Carvalho & Alcântara Advogados

16/11/2015

CONHEÇA SEUS DIREITOS NA COMPRA OU VENDA DE IMÓVEL

A compra e venda de imóveis é tema recorrente nos tribunais brasileiros. Atraso na entrega, pagamento de taxas de corretagem, vagas de garagem, entre outras questões, têm levado compradores e vendedores à Justiça em busca de solução para seus conflitos e insatisfações.

Muitas dessas demandas já são assuntos pacificados na jurisprudência. Um dos entendimentos que já se solidificaram nos Tribunais é o que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis celebrados entre construtoras, incorporadoras e empresas do ramo imobiliário em geral e um comprador que adquire o bem com a finalidade de ser seu destinatário final.

Em caso de desistência da compra de imóvel a prazo, o cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. Nesse caso, o vendedor pode reter somente parte das parcelas pagas para compensar os custos operacionais da negociação até então. A Justiça já decidiu que a devolução do restante do dinheiro pago deve ser feita imediatamente, sendo considerada abusiva a restituição dos valores apenas ao final da obra, mesmo que esse prazo esteja previsto em regra contratual.

Quando o assunto é vaga de garagem, uma dúvida comum é saber se integra ou não a unidade vendida. As duas Turmas especializadas em Direito Privado do STJ, que uniformizam a questão, entendem que o anúncio do imóvel deve informar claramente possível integração, de modo que os consumidores não tenham dúvidas quanto ao tamanho real do apartamento, conforme preconiza o princípio da transparência que norteia as relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Ainda que individualizada e exclusiva, a vaga de garagem deve ser anunciada como tal de forma explícita.

Sobre o pagamento de condomínios, se o contrato de compra e venda não estiver registrado, tanto o vendedor quanto o comprador podem ser responsáveis pelas taxas que surgirem depois da posse do imóvel. A simples promessa de compra e venda não é suficiente para tirar do proprietário a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, não estando o vendedor, portanto, livre dessa obrigação, já que se mantém como responsável pelo pagamento da dívida enquanto estiver na situação jurídica de proprietário do imóvel. O STJ decidiu a questão em recurso repetitivo em agosto deste ano e a interpretação da tese passou a orientar os tribunais de todo o país ao julgarem processos idênticos.

Indenizações - O atraso na entrega do imóvel é passível de indenização, sobretudo, por danos materiais. Além da aplicação da multa contratual, a construtora ou incorporadora deve ressarcir o comprador pela realização de outras despesas decorrentes do referido atraso como, por exemplo, o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período.

Quanto ao pagamento de danos morais pelo atraso na obra, muito embora, em regra, os Tribunais venham reconhecendo a ocorrência de lesão aos direitos dos consumidores, algumas decisões têm restringido essa condenação por entender que se trata de mero aborrecimento. Julgados do STJ apontam que, nesses casos, o dano moral não é presumido e sua ocorrência e valor dependem de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.

Corretagem - As taxas de corretagem também já foram objeto de decisão judicial e o entendimento é de que o ônus desse serviço cabe ao vendedor, e não ao comprador, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação.

Com base no artigo 725 do Código Civil, decisões da Justiça também determinam que o pagamento dessa taxa só deve acontecer caso o negócio seja concluído entre as partes, considerado o resultado útil e não a mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra.

Fonte: Agência CNJ de Notícias

Consulte-nos para maiores informações!

Carvalho & Alcântara Advogados

Ed. Palácio Progresso, Sala 817
Rua Pedro Borges, 33, Centro, Fortaleza/CE

[email protected]

(85) 3047 1346
(85) 8841 5703
(85) 9787 3462

16/11/2015

Conheça as alterações inseridas pela Lei n. 11.441/2007 no Código de Processo Civil e que permitiram a realização de inventário, partilha, separação e divórcio consensual por via administrativa: http://bit.ly/1kVUKI0.

12/11/2015

DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO: DEVER DO LOCADOR OU DO LOCATÁRIO?

Uma questão que sempre gera muitas dúvidas aos locadores e locatários é sobre a obrigação de pagar as despesas extraordinárias de condomínio. A quem incumbe tal dever?

