RVA Consultoria Tributária e Empresarial

19/12/2025

16/12/2025

Associação x Condomínio. O que muda?
Parte 6_Final

Por fim, uma associação pode ser transformada em condomínio, mas depende de autorização legislativa municipal, o que não ocorre em Itu.

Caminho jurídico para “transformar” (regularizar)

1. Levantamento jurídico e urbanístico: verificar matrícula-mãe, aprovação do loteamento, situação fiscal e ambiental.
2. Projeto técnico: elaborar planta e memorial descritivo para conversão em condomínio edilício.
3. Aprovação municipal: conforme a legislação local e REURB.
4. Ato registral no CRI: registro de instituição e especificação do condomínio edilício.
5. Adequação da associação: ela pode:
o ser extinta (caso desnecessária), ou
o permanecer como entidade de apoio administrativo (ex.: associação de moradores dentro de condomínio já formalizado).

Com isso concluo, a ata de assembleia não registrada produz efeitos entre os associados, ou seja, o regimento interno é válido. Perante terceiros pode haver questionamentos em razão da falta de registro e publicidade do ato, para evitar essa situação o correto é registrar a ata.

Outro ponto relevante é que a maioria dos municípios, para não dizer a totalidade, não permitem a transformação de associação em condomínio.

15/12/2025

No sistema extrajudicial brasileiro, cada cartório tem uma especialidade, definida pela Lei nº 8.935/1994 e pela Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

Tipo de Cartório

Registro de Imóveis: Imóveis, matrículas, averbações, instituição de condomínio, convenções condominiais, etc. Lei nº 6.015/1973, arts. 167 e segs.

Registro Civil das Pessoas Jurídicas: Estatutos, atas, alterações e dissoluções de associações, fundações, sociedades simples, partidos políticos, organizações religiosas, etc. Lei nº 6.015/1973, arts. 114 a 121

Registro Civil das Pessoas: Naturais:Nascimentos, casamentos, óbitos. Lei nº 6.015/1973, arts. 29 a 77.

Registro de Títulos e Documentos: Contratos, atas e documentos diversos para fins de publicidade e conservação. Lei nº 6.015/1973, arts. 127 a 132.

Onde se dá o registro das pessoas jurídicas (como associações)

O Registro Civil das Pessoas Jurídicas (RCPJ) geralmente funciona:

• No mesmo prédio do cartório de notas ou de imóveis em cidades pequenas (mas com livros separados);
• Ou como cartório independente, especializado apenas em pessoas jurídicas.

Diferença fundamental: associação × condomínio

Associação: Pessoa jurídica de direito privado; Arts. 53 a 61 do CC ; Administração de interesses comuns de associados; Lotes ou casas individuais, cada um com matrícula própria; Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas (RCPJ).

Condomínio edilício: Ente despersonalizado (não tem personalidade); Arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil e Lei nº 4.591/1964; Administração de partes comuns e unidades autônomas de um imóvel; Frações ideais de um único terreno, com unidades autônomas vinculadas; Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

Dito isso, o único instrumento cuja averbação no Cartório de Registro de Imóveis é obrigatória é o Estatuto Social (Associação) ou Covenção Condominial (Condomínio). Sem esse registro, a convenção ou Estatuto não produz efeitos perante terceiros. O registro dos demais atos é facultativo, mas produz efeitos internos (entre condôminos ou associados). Para a produção de efeitos perante terceiros sugere-se o registro dos demais atos.

12/12/2025

Associação, CC, art. 45 e 53

“Começa a existência legal das pessoas jurídicas de direito privado com a inscrição do ato constitutivo no registro próprio, acompanhada do estatuto, nos termos da lei reguladora.”

Código Civil, art. 53:

“Constituem-se as associações pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos. Parágrafo único. A aquisição da personalidade jurídica se dá com o registro dos atos constitutivos no Registro Civil das Pessoas Jurídicas.”

A associação (como uma associação de moradores, cultural, esportiva, etc.) é pessoa jurídica de direito privado, enquanto o condomínio edilício é ente despersonalizado. Por isso, o regime de registro é totalmente diferente.

Após a constituição, toda alteração relevante (como mudança de diretoria, alteração de estatuto ou dissolução) também deve ser registrada no mesmo cartório (RCPJ).

