Dr. Thales de Menezes - Advogado Imobiliário

Dr. Thales de Menezes - Advogado Imobiliário Dr. Thales de Menezes (OAB/GO 39.709)

Advogado imobiliário em Goiânia (GO) e região

01/03/2026

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28/02/2026

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A Justiça de Alagoas determinou a remoção de uma banheira de hidromassagem instalada na varanda de um apartamento em Gua...
27/02/2026

A Justiça de Alagoas determinou a remoção de uma banheira de hidromassagem instalada na varanda de um apartamento em Guaxuma (AL) por representar risco estrutural ao edifício. A 1ª Vara Cível da Capital concedeu tutela de urgência para que a proprietária retire o equipamento no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária de R$ 1 mil, limitada a R$ 30 mil, em caso de descumprimento.

Segundo os autos, a instalação foi feita sem observar critérios de segurança e sem autorização de órgãos competentes. A magistrada concluiu que o peso do equipamento e a água armazenada poderiam comprometer a estrutura vertical da edificação, afetando a segurança dos moradores. O processo exige também que a ré apresente defesa no prazo legal.

O condomínio havia manifestado preocupação com a isonomia entre condôminos e com a sobrecarga decorrente da instalação de equipamentos pesados em áreas não dimensionadas para tal fim. A arquitetura de prédios residenciais normalmente não contempla cargas extras significativas em varandas, razão pela qual intervenções desse tipo dependem de parecer técnico e autorização prévia.

A decisão judicial busca resguardar a segurança coletiva dos moradores e compatibilizar o exercício de direitos individuais com a preservação da integridade física da edificação. O caso se insere em um contexto crescente de debates sobre alterações estruturais em unidades privativas sem autorização técnica nem aprovação condominial.
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Thales de Menezes, advogado imobiliário em Goiânia (GO)

26/02/2026

A 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso decidiu que construtoras devem arcar, provisoriamente, com o aluguel de consumidora cujo imóvel apresentou falhas estruturais desde a entrega. O entendimento reforça a responsabilidade das empresas quando o imóvel se torna inadequado para moradia logo após a imissão na posse.

No caso, o apartamento entregue apresentou infiltrações, m**o e alagamentos recorrentes, comprometendo a habitabilidade. A situação se enquadra como vício de qualidade, nos termos do artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, que impõe ao fornecedor o dever de sanar defeitos que tornem o produto impróprio ao uso a que se destina.

A ausência de solução eficaz, mesmo após tentativas administrativas, autoriza medidas judiciais para proteger o consumidor. O artigo 6º, inciso VI, do CDC garante a efetiva reparação dos danos, enquanto o artigo 12 impõe responsabilidade objetiva ao fornecedor pelos defeitos do produto colocado no mercado.

O tribunal manteve a tutela de urgência com base no artigo 300 do Código de Processo Civil, ao reconhecer a probabilidade do direito e o risco de dano à moradora. A prova documental demonstrou que os reparos alegados pelas construtoras não solucionaram definitivamente os problemas estruturais.

Por fim, os desembargadores destacaram que o pagamento do aluguel provisório não configura enriquecimento sem causa. Trata-se de medida reversível, destinada a preservar a dignidade e a saúde da consumidora enquanto o processo tramita, em conformidade com o artigo 84 do CDC.
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Thales de Menezes, advogado especialista em direito imobiliário em Goiânia, Aparecida de Goiânia, Senador Canedo, Anápolis e toda região de Goiás.

25/02/2026

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Ao invés de usar madeira para fazer a coluna do imóvel ele preferiu usar tijolos já prefabricados. O que você achou da ideia?
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A Justiça Federal determinou a baixa de hipoteca registrada sobre um imóvel já quitado pelo comprador, reforçando que a ...
24/02/2026

A Justiça Federal determinou a baixa de hipoteca registrada sobre um imóvel já quitado pelo comprador, reforçando que a garantia real constituída pela construtora não pode afetar quem pagou integralmente pelo bem. A decisão foi proferida por juíza federal da 5ª Vara de Curitiba em ação ajuizada por adquirente que quitou o preço e ficou impedido de exercer plenamente a propriedade devido ao gravame remanescente.

O autor relatou que comprou o apartamento em 2017 com pagamento integral e escritura pública lavrada, mas o imóvel continuou gravado por hipoteca que a vendedora havia constituído em favor da Caixa Econômica Federal e de empreendimento imobiliário para garantir mútuo. Esse gravame impediu o registro definitivo e obstou o pleno exercício do direito de propriedade.

No pedido, ele sustentou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e pediu a inversão do ônus da prova diante da relação de consumo que envolveu a aquisição do imóvel já quitado. A magistrada confirmou que, embora o comprador soubesse da hipoteca, sua boa-fé exigia a baixa do gravame após a quitação do preço acordado.

A decisão reiterou a eficácia da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, antes ou depois da promessa de compra e venda, não produz efeitos contra o adquirente do imóvel. Segundo o entendimento consolidado, essa garantia não pode subjugar o comprador de boa-fé que quitou integralmente o bem.