A princípio, vejamos o que se entende por despesas extraordinárias de condomínio. São aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.

Incumbe ao locador o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, conforme o disposto no art. 22, X, da Lei nº 8.245/91.

Nesse sentido:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. QUANTIAS PAGAS PELA LOCATÁRIA A TÍTULO DE DESPESAS CONDOMINIAIS EXTRAODINÁRIAS E FUNDO DE RESERVA. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR PELA AQUISIÇÃO DE GERADOR. ART. 22, INC. X, PARÁGRAFO ÚNICO, E E G, DA LEI N.º 8.245/91. RESSARCIMENTO DEVIDO. SENTENÇA MANTIDA. Cabe o julgamento da lide quando as questões suscitadas são resolúveis por meio de prova documental produzida nos autos. Ausência de controvérsia sobre o fato de a autora ter pagado os valores pretendidos a título de rateio para aquisição de gerador e fundo de reserva. A responsabilidade pelo pagamento de despesas extraordinárias de condomínio e rateio de fundo de reserva é do locador. Recurso desprovido. (TJ-SP , Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 13/10/2014, 35ª Câmara de Direito Privado)

Consulte-nos para maiores informações!

Carvalho & Alcântara Advogados

Ed. Palácio Progresso, Sala 817
Rua Pedro Borges, 33, Centro, Fortaleza/CE

[email protected]

(85) 3047 1346
(85) 8841 5703
(85) 9787 3462

11/11/2015

Os filhos de uma viúva não conseguiram anular a renúncia a herança, feita para favorecer a mãe, depois da descoberta de que tinham outros irmãos filhos apenas do pai falecido. A Quarta Turma do STJ confirmou entendimento da Justiça estadual de que está prescrita a ação para anulação do termo, ajuizada dez anos após a habilitação dos meios-irmãos no inventário. Leia mais: http://bit.ly/1PxqHpR

Descrição da Imagem : foto das mãos de um homem, uma delas está sobre um papel enquanto a outra está com uma caneta apoiada no mesmo papel. Sobre a imagem, a marca “Decisão do STJ” e o texto “Renúncia de herança é irrevogável mesmo após descoberta de meios-irmãos”.

11/11/2015

Tem post novo no nosso blog! http://carvalhoealcantara.blogspot.com.br/2015/11/o-atraso-na-entrega-do-imovel-e-suas.html

11/11/2015

11/11/2015

VIÚVO É HERDEIRO NECESSÁRIO DA ESPOSA MESMO NO CASAMENTO COM SEPARAÇÃO TOTAL DE BENS

Um homem que ficou 29 anos casado em regime de separação total de bens teve garantido o direito de ser considerado herdeiro necessário da esposa falecida em 2009. Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o pacto antenupcial dispõe sobre os bens na vigência do casamento e deixa de produzir efeitos com a morte de um dos cônjuges. Nesse momento, deixa de valer o direito de família e entram as regras do direito sucessório.

O relator do processo, ministro Villa Bôas Cueva, explicou que o Código Civil prevê que a sociedade conjugal termina com o falecimento de um dos cônjuges. Dessa forma, ele entende que não cabe ao magistrado, intérprete da lei, estender os efeitos do pacto antenupcial para além do término do casamento.

Nessa linha de entendimento, a Segunda Seção do STJ já consolidou jurisprudência no sentido de que o cônjuge sobrevivente casado sob o regime de separação convencional de bens ostenta a condição de herdeiro necessário e concorre com os descendentes do falecido.

O cônjuge herdeiro necessário é aquele que, quando da morte do autor da herança, mantinha o vínculo de casamento, não estava separado judicialmente ou não estava separado de fato há mais de dois anos, salvo, nesta última hipótese, se comprovar que a separação de fato se deu por impossibilidade de convivência, sem culpa do cônjuge sobrevivente.

Código Civil

No caso julgado, o casamento ocorreu em 1980, quando a mulher tinha 51 anos e o homem, 44. O Código Civil de 1916 estabelecia como obrigatório o regime da separação de bens em casamentos com homens maiores de 60 anos e mulheres acima de 50 anos. O casal não teve filhos, e a mulher deixou testamento destinando seus bens disponíveis a sua irmã e a seus sobrinhos.

