Advocacia Zanelatto

31/03/2017

A Terceira Turma do STJ condenou construtora a indenizar uma família por entregar um imóvel com atraso e diferente do que foi vendido na planta. Além de ter sido entregue um apartamento com uma suíte a menos e sem a prometida vista para o mar, o imóvel só foi liberado após 18 meses de atraso.

Conheça o caso: http://ow.ly/Z4Yq30apyn7

: fundo de tijolos brancos com o texto "Danos Morais: Entrega de imóvel diferente do comprado na planta gera indenização". Embaixo, foto de um apartamento com vista para o mar, com o seguinte texto: "Vende-se. 3 suítes e vista para o mar. "

24/02/2015

Atraso na entrega de imóvel autoriza cliente a desistir do negócio e receber 100% de todos os valores pagos, incluindo taxas, além de recebimento de indenização por danos morais. Essa é a decisão do TJ/SP, que confirma o entendimento já sedimentado na jurisprudência.
VOTO Nº 12148
APELAÇÃO nº 1037799-66.2014.8.26.0100
APELANTE: SARDENHA INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (TECNISA)
APELADOS: A P R e C M O
COMARCA: SÃO PAULO
JUIZ (A): LEILA HASSEM DA PONTE
Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual, restituição de quantias pagas e indenização por danos morais, devido ao atraso na entrega da obra. Ilegitimidade passiva da ré no tocante à devolução da comissão de corretagem e taxa SATI. Afastamento.
Ré que forma parceria para o fim de comercializar as unidades do empreendimento. Empresas que se unem com o propósito de comercializar imóveis e obviamente obter lucro, tendo o efeito perante o consumidor de se tratar de uma só empresa.
Prescrição. Inocorrência. Aplicação da regra geral do artigo 205, do Código Civil, cujo prazo prescricional é de 10 anos.
Atraso na entrega da obra incontroverso. Inexistência da caracterização de motivos de força maior ou caso fortuito. Não basta a mera concessão do "habite-se" para considerar cumprida a obrigação do vendedor, sendo imprescindível que a unidade tenha sido colocada à disposição dos compradores. Configurada a impossibilidade material do cumprimento do contrato pela ré, não há como exigir que os compradores quitem algo que não vão receber no prazo consensualmente fixado. Aplicação do princípio da “exceptio non adimpleti contractus” em favor dos autores.
Rescisão contratual. Cabimento. Inadimplemento do promitente vendedor configurado, nos termos do artigo 475, do Código Civil, com restituição integral das parcelas pagas. Retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio, o que consiste na
devolução integral das parcelas pagas pelos autores.
Valores pagos deverão ser restituídos, com correção monetária a partir dos respectivos desembolsos e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (CC, art. 405).
Dano moral. Atraso extrapolou o mero dissabor decorrente do inadimplemento contratual. Indenização devida e mantida.
Comissão de corretagem e taxa SATI. Restituição cabível. Venda casada configurada. Prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor. Sucumbência da ré caracterizada.
Preliminares rejeitadas e recurso não provido.

24/02/2015

É DIREITO do consumidor DESISTIR da compra de imóvel na planta e receber de volta 90% dos valores que pagou à construtora, além de 100% das taxas de corretagem e Sati.
Tribunal De Justiça de SP, confirma o entendimento majoritário que impede descontos significativos daquilo que cliente pagou, além de confirmar a ilegalidade da cobrança de corretagem.
VOTO Nº 12230
APELAÇÃO nº 1064803-78.2014.8.26.0100
APELANTES: M A F e S F F
APELADO: ZETA INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
COMARCA: SÃO PAULO
JUIZ (A): CLAUDIO ANTONIO MARQUESI
Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas.
Rescisão contratual. Desistência do comprador. Cabimento.
Comprador deve obter a devolução das quantias pagas. Interpretação da Súmula 1 dessa Corte.
Partes que devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio. Aplicação da Súmula 3 dessa Corte. O valor total pago pela compradora deve ser restituído, com retenção de 10% das quantias pagas.
Posse do imóvel não transferida. Possibilidade de imediata comercialização.
Comissão de corretagem e Taxa SATI. Cabível a devolução dos valores pagos. Configuração de venda casada. Conduta adotada pela ré também fere o princípio da boa-fé objetiva na forma do art. 4º, inciso III, da Lei 8.078/90. Devolução de forma simples e não em dobro.
Recurso provido.