Diante disso, a juíza determinou o cancelamento do registro de hipoteca no cartório competente e a regularização da matrícula, assegurando ao proprietário o pleno exercício de seus direitos sobre o imóvel. A decisão reforça a proteção ao adquirente que cumpriu integralmente suas obrigações e impõe à construtora e ao credor hipotecário o dever de proceder à baixa do gravame.
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Thales de Menezes, advogado imobiliário em Goiânia (GO)

23/02/2026

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.113, fixou entendimento com aplicação em todo o território nacional sobre a base de cálculo do ITBI. A decisão impacta diretamente contribuintes que adquiriram imóveis nos últimos anos e pode gerar direito à restituição de valores pagos indevidamente aos municípios.

Segundo o STJ, o ITBI deve incidir sobre o valor efetivamente negociado entre comprador e vendedor, conforme declarado no contrato de compra e venda. Esse entendimento afasta a prática de alguns municípios que utilizam valores de referência ou estimativas unilaterais para majorar a cobrança do imposto.

A fundamentação está no artigo 38 do Código Tributário Nacional, que estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel transmitido. Para o STJ, o valor da transação presume-se compatível com o valor venal, cabendo ao município comprovar eventual subavaliação, mediante procedimento administrativo próprio.

Além disso, a Corte reforçou que a administração tributária não pode arbitrar previamente a base de cálculo sem oportunizar ao contribuinte o direito ao contraditório e à ampla defesa, princípios assegurados pelo artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal.

Diante desse cenário, contribuintes que recolheram ITBI com base em valores superiores ao preço real do imóvel podem buscar judicialmente a restituição do montante pago a maior, respeitado o prazo prescricional. A análise individual do caso é essencial para verificar a viabilidade da medida.
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Thales de Menezes, advogado especialista em direito imobiliário em Goiânia, Aparecida de Goiânia, Senador Canedo, Anápolis e toda região de Goiás.

22/02/2026

Máquina genial para aplicar rejunte nos pisos está facilitando muito a vida dos pedreiros.
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21/02/2026

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Uma construtora foi condenada a reparar um comprador por não informar de forma clara a situação da vaga de garagem na ve...
20/02/2026

Uma construtora foi condenada a reparar um comprador por não informar de forma clara a situação da vaga de garagem na venda de um apartamento. A 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve o entendimento de que a existência e a forma de utilização das vagas são elementos essenciais na negociação imobiliária e influenciam a decisão de compra.

O adquirente afirmou que comprou o imóvel acreditando ter direito a uma vaga exclusiva. Após a mudança, ele foi informado de que a vaga funcionaria em sistema coletivo, sem uso exclusivo vinculado à sua unidade. A perícia técnica indicou ainda que áreas de estacionamento apresentavam bloqueios e falta de espaço apropriado para guarda dos veículos.

Em primeira instância, a construtora foi condenada a indenizar pelo dano material decorrente da frustração da expectativa sobre a vaga. No recurso ao TJ-SP, a empresa sustentou que o comprador teria direito apenas ao uso de vaga em área coletiva e que o contrato não estabelecia exclusividade. Alega também que o imóvel estaria em conformidade com o memorial descritivo do projeto.

O relator do caso entendeu que a obrigação de informar adequadamente sobre a vaga de garagem decorre do dever de transparência nas negociações imobiliárias. Ele considerou que a omissão gerou expectativa frustrada e, por isso, a reparação é devida. A decisão unânime também reforçou que a boa-fé objetiva deve pautar a oferta de unidades habitacionais.
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Thales de Menezes, advogado imobiliário em Goiânia (GO)

19/02/2026

O Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJ-MT) decidiu que, em caso de atraso excessivo ou paralisação indefinida de obra de imóvel na planta, o comprador pode rescindir o contrato e receber de volta todos os valores pagos, com base no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990). A aplicação do CDC em contratos de aquisição de imóvel na planta vem sendo consolidada no Judiciário, inclusive frente a cláusulas de alienação fiduciária.

O CDC protege relações de consumo como a compra de imóvel na planta quando existe clara vulnerabilidade do comprador e oferta de serviço da construtora. O artigo 6º, inciso VI, do CDC assegura a efetiva reparação dos danos patrimoniais e morais decorrentes do inadimplemento. A paralisia prolongada da obra configura descumprimento contratual grave e frustração da legítima expectativa do consumidor.

No caso julgado, os compradores de um empreendimento em Várzea Grande conseguiram manter a decisão que autorizou a resolução do contrato e a devolução integral dos valores pagos, além de indenização por danos morais. O tribunal rejeitou a alegação de que a alienação fiduciária impediria a rescisão, reconhecendo que essa garantia não afasta os direitos previstos no CDC.

Essa orientação jurisprudencial reforça os princípios do CDC, como o equilíbrio contratual (art. 4º) e a boa-fé objetiva (art. 6º, inciso IV), que impedem que consumidores sejam mantidos em contratos sem entrega do bem ou serviço contratado. Em situações de descumprimento contratual por culpa da construtora, a devolução integral dos valores – inclusive com correção monetária – é medida que preserva os direitos do adquirente.

Processo 1009773-48.2020.8.11.0041
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Thales de Menezes, advogado especialista em direito imobiliário em Goiânia, Aparecida de Goiânia, Senador Canedo, Anápolis e toda região de Goiás.

18/02/2026

Essa máquina promete fazer o contrapiso de uma casa inteira em poucos minutos.
É a queridinha dos engenheiros.
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