Advogado especialista em Direito Processual Civil e Imobiliário

Advogado especialista em Direito Processual Civil e Imobiliário Luiz Henrique Pimentel - Advogado Especialista em direito imobiliário e patrimonial. Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Processual Civil.

Em contencioso processual civil, voltado para área imobiliária, responsabilidade civil e outros, especificamente em: direito real, ações de retificação de área, reivindicatória, desapropriação, suprimento de outorga para alienação de bem, pedido de providências e arguição de incidente de falsidade, ação pauliana, embargos de terceiro; direito de vizinhança, ações de dano infecto, nunciação de obra

nova e demarcação; Locação de Imóveis Urbanos, desde notificações prévias, até ações de despejo, renovatória, de consignação em pagamento e de chaves, revisional, exoneração de fiança, execução e adjudicação; negócios jurídicos imobiliários, as ações de resolução contratual por inadimplemento, arras ou sinal e contratos imobiliários, corretagem, alienação fiduciária, adjudicação compulsória, execução, imissão de posse, redibitória, obrigação de fazer, indenização em face da construtora, repetição de indébito, revisão de contratos imobiliários e anulatória de leilão; condomínio, as ações de cobrança de débitos condominiais, monitória, de divisão de terras, extinção de condomínio e contestação; em relação a posse e suas consequências, as ações de reintegração de posse, manutenção de posse, interdito proibitório e usucapião. Na esfera extrajudicial, tem vasta experiência na assessoria jurídica imobiliária, na prevenção de cuidados na aquisição de imóveis, mediante análise das certidões, assessorando nas negociações, envolvendo a aquisição de terrenos, desde a fase preliminar até o fechamento dos contratos e lavratura das escrituras. Unificação, retificação e desdobro de área, bem como, em incorporação imobiliária de condomínios horizontais e verticais, como parcelamento de solo, de loteamentos abertos e fechados, realizando registro imobiliário em geral e suas especificações, constituição de Sociedade de Propósito Específico e análise e solicitação de documentação pertinente.

A profissão de advogado tem, aos nossos olhos, uma dignidade quase sacerdotal (Rui Barbosa)
11/08/2025

A profissão de advogado tem, aos nossos olhos, uma dignidade quase sacerdotal (Rui Barbosa)

A Lei nº 14.711/2023, também conhecida como Marco Legal das Garantias, introduziu mudanças significativas no mercado de ...
17/03/2025

A Lei nº 14.711/2023, também conhecida como Marco Legal das Garantias, introduziu mudanças significativas no mercado de crédito, destacando-se a possibilidade de alienação fiduciária da propriedade superveniente. Essa modalidade permite que um imóvel seja utilizado como garantia para múltiplas dívidas, facilitando o acesso ao crédito.

Imagine que Carla comprou um imóvel e financiou o valor por meio de um crédito bancário, oferecendo a propriedade como garantia em uma alienação fiduciária. Anos depois, ela precisa de um novo financiamento e decide usar o mesmo imóvel como garantia para um outro credor. Anteriormente, isso era quase impraticável se o primeiro banco não concordasse, o que limitava bastante as possibilidades de acesso a crédito. Porém, com a implementação da Lei 14.711/2023, conhecida como Marco das Garantias, agora Carla pode conseguir uma nova alienação fiduciária sem precisar da autorização do primeiro banco!

📌 Essa mudança representa mais oportunidades de crédito e maior fluidez no mercado de imóveis!

- O banco original mantém a preferência sobre a garantia.

- O novo credor pode concordar em aceitar o imóvel como garantia, com pleno conhecimento da primeira alienação.

- O registro no cartório pode ser realizado de maneira simplificada, sem requisitos adicionais.

Essa alteração, prevista no parágrafo 4° do artigo 22 da Lei 9.514, constitui um marco significativo no mercado de home equity, impulsionando a liquidez dos imóveis ao permitir maior flexibilidade nas operações de crédito. Além disso, promove uma robusta segurança jurídica, proporcionando maior transparência e previsibilidade para as partes envolvidas, o que tende a estimular a confiança dos investidores e fortalecer as relações comerciais no setor. Com essa mudança, o ambiente de crédito se torna mais dinâmico e eficiente, criando novas oportunidades tanto para credores quanto para devedores.

