Quem Não Registra Não É Dono

19/03/2024

REFORMA FISCAL - HERANÇA

DOAÇÕES E TRANSMISSÕES HOJE RECOLHE 4%. COM A REGULAMENTAÇÃO PODE CHEGAR A 16% NO ANO QUE VEM.

15/01/2024

ITCMD e a reforma tributária

Com a reforma tributária, doações e heranças terão alterações no valor do ITCMD. Diante da expectativa de aumento na carga tributária, contribuintes aceleraram a realização de seus planejamentos patrimoniais. Para entender melhor, Migalhas ouviu especialistas.

16/12/2023

A DOAÇÃO DE IMÓVEIS DISPARA

DESCONFIANÇA DO GOVERNO SOCIALISTA

21/11/2023

AIRBNB - STJ/SP decidiu que condomínios residenciais não poderão alugar por plataformas digitais como o Airbnb. No entanto, poderão se a convenção do condomínio autorizar.

10/08/2023

CORRETAGEM - PAGAMENTO DA COMISSÃO PARA EVENTO FUTURO.

Contrato de corretagem pode condicionar pagamento da comissão a evento futuro e incerto
​O direito do corretor de ser remunerado pela mediação realizada é disponível, o que permite às partes, na assinatura do contrato de corretagem, optarem por condicionar o pagamento da comissão a um evento futuro e incerto.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso de uma empresa de corretagem que alegava a nulidade de cláusula contratual na qual o seu pagamento estava condicionado ao registro imobiliário de um empreendimento.

Segundo o processo, no contrato de assessoria técnico-imobiliária, a empresa se comprometeu a intermediar parcerias entre uma construtora e os proprietários de terrenos, a fim de que fossem desenvolvidos os empreendimentos.

Em uma das negociações intermediadas, houve a rescisão da parceria firmada entre a construtora e o dono do terreno, após a aprovação do empreendimento pelos órgãos municipais. No entanto, o registro imobiliário não chegou a ser feito e, por isso, a comissão não foi paga.

Remuneração é devida quando alcançado o resultado previsto no contrato
A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, nos termos do artigo 725 do CC, a comissão "é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Segundo a relatora, para se compreender o fato gerador do direito do corretor à comissão, o principal é definir o que se considera resultado útil de sua atividade. Nesse sentido, ela lembrou ser pacífico no STJ o entendimento de que" é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio ".

"Mesmo em um típico e usual contrato de corretagem, não é qualquer ato do corretor que torna a remuneração devida. Sempre será preciso examinar, primeiro, o negócio que o corretor se obrigou a obter e os deveres contratuais por ele assumidos, para concluir, à luz das provas e das peculiaridades de cada hipótese, se o resultado útil foi alcançado, ainda que o resultado final previsto no contrato não ocorra por posterior arrependimento das partes", disse.

Direito do corretor de ser remunerado pela mediação é disponível
Nancy Andrighi ressaltou que, no contrato de corretagem, é lícito às partes optarem por condicionar o pagamento da comissão a evento futuro e incerto – como a aprovação de determinado órgão ou a efetivação de registro imobiliário –, respeitados os limites legais, notadamente os artigos 121 a 130 do CC.

A ministra comentou que o direito do corretor de ser remunerado pela mediação é um direito disponível, podendo ele, assim, dispor de forma diversa do regramento típico da corretagem e acertar com o contratante a previsão de cláusula que estabeleça uma condição suspensiva para os efeitos do contrato – incluído o recebimento da comissão pactuada –, na forma dos artigos 121 e 125 do CC.

" Esse entendimento, além de observar a autonomia da vontade, privilegia a livre concorrência, na medida em que permite ao corretor adotar medidas para transmitir aos seus clientes uma maior confiança em seus serviços, assumindo mais riscos em troca de uma remuneração maior, como na hipótese dos autos, em que se condicionou o pagamento da comissão ao fim de todas as etapas do negócio, inclusive a aprovação de órgãos competentes e o efetivo registro imobiliário ", afirmou.

