Wood Saldanha Advocacia

28/10/2024

Caros clientes e amigos. A Wood Saldanha Advocacia, depois de muitos anos, estará, a partir de amanhã, 28 de outubro de 2024, atendendo em novo endereço: rua Professor João Doetzer, 555, conjunto 4, Jardim das Américas, esquina com rua Teodoro Czyr. Os telefones continuam os mesmos: 41.3039.3003 e 3039.4241. Aguardamos sua visita.

25/09/2024

29/04/2020

A IMPOSIÇÃO DE CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA PARA OS MILITARES ESTADUAIS DO PARANÁ REFORMADOS POR DOENÇA GRAVE PELO PARANAPREVIDENCIA.

No mês de março do corrente ano, o PARANAPREVIDENCIA, usando como alegação a recente reforma da previdência (Emenda Constitucional nº 103 e Lei Federal nº 13.954/2019) que separou as previdências (formas de aposentadoria e alíquotas de contribuição) de servidores civis e militares, tanto no âmbito federal como estadual, passou a aplicar, a partir do dia 17 de março de 2020, novos percentuais de alíquota de contribuição previdenciária aos militares estaduais para o Sistema de Proteção Social do Estado (no caso, o órgão previdenciário estadual - PARANAPREVIDENCIA).

Cumulativamente, utilizando esse mesmo escopo (diferentes formas de aposentadoria e contribuição previdenciária para os servidores militares e para os servidores civis), o PARANAPREVIDENCIA passou a interpretar que nada que se aplica aos servidores civis deve ser aplicado aos servidores militares e, assim, como não existe LEI regulamentando que os MILITARES ESTADUAIS REFORMADOS PORTADORES DE MOLÉSTIAS GRAVES DEVEM SER ISENTADOS DA CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA (mas também necessário lembrar que não existe nenhuma norma que não permita), passou a aplicar sobre o subsídio de aposentadoria dos mesmos a referida contribuição previdenciária (código 6140 – Fundo Militar Inativos), sem prévio aviso aos beneficiários e de forma absolutamente arbitrária e indevida.

Assim é que, já na folha de pagamento do mês de março deste ano de 2020, o órgão previdenciário estadual aplicou a parcela de contribuição previdenciária correspondente aos dias do mês de março, a partir do dia 17, reduzindo o subsídio dos militares estaduais reformados que estavam isentos de tal contribuição em virtude de DOENÇA GRAVE, aplicando-a na folha de pagamento deste mês de abril de forma integral, no percentual de 11% (onze por cento), reduzindo ainda mais o referido subsídio.

Tal medida, como já exposto, é arbitrária, despropositada, desprovida de qualquer proporcionalidade e razoabilidade, inclusive sendo inconstitucional, ferindo de morte também os princípios da Valoração da Dignidade Humana e da Segurança Jurídica, que são tão caros na legislação pátria, verdadeira violência contra os beneficiados pela isenção.

Em razão desse ato abusivo da autoridade - Paranaprevidência, o Escritório de Advocacia Wood Saldanha já impetrou ações judiciais buscando o socorro do Poder Judiciário para reverter tal violação de direitos, única forma possível para corrigir a errônea interpretação formulada pelo órgão previdenciário em impor ao militares estaduais reformados por doença grave a obrigação da contribuição previdenciária sobre seus proventos de aposentadoria decorrente da moléstia grave que os acomete.

Em três ações ingressadas perante as Varas da Fazenda Pública já foi obtida a concessão da medida liminar necessária para a suspensão da cobrança até o julgamento final da demanda, sendo certo que o Poder Judiciário paranaense atenderá o anseio dos militares estaduais reformados por doença grave haja vista que a interpretação do PARANAPREVIDENCIA é totalmente casuística e sem fundamento legal que lhe propicie a possibilidade de permanecer impondo essa perversa atitude.

06/03/2020

Voltando ao Direito Imobiliário.

É possível alterar a esquadria externa do meu apartamento/casa em condomínio, sem consultar os demais condôminos?