Na abertura do inventário, o viúvo teve negado em primeiro grau seu pedido de habilitação. A decisão foi reformada pelo tribunal estadual sob o fundamento de que, independentemente do regime de casamento, o viúvo é herdeiro necessário de sua falecida esposa, nos termos dos artigos 1.829, inciso III, e 1.838 do CC de 2002, vigente quando a mulher faleceu.

A decisão de segunda instância foi mantida pela Terceira Turma porque está de acordo com a orientação da corte superior.

Fonte: STJ

Consulte-nos para maiores informações!

Carvalho & Alcântara Advogados

Ed. Palácio Progresso, Sala 817
Rua Pedro Borges, 33, Centro, Fortaleza/CE

[email protected]

(85) 3047 1346
(85) 8841 5703
(85) 9787 3462

09/11/2015

Notícia: Empresas aéreas devem pagar R$ 22 mil para casal que teve bagagem extraviada

28/10/2015

CONDÔMINO INADIMPLENTE CONTUMAZ PODE SOFRER OUTRA PENALIDADE ALÉM DE MULTA POR ATRASO

Condômino inadimplente que não cumpre com seus deveres perante o condomínio, poderá, desde que aprovada sanção em assembleia, ser obrigado a pagar multa em até dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. Foi esse o entendimento da Quarta Tuma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar provimento a recurso interposto pelo Grupo Ok Construções e Empreendimentos LTDA.

A construtora, segundo consta nos autos, é devedora recorrente e desde o ano de 2002 tem seus pagamentos efetuados mediante apelo na via judicial, com atrasos que chegam a mais de dois anos.

O Grupo OK foi condenado a pagar os débitos condominiais acrescidos das penalidades previstas em lei, tais como multa de mora de 2%, além de juros e correções. Deveria incidir ainda penalidade de até 10% sobre o valor da quantia devida, conforme regimento interno do condomínio. A empresa questionava a aplicação de sanções conjuntas, alegando estar sendo penalizada duas vezes pelo mesmo fato, o que por lei seria inviável.

Devedor contumaz

O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, reconheceu que não há controvérsia ao definir aplicação da penalidade pecuniária de 10% sobre o valor do débito cumulada com a multa moratória de 2% para o caso em questão, já que, conforme versa o artigo 1.337 do Código Civil, a multa poderá ser elevada do quíntuplo ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

“Uma coisa é a multa decorrente da execução tardia da obrigação, outra (juros moratórios) é o preço correspondente à privação do capital que deveria ser direcionado ao condomínio”, apontou o ministro.

Salomão fundamentou sua tese baseando-se ainda na doutrina e na jurisprudência do STJ, que prevê punição nos casos em que o condômino ou possuidor é devedor recorrente, não cumpre seus deveres perante o condomínio e enquadra-se como antissocial ante os demais.

“Assim, diante dessas constatações, entendo que a conduta do recorrente se amolda ao preceito legal do caput do artigo 1.337 do CC/2002, pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista”, concluiu o relator.

Fonte: STJ

Consulte-nos para maiores informações!

Carvalho & Alcântara Advogados

Ed. Palácio Progresso, Sala 817
Rua Pedro Borges, 33, Centro, Fortaleza/CE

[email protected]

(85) 3047 1346
(85) 8841 5703
(85) 9787 3462

22/10/2015

STF RECONHECE DESNECESSIDADE DE REGISTRO EM CARTÓRIO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE VEÍCULO

O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) reconheceu não ser obrigatória a realização de registro público dos contratos de alienação fiduciária em garantia de veículos automotores pelas serventias extrajudiciais de registro de títulos e documentos. A decisão unânime ocorreu durante a sessão realizada nesta quarta-feira (21) em que os ministros analisaram as Ações Diretas de Inconstitucionalidade (ADIs) 4227, 4333 e o Recurso Extraordinário (RE) 611639, com repercussão geral reconhecida.

Para o relator da matéria, ministro Marco Aurélio, no caso, o simples pacto entre as partes “é perfeitamente existente, válido e eficaz” sem que seja necessário qualquer registro, “o qual constitui mera exigência de eficácia do título contra terceiros”. Segundo ele, embora o exercício em caráter privado da atividade notarial e de registro esteja previsto no artigo 236, da Constituição Federal, “não há conceito constitucional fixo e estático de registro público”. “Ao inverso, compete à lei ordinária a regulação das atividades registrais”, afirmou.

