25/01/2022
Ao adquirir ou vender um imóvel, em alguns casos torna-se necessário o comprador ou o vendedor ingressar com uma ação de adjudicação compulsória quando houver uma recusa ou impedimento pessoal para que se faça a escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel, permitindo o registro da operação junto ao Registro de Imóveis, pois, enquanto isso não for realizado, considera-se que o proprietário anterior é dono perante terceiros. Citam-se alguns exemplos:
- Quando houver recusa do vendedor/proprietário em realizar a escritura pública definitiva de compra e venda;
- Quando houver impossibilidade de o vendedor/proprietário realizar a escritura pública definitiva de compra e venda;
- Quando o vendedor/proprietário não puder ser localizado para realizar a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda; e
- Quando o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda, causando transtornos ao vendedor/proprietário, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.
Observe que, na prática, tanto o comprador quanto o vendedor/proprietário podem entrar com ação de adjudicação compulsória, que tem a finalidade de resolver um grande problema: obter o registro de um imóvel para o qual se tem somente um contrato particular, ou uma promessa de compra e venda.
É preciso observar, também, os requisitos legais inerentes à adjudicação compulsória, quais sejam: a) ser o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda irretratável, ou seja, sem previsão do direito de arrependimento do contrato; b) estarem as obrigações tributárias devidamente quitadas; e c) estarem devidamente quitados os pagamentos referentes à compra do imóvel.
Dessa forma, a ação de adjudicação compulsória é uma forma de fazer valer o direito à aquisição (ou venda) da propriedade do imóvel compromissado, onde a parte lesada pode obter a chamada Carta de Adjudicação, pela qual o juiz determina que se proceda ao registro junto ao Registro de Imóveis.
