18/04/2020
Locação em shopping center - COVID-19
As diretivas econômicas, sociais, políticas de normas e liberdade contratual estão presentes no Código Civil, servindo como base para a manifestação de vontades nos contratos e, especificamente, nos contratos de locação em shoppings centers a liberdade contratual é ampla.
Liberdade contratual: Tal previsão está no artigo 54 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) ao dispor que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei” (grifo nosso).
No entanto, questiona-se: Até que ponto vai esta liberdade do que foi pactuado no contrato?
É devido o aluguel na situação atual, com as lojas fechadas?
Esses questionamentos se traduzem em quatro cenários: (1) A pandemia da Covid-19 se enquadra no conceito de caso fortuito ou força maior, justificando a não obrigatoriedade do cumprimento do negócio imobiliário, nos termos do art. 393 do Código Civil. É o caso de inexecução involuntária, que se traduz no descumprimento do negócio imobiliário por fato alheio à vontade dos contratantes. (2) A ocorrência do estado de calamidade pública causa discrepância entre o valor do aluguel e o preço efetivo de mercado, com possibilidade de modificação de cláusulas ajustadas pelas partes de comum acordo. Não havendo ajuste consensual, é permitido revisar judicialmente o contrato, conforme previsto nos arts. 18, 19 e 68 da Lei n. 8.245/9115. (3) A pandemia do Coronavírus e a ocorrência do estado de calamidade pública devem ser consideradas como fato imprevisível e extraordinário causadora de uma onerosidade excessiva, embasando revisão ou resolução do negócio imobiliário, com fundamento nos arts. 317, 478 e 479, todos do Código Civil. (4) Em se tratando de relação consumerista, basta apenas que o contrato se torne excessivamente oneroso ou desproporcional, não necessitando ser imprevisto, justificando a solução legal que se limita à revisão contratual, consoante preconiza o art. 6º, inc. V, do Código de Defesa do Consumidor.
O entendimento é de que a atual pandemia configura situação de caso fortuito/força maior, ante a imprevisibilidade do surgimento do novo vírus e de sua rápida propagação e contágio mundial.
Portanto, em caso de necessidade de se reestabelecer o equilíbrio contratual – pautado no dever de renegociar e na liberdade contratual – nos posicionamos pelo esforço de boa-fé das partes para revisar amigável e extrajudicialmente o contrato de locação a fim de evitar a frustração da atividade econômica, tudo em consonância os princípios da prevalência da boa-fé objetiva (art. 422, CC), da função social do contrato (art. 421, CC) e do interesse coletivo na interpretação e cumprimento dos negócios imobiliários.
Por fim, em homenagem ao principio da liberdade contratual e considerando a relação lojista x shopping center, atividade que exige uma relação de beneficiamento mútuo, de modo que o fechamento e não faturamento dos lojistas impacta também os shopping, a melhor alternativa, considerando todos os cenários já mencionado e diante da tual situação vivida no Brasil e no mundo, sem dúvida é o diálogo.
O diálogo deve ser estimulado e valorizado, de modo a garantir uma melhor e mais harmoniosa solução para as partes.
Leandro Bussolotto, OAB/RS 53.855