Em princípio, conforme o ministro Marco Aurélio, o legislador pode definir os atos jurídicos sujeitos a registro nas serventias extrajudiciais, em especial quando, após analisar o custo benefício, verifica-se que a transcrição do título não apresenta “segurança adicional suficiente ao ato para compensar a burocracia e os ônus impostos às partes sujeitas ao cumprimento da obrigação”. De acordo com ele, é evidente a necessidade de conferir publicidade ao contrato de alienação fiduciária em garantia de automóveis para que o ato tenha eficácia contra terceiros.

“Como no pacto a tradição é ficta e a posse do bem continua com o devedor, uma política pública adequada recomenda a criação de meios conducentes a alertar eventuais compradores sobre o real proprietário do bem, evitando fraudes, de um lado, e assegurando o direito de oposição da garantia contra todos, de outro”, ressaltou.

Porém, o ministro afirmou que, de acordo com o legislador, a exigência de registro em serventia extrajudicial acarreta ônus e custos desnecessários ao consumidor, além de não conferir ao ato a publicidade adequada. “Para o leigo, é mais fácil, intuitivo e célere verificar a existência de gravame no próprio certificado do veículo em vez de peregrinar por diferentes cartórios de títulos e documentos ou ir ao cartório de distribuição nos estados que contam com serviço integrado em busca de informações”, destacou o relator.

O ministro Marco Aurélio entendeu que o Congresso Nacional não age de maneira inconstitucional quando extingue o procedimento registral, “mesmo porque inerente à ideia de serviço público exercido em âmbito público ou privado está o oferecimento de alguma garantia ou comodidade material à coletividade”.

O relator frisou que a transcrição do negócio nas serventias extrajudiciais não é a única forma autorizada pelas normas para conferir publicidade a atos jurídicos. Conforme ele, há diversas atividades análogas realizadas pelo poder público, a despeito do disposto no artigo 236 da Carta Federal, como é o caso do registro da propriedade industrial no Instituto Nacional da Propriedade Industrial (Lei 9.279/96), o registro centralizado de aeronaves (Código Brasileiro de Aeronáutica), entre outros.

Em seu voto, o ministro Marco Aurélio observou que nos processos se pretendeu retirar do legislador ordinário “qualquer liberdade para delimitação da atividade”, fato que colocaria todos os cadastros de informações em banco de dados com acesso geral, sujeitos à disciplina do artigo 236 da CF, o que atingiria atividade realizada por outros entes privados, tais como o serviço de proteção ao crédito. “Não é esse o alcance do preceito do artigo 236”, avaliou.

“Os limites da atividade registral das serventias extrajudiciais, exercida em caráter privado, não são previamente definidos na Constituição Federal”, ressaltou o ministro. Conforme ele, “a imprecisão e o caráter indeterminado da atividade, que não decorre da natureza das coisas, conferem ao legislador maior liberdade para, obedecida a proporcionalidade e o conteúdo mínimo dos conceitos indeterminados, limitar-lhe a amplitude”. O relator considerou, ainda, que não houve ofensa ao princípio da separação dos poderes, “pois a atividade fiscalizatória desempenhada pelo Judiciário é restrita aos serviços prestados pelos cartórios extrajudiciais”.

Ao final, o ministro não admitiu o pedido contido na ADI 4227, em razão de deficiência na petição inicial, uma vez que não houve impugnação de todos os dispositivos relativos à matéria. O relator deferiu parcialmente os pedidos formulados na ADI 4333, assentando que os parágrafos 1º e 2º do artigo 6º da Lei 11.882/2008 não se aplicam aos convênios celebrados antes da publicação da norma, declarando a constitucionalidade do artigo 1.361, parágrafo 1º, segunda parte, do Código Civil, e do artigo 14, parágrafo 7º, da Lei 11.795/2008. Por fim, o ministro Marco Aurélio deu provimento ao RE 611639 para assentar a constitucionalidade do artigo 1.361, parágrafo 1º, segunda parte, do Código Civil, reformando o acórdão recorrido quanto à desnecessidade do registro em cartório do contrato de alienação fiduciária de veículos. O voto do relator foi seguido por unanimidade.