No entanto, a relatora registrou a possibilidade de o Judiciário reconhecer excepcional nulidade ou ilicitude da condição pactuada, sempre considerando as circunstâncias concretas de cada hipótese – especialmente eventual desequilíbrio entre as partes, bem como a existência de relação de consumo, de contrato de adesão, de vício da vontade ou de violação da boa-fé objetiva.

Leia o acórdão no REsp 2.000.978.

27/06/2023

PROVIMENTO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA
PROVIMENTO N. 141 DE 16 DE MARÇO DE 2023
Altera o Provimento nº 37, de 7 de julho de 2014, para atualizá-lo à luz da Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, para tratar do termo declaratório de reconhecimento e dissolução de união estável perante o registro civil das pessoas naturais e dispor sobre a alteração de regime de bens na união estável e a sua conversão extrajudicial em casamento.

29/05/2023

UM CONGRESSO PARA REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

Metade dos imóveis do Brasil são irregulares ou sem registro, conforme dados de 2019 do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional. A falta de escritura é a mais comum e atinge aproximadamente 60 milhões de lares.

A mudança do sistema de registros que passou da Transcrição para a Matrícula foi um avanço, e passou a exigir que as descrições dos imóveis trouxessem “medias e confrontações”, não se aceitando mais medidas mais ou menos, ou confrontações pessoas ou indicações primárias e indefinidas, pois imóveis confrontam com imóveis.

As principais causas das irregularidades no meu entendimento é primeiramente, a incapacidade dos políticos entenderem o alcance social trazido pela regularização dos imóveis; a valorização dos imóveis, a segurança jurídica para venda e compra, pois imóveis regularizados garante o recebimento de impostos, protege os direitos dos compradores, alavancam negócios como financiamentos e fianças, aclarando casos como a herança, sucessões, partilhas, alem de desdobros e parcelamentos, eliminando contratos de gaveta, e etc; em segundo lugar, é pela falta de políticas públicas efetivas, como vemos em Guarulhos onde a falta de fiscalização traz mais construções e ampliações sem alvará, e onde a Prefeitura que se limita a lançar de tempo em tempo: anistias da construções para arrecadar impostos, que servem para regularização inclusive, construções que não atendem o código de edif**ações. A prefeitura identif**a a construção irregular cobra imposto sobre a construção, mas não atua para equacionar o problema, não multa e nem pede a demolição. Tem medo de perder votos, e onde processos administrativos se arrastam por anos sem solução. Em terceiro lugar o elevado custo pra regularização da construção junto a Prefeitura e as custas do Registro de Imóveis, que poderiam ser financiadas e parceladas com o próprio registrador ou agentes financeiros com juros subsidiados.

É claro que os problemas de Guarulhos se repetem na maioria dos municípios brasileiros, e urge a criação de um simpósio, um congresso local para discutir políticas habitacionais que enxerguem além da construção de casas populares em lugares nobres, como prega a esquerda, que mais deterioram as cidades, afastando turistas de lugares históricos, trazendo comércios de produtos populares de contrabando e descaminho, atraindo desocupados, gatunos e traf**antes. Certo também que a verticalização urbana só agrava os problemas do transporte (público) e mobilidade, com vistas a falta de vagas para estacionamento, e a falta de segurança pública.

A OAB, que abandonou o protagonismo de ser a voz da sociedade, deve retomar seu lugar e encabeçar essas discussões, conclamando os Conselhos Municipais de Habitação, Desenvolvimento Urbano, Bandeirantes Energia, Sabesp, Secretaria de Habitação Estadual, Segurança Pública e outros, para debater os temas da habitação, antes de entrarmos nas discussões da Revisão do Plano Diretor.

21/04/2023

NOVELA TERRA E PAIXÃO
SEM ESCRITURA E SEM REGISTRO

DEIXA QUE EU FAÇO O USUCAPIÃO

07/10/2022

IMPOSTO SOBRE O LUCRO IMOBILIÁRIO

Toda vez que um imóvel é vendido, o vendedor deve pagar um imposto sobre o lucro, que é a diferença entre o preço da compra e o preço da venda, que também é chamado de ganho de capital, deve ser recolhido à Receita Federal, através do programa GCAP. Atendendo a seguinte tabela: a) Lucro de até 5 milhões, alíquota de 15%; b) De 5 milhões ate 30 milhões alíquota de 17,5%; c ) De 10 milhões até 30 milhões, o índice é de 20%.