Inicialmente, é preciso entender que fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo (ou da frente do prédio), mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior (fundos). Os arts. 1.336, III, do Código Civil e 10, da Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios) traçam critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente. A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa à legislação acima referida.

Exemplos são os mais diversos, ilustrativamente, se tomem a colocação de toldo, ampliação de área construída, substituição de pastilha cerâmica por emboço ou pintura da cor da fachada em desacordo com o projeto original entre outros. A ocorrência de quaisquer dessas situações apontadas ou assemelhadas requer a aprovação dos demais condôminos em assembleia condominial, como dispõe tanto o Código Civil (art. 1.336, inc. III) quanto art. 10, inc. I e II, da Lei nº 4.591/64, (Lei dos Condomínios) que proíbem expressamente as alterações na fachada. As Convenções de Condomínio, por seu turno, invariavelmente, expressam vedação à alteração de fachada sem a aprovação dos demais condôminos para a realização de obras que alterem a fachada do edifício.

Em regra versam no seguinte sentido: “Será exigido o consentimento e a aprovação unânime dos condôminos sobre deliberação das matérias ou assuntos, a saber: alteração das partes comuns e aquelas que digam respeito à harmonia e estética do edifício, assim como suas partes divisórias”.

Sobre o tema, explicam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery em Código Civil Comentado. 8ª ed. São Paulo: Editora Revista dos
Tribunais, 2011, p. 1.058, que “Não pode o condômino alterar a fachada de edifício, a menos que conte com a aprovação dos demais, por se tratar de um bem comum a todos os coproprietários, não sendo o uso da coisa, máxime em tema de propriedade condominial, irrestrito, quer por força de lei, quer em razão do contido na convenção”.

O condômino poderá, no entanto, alterar a fachada com a “aquiescência unânime dos condôminos” (art. 10, § 2º, da Lei dos Condomínios). A questão remanescente se prende a eventual discrepância havida entre o estabelecido em convenção de condomínio que pode estabelecer o quórum de 2/3 dos condôminos ou a unanimidade de condôminos para alterar a fachada; o parágrafo 2°, do art. 10, a Lei n° 4.591/64 a observar que o proprietário poderá modificar sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos e o art. 1.336 do Código Civil que normatiza sem estabelecer a necessidade de quorum unânime, mas somente, em regra, proíbe a alteração da fachada, exceto esta seja aprovada em assembleia. O que prevalece são os 2/3 ou a unanimidade dos condôminos?
Para dirimir essa dúvida veio o recente decisão do STJ, no Recurso Especial nº 1483733/RJ, da relatoria do Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, integrante da Terceira Turma, onde se consolidou o entendimento de que condômino ou condomínio não podem alterar a fachada sem a aquiescência da unanimidade dos condôminos: ”É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946). E mais: “A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos art. 1.336, III, do Código Civil e 10, da Lei nº 4.591/1964.

28/03/2019

APARTAMENTO COM DÍVIDA DE CONDOMÍNIO – O COMPRADOR É RESPONSÁVEL POR SUA QUITAÇÃO ?

Inicialmente, necessário ter a dimensão do que é condomínio e a taxa existente para sua manutenção, a taxa condominial. Em simples entendimento, condomínio pode ser compreendido como uma propriedade comum, posse ou direito simultâneo de duas ou mais pessoas sobre um bem. É uma copropriedade. A regulamentação do condomínio se dá pela Lei 4.591/64 e pelo Capítulo VII, Título III, Livro III, da Parte do Código Civil – artigos 1.331 e seguintes.

A taxa condominial é a obrigação de prestação pecuniária imposta a todos os condôminos, a fim de que todos concorram com as despesas dessa propriedade comum. Estas, por sua vez, são divididas em ordinárias e extraordinárias. As despesas ordinárias são relativas ao valor cobrado através da aprovação das verbas em assembleia geral ordinária enquanto que as despesas extraordinárias referem-se ao valor cobrado após autorização da assembleia geral, mediante aprovação de orçamento prévio.

