Rodrigues & Pinho - Advogados Associados

06/09/2025

Sua Construção Está Regular? Proteja seu imóvel Residencial ou Comercial

Sem o "Habite-se", a venda do imóvel é dificultada, financiamentos são bloqueados e empresas não conseguem alvará. Entenda o processo de regularização.

Ao construir ou ampliar um imóvel, muitos proprietários focam na execução física da obra e adiam a regularização legal. Essa postergação, no entanto, pode se transformar em uma fonte de prejuízos, multas e complicações, afetando não apenas residências, mas também inviabilizando negócios.

O processo de regularização de uma construção segue uma lógica, baseada em leis federais e municipais. É um investimento que garante a segurança e a legalidade do seu patrimônio, não importa onde ele esteja.

O "Habite-se": A Chave para a Legalidade e o Funcionamento

O documento central que atesta a legalidade da obra é o "Habite-se". Embora sua ausência não impeça legalmente a venda, ela dificulta enormemente a transação e restringe o universo de compradores. Isso ocorre porque um imóvel irregular dificilmente poderá ser adquirido via financiamento bancário ou consórcio, as modalidades de compra mais comuns no país.

Para imóveis comerciais, as consequências são ainda mais diretas: a impossibilidade de obter o Alvará de Funcionamento. Nenhuma empresa pode operar legalmente sem a licença municipal, e um dos requisitos essenciais para sua concessão é que o imóvel possua o "Habite-se".

A legislação tributária federal (Código Tributário Nacional) estabelece um prazo de cinco anos para que o município cobre o Imposto Sobre Serviços (ISS) da obra. Se a cobrança não for feita a tempo, o direito se extingue pela "decadência". Contudo, isso não resolve a irregularidade do imóvel, que continua clandestino e sujeito a sanções.

O Passo a Passo para a Regularização (Válido em Todo o Brasil)
Regularizar sua construção é um investimento com retorno garantido. O processo envolve quatro etapas fundamentais:

1. Aprovação do Projeto na Prefeitura:
Antes de iniciar a obra, os projetos devem ser aprovados pelo município. Com a aprovação, a Prefeitura emite o Alvará de Construção, autorizando o início legal dos trabalhos.

2. Obtenção do "Habite-se" (Termo de Conclusão de Obra):
Após a conclusão da obra, solicita-se a vistoria da Prefeitura. É neste momento que o ISS da construção deve ser recolhido. Com a obra em conformidade, a Prefeitura emite o "Habite-se".

3. Emissão da Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS:
Paralelamente, é preciso regularizar a obra perante a Receita Federal, recolhendo as contribuições previdenciárias (INSS) sobre a mão de obra, conforme normas federais. Após a quitação, emite-se a CND.

4. Averbação da Construção na Matrícula do Imóvel:
De posse do "Habite-se" e da CND do INSS, o proprietário deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis e requerer a averbação da construção, com base na Lei de Registros Públicos (Lei Federal nº 6.015/73). Só a partir deste momento, da averbação, a edificação passa a existir oficialmente no mundo jurídico.

Ao seguir esses passos, você garante a segurança jurídica e a valorização do seu patrimônio. A mensagem é clara: não adie a regularização. Procure um profissional qualificado e assegure que seu investimento esteja protegido e em total conformidade com a lei.

Clayton Rodrigues

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28/08/2025

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL - JUSTIÇA RECONHECE DECADÊNCIA E ANULA COBRANÇAS DE ISS SOBRE CONSTRUÇÕES

O Imposto Sobre Serviços (ISS) incidente sobre obras de construção civil tem sido objeto de importantes decisões judiciais em Londrina, que afastaram cobranças promovidas pela Prefeitura.

Em pelo menos duas ações, juízes reconheceram a decadência do direito de o Município constituir o crédito tributário, declarando a nulidade das Certidões de Dívida Ativa (CDAs) que embasavam as execuções fiscais.