ISENÇÃO - Existem casos de isenção, onde o Vendedor não precisa pagar esse imposto para a Receita Federal, nos seguintes casos: a) O imóvel foi comprado antes de 1969, sem importar o valor do ganho de capital; b) Quando a venda se tratar do seu único imóvel residencial, posse, condomínio ou comunhão, sem transações nos últimos 5 anos, seja no campo ou na cidade, no valor de até R$ 440 mil; c) A propriedade foi desapropriada por reforma agrária, pois o lucro da venda é entendido como uma renda de atividade rural pela Receita Federal; d) A venda do imóvel foi feita em alguma moeda estrangeira e o seu lucro imobiliário já foi coletado; e) Se o imóvel for residencial e você comprar outro em até 180 dias (seis meses) com o lucro obtido pela transação. Alertando que após seis meses terá de pagar conforme a tabela mencionada sobre o lucro obtido; f) Em 2022, a Receita Federal também passou a permitir que a isenção do lucro acima seja usada para quitar, total ou parcialmente, o financiamento imobiliário contratado para pagar o imóvel comprado, desde que também seja feito em 180 dias.

REDUÇÃO DO IMPOSTO - Há previsão pra a redução do imposto sobre o lucro nos seguintes casos: a ) se o imóvel foi comprado entre 1969 e 1988; b) Deduzir da tributação os custos com a contratação de serviços de corretagem para a venda do imóvel;c) Em casos de reformas, ter redução de imposto também, porque o valor do imóvel sobe e o lucro será menor por causa do gasto com a melhoria, que deve ser informada na declaração de ajuste anual como benfeitorias.

COMO CALCULAR O IMPOSTO SOBRE A VENDA DE UM IMÓVEL
O cálculo é muito simples. Imagine que você comprou um apartamento por R$ 300 mil e, após um tempo, vendeu por R$ 400 mil. Logo, teve lucro na venda,de 100 mil. Assim, deve recolher a alíquota de 15% sobre esses lucro que perfaz, R$ 15.000,00.
Esse imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel. Por exemplo, se você vendeu um imóvel em outubro, deve pagar o imposto até o último dia útil de novembro.

DIA 12 DE OUTUBRO DIA DAS CRIANÇAS E NOSSA SENHORA APARECIDA
(Matéria para o Guia dos Imóveis de Guarulhos e Região)

19/07/2022

USUCAPIÃO UM BOM REMÉDIO JURÍDICO

Com o passar dos anos, e fuga das populações rurais para as cidades, exigiu a reformulação de conceitos urbanísticos e registrários, dando maior segurança jurídica aos proprietários, compradores e agentes financeiros.

A legislação cada vez mais rígida e exigente, que muitas vezes não é possível regularizar a propriedade; isto é: por vezes o tempo e as despesas para o cumprimento de todas as exigências para a obtenção do registro da aquisição da propriedade f**a muito demorada e cara, sem melhor opção o processo de usucapião. Que vem se firmado como o grande remédio jurídico solucionar, abreviar pendências das mais variadas pois, mesmo que imperfeitos os documentos, se o autor da ação comprovar o exercício continuado da posse sem oposição por determinado período, alcança o reconhecimento e o registro da propriedade.

A duvida quanto ao gênero: o usucapião ou a usucapião; masculino ou . Vem da transposição do gênero neutro do latim para o português, que passou a estar contido no gênero masculino. Mas excepcionalmente pode ser usado nas duas formas.

À grosso modo, usucapião é a forma de aquisição de propriedade através da posse da coisa pelo seu uso. A própria origem da palavra vem da união de duas expressões do latim, usu e capere, que signif**am algo parecido a “tomar pelo uso”. O conceito veio da Roma antiga, através da Lei das XII Tábuas, 455 anos A.C., que superou o Código de Hamurabi, quando criou a usucapião com a prescrição do direito da propriedade, na hipótese do proprietário não exercer a posse, tanto de bens móveis quanto de bens imóveis, dentro de um período de um ano para os primeiros e de dois anos para os segundos.