Os ministro Roberto Barroso não votou por estar impedido nos três processos. O ministro Dias Toffoli estava impedido na ADI 4227 e o ministro Luiz F*x na ADI 4333.

Fonte: STF

Consulte-nos para maiores informações!

Carvalho & Alcântara Advogados

Ed. Palácio Progresso, Sala 817
Rua Pedro Borges, 33, Centro, Fortaleza/CE

[email protected]

(85) 3047 1346
(85) 8841 5703
(85) 9787 3462

15/10/2015

INADIMPLÊNCIA EDUCACIONAL: COMO PROCEDER?

A inadimplência em instituições de ensino fundamental, médio e superior cresceu em 22,6% no primeiro semestre de 2015 em comparação ao mesmo período do ano passado, aponta um estudo da Serasa Experian divulgado nesta quarta-feira.

Diante de tal quadro, surge a seguinte indagação: como proceder para combater a inadimplência educacional?

Bons índices de recuperação dependem de uma série de medidas, pois somente a somatória delas poderá reduzir a inadimplência educacional a níveis aceitáveis.

A instituição de ensino deve se preocupar em conhecer bem seu aluno já no momento da matrícula, obtendo dados cadastrais completos com referências pessoais, comerciais e sócio-econômicas do candidato.

Além disso, a escola não pode ser complacente com a inadimplência. Não pode deixar o tempo passar sem promover qualquer medida. Venceu? Cobre! Já diz o ditado popular que "recebe primeiro quem cobra primeiro".

Caso o aluno permaneça inadimplente, a instituição de ensino deverá procurar um escritório de cobrança, visando maximizar os resultados na recuperação de ativos financeiros e evitar riscos desnecessários. O escritório atuará na cobrança extrajudicial e judicial em alguns casos, além de fornecer informações para a elaboração de cadastros de clientes.

Como vimos, a cobrança de inadimplentes tem que ser célere e focada e realizada por pessoas capacitadas e treinadas para esse fim. Não existe mais a cobrança feita pelo dono da escola ou pelo reitor. A instituição deve adotar medidas modernas de gestão visando agregar valor a sua instituição e aos seus clientes.

Consulte-nos para maiores informações!

Carvalho & Alcântara Advogados

Ed. Palácio Progresso, Sala 817
Rua Pedro Borges, 33, Centro, Fortaleza/CE

[email protected]

(85) 3047 1346
(85) 8841 5703
(85) 9787 3462

09/10/2015

A IMPORTÂNCIA DA ADVOCACIA PREVENTIVA TRABALHISTA PARA AS EMPRESAS DE PEQUENO E MÉDIO PORTE

“É melhor prevenir do que remediar”, já diz o antigo ditado. Na seara trabalhista, tal afirmação se reveste de grande importância, principalmente para as empresas de pequeno e médio porte. Afinal de contas, para essas empresas, uma indenização de valor elevado pode causar graves danos às finanças das mesmas, os quais podem levá-las, inclusive, à falência.

Diante de tal quadro, a advocacia preventiva trabalhista se faz essencial. Como o nome sugere, tem por objetivo minimizar os riscos de potenciais demandas trabalhistas, prevenindo possíveis ações movidas por funcionários, bem como, evitar processos administrativos em decorrência de irregularidades apuradas pelo Ministério do Trabalho e Emprego (MTE).

É de suma importância que as empresas de pequeno e médio porte tenham em mente que antecipar potenciais problemas, qualificar o potencial de risco e definir medidas preventivas fazem parte de uma gestão eficiente e inteligente, gerando confiabilidade e segurança dentro do seu ramo de negócios e, consequentemente, melhores resultados financeiros e operacionais.

Consulte-nos para maiores informações!

Carvalho & Alcântara Advogados

Ed. Palácio Progresso, Sala 817
Rua Pedro Borges, 33, Centro, Fortaleza/CE

[email protected]

(85) 3047 1346
(85) 8841 5703
(85) 9787 3462