O ponto central está na aplicação do artigo 173 do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece prazo de cinco anos para a Fazenda Pública constituir o crédito tributário. Segundo entendimento consolidado na jurisprudência, esse prazo tem início no primeiro dia do exercício seguinte à ocorrência do fato gerador, que, no caso das construções, corresponde à efetiva conclusão da obra — e não à emissão do “habite-se”. Assim, uma vez concluída a edificação, inicia-se a contagem do prazo para lançamento do imposto.

Em um dos processos, a obra foi finalizada entre 2011 e 2012, mas o lançamento do ISS somente ocorreu em 2019. A 1ª Vara de Execuções Fiscais reconheceu que o prazo decadencial já havia sido ultrapassado e extinguiu o crédito tributário. Em outro caso, relativo a construções com mais de três décadas, a notificação fiscal foi expedida apenas em 2020. A perícia confirmou a antiguidade das edificações, e a Vara da Fazenda Pública também declarou a decadência do crédito.

As decisões reforçam que a ausência de regularização da obra não suspende nem prorroga o prazo para lançamento. Compete ao Município exercer a fiscalização em tempo hábil. Após o decurso do quinquênio, a exigência do imposto torna-se juridicamente impossível, em respeito ao princípio da segurança jurídica.

Ressalte-se, contudo, que eventuais irregularidades urbanísticas ainda podem ensejar sanções administrativas, sem prejuízo da extinção do crédito tributário.

Alinhada à jurisprudência dos tribunais superiores, a Justiça local consolida o entendimento de que o fato gerador do ISS é a conclusão da obra, e não atos administrativos posteriores. O recado é claro: a arrecadação municipal deve observar os limites impostos pelo Estado de Direito. O respeito ao prazo decadencial constitui garantia essencial de estabilidade e previsibilidade nas relações tributárias.

Clayton Rodrigues
Sócio da Rodrigues & Pinho Advogados

20/12/2023

Imunidade das Igrejas ao IPTU: Uma Análise à Luz da Constituição Federal e da Jurisprudência Atual

A imunidade das igrejas aos impostos, especialmente em relação ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tema relevante e frequentemente discutido no contexto jurídico brasileiro. Tal imunidade encontra-se ancorada na Constituição Federal e é respaldada por uma jurisprudência consolidada ao longo dos anos.

No Brasil, onde o Estado é laico, ou seja, aceita todas as religiões e não deve persegui-las, deixando cada qual escolher crer ou não crer em algo ou alguém. Ao Estado, cabe garantir essa liberdade.

A Constituição Federal, em seu artigo 150, inciso VI, alínea "b", estabelece que é vedada a cobrança de impostos sobre templos de qualquer culto. Essa vedação visa garantir a liberdade religiosa e a separação entre o Estado e a igreja, assegurando a autonomia em suas atividades e preservando a diversidade e o livre exercício dos cultos.

Nesse sentido, a imunidade ao IPTU é uma forma de proteger o exercício da liberdade religiosa, garantia fundamental, assegurando que as entidades religiosas (em todas as suas variações de credo) não sejam oneradas financeiramente pelo Estado, sendo vedado a instituição de imposto contra estas.

A imunidade se aplica tanto ao imóvel utilizado para os “cultos” como a outros diretamente vinculados ou destinadas às finalidades essenciais das igrejas, como estacionamento, salões paroquiais e casas pastorais.

No âmbito da jurisprudência atual, os tribunais têm reafirmado a imunidade ao IPTU, inclusive em relação ao imóvel onde a igreja seja mera locatária, desde que esteja no contrato como responsável pelo seu recolhimento. Isso se fez necessário em razão de que, em muitas regiões, por costume e autorização legal, é o locatário quem acaba “pagando” o imposto incidente sobre imóvel locado.