Implicações da Reforma Tributária na Incorporação ImobiliáriaA reforma tributária, aprovada em dezembro de 2023, introdu...
15/03/2025

Implicações da Reforma Tributária na Incorporação Imobiliária

A reforma tributária, aprovada em dezembro de 2023, introduziu mudanças significativas na tributação do setor de incorporação imobiliária. A Emenda Constitucional 132/23 extinguiu cinco tributos (ICMS, ISS, IPI, P*S e Cofins) e os substituiu por três novos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e o Imposto Seletivo (IS). A CBS e o IS serão cobrados pela União, enquanto o IBS será de competência compartilhada entre estados, municípios e o Distrito Federal.

A transição para o novo regime será gradual, com a implementação da CBS e do IBS seguindo a redução da incidência dos tributos extintos, conforme regulamentação a ser estabelecida por lei complementar. O Projeto de Lei Complementar 68/24, atualmente em tramitação no Senado, é central para a implementação dessas mudanças.

A nova tributação incidirá sobre o valor da alienação de bens imóveis e permitirá a apropriação de créditos de CBS e IBS, proporcionando maior flexibilidade às incorporadoras. Porém, a reforma não contempla um regime específico para incorporações destinadas a programas sociais, o que pode acentuar os impactos financeiros nesse segmento.

Importante: há um período de transição até 31/12/2028, permitindo que as incorporadoras optem por um modelo tributário semelhante ao atual. Mas, a partir de 2029, as novas incorporações seguirão as regras da CBS e o os passará a ser composto somente com ás alíquotas do IRPJ e CSLL.

A partir de 1º de janeiro de 2029, novas incorporações entrarão diretamente no regime normal da CBS.

A lei determina que os contribuintes que optarem pelo regime de transição não poderão apropriar créditos de CBS e IBS sobre a incorporação imobiliária. Além disso, a opção pelo regime impede a dedução dos redutores de ajuste e do redutor social na alienação de imóveis.

Portanto, a reforma tributária oferece uma excelente oportunidade para as incorporadoras revisarem e ajustarem suas estratégias tributárias, mas é fundamental que essa adaptação seja feita de forma planejada e bem estruturada, sendo essencial o auxílio jurídico especializado, para realizar uma análise detalhada das novas regulamentações e identificar as melhores formas de reduzir custos, otimizar a conformidade fiscal e manter a competitividade no mercado.

O parcelamento de solo em áreas rurais, especialmente para fins não agropecuários, como chácaras e loteamentos de lazer,...
12/03/2025

O parcelamento de solo em áreas rurais, especialmente para fins não agropecuários, como chácaras e loteamentos de lazer, sofreu mudanças importantes nos últimos anos devido à revisão das normas pelo INCRA. Anteriormente, era permitido parcelar terras rurais em unidades menores que o módulo fiscal, com a criação de chácaras, conforme a antiga Instrução Normativa 17-B. Contudo, essa norma foi revogada, e a partir da Instrução Técnica 82/2015, passou a vigorar a regra de que apenas imóveis urbanos ou com destinação específica para urbanização ou expansão podem ser parcelados.

Além disso, o INCRA deixou de aprovar projetos de parcelamento como antes, o que gerou incertezas, já que muitos municípios ainda se baseiam em interpretações antigas sobre a competência para aprovar o uso do solo rural. Com a mudança da Constituição de 1988, a competência passou a ser dos municípios, que nem sempre estão preparados para adaptar-se às novas regras.

Quanto ao registro de parcelamentos, o cartório exige que o projeto seja aprovado pela prefeitura, especialmente se a área for destinada a um condomínio de lazer. Nesse caso, a aprovação só ocorre se a área for inserida no perímetro urbano.

Apesar das restrições, alternativas como servidões mútuas, associações e a outorga onerosa de alteração de uso ainda possibilitam o parcelamento de áreas rurais, desde que em conformidade com as normas municipais. O modelo de loteamento rural, conforme o Decreto nº 58 de 1937, foi extinto, restando apenas os projetos de colonização rural.

Em resumo, a regulamentação do parcelamento rural tornou-se mais rígida, com distinção clara entre áreas urbanas e rurais, exigindo análise jurídica especializada para garantir que o parcelamento ou regularização de imóveis rurais esteja de acordo com as leis e evite irregularidades.