O regimento interno de uma associação não precisa obrigatoriamente ser registrado, salvo se o próprio estatuto exigir.

Ele pode ser apenas aprovado em assembleia e arquivado internamente.

Mas o registro no Cartório de Títulos e Documentos é recomendável se se deseja dar publicidade e segurança jurídica, principalmente em associações com muitos associados (ex.: associações de moradores).

11/12/2025

A segunda observação é sobre o registro. Condomínio, CC, art. 1.332:

“Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar desse ato, além do disposto no art. 1.331, § 1º:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade;
III – o fim a que as unidades se destinam.”

Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações), art. 7º:

“A instituição do condomínio dar-se-á por ato entre vivos ou testamento, devendo o instrumento respectivo ser levado a registro no Registro de Imóveis competente.”

Base legal:
Art. 1.333 do Código Civil:

“A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”
Parágrafo único: “Enquanto não registrado o ato, o condomínio não tem existência legal perante terceiros.”

Já as atas das assembleias de condôminos (ordinárias ou extraordinárias) não precisam ser registradas no Cartório de Registro de Imóveis.

Elas:
• Devem ser lavradas em livro próprio do condomínio;
• Devem conter a assinatura do presidente e do secretário da assembleia;
• E podem ser reconhecidas em cartório apenas para autenticidade, se necessário (ex.: exigência bancária, judicial ou administrativa).

O regimento interno pode estar anexado à convenção ou em documento separado. Se ele fizer parte da convenção (anexo), seu registro é obrigatório junto com a convenção. Mas se for documento autônomo, não é obrigatório registrar — apenas recomendável.

Base legal:
Art. 9º, § 3º, da Lei nº 4.591/1964:

“O regimento interno poderá constar da própria convenção ou de documento apartado, aprovado em assembleia geral.”

09/12/2025

Já a Associação de Moradores é pessoa jurídica de direito privado.

A associação de moradores (ou associação civil) é regulada pelos arts. 53 a 61 do Código Civil. Ao contrário do condomínio, ela adquire personalidade jurídica com o registro de seu estatuto em cartório. Pode representar seus associados, contratar, possuir patrimônio próprio e responder judicialmente.

Base legal:

• Art. 53 do Código Civil: Constituem-se as associações pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos.
Parágrafo único: A aquisição da personalidade jurídica se dá com o registro dos atos constitutivos no registro civil das pessoas jurídicas.

04/12/2025

A primeira observação que faço, é que o Condomínio é ente despersonalizado (ou ente despersonificado). (Lei nº 4.591/1964 e Código Civil, arts. 1.331 a 1.358)

O condomínio edilício não possui personalidade jurídica própria, isto é, não é uma pessoa jurídica de direito privado. Ele é reconhecido como ente despersonalizado com capacidade processual limitada, podendo:

• adquirir CNPJ (para fins fiscais e trabalhistas),
• demandar e ser demandado em juízo (art. 75, XI, do CPC),
• praticar atos necessários à sua administração (contratar empregados, prestadores, abrir conta bancária, etc.).

Base legal:

• Art. 75, XI, do CPC: O condomínio edilício será representado em juízo, ativa e passivamente, pelo síndico ou pelo administrador.
• Enunciado 90 da I Jornada de Direito Civil (CJ/STJ):

“O condomínio edilício não tem personalidade jurídica, mas tem legitimidade processual para demandar e ser demandado.”

26/11/2025

O Grau de Endividamento mostra a proporção entre o capital de terceiros e o capital próprio (patrimônio líquido) da empresa. Esse indicador revela quanto a empresa utiliza de recursos de terceiros para cada unidade monetária investida pelos sócios. É uma medida importante de alavancagem financeira e risco de endividamento.

Ex: Grau de Endividamento = Capital de Terceiro / Patrimônio Líquido = 1,0

O grau de endividamento de 1,0 indica que a empresa possui R$ 1,00 de capital de terceiros para cada R$ 1,00 de capital próprio. Esse resultado mostra estrutura de capital equilibrada, com uso moderado de endividamento para financiar suas operações.

Grau de endividamento abaixo de 1,0: a empresa depende pouco de capital de terceiros, apresentando baixo risco financeiro, mas menor potencial de alavancagem.

Grau de endividamento acima de 1,0: há maior dependência de dívidas, o que pode aumentar o risco, mas também potencializar os retornos se bem administrado.