Logo, muitas vezes, as igrejas, como locatárias, mesmo havendo garantia à imunidade, acabavam tendo que despender valores com o imposto, pois em regra, esbarravam da Súmula 614 do STJ, e com isso, como locatária, eram tidas como parte ilegítima para discutir com a fazenda municipal.

Todavia, para robustecer a imunidade já prevista no art. 150, VI, “b”, houve a inclusão do parágrafo 1º-A no art. 156 da Constituição Federal, deixando claro que “O imposto previsto no inciso I do caput deste artigo não incide sobre templos de qualquer culto, ainda que as entidades abrangidas pela imunidade de que trata a alínea "b" do inciso VI do caput do art. 150 desta Constituição sejam apenas locatárias do bem imóvel”.

Portanto, em tempos em que o Estado busca cada vez arrecadar mais para fazer frente às despesas que só aumentam, o poder legislativo reforçou, de modo expresso, algumas limitações (inexistência de fato gerador), com a finalidade de proteger garantias fundamentais previstas na Constituição originária.

Clayton Rodrigues, sócio da Rodrigues & Pinho Advogados, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

29/10/2023

Bom dia!

Semana de muito trabalho, com vários casos novos de aquisição e regularização de imóveis, inventários e partilhas.

Um dos assuntos que mais temos atendido é aquisição de imóveis. Você sabe quais cuidados são necessários na hora de comprar um imóvel?

Imóvel é um ótimo investimento e trás segurança para a família.

Ocorre que existem várias formas de adquirir e cada uma delas tem suas peculiaridades, que merecem atenção para evitar problemas no futuro. Além disso, por se tratar de bem que em regra exige significativo valor, é importante que seja acompanhado por profissionais da área, dando maior segurança.

Boa semana!

03/05/2023

Olá, seguidores do nosso Instagram! Hoje vamos abordar uma dúvida bastante comum no mundo jurídico: herdeiros que ocupam exclusivamente imóveis deixados pelo falecido devem pagar aluguel? A resposta a essa pergunta é: depende.
Primeiramente, é importante entender que o processo de inventário é necessário para a partilha dos bens do falecido entre os herdeiros. Até que esse processo seja concluído, todos os bens pertencem ao espólio, ou seja, ao conjunto de bens, direitos e obrigações do falecido.

Se um herdeiro passa a ocupar o imóvel antes da partilha, é possível que os outros herdeiros entendam que ele deve pagar aluguel, uma vez que está usufruindo sozinho de um bem que pertence a todos. Essa situação pode gerar conflitos entre os envolvidos e, em casos mais graves, demandas judiciais.
A determinação do pagamento do aluguel será definida pelo juiz responsável pelo inventário, levando em consideração aspectos como a existência de outros imóveis para acomodar os herdeiros e a necessidade de recursos financeiros para o sustento da família.

É importante destacar que o aluguel só será devido após a notificação do herdeiro que está ocupando o bem. A partir desse momento, o herdeiro terá conhecimento formal da exigência e poderá se manifestar a respeito, buscando um acordo ou eventualmente contestando a cobrança.
Portanto, a resposta à pergunta inicial é que, em alguns casos, o herdeiro que ocupa o imóvel antes da partilha deve pagar aluguel. No entanto, é essencial contar com a orientação de profissionais especializados para garantir que os direitos e deveres de todos os envolvidos sejam respeitados.

Lembre-se: a nossa equipe de advogados está à disposição para ajudá-lo nesse e em outros assuntos jurídicos. Não hesite em nos procurar para esclarecer suas dúvidas e garantir a melhor solução para o seu caso. Estamos prontos para atendê-lo! 📞👩‍⚖

28/04/2023

Olá, queridos seguidores! Hoje vamos falar sobre um tema crucial no planejamento sucessório: o testamento. Muitas pessoas pensam que fazer um testamento é apenas para quem tem grandes patrimônios, mas a verdade é que todos podem se beneficiar desse importante instrumento jurídico. 📚