A 4ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TST) decidiu que, em caso de penhora de um imóvel indivisível para satisfaz...
11/02/2025

A 4ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TST) decidiu que, em caso de penhora de um imóvel indivisível para satisfazer uma dívida trabalhista, a constrição deve recair apenas sobre a fração do devedor, respeitando a parte do cônjuge coproprietário.

A medida busca evitar a violação do patrimônio da esposa sem o devido processo legal, assegurando a efetividade da execução da dívida sem prejudicar terceiros. O TST estabeleceu que, mesmo que o imóvel seja indivisível, a penhora deve recair exclusivamente sobre a parte do devedor, respeitando o direito do outro coproprietário (no caso, a esposa).

Além disso, a decisão reforça a ideia de que, em caso de penhora, a fração do bem de propriedade do devedor pode ser utilizada para a satisfação da dívida, mas o coproprietário tem o direito de preferência na arrematação ou de ser compensado pela parte que lhe corresponde.

Em síntese, a decisão da 4ª Turma do TST evidencia a importância da proteção dos direitos de propriedade, especialmente quando envolve bens indivisíveis adquiridos pelo casal, pois ao restringir a penhora à parte do devedor, a Corte preserva o patrimônio do coproprietário, respeitando os princípios constitucionais de defesa da propriedade e do devido processo legal.

Quando a matrícula de um imóvel é criada com base em informações falsas ou incorretas, podem surgir graves consequências...
31/01/2025

Quando a matrícula de um imóvel é criada com base em informações falsas ou incorretas, podem surgir graves consequências jurídicas e financeiras que comprometem a regularidade do bem e geram insegurança para as partes envolvidas.

Entre os impactos mais relevantes, destaca-se a possibilidade de anulação do registro, conhecida como nulidade registral, cujas implicações são amplas.

Uma das consequências mais graves é a perda da propriedade. Caso seja comprovada a existência de fraude no registro, a matrícula pode ser anulada judicialmente, fazendo com que o imóvel retorne à situação anterior ao registro fraudulento. Isso permite que o bem seja reivindicado pelo verdadeiro proprietário ou, no caso de áreas públicas, pelo próprio Estado.

Além disso, a nulidade da matrícula gera o comprometimento da cadeia de titularidade, afetando todas as transações subsequentes realizadas com base no registro inválido. Essa irregularidade "contamina" a cadeia dominial do imóvel, invalidando transferências posteriores e dificultando a identificação do proprietário legítimo, o que acarreta problemas para terceiros adquirentes que agiram de boa-fé.

Outra implicação relevante é a dificuldade para reaver o bem. Quando a fraude é antiga, pode ser desafiador localizar o responsável pela falsificação, especialmente se ele já faleceu ou encontra-se em paradeiro desconhecido. Em casos mais complexos, a prescrição pode inviabilizar o ingresso de ações judiciais para buscar compensação financeira. Nessas situações, o atual proprietário, mesmo sendo vítima de boa-fé, enfrenta sérios obstáculos para recuperar o imóvel ou obter ressarcimento.

Os impactos financeiros e emocionais são ampliados pelos litígios prolongados e custosos. Disputas judiciais envolvendo a nulidade de registros tendem a ser longas e onerosas, com resultados imprevisíveis.

Portanto, a fim de prevenir complicações desse tipo, torna-se essencial realizar um due diligence imobiliário detalhado, com o apoio de profissionais especializados. Esse procedimento permite a identificação de possíveis irregularidades no registro do imóvel, assegurando a proteção das partes contra riscos jurídicos e financeiros. Dessa maneira, é possível verificar se o bem está realmente livre de pendências ou fraudes, garantindo maior segurança e transparência em todas as transações imobiliárias.

📜 STJ Reafirma Regra sobre Juros de Mora em Ação Renovatória de Locação A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça...
30/01/2025

📜 STJ Reafirma Regra sobre Juros de Mora em Ação Renovatória de Locação

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que os juros de mora sobre as diferenças de aluguéis vencidos em ação renovatória de locação comercial só devem começar a contar a partir da intimação do locatário na fase de cumprimento definitivo da sentença.

O caso envolveu uma empresa locatária que solicitou a renovação compulsória do contrato de locação. O tribunal de segunda instância renovou o aluguel, mas fixou um novo valor, além de decidir que os juros de mora sobre a diferença dos aluguéis vencidos deveriam começar a contar a partir da intimação das partes.