O Grau de Endividamento é essencial para avaliar a sustentabilidade da estrutura de capital. Um nível moderado de endividamento é saudável, pois demonstra equilíbrio entre recursos próprios e de terceiros, permitindo crescimento com controle de risco. Contudo, o acompanhamento contínuo é fundamental para evitar comprometimento da rentabilidade e da liquidez no longo prazo.

Se você não for capaz de chegar a estas conclusões e se sua contabilidade não lhe auxilia nesta interpretação econômico-financeira de sua empresa, é hora de trocar de contabilidade.

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24/11/2025

O Índice de Endividamento mede quanto do ativo total da empresa é financiado por capitais de terceiros (dívidas). Ele indica o nível de dependência da empresa em relação a recursos externos, sendo um dos principais indicadores de risco financeiro e estrutura de capital.

Ex: índice de Endividamento = Passivo Total / Ativo total x 100 = 50%

O índice de endividamento de 50% mostra que metade dos ativos da empresa é financiada por capital de terceiros e a outra metade por capital próprio. Esse resultado indica estrutura financeira equilibrada, pois há um bom nível de alavancagem sem excesso de risco.

Índices acima de 70% sugerem alta dependência de dívidas, o que pode comprometer a liquidez e a estabilidade financeira.

Índices abaixo de 30% indicam baixa utilização de capital de terceiros, o que reduz o risco, mas também pode limitar o crescimento e a rentabilidade.

O Índice de Endividamento é um dos principais indicadores de solvência e estrutura de capital.

Ele deve ser analisado em conjunto com a rentabilidade e os índices de liquidez, para avaliar se o nível de endividamento adotado está contribuindo para o crescimento sustentável da empresa.

Se você não for capaz de chegar a estas conclusões e se sua contabilidade não lhe auxilia nesta interpretação econômico-financeira de sua empresa, é hora de trocar de contabilidade.

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19/11/2025

O Índice de Liquidez Corrente (ILC) mede a capacidade de uma empresa em honrar suas obrigações de curto prazo utilizando os ativos circulantes disponíveis. Em outras palavras, mostra se o capital de giro é suficiente para pagar dívidas de curto prazo sem recorrer a recursos externos.

Ex: Ativo Circulante /Passivo Circulante = 1,25

O índice de 1,25 significa que, para cada R$ 1,00 de dívida de curto prazo, a empresa possui R$ 1,25 em ativos circulantes para quitá-la. Esse resultado indica boa capacidade de pagamento, com margem de segurança moderada.

Contudo:

· Índices muito baixos (< 1,0) sugerem risco de insolvência de curto prazo, pois o ativo circulante não cobre as obrigações.

· Índices muito altos (> 2,0) podem indicar ociosidade de capital, mostrando que a empresa mantém recursos demais parados em caixa ou estoques.

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17/11/2025

O Índice de Liquidez Geral (ILG) mede a capacidade de a empresa honrar todas as suas obrigações — de curto e longo prazo — utilizando seus ativos circulantes e realizáveis a longo prazo. Diferente da liquidez corrente, o ILG oferece uma visão mais abrangente da solvência, mostrando se a estrutura de ativos é suficiente para cobrir o total de dívidas.

Ex: Liquidez Geral = Ativo Circulante + Realizável a Longo Prazo / Passivo Circulante + Exigível a Longo Prazo = 1,23

O índice de 1,23 indica que, para cada R$ 1,00 de dívida total, a empresa possui R$ 1,23 em ativos realizáveis. Esse resultado sugere solvência global adequada, mostrando que o conjunto dos ativos pode cobrir todas as obrigações, inclusive as de longo prazo.

Índices superiores a 1,0 refletem estrutura patrimonial equilibrada.

Índices inferiores a 1,0 revelam possível descasamento entre ativos e dívidas, indicando risco financeiro no longo prazo.

A Liquidez Geral é um indicador importante para avaliar a sustentabilidade financeira de longo prazo.

Deve ser analisada junto com os demais índices de liquidez (corrente, seca e imediata) para identificar a consistência do equilíbrio financeiro e o grau de dependência de capital de terceiros.

Se você não for capaz de chegar a estas conclusões e se sua contabilidade não lhe auxilia nesta interpretação econômico-financeira de sua empresa, é hora de trocar de contabilidade.

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