entre em contato com os advogados da Paiva Nunes Advogados Associados para uma orientação jurídica adequada.

26/10/2026

🏠 O sonho da casa própria virou uma espera sem fim?

Em Blumenau, uma incorporadora foi condenada a pagar R$ 11 mil por danos morais após atrasar a entrega de um imóvel do Minha Casa Minha Vida.

⚖️ A Justiça reconheceu 11 meses de atraso, além do prazo contratual já acrescido dos 180 dias de tolerância. A tentativa de usar o cronograma do financiamento para modificar a data prometida ao comprador foi rejeitada.

📌 O ponto principal: a indenização não foi concedida apenas porque houve descumprimento do contrato. Também pesaram a duração da demora, a finalidade social do programa e o fato de ser o primeiro imóvel do adquirente.

Isso não significa que todo atraso gere automaticamente dano moral ou que o valor será o mesmo em outras situações. A decisão admite recurso.

Se você está passando por uma situação parecida, organize:

➡️ Contrato de compra e venda e aditivos;

➡️ Prazo de entrega e cláusula de tolerância;

➡️ Mensagens sobre a conclusão da obra;

➡️ Comprovantes dos prejuízos decorrentes da espera.

A documentação ajuda a avaliar as obrigações assumidas e as medidas cabíveis.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui uma análise jurídica individualizada. Cada caso possui suas particularidades.

Em caso de dúvidas, entre em contato com os advogados da Paiva Nunes Advogados Associados para uma orientação jurídica adequada.

22/10/2026

🏖️ Comprou uma cota de multipropriedade e não consegue mais manter as parcelas?

Uma decisão da 5ª Vara Cível de Suzano/SP rescindiu um contrato de multipropriedade e determinou a devolução de 90% das parcelas pagas por uma consumidora que alegou dificuldades financeiras.

⚖️ O caso chama atenção para a necessidade de examinar as cláusulas de rescisão e os valores que podem ser retidos quando o comprador pretende encerrar o negócio.

📌 Mas cuidado: o percentual de 90% foi definido naquele processo. Ele não é uma garantia automática para todo contrato de multipropriedade.

A análise pode envolver a data da contratação, as características do empreendimento, a legislação aplicável e o motivo do encerramento do contrato.

Antes de aceitar uma proposta de distrato, reúna:

➡️ Contrato e eventuais aditivos;

➡️ Comprovantes das parcelas pagas;

➡️ Informações recebidas durante a venda;

➡️ Proposta de devolução e descontos apresentados pela empresa.

Entender o que está sendo descontado e por qual motivo é essencial para avaliar o acordo.

Uma cláusula contratual deve ser examinada em conjunto com as regras aplicáveis ao caso.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui uma análise jurídica individualizada. Cada caso possui suas particularidades.

Em caso de dúvidas, entre em contato com os advogados da Paiva Nunes Advogados Associados para uma orientação jurídica adequada.

22/10/2026

🏗️ DESCOMPLICANDO O DIREITO IMOBILIÁRIO

Comprou um imóvel na planta e a obra atrasou?

Esse tipo de situação gera muitas dúvidas, principalmente quando a construtora ultrapassa o prazo previsto no contrato e até mesmo o período de tolerância.

➡️ Prazo de entrega
O contrato deve informar de forma clara quando o imóvel será entregue.

➡️ Prazo de tolerância
Em muitos contratos, pode existir um período adicional para conclusão da obra, desde que isso esteja previsto de forma expressa.

➡️ Atraso além da tolerância
Quando esse prazo também é ultrapassado, o comprador pode ter direitos decorrentes do atraso, dependendo das circunstâncias do caso.

➡️ Rescisão e devolução de valores
Em determinadas situações, pode ser possível buscar a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos.

⚖️ Cada contrato e cada atraso precisam ser analisados individualmente.

No Descomplicando o Direito Imobiliário, nossa assistente virtual Lívia explica esses temas de forma simples e objetiva.

📲 Está enfrentando atraso na entrega do seu imóvel? Entre em contato com nossa equipe para entender quais medidas podem ser adotadas no seu caso.

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21/10/2026

🏛️ Transferir um imóvel para o capital de uma empresa imobiliária pode ter imunidade de ITBI?

