13/05/2026
⚖ Quem deve pagar o IPTU atrasado de imóvel arrematado em leilão?
Essa é uma das dúvidas mais comuns — e também uma das que mais geram prejuízo para
quem compra imóvel em leilão sem assessoria jurídica.
De acordo com o Código Tributário Nacional, o IPTU possui natureza de obrigação “propter
rem”
, ou seja, acompanha o imóvel.
👉 Na prática, isso significa que os débitos podem ser cobrados do novo proprietário,
inclusive do arrematante.
⚖ Porém, existe um detalhe extremamente importante:
O próprio Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que, nos leilões
judiciais, os débitos de IPTU anteriores à arrematação devem ser quitados com o valor
obtido no leilão, antes mesmo da entrega do saldo ao antigo proprietário ou credores
posteriores.
Esse entendimento decorre do artigo 130, parágrafo único, do CTN.
📌 Em outras palavras:
em regra, o arrematante de leilão judicial não deve assumir automaticamente débitos
antigos de IPTU anteriores à arrematação.
❗ Mas atenção:
isso não significa ausência total de riscos.
📊 Existem situações que exigem análise cuidadosa:
• cláusulas específicas do edital;
• diferenças entre leilão judicial e extrajudicial;
• existência de execuções fiscais;
• débitos posteriores à arrematação;
• entendimento aplicado pelo município e pelo juízo do caso.
Em leilões extrajudiciais, por exemplo, o cenário pode ser completamente diferente e o
comprador pode acabar assumindo passivos relevantes.
👉 Por isso, analisar matrícula, edital, ações vinculadas e situação fiscal do imóvel é
indispensável antes de qualquer arrematação.
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📌 Conteúdo meramente informativo.
Em caso de dúvidas, entre em contato com nossos advogados para uma análise minuciosa
e personalizada do seu caso.
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