Roberto MELO Martins Consultor Jurídico

01/05/2020

⚠️FIQUE ATENTO. VOCE EMPRESÁRIO NÃO DEVE DEIXAR DE CONSULTAR SEU ADVOGADO E CONTADOR DE CONFIANÇA, NESTA ÉPOCA DE CRISE.

06/04/2020

ISOLAMENTO SOCIAL E A CONSTRUÇÕES CIVIL
(COVID 19)
OPINIÃO:
Em época de COVID, dúvidas e interpretações contraditórias tem surgido a cada dia em razão das novas regras governamentais e sua aplicação ao caso concreto, exigindo agilidade, calma e paciência de todos.
Em relação à Construção Civil, um dos questionamentos tem sido em relação a finalização de suas obras, que poderão ser afetadas em decorrência da paralisação, caso haja esta possibilidade e ainda com o recebimento das parcelas avençadas nos contratos, ante o desaceleramento econômico. Assim, são muitas dúvidas originárias da situação de agora, sem precedente e por isso mesmo está exigindo criatividade para o encontro de soluções.
Quanto a tolerância em relação ao atraso das obras, com a vigência da Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, houve o reconhecimento legal de um atraso para a conclusão do empreendimento, dispondo no artigo 43-A da referida lei, que a entrega do imóvel pode se dar em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, e não será causa de resolução do contrato por parte do adquirente nem de pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Entretanto, há nos dias de hoje em razão do “isolamento”, mesmo que haja a retomada gradual das atividades, possibilidades de ocasionar atrasos em períodos maiores para a efetiva entrega da obra, ultrapassando os 180 (cento e oitenta) dias corridos previstos contratualmente.
Neste caso, haverão de ser buscados os institutos jurídicos originários da FORÇA MAIOR e CASO FORTUITO, linkados com a TEORIA DA IMPREVISÃO, ONEROSIDADE EXCESSIVA, etc., havendo que ser dito que a situação atual é, sem dúvida, de FORÇA MAIOR, levando-se em conta de que a “pandemia” está ocorrendo sem qualquer interferência direta do ser humano, conforme preceituado pelos termos do artigo 339 do Código Civil: “Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não eram possível evitar ou impedir.”
Ou ainda os termos dos artigos 478 a 480 do Código Civil, que tratam da “teoria da imprevisibilidade e onerosidade excessiva”, o famoso “rebus sic stantibus”.
CONCLUSÃO: Na espécie, cada situação deverá ser estudada por cada empresa de forma a ser entendido e atendidos todos os setores da empresa, sempre observando o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, evitando a onerosidade excessiva para as partes contratantes.

- JOSÉ DO EGITO MARTINS (homenagem) –
ROBERTO MELO MARTINS (OAB-GO Nº 4.262) – M. MADALENA MELO M. CARVELO (OAB-GO Nº 4.047)
HAROLDO MELO MARTINS (in memoriam) - MARIA MARLI SANTOS MARTINS (OAB-GO Nº 6.568)
SAMUEL A. MARTINS NETO (OAB-GO Nº 11.999) - RODRIGO MARTIINS CARVELO (OAB-GO Nº 35.963)

27/11/2019

O direito é uma ciência argumentativa.

22/09/2019

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29/07/2019

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19/07/2019

Ministro do STJ determina suspensão de obras de resort em Pirenópolis (GO)

​​O ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Sebastião Reis Júnior atribuiu efeito suspensivo a um recurso do Ministério Público de Goiás (MPGO) e, com isso, restabeleceu decisão judicial que determinou a paralisação das obras do Eco Resort Quinta Santa Bárbara, em Pirenópolis (GO).

Em 2016, no curso de uma ação popular, foi ordenada a suspensão imediata das obras. Após pedido dos construtores, o Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) autorizou a retomada.

Em 2018, o MPGO ofereceu denúncia por crimes ambientais contra a construtora e seu representante legal. Na mesma data, o MPGO entrou no juízo criminal com medida cautelar para paralisar as obras até que houvesse adequação do projeto, com a não ocupação de áreas de preservação permanente, o que foi deferido em primeira instância. Atendendo à construtora, o TJGO autorizou novamente o prosseguimento das obras.

O MPGO interpôs recurso especial no STJ, pretendendo reformar a decisão do TJGO, e pediu que fosse dado efeito suspensivo ativo ao recurso, de modo a restabelecer a ordem de primeira instância que determinou a paralisação das obras.

Na petição, o MPGO alegou a existência de grave risco de dano ambiental caso a construção do resort pudesse continuar até o julgamento do recurso especial pelo STJ.

O ministro Sebastião Reis Júnior, relator, lembrou que a concessão de efeito suspensivo nesses casos exige evidências concomitantes da probabilidade recursal e do risco de dano irreparável ou de difícil reparação, decorrente da eventual demora na solução da causa.
Dano irrepará​vel

Para o ministro, o MPGO conseguiu demonstrar efetivamente o risco de dano irreparável, evidenciado especialmente no que diz respeito à supressão de área de preservação permanente e à destruição de nascentes em razão do empreendimento.