Contudo, no recurso ao STJ, a locatária argumentou que os juros deveriam começar a ser cobrados somente após a sua intimação na fase de cumprimento definitivo da sentença.

A Ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, explicou que o valor do aluguel definido na sentença ainda pode ser alterado em grau recursal, por isso, não pode ser considerado líquido antes do trânsito em julgado. Ela destacou que, somente após essa definição, seria possível considerar o locatário como devedor.

Embora reconhecendo a intenção do tribunal de origem em evitar procrastinação, a ministra também apontou que o locador poderia, em alguns casos, demorar para apresentar os cálculos do valor que considera devido, especialmente quando há redução do aluguel.

O entendimento consolidado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a penhorabilidade dos direitos aqui...
29/01/2025

O entendimento consolidado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a penhorabilidade dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida para pagamento de débito condominial é uma importante decisão. A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que é possível a penhora dos direitos aquisitivos, embora o imóvel ainda não tenha sido totalmente quitado, desde que o devedor esteja na posse direta do bem e as despesas condominiais sejam de sua responsabilidade.

A ministra ressaltou que a impenhorabilidade prevista no artigo 833 do Código de Processo Civil (CPC/2015), que se aplica a bens inalienáveis, não abrange os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária, já que esses direitos são distintos do direito de propriedade. A dívida condominial, por ser uma obrigação propter rem (relativa ao próprio bem), não é impedida pela impenhorabilidade do bem em si, sendo legítima a penhora sobre os direitos aquisitivos.

Esse entendimento foi reafirmado pelo STJ em julgamentos anteriores, como o REsp 2.086.846, que envolveu situação semelhante, evidenciando uma linha de jurisprudência consistente sobre o tema.

A reforma tributária proposta traz implicações indiretas para os compradores de imóveis, uma vez que os novos tributos i...
21/01/2025

A reforma tributária proposta traz implicações indiretas para os compradores de imóveis, uma vez que os novos tributos incidem sobre o vendedor e não diretamente sobre o consumidor.

No entanto, esse aumento na carga tributária sobre o vendedor pode ser repassado ao comprador, especialmente em transações envolvendo imóveis de maior valor. Com a aplicação de alíquotas de cerca de 15,9% sobre o lucro da venda, os custos para o vendedor podem ser elevados, especialmente no caso de imóveis de alto padrão, o que pode resultar em uma elevação no preço final do imóvel. Dessa forma, o impacto da reforma tributária no preço dos imóveis é uma preocupação, pois pode tornar as aquisições mais caras para os compradores.

Embora o comprador não seja responsável pelo pagamento do IBS e CBS, ele continua a arcar com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que é um tributo pago no momento do registro do imóvel em cartório. Esse imposto incide sobre o valor da transação e segue vigente, representando um custo adicional para o comprador. Portanto, mesmo com a reforma, os compradores ainda terão encargos financeiros relacionados à aquisição do imóvel, o que pode representar um impacto relevante no custo total da compra.

Em casos específicos, como em leilões judiciais, a situação se altera, e o comprador pode se tornar responsável diretamente pelos novos tributos, IBS e CBS. Nesse tipo de transação, os impostos que incidem sobre a operação seriam de responsabilidade do comprador, o que pode aumentar ainda mais os custos envolvidos na aquisição.

Portanto, a reforma tributária pode afetar tanto os vendedores quanto os compradores, dependendo do tipo de transação, sendo essencial que os consumidores considerem esses novos encargos ao planejar a compra de um imóvel.

O contrato de compra e venda de lote não registrado é nulo se o loteador não adotou as medidas necessárias para a regula...
04/11/2024

O contrato de compra e venda de lote não registrado é nulo se o loteador não adotou as medidas necessárias para a regularização do loteamento tempestivamente, ainda que o comprador esteja ciente das irregularidades.

A decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reforça a necessidade da regularização dos loteamentos, estabelecendo que contratos de compra e venda de lotes não registrados são nulos, mesmo com o conhecimento das partes sobre as irregularidades. A ministra Nancy Andrighi enfatizou que a Lei 6.766/1979 proíbe expressamente a venda de lotes não registrados, independentemente das circunstâncias.