O STF formou maioria favorável à imunidade nessa operação, no julgamento do Tema 1.348. A discussão envolve a entrega de imóveis para integralizar o capital social, inclusive quando a empresa atua principalmente com compra, venda ou locação de imóveis.

📌 Na prática, o julgamento pode impactar a organização patrimonial e a estruturação de empresas do setor imobiliário.

Mas atenção: isso não significa que qualquer transferência de imóvel para uma empresa esteja automaticamente livre do imposto. É necessário verificar a operação realizada, o capital efetivamente integralizado e os limites aplicáveis.

⚖️ Até a consulta realizada em 18/10/2026, o julgamento ainda estava em andamento, com encerramento previsto para 19/10. A formação de maioria deve ser distinguida da conclusão do julgamento e da definição final da tese.

Antes de uma operação, vale conferir:

➡️ A finalidade da transferência do imóvel;

➡️ Os documentos societários e o valor do capital integralizado;

➡️ O procedimento exigido pelo município;

➡️ O resultado definitivo e o alcance do entendimento do STF.

O planejamento deve considerar a situação concreta, sem presumir dispensa automática do tributo.

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20/10/2026

🏢 O condomínio pode cobrar do condômino inadimplente os honorários do advogado que contratou para fazer a cobrança?

O STJ reconheceu a relevância do tema e vai definir essa questão em julgamento com efeito para todo o país. Enquanto isso, determinou a suspensão dos recursos especiais e agravos em recurso especial que discutem o assunto, tanto nos tribunais locais quanto no próprio STJ.

⚖️ A discussão envolve dois pontos: se os honorários contratuais pagos pelo condomínio para ajuizar a ação de cobrança podem ser repassados ao devedor e se existe diferença entre a cobrança judicial e a cobrança extrajudicial.

📌 Hoje há entendimentos diferentes em vários tribunais do país. Por isso, o resultado deve uniformizar a forma como essas cobranças são feitas.

Mas atenção: a suspensão não significa que a cobrança foi proibida nem que a dívida condominial deixou de existir. As taxas em atraso continuam devidas. O que está em discussão é apenas quem arca com os honorários contratuais do advogado do condomínio.

Se você é síndico, administradora ou condômino com débito em cobrança, vale conferir:

➡️ O que diz a convenção e o regimento interno sobre despesas de cobrança;

➡️ Se o boleto ou a notificação inclui honorários e qual o percentual;

➡️ Se a cobrança é judicial ou extrajudicial;

➡️ Se o processo já está em fase de recurso e pode ser atingido pela suspensão.

Até a definição do STJ, cada cobrança precisa ser avaliada com cuidado, sem presumir que os honorários são automaticamente devidos ou indevidos.

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16/10/2026

🏠 Comprou e pagou pelo imóvel, mas nunca recebeu a escritura?

Mesmo que muitos anos tenham passado, isso não significa necessariamente que você perdeu o direito de regularizar a propriedade.

⚖️ A Justiça reconhece que a adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos legais, pode ser requerida a qualquer tempo.

Isso porque o Superior Tribunal de Justiça entende que o direito de exigir a transferência definitiva do imóvel, nessa situação, não se extingue simplesmente pelo passar dos anos.

📌 Mas o que é adjudicação compulsória?

É um instrumento utilizado quando existe um compromisso de compra e venda e, mesmo após o comprador cumprir suas obrigações, o vendedor não entrega a escritura definitiva.

Nessa situação, uma decisão judicial pode substituir a manifestação de vontade do vendedor e permitir a transferência do imóvel.

Imagine, por exemplo:

➡️ O imóvel foi comprado há muitos anos;
➡️ O preço foi integralmente quitado;
➡️ Existem documentos comprovando a negociação;
➡️ Mas a escritura nunca foi transferida ao comprador.

O simples passar do tempo, por si só, não impede necessariamente a adjudicação.

🚨 Atenção: isso não significa que qualquer contrato antigo permita automaticamente transferir o imóvel!

A quitação integral do preço é fundamental. O STJ já decidiu que a prescrição de parcelas em aberto não equivale à quitação da dívida.

Também devem ser analisados o contrato, a situação registral do imóvel e eventuais direitos de terceiros.

📑 Em determinadas circunstâncias, a adjudicação compulsória também pode ser realizada pela via extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis, com assistência de advogado.

Portanto, aquele contrato de compra e venda guardado há anos pode ser essencial para regularizar seu imóvel.

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