"Quanto ao fumus boni juris, diviso possibilidade de êxito do recurso especial, sobretudo no que se refere à tese subsidiária de ofensa ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil, pois, da leitura dos acórdãos impugnados, vislumbro, em princípio, omissão reiterada na análise de uma das teses veiculadas no recurso ministerial, qual seja, a de que, em se tratando de medida cautelar de índole penal, faleceria competência ao colegiado cível para debater a matéria" – explicou o ministro.

Leia a decisão.​
Destaques de hoje

Filha que não mora com requerente de BPC não pode ser considerada no cálculo da renda familiar
Sistemas passam por manutenção neste fim de semana
Valores investidos em CDB se submetem aos efeitos da falência do banco
Seminário sobre direitos humanos e fraternidade recebe inscrições até 16 de agosto

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
Pet 12791

13/06/2019

AO COMPRAR IMÓVEIS... MUITA CALMA NESSA HORA.
Não é mais tão raro conhecer pessoas que nos últimos anos adquiriram condições financeiras para comprar um lote de terras com o fito de nele edificar sua residência ou até mesmo com o fito de constituir ativos. Compram-no à vista e até mesmo em prestações mensais a perder de vista. De igual modo tem sido a aquisição de apartamentos e casas em condomínios.
As pessoas jurídicas, mais precisamente, as incorporadoras e construtoras, também adquirem – e muito – terrenos para edificações futuras.
Um probleminha, entretanto, tem chamado a minha atenção ao longo de mais de três décadas trabalhando com o Direito Imobiliário, qual seja: a boa compra de um imóvel nem sempre será aquela quando se paga “preço baixo”. A boa aquisição de um imóvel seja para edificar uma casa ou empreendimentos maiores, será sempre e inequivocamente, aquela aquisição realizada com calma, paciência, prudência e acima de tudo, após conhecer todos os detalhes presentes, passados e futuros do imóvel. SIM, imóvel tem presente, passado e terá futuro, tendo, inclusive, detalhes legais concernentes a sua origem e localização. Tem ainda aqueles imóveis com herdeiros aos montes e que ainda não o inventariaram. Aí é canseira. Sem falar naqueles imóveis cujos proprietários são sócios de empresas em dificuldades financeiras, com possibilidades, portanto, de ocorrer uma futura penhora e até mesmo uma possível nulidade a incidir sobre o bem em questão, advindo da despersonalização da pessoa jurídica.
Como visto não basta gostar da região ou da localização do lote ou mesmo do preço. O mais importante são os detalhes que não estão à vista e não compõe a estrutura física do imóvel. Por isto ao adquirir um terreno, o adquirente deve se cercar de bons profissionais a fim de que sua aquisição não resulte em dor de cabeça e até mesmo para que não frustre o sonho da edificação da casa própria, por exemplo.
Os terrenos, embora inanimados, são como os humanos: tem Registro, Matrícula, Averbações, enfim, uma série de anotações Cartorárias que são a bem da verdade a vida corrida do imóvel, contendo a origem do mesmo, registro, matrícula, averbações, anotações de hipotecas, penhoras, etc.
Importantíssimo, também, é observar, por exemplo, se o imóvel não está em área contaminada, de proteção ambiental e ou situado em área de restrição ambiental para efeito de edificações. Exemplo: se você adquirir um lote urbano à beira de um rio, córrego, nascentes, etc, já não poderá aproveitar toda área para edificação, além dos recuos naturais. Esta situação, aliás, tem sido entrave para a compra e venda de imóveis nos dias de hoje, considerando que não se edifica mais nada sem licença ambiental.
E olhe só: Antes de adquirir um imóvel próximo a um bem “tombado” pelo Patrimônio Histórico, melhor verificar, previamente, quais as implicações e proibições que imperam também aos lotes-imóveis vizinhos àquele tombado.
Portanto, cuidado com o preço baixo pedido para o imóvel anunciado. Pode ter “mumunhas” e portanto, não resultar em bom negócio.
Roberto Melo Martins
advogado