No caso em análise, a cláusula que mencionava a falta de registro e a ação civil pública em curso não validou o contrato. A proteção do interesse público e a necessidade de regularidade dos lotes são primordiais, resultando na nulidade do contrato.

Essa decisão serve como um alerta para todos no mercado imobiliário, destacando que a conformidade com a legislação é crucial para a validade das transações. A simples inclusão de cláusulas contratuais que contrariam a norma não é válida, portanto, o auxílio jurídico especializado é fundamental para garantir que as transações sejam efetivas e cumpram os requisitos legais.

Home Equity é uma modalidade de crédito no setor imobiliário que envolve o uso de um imóvel como garantia para a obtençã...
01/11/2024

Home Equity é uma modalidade de crédito no setor imobiliário que envolve o uso de um imóvel como garantia para a obtenção de empréstimos. Este tipo de operação, também conhecido como “empréstimo com garantia de imóvel”, tem se destacado no mercado financeiro brasileiro devido às suas condições atrativas, como prazos de pagamento mais longos e taxas de juros mais baixas em comparação com outros tipos de crédito pessoal.

No âmbito imobiliário, o Home Equity representa uma alternativa vantajosa para proprietários que buscam obter capital sem a necessidade de vender o imóvel. Ao colocar um bem como garantia, o proprietário consegue um valor financiado que geralmente corresponde a uma porcentagem do valor de mercado do imóvel – geralmente entre 50% a 70%, dependendo das políticas da instituição financeira e das condições do mercado.

Aspectos Jurídicos do Home Equity

No Brasil, o Home Equity é regulado principalmente pelo Código Civil e pela legislação específica sobre garantias reais (A Lei nº 14.711/2023, conhecida como “Marco Legal das Garantias”). Ao formalizar o contrato de crédito, é constituída uma alienação fiduciária, na qual o imóvel é transferido para o credor como garantia até que o empréstimo seja quitado. Isso significa que, caso o devedor não cumpra as obrigações, o credor pode solicitar a retomada do bem de forma extrajudicial, conforme previsto na Lei nº 9.514/1997.

Considerações Legais

A formalização de um contrato de Home Equity exige o devido registro do ônus no cartório de imóveis, assegurando a publicidade do vínculo e garantindo segurança jurídica às partes envolvidas. O advogado especializado em direito imobiliário tem um papel essencial nesse processo, orientando o cliente tanto na análise contratual quanto nos trâmites necessários ao registro da garantia.

Portanto, o Home Equity é uma alternativa atraente, mas exige cautela, planejamento financeiro e assessoria jurídica qualificada para que se evitem possíveis disputas e problemas legais, além de garantir a proteção patrimonial do proprietário.

📢 ATENÇÃO, ARREMATANTES DE IMÓVEIS EM LEILÃOA decisão da 1ª Seção do STJ, ao firmar a tese no Tema 1.134, traz important...
30/10/2024

📢 ATENÇÃO, ARREMATANTES DE IMÓVEIS EM LEILÃO

A decisão da 1ª Seção do STJ, ao firmar a tese no Tema 1.134, traz importantes implicações para arrematantes de imóveis em leilões judiciais e para a prática de incluir nos editais a responsabilidade pelos débitos tributários anteriores.

Entenda: O ministro Teodoro Silva Santos ressaltou que a previsão do art 130 do CTN sub-roga o crédito tributário no valor arrecadado com a alienação em hasta pública, assegurando que o arrematante adquira o imóvel sem ônus tributário preexistente. Este entendimento decorre do conceito de aquisição originária, em que a relação entre o proprietário anterior e o novo adquirente não gera responsabilidade tributária para este último. ✅

O que mudou? Com a tese firmada pelo STJ (Tema 1.134), as cláusulas de editais que responsabilizam o arrematante por essas dívidas foram invalidadas. Essa proteção vale para processos em andamento e para novos editais! ⚖️

Portanto, o auxílio jurídico especializado é essencial para garantir que os direitos do arrematante sejam respeitados em leilões judiciais, com as recentes alterações jurisprudenciais, a orientação de um advogado pode ajudar a avaliar editais, entender a extensão das responsabilidades tributárias e assegurar que o arrematante não seja indevidamente responsabilizado por débitos fiscais anteriores à arrematação.

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