Quem não possui nenhum imóvel registrado, e ocupa um imóvel de até 250,0m2., sem oposição por 5 anos (não pode ser alugado), ou não tem documentos de imóvel recebido por herança, imóveis no litoral, terrenos, casas e apartamentos que tiveram sucessivas vendas em contratos de gaveta, tem direito a propriedade. Consulte um advogado pois existem várias modalidades.

Cumprindo as exigências registrarias, ou através de ações judiciais, é muito importante a regularização dos documentos dos imóveis, que sem o registro tem seu valor de mercado depreciado em 30% e até 70%, enquanto os imóveis registrados além da credibilidade e segurança de todos na hora de comprar ou de vender, tem sua venda facilitada, pois somente os imóveis registrados podem ser vendidos pelo Sistema Financeiro, onde o Vendedor recebe à vista, e o Comprador paga em suaves prestações para o Agente Financeiro (Banco).

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05/07/2022

SINDICO PROFISSIONAL / VIDA EM CONDOMÍNIO

A impaciência por soluções práticas, as dificuldades econômicas, a deterioração do trato social, a violência e os repetidos problemas com crianças, depredações, cachorros, barulhos, vazamentos, vícios construtivos e o descrédito pela morosidade da Justiça tem afastado Candidatos (moradores) à Síndicos de Prédios comerciais, residenciais ou mistos. Vantagens como não pagar o condômino já não atrai. Exigem disposição para ouvir, fazer reuniões, promover e participar de festas e eventos para integração de todos; ao mesmo tempo que se indispõe com outros por aplicar multas e regras.

Certo que deve cumprir deveres e prazos, organizar e responder questionamento em assembleias, e até em processos judiciais, e empenhando seus bens pessoais no caso de causar prejuízos ao condomínio ou à terceiros.

O artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro trouxe a possibilidade do Síndico não ser condômino: “A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. As suas funções estão previstas no artigo 1.348 do CCB.

O que se busca nesse Sindico é uma administração profissional, capaz de responder prontamente às duvidas dos condôminos, contornar problemas, buscar a conciliação dos conflitos, otimizar recursos, aplicando a convenção de condomínios e propor mudanças para melhorando a vida de todos.

A imparcialidade, a postura profissional e a remuneração (imobilizada sem variação segundo o volume rateado) traz a responsabilização civil inquestionável do prestador de serviços, que tranqüiliza os condomínios durante a gestão.

Deve cumprir algumas exigências legais: o Síndico é o representante legal, o gestor, e deverá prestar contas ao fim de cada exercício; não fará a folha de pagamento de funcionários, mas a revisará; não fará o rateio mensal, mas o fechamento em conjunto com a Administradora; a movimentação econômica será em conjunto com o sub-síndico, membro do Conselho ou Administrador; sua remuneração deve ser fixada em Assembléia, com critérios claros, fixos e objetivos, sem acréscimo por comissões ou produtividade; devendo ser contratado por escrito, pessoa física ou jurídica: idônea, com saúde comercial e financeira.

O candidato à Síndico Profissional deve ter referências pessoais e profissionais, e comprovar que reúne as condições idéias para assumir as tarefas; além de comprovar sua idoneidade apresentando certidões negativas de processos judiciais e fiscais antes da contratação.

Discuta com seus vizinhos, leve essa proposta para a próxima reunião, mas não esqueça que não existem soluções mágicas, a satisfação de todos, depende da participando de todos, expondo problemas e sugerindo soluções.

20/06/2022

DEVOLUÇÃO, RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS CORRIGIDOS E ATUALIZADOS. OBSERVE A RETENÇÃO DE 20% SOBRE O VALOR DA TRANSAÇÃO.

Cancelamento dos contratos de compra e venda de imóveis na planta teve alta de 4,5% em 2021