31/05/2019

Falta de anuência não desobriga fiador na prorrogação do contrato de aluguel
“Fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham anuído com o aditivo contratual que previa a prorrogação do contrato.”
O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de recurso especial interposto por um fiador que buscava o reconhecimento da extinção da fiança por não ter assinado aditivo contratual que aumentou o valor do aluguel e prorrogou o prazo de locação.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), apesar de reconhecer que o fiador não assinou o aditivo, entendeu que a garantia prestada persistiria até o encerramento da locação, com a ressalva apenas de não haver responsabilidade quanto ao novo valor convencionado entre locador e locatário.
No STJ, a relatora, ministra Nancy Andrighi, votou no mesmo sentido. Ela citou o artigo 39 da Lei 8.245/91, que estabelece que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”.
Limites da responsabilidade
A ministra relatora destacou que a lei permite ao fiador exonerar-se da obrigação mediante a notificação resilitória, reconhecendo que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do artigo 835 do Código Civil de 2002.
“Na hipótese sob julgamento, em não havendo cláusula contratual em sentido contrário ao disposto no artigo 39 da Lei de Inquilinato – isto é, que alije os fiadores da responsabilidade até a entrega das chaves – e, tampouco, a exoneração da fiança por parte dos garantes, deve prevalecer o disposto na lei especial quanto à subsistência da garantia prestada”, concluiu a relatora.
Em relação ao aditivo contratual, Nancy Andrighi também manteve o entendimento do TJSP de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original e de acordo com índice de correção por ele previsto.
Leia o acórdão.
Destaques de hoje

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1607422

31/05/2019

FOMENTO FINANCEIRO À AGRICULTURA
E SOLIDARIEDADE DOS BANCOS E FINANCEIRAS.
Por Roberto Melo Martins, advogado
Há mais de quinhentos anos já se sabia que a riqueza maior para garantir a vida econômica de nossa terra amada Brasil - desde os remotos tempos de Cabral - e ainda nos tempos de agora, vem da terra. Se realizam através dela. Seja através das históricas explorações do ouro, diamante, esmeraldas e outras tantas joias que eram enviadas para a Corte Portuguesa, seja ainda nos dias de hoje em decorrência de seu fortíssimo e judiado “AGRONEGÓCIO”. É assim que se fala nos dias de hoje. Pois bem, de igual modo – como em priscas eras – o homem que labuta na terra e que se atreve a se tornar agricultor, familiar, de pequeno e ou grande porte, tem, em sua maioria, a companhia indispensável dos financiadores. São bancos, financeiras, agentes públicos e até mesmo agiotas, enfim, todos visando um só resultado: O LUCRO. Mas não é sobre isto que falo. Falo de uma palavrinha que há muito tempo anda esquecida e sequer consta expressamente dos contratos agrários, nem mesmo como conceito. “FOMENTO”. Esta palavra, na prática, não é apenas uma palavra forte, que tem em seu prefixo, ironicamente postadas, as letras “F. O. M. E”. Segundo o Dicionário AURÉLIO”, 3ª Edição, p. 257, “FOMENTO. 1. Ato ou efeito de fomentar. 2. ... 3.Lenitivo, refrigério. 4. Estímulo”. Ou ainda “impulso, auxílio”. O termo também é empregado com o sentido de alívio, bálsamo, aquilo que acalma. Traduzindo para o português real e vigorante nos dias de hoje, trata-se de bancos, financeiras ou similares que se arvoram de fomentadores da agricultura, emprestando dinheiro e financiando atividades ligados ao agronegócio, e, mesmo que assim não queiram ser entendidos, são bancos de fomento, SIM, travestidos de financeiras, etc. Ora, à luz do direito, a bem da verdade, esta palavrinha ou conceito não está sendo utilizada em defesa das atividades do agronegócio, transparecendo uma omissão inexplicável, levando-se em conta de que as financeiras e bancos que financiam a agricultura, a bem de outra verdade, agem sem dó nem piedade como exploradores, dilapidando o patrimônio dos agricultores hipossuficientes, tímidos, sem intelecto a altura de seus exploradores, ou sem assistência para gestão de seu empreendimento rural, ou mesmo apenas humildes...sem saber como fazer A exploração tem sido sem dó, nem piedade. Os bancos fingem que não sabem o que vem a ser isto. Os agricultores por seu turno, coagidos, sempre, se esquecem dela e padecem do escravagismo a que se submetem – e perdem suas terras – e continuam e continuam na viciada roda dos financiamentos malditos, que sequer tomam conhecimento da função social do contrato e ou da importantíssima função social das terras agricultáveis. São inúmeros os processos judiciais onde os agricultores, principalmente os pequenos e médios, conseguem trabalhar uma lavoura, preparando a terra e plantando, mas, também sofrendo uma ação judicial porque teve perda de parte da lavoura e ou não foi orientado profissionalmente pelo próprio emprestador ou fomentador do dinheiro. O banco não quer saber... só quer receber o resultado do dinheiro emprestado e ninguém fala de que ao FOMENTAR deveria ser solidário financeiro com aquele agricultor que não conseguiu colher o previsto e se encontra em dificuldades financeiras para quitar a dívida. E aí, reiniciam-se os refinanciamentos negociados sabe-se lá como... ... pois é!

31/05/2019

DIREITO "IN LEGES" É A COAÇÃO NATURAL E UNIVERSAL QUE GARANTE A LIBERDADE DO SER.