24/02/2015

TECNISA é CONDENADA pelo TJ/SP a restituir 100% de todos valores pagos, além taxas de corretagem e comissões, tudo corrigido monetariamente e ainda ao pagamento de danos morais por conta de atraso na entrega do imóvel.
Reiterando posição já consolidada, Tribunal de Justiça mantém sentença que reconhece que quando a obra atrasa é direito líquido e certo do comprador desfazer o negócio e receber tudo que pagou de volta corrigido e em única parcela, além de indenizações por prejuízos que tenha sofrido.
VOTO Nº 24891
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1063244-86.2014.8.26.0100
SÃO PAULO
APELANTE: LAZIO INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (TECNISA)
APELADOS: N S P e OUTRA
RESCISÃO CONTRATUAL ATRASO NA ENTREGA DA
OBRA Pedido de rescisão do contrato formulado pelos
compradores em razão de descumprimento contratual pela
vendedora Matéria incontroversa Pretensão à retenção dos
valores adimplidos segundo previsto no contrato
Inadmissibilidade Cláusula nula de pleno direito Abusividade
reconhecida Devolução integral, ademais, a ser feita em uma
única parcela devidamente atualizada da data de cada desembolso
até o efetivo pagamento Juros de mora incidentes a partir da
citação Recurso improvido.
RESTITUIÇÃO DE VALORES Comissão de corretagem e taxa
de assessoria imobiliária Vinculação do compromisso de compra
e venda à prestação de serviços Inadmissibilidade Caráter de
“operação casada” configurado Abusividade flagrante
Incidência do Código de Defesa do Consumidor Nulidade de
cláusula contratual abusiva ou onerosa ao consumidor
Devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem
devidamente atualizados desde o desembolso até a data da
devolução Decreto de procedência mantido.
DANOS MORAIS Fixação da verba em R$ 20.000,00 a ser
atualizado até a data do efetivo depósito Sentença mantida
Recurso improvido.

24/02/2015

Atraso na conclusão da obra autoriza cliente rescindir o contrato e receber tudo que pagou de volta e ainda receber indenização por danos morais. Foi essa decisão da Justiça Paulista que CONDENOU a PDG a pagar indenizações ao clientes.
Embora o prazo de entrega não tenha se esgotado, o ritmo das obras e as próprias informações da empresa mostram que o prazo não será cumprido e, por conta disso, o desfazimento do contrato foi requerido.
TJ-SP Disponibilização: quinta-feira, 19 de fevereiro de 2015.
Arquivo: 187 Publicação: 101
Fóruns Centrais Fórum João Mendes Júnior 25ª Vara Cível
Processo 1095491-23.2014.8.26.0100 - Procedimento Ordinário - Promessa de Compra e Venda - F P R - PDG SPE 18 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - Pelo exposto, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, declaro extinto o processo com resolução de mérito, com fundamento no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, confirmo a decisão que antecipou os efeitos da tutela, declaro rescindido o contrato celebrado entre as partes, por culpa da ré, e condeno a ré no pagamento de indenização por danos materiais, no montante de R$ 40.726,53 (quarenta mil, setecentos e vinte e seis reais e cinquenta e três centavos), quantia que será corrigida monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde os respectivos desembolsos, com incidência de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação, e no pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia que será corrigida monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde o arbitramento, com incidência de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação. Ante a sucumbência, arcará a requerida com o pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor total da condenação, de acordo com o artigo 20, § 3º, do CPC. P.R.I. (CERTIFICO e dou fé que, salvo para eventuais beneficiários da Assistência Judiciária, o valor do preparo (2% do valor da causa, observados os limites estabelecidos no art. 4º, § 1º, da Lei Estadual nº 11.608/03) a ser recolhido em GARE é de R$ 1050,49. Nada Mais. )

10/02/2015

Tribunal de Justiça de SP reafirma DIREITO do consumidor de DESISTIR da compra de imóvel na planta e receber valores pagos com retenção de10% de total e ainda RESTITUIR CORRETAGEM ilegalmente cobrada na venda.
Voto nº 14/23999 Apelação nº 1086527-75.2013.8.26.0100 Comarca: São Paulo Apelante: Barinas Empreendimentos Imobiliários Ltda. Apelado: N V S e outro Ementa – Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Indenizatória – Devolução cabível, com direito à retenção de 10% – Natureza compensatória – Aplicação da Súmula nº 1 da Seção de Direito Privado desta Corte – Cobrança da taxa SATI – Abusividade – Caracterização de venda casada, além de violação ao dever de informar previsto no CDC – Corretagem – Compra realizada em stand de vendas, ao qual os compradores se dirigiram diretamente – Não caracterização de mediação, restando incabível cobrança por corretagem (art. 526 CC) – Recurso improvido.
A fundamentação da decisão não deixa dúvidas sobre a obrigação da empresa em restituir 90% dos valores pagos à empresa e 100% da corretagem e Sati:
“A retenção de 10% do total pago arbitrada pelo D. Juiz “a quo” é de rigor, sendo que sua natureza é compensatória, remunerando à vendedora com despesas de administração realizadas.
Esse é o entendimento sobre a matéria que está, inclusive, consolidado pela Súmula nº 1 da Seção de Direito Privado desta Corte: (...)
Com relação à taxa SATI, entendo que tal cobrança é abusiva, eis que representa venda casada, além de violar o dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor. Ademais, não há comprovação efetiva do serviço prestado, que se confunde com a atividade da própria promitente vendedora, seja ainda por sua contratação atender interesse exclusivo da promitente vendedora. Tal entendimento é acompanhado pela jurisprudência pacífica desta Corte: (...)
No atinente à corretagem, o fato de os compradores terem se dirigido ao stand de vendas da incorporadora descaracteriza o serviço, seja por haver relação de dependência entre a consultoria imobiliária e a incorporadora, que autorizou uma empresa em especial para fazê-lo (art. 722 CC), seja por não haver efetiva intermediação, pois os compradores buscaram a vendedora diretamente, aproveitando-se por analogia o art. 726 do CC (“Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor [...]”).
Além disso, entendo que a atribuição da remuneração aos compradores equivaleu a verdadeira imposição, à medida que estes não tiveram opção de contratar o serviço, arcando simplesmente com seu pagamento por força de cláusulas não contornáveis do instrumento, o que constitui venda casada (art. 39 I CDC).”

10/02/2015

Cobrar taxa de corretagem de imóvel vendido na planta é ilegal. É nesse sentido que tem se firmado a jusrisprudência dos Tribunais e é sobre esse assunto que falo em entrevista para o G1.
http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2015/02/compradores-de-imoveis-conseguem-reembolso-de-taxa-de-corretagem.html

Consumidor paga de 5% a 6% do valor do imóvel novo a corretor. Tribunais têm entendido que obrigação do pagamento é da construtora.

10/02/2015

Atraso na conclusão das obras de infra-estrutura de terreno comprado em loteamento, enseja indenização por danos materiais e danos morais. Esse é o entendimento do TJ/SP, que também determinou a devolução de taxas de corretagem, ilegalmente cobradas no momento da venda.
APELAÇÃO COM REVISÃO Nº 1019057-27.2013.8.26.0100 APELANTE/APELADO: J N S APELANTE/APELADA: URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S/A (Nova denominação de SCOPEL DESENVOLVIMENTO URBANO S/A) e MONTECATINI IMOBILIÁRIA LTDA JUIZ: PAULO ROGÉRIO BONINI VOTO Nº 3.222 APELAÇÃO Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais - Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel- Atraso na conclusão da obra de infraestrutura do loteamento - Sentença de parcial procedência - Inconformismo de ambas as partes - Exigências extraordinárias da autoridade municipal e da CETESB não comprovados - Atraso na entrega das obras de infraestrutura caracterizado - Circunstância que inviabiliza a edificação de construção no lote adquirido pelo autor - Danos morais e materiais configurados - Pleito recursal do autor acolhido reconhecer a legitimidade da ré MONTECATINI para figurar no pólo passivo da contenda, afastar o decreto prescricional sobre a pretensão de devolução da taxa de corretagem e fixar a indenização por danos morais em R$ 15.000,00 e majorar a indenização por lucros cessantes para 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso e condenar a ré URBPLAN ao pagamento das custas, despesas processuais - Recurso do autor provido em parte e apelo da ré desprovido

10/02/2015

Valor da causa no desfazimento do contrato deve corresponder ao valor pleiteado na restituição e não o valor total do contrato. Essa é decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, ao analisar recurso contra decisão que havia determinado a emenda da petição inicial para atribuir à causa ao valor do contrato e, com isso, pagar a diferença das custas.
Agravo de Instrumento nº 2208418-21.2014.8.26.0000 Agravantes: E S T e S T H Agravado: OAS 31 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA Comarca: São Paulo Voto nº 16305 AGRAVO DE INSTRUMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL - DETERMINAÇÃO DE EMENDA DA INICIAL PARA ATRIBUIÇÃO DO VALOR À CAUSA, CORRESPONDENTE AO VALOR INTEGRAL DO CONTRATO - PEDIDOS DOS AUTORES QUE SE RESTRINGE À DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS JÁ PAGAS - RECURSO PROVIDO.