✨ Importância do Testamento:
Fazer um testamento é uma maneira eficiente de garantir que seus bens e desejos sejam respeitados após a sua partida. Além de evitar conflitos familiares e possíveis disputas judiciais, um testamento bem elaborado assegura que seus entes queridos sejam contemplados de acordo com suas vontades. ⚖

🌳 Espécies de Testamento:
Existem diferentes tipos de testamentos, que variam de acordo com a formalidade e as circunstâncias em que são elaborados. Algumas das espécies mais comuns são:
1️⃣ Testamento público: realizado perante um tabelião e registrado em cartório, proporcionando maior segurança jurídica.
2️⃣ Testamento particular: escrito e assinado pelo testador, com a presença de testemunhas, sendo uma opção mais simples e rápida.
3️⃣ Testamento cerrado: redigido pelo testador ou por outra pessoa, e entregue ao tabelião em envelope lacrado, garantindo sigilo absoluto.
🎁 Benefícios do Testamento:
1️⃣ Flexibilidade: permite que você defina, com liberdade, como seus bens serão distribuídos.
2️⃣ Prevenção de conflitos: ao deixar claras suas intenções, é possível evitar desentendimentos entre os herdeiros.
3️⃣ Proteção aos entes queridos: garante que seus familiares e amigos recebam a parte que lhes é devida, conforme sua vontade.
Lembre-se: é fundamental contar com a orientação de um advogado especializado para redigir seu testamento, garantindo que tudo seja feito de acordo com a lei e evitando complicações futuras.
Se você tem dúvidas sobre testamento ou deseja elaborar o seu, entre em contato conosco! Estamos à disposição para ajudar. 🤝

26/04/2023

📣 Olá, prezados seguidores! Hoje vamos falar sobre um tema muito relevante no campo da previdência social: a Revisão da Vida Toda.

A Revisão da Vida Toda, também conhecida como Revisão do Melhor Benefício ou PBC (Período Básico de Cálculo), é um direito que pode beneficiar muitos aposentados ou pensionistas. Esse recurso busca recalcular o valor da aposentadoria ou pensão, considerando todas as contribuições previdenciárias feitas pelo segurado ao longo da vida.

Por que isso é importante? 🤔
Essa revisão pode ser vantajosa para quem teve contribuições mais expressivas antes de julho de 1994, pois o cálculo original do benefício pode não ter levado essas contribuições em consideração. A Revisão da Vida Toda pode aumentar o valor da aposentadoria ou pensão e, consequentemente, garantir um benefício mais justo.
📣 Notícia relevante: O STF (Supremo Tribunal Federal) já publicou o acórdão da decisão que reconhece a Revisão da Vida Toda! Com isso, os juízes responsáveis pelas ações que tramitam em todo o país poderão voltar a dar andamento aos processos, que estavam parados e aguardavam a divulgação.
Quem pode pedir a Revisão da Vida Toda? 🙋‍♀🙋‍♂
Aposentados e pensionistas que se enquadrem nas condições mencionadas e que estejam dentro do prazo de 10 anos da concessão do benefício podem solicitar a revisão.

Se você acredita que se encaixa nesse perfil, não hesite em buscar seus direitos. Nossa equipe está pronta para ajudá-lo nesse processo e garantir que você receba o benefício que merece! 💼👩‍💼👨‍💼

Conte conosco! Entre em contato pelo telefone ☎ (43) 3344-4272 ou pelo nosso
e-mail 📧 [email protected].

15/03/2023

Bom dia!

Dia 15/03 começa o prazo para entregar à Receita Federal a declaração de ajuste do imposto de renda.
Você locador, que recebeu aluguel no ano de 2022 deve informar o valor na sua declaração.

Dica importante para economizar:
Você pode deduzir da base de cálculo os valores que pagou à imobiliária pela administração, IPTU e cotas de condomínio (pagos pelo locador). Basta apresentar os comprovantes. Isso faz muita diferença!