As especificidades de como se dará o pagamento das despesas pelos condôminos devem ser estabelecidas na convenção condominial. Nela, estarão previstas a forma de quantificação do valor e o prazo do pagamento dessas despesas, bem como as sanções pelo eventual descumprimento. Ali, também deve estar previsto o percentual da multa aplicada no caso de inadimplemento, podendo ser suprida pela Assembleia Geral em caso de omissão.
O pagamento mensal das despesas condominiais é previsto no artigo 1.334, I , do Código Civil Brasileiro:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; [...]
O pagamento de tais despesas, portanto, é de responsabilidade do proprietário do imóvel. A legislação vigente equipara os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas do condomínio à condição de proprietário. Sendo assim, estes também são responsáveis pelo pagamento das despesas condominiais.
O mesmo artigo 1334, acima referido, em seu § 2º, estabelece:
“São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”
É o caso de quem adquire um imóvel, unidade autônoma em condomínio edilício. O novo proprietário é responsável pelo pagamento da dívida condominial pré existente.

Já o artigo 1.336, I, do Código Civil estabelece que a contribuição para com as despesas do condomínio é um dever do condômino, na proporção das suas frações ideais. Ou seja, não se trata de uma opção do condômino, mas sim de uma obrigação a ser cumprida.

Ocorre que a dívida condominial possui a chamada natureza propter rem, assim estabelecida pela Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio e as incorporações imobiliárias. Ou seja, ela é uma obrigação real, e decorre da relação entre o devedor e a coisa, no caso, a unidade autônoma ou apartamento.

Assim, a despesa condominial é uma obrigação do próprio imóvel, e por esta razão, adere-se a ele (imóvel). Dessa forma, a dívida é do imóvel em si, sendo o proprietário responsável por ela. Portanto, independentemente de quem era o proprietário do imóvel quando a dívida foi gerada, aquele que tiver relação atual com o imóvel é responsável pelo adimplemento dos débitos condominiais devidos. O artigo 1.345 do Código Civil deixa isso bem claro:

“O adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
Além disso a inadimplência acarreta sanções ao proprietário, dentre eles, a retirada do seu direito de voto e participação das deliberações das assembleias condominiais, além das demais que podem estar previstas na convenção condominial.
Ademais, tendo em vista a natureza propter rem do imóvel, caso seja necessário, a dívida condominial poderá ser cobrada através da penhora judicial, e seguinte leilão do próprio imóvel, ainda que este seja bem de família.

Dessa forma, recomenda-se o levantamento prévio das dívidas do imóvel antes da compra e, em caso de existência de débito condominial, o acordo extrajudicial entre novo proprietário e condomínio tem se mostrado uma saída muito eficaz para solução da questão e para evitar eventuais aborrecimentos futuros.

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01/11/2018

Conheça alguns aspectos jurídicos sobre as assembleias condominiais

O condomínio edilício, objeto deste artigo, é aquele no qual cada condômino é proprietário de uma parte exclusiva, e compartilha outras com os demais condôminos, tal como ocorre nos edifícios de apartamentos ou salas comerciais. Logo, cada condômino é proprietário de sua unidade particular e de fração ideal do terreno e das coisas comuns, o que acarreta certas restrições ao uso e à fruição da propriedade, tanto das áreas comuns quanto das áreas individuais, as quais se tornam dotadas de certas limitações em respeito ao direito dos demais condôminos.

A assembleia condominial destina-se à discussão dos assuntos ligados ao condomínio, (1) devendo sempre o tema ser publicado com antecedência de acordo com o previsto na convenção, na chamada “ordem do dia” (edital de convocação), sob pena de nulidade da assembleia. Além de ser recomendável que seja por escrito, com aviso de recepção, e isto se dá porque é nula a assembleia em que não houver a convocação de todos os condôminos E esta regra tem um simples motivo: não apanhar os condôminos de surpresa.