24/11/2014

A Corte Especial do STJ vai definir essa semana se o uso da Tabela Price para o cálculo de juros em contratos caracteriza capitalização ou não através do REsp 1.124.552, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão.

23/11/2014

Nos financiamentos imobiliários contratados sem cláusula de garantia de cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS), o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário.

DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE PELO SALDO DEVEDOR RESIDUAL DE FINANCIAMENTO CELEBRADO NO ÂMBITO DO SFH (ART. 543-C DO CPC E RES. 8/2008-STJ).
Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), sem cláusula de garantia de cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS), o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário. A previsão do saldo devedor residual decorre da insuficiência das prestações pagas pelo mutuário em repor o capital mutuado, pois o reajuste das prestações vinculadas aos índices aplicados à categoria profissional nem sempre acompanha o valor da inflação, o que cria um desequilíbrio contratual capaz de afetar, em última análise, a higidez do próprio sistema de financiamento habitacional. Ao lado de tal circunstância, destaca-se o fato de que o art. 2º do Decreto-Lei 2.349/1987, legislação específica sobre a matéria, é claro a respeito da responsabilidade dos mutuários pelo pagamento do saldo devedor residual: “Nos contratos sem cláusulas de cobertura pelo FCVS, os mutuários finais responderão pelos resíduos dos saldos devedores existentes, até sua final liquidação, na forma que for pactuada, observadas as normas expedidas pelo Conselho Monetário Nacional”. Precedentes citados: AgRg no AREsp 282.132-PB, Terceira Turma, DJe 7/3/2014; e AgRg no AREsp 230.500-AL, Quarta Turma, DJe 28/10/2013. REsp 1.447.108-CE e REsp 1.443.870-PE, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 22/10/2014.

23/11/2014

O condomínio tem prazo de cinco anos para efetuar a cobrança das taxas condominiais inadimplidas. Precedente:

DIREITO CIVIL. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.
Prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela, a pretensão, nascida sob a vigência do CC/2002, de cobrança de cotas condominiais. Isso porque a pretensão, tratando-se de dívida líquida desde sua definição em assembleia geral de condôminos e lastreada em documentos físicos, adequa-se à previsão do art. 206, § 5º, I, do CC/2002, segundo a qual prescreve em cinco anos “a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”. Ressalte-se que, sob a égide do CC/1916, o STJ entendia aplicável o prazo de prescrição de vinte anos à pretensão de cobrança de encargos condominiais, tendo em vista a natureza pessoal da ação e consoante o disposto no art. 177 do referido código. Isso ocorria porque os prazos especiais de prescrição previstos no CC/1916 abrangiam uma variedade bastante inferior de hipóteses, restando às demais o prazo geral, conforme a natureza da pretensão – real ou pessoal. O CC/2002, afastando a diferença de prazos aplicáveis conforme a natureza jurídica das pretensões, unificou o prazo geral, reduzindo-o para dez anos. Ademais, ampliou as hipóteses de incidência de prazos específicos de prescrição, reduzindo sensivelmente a aplicação da prescrição decenal ordinária. Nesse contexto, o julgador, ao se deparar com pretensões nascidas sob a vigência do CC/2002, não pode, simplesmente, transpor a situação jurídica e proceder à aplicação do novo prazo prescricional ordinário, conquanto fosse o prazo geral o aplicável sob a égide do CC/1916. Assim, deve-se observar, em conformidade com a regra do art. 206, § 5º, I, do CC/2002, que, para a pretensão submeter-se ao prazo prescricional de cinco anos, são necessários dois requisitos, quais sejam: que a dívida seja líquida e esteja definida em instrumento público ou particular. A expressão “dívida líquida” deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada, enquanto o conceito de instrumento pressupõe a existência de documentos, sejam eles públicos ou privados, que materializem a obrigação, identificando-se a prestação, seu credor e seu devedor. Vale ressaltar que o instrumento referido pelo art. 206, § 5º, I, do CC/2002 não se refere a documento do qual se origine a obrigação, mas a documento que a expresse. Nessa perspectiva hermenêutica, conclui-se que o prazo quinquenal incide nas hipóteses de obrigações líquidas – independentemente do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional –, definidas em instrumento público ou particular, o que abrange a pretensão de cobrança de cotas condominiais. REsp 1.366.175-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 18/6/2013.