Se você comprou ou vendeu imóvel, também deve informar na declaração. Lembro que o ganho de capital na venda de imóvel deve ser pago até o final do mês posterior ao recebimento do valor da venda. Existem diversas peculiaridades que podem reduzir o imposto de renda.
Fiquem atentos.

Clayton Rodrigues
Rodrigues & Pinho Advogados

03/02/2021

PENSIONISTA E O NOVO CASAMENTO
Seu eu me casar novamente vou perder direito à pensão?
A Lei n. 8.212/91 não proíbe novo casamento. Portanto, o pensionista do INSS pode contrair união conjugal, sem a perda do seu benefício. A dúvida persiste em regimes próprios, pois alguns Estados e Municípios, ao aprovar seus regimes próprios de previdência, estabelecem a perda do benefício se o pensionista contrair novas núpcias, união estável ou união homoafetiva.
Todavia, de acordo com os Tribunais Superiores, a nova união conjugal não justifica o cancelamento da pensão automaticamente, sendo necessário apurar se houve, de fato, melhorias na situação econômico-financeira do pensionista.
Rodrigues & Pinho Advogados Associados

13/01/2021

DIREITO DE ARREPENDIMENTO

Comprou um produto pela internet e se arrependeu? Saiba o que fazer.

O art. 49 do Código de Defesa do Consumidor estabelece o chamado “Direito de Arrependimento”. A lei assegura que o consumidor poderá desistir da compra de produtos realizada fora do estabelecimento comercial no prazo de 07 dias, contados da assinatura do contrato ou do recebimento do produto/serviço. Ao optar por cancelar a compra, deverão ser devolvidos ao consumidor, de imediato, os valores eventualmente pagos.

Mateus Marques
Rodrigues & Pinho Advogados Associados

11/01/2021

DIREITO REAL DE HABITAÇÃO

Com frequência surgem problemas familiares a respeito da destinação do imóvel deixado pelo falecido. De um lado, filhos querem ter garantido o direito à herança e, de outro, o cônjuge ou companheiro sobrevivente, que residia na propriedade, deseja preservar o usufruto.

De acordo com o Código Civil, ao cônjuge sobrevivente é assegurado o direito de moradia, ainda que outros herdeiros passem a ter a propriedade do imóvel de residência do casal, em razão da sucessão. Por aplicação analógica, o direito à moradia também é estendido aos companheiros (união estável).

Trata-se de direito que visa consagrar o princípio da solidariedade familiar e mútua assistência, de modo que o(a) viúvo(a) não fique desamparado após a morte de seu cônjuge ou companheiro. Assim, mesmo que não tenha nenhum direito sobre o imóvel, lhe será assegurado o direito de ali permanecer residindo (até a sua morte).

06/01/2021

Pois é, 2021 começou com tudo!
Ontem a Rodrigues & Pinho Advogados Associados retornou aos atendimentos, após breves férias coletivas.
Foi um tempo para descansarmos, mesmo que em meio a tantas novidades provocadas por este novo comum que passamos a viver. Com tais mudanças, as adaptações são imprescindíveis, e elas ocorrem em quase todas as áreas. Família que não deve ser reunir em grande número. Viagens cada vez mais cuidadosas e em menor frequência. Trabalho, com muita cautela. Vida social bastante limitada, ao menos de modo presencial. Assim viramos o ano.
Mais importante é que, mesmo com tudo isso, conseguimos distinguir o que realmente é importante e cuidar com muito amor.
Em 2021 entram em vigor várias mudanças na legislação. Tais como Código de Trânsito, Lei de Falências, previdenciárias, sem falar nas decisões inovadoras dos Tribunais, e assim seguirá, lembrando que atuar de modo preventivo é a melhor maneira para evitar ou mitigar problemas jurídicos, sendo imprescindível estar bem informado.
Assim, desejamos um ótimo ano de 2021.
Cordialmente,

Rodrigues & Pinho Advogados Associados
OAB/PR 7.912