Com relação ao peso emprestado às decisões tomadas em assembleia, o autor João Nascimento Franco ensina que: “a assembleia geral situa-se no plano mais alto, razão pela qual suas deliberações obrigam o síndico, o Conselho Consultivo, os condôminos e demais ocupantes do edifício”.

Porém, há um limite: (2) por mais que a decisão da assembleia tenha o seu valor, não pode esta decisão entrar em conflito com a lei. Ou seja: as decisões tomadas em assembleia, por mais que respeitem o quorum exigido para o tema em discussão, por certo deverão observar as legislações que servem de parâmetro para o condomínio, como a convenção condominial, regimento interno e direitos individuais dos condôminos estabelecidos no Código Civil e Constituição Federal.

Com relação às (3) espécies de assembleia, estas podem ser: ordinárias, que são aquelas destinadas a aprovação das contas e do orçamento para o ano, alterar regimento interno ou eleger substituto do síndico, entre outros assuntos, e extraordinárias, que têm por objetivo deliberar sobre assuntos de interesse do condomínio e dos condôminos, como, por exemplo, a realização de obras, a necessária aprovação da contratação de uma administradora para auxiliar o síndico, a aplicação de multa a condômino, entre outros.

Falando dos votos da assembleia, a composição se dá da seguinte forma: (4) os votos são proporcionais às frações ideais, podendo, no entanto, a convenção do condomínio dispor de forma diferente, determinando o voto por unidade/apartamento, ainda que a fração da cobertura, por exemplo, seja maior e pague mais condomínio que as demais.

Por fim, mas não menos importante, tema que gera muita discussão é o abuso de direito e o direito das minorias. Em princípio, poderíamos dizer que o condômino ou grupo de condôminos que disponham de mais de 50% das frações pode, em tese, controlar as decisões do condomínio.
No entanto, o Código Civil, através do seu artigo 187, dispõe sobre o abuso de direito, estabelecendo uma determinada segurança, na medida em que (5) se houver prejuízo para a maioria, contrariando os interesses do condomínio em detrimento do interesse de seus administradores, poderá sim a assembleia ser anulada, mesmo cumprindo todos os requisitos estabelecidos em lei.

Sendo assim, apesar de existirem muitos outros aspectos que podem ser abordados com relação às assembleias condominiais, pode-se concluir de antemão que o tema é rico em detalhes, sendo cada vez mais importante e necessário o acompanhamento de um advogado especializado no tema, que possa conduzir e orientar os síndicos e condôminos, que buscam proceder de maneira organizada e dentro dos limites das leis.

01/11/2018

VOCÊ SABE A DIFERENÇA ENTRE ESCRITURA E REGISTRO PÚBLICO
Basta mencionar o termo cartório que muitos já ficam nervosos, confesso que eu também ficava. E não é para menos, são inúmeras classificações, tipos de cartórios, documentações, e quando o assunto é documentação imobiliária, muitos não sabem nem por onde começar.
Importante frisar que, a documentação imobiliária serve para inúmeros processos judiciais, como: inventário (levantamento dos bens), divórcio, usucapião, dentre outros. Desta forma, é imprescindível se manter atualizado quanto às nomenclaturas e diferenças entre a documentação.
Daí, surgiu a ideia de escrever para vocês, explicando o que é uma escritura e um registro público. E o motivo de abordar esse tema vai para as pessoas que precisam fazer um contrato de compra e venda, ou a escritura de compra e venda, para que vocês entendam a importância de cada um.
Então é o seguinte, vou começar respondendo uma das dúvidas mais corriqueiras: qual é o documento que representa o imóvel? A escritura ou o registro? Para um melhor entendimento irei analisar um caso concreto:
- Você pretende vender o seu imóvel e necessita apresentar ao possível comprador a documentação que comprove sua regularidade. Tenho quase certeza que você pensou: onde será que eu guardei aquela escritura de compra e venda?
Mas não é por aí que se começa a negociação. Não que a escritura do imóvel não seja importante, todavia, este não é o documento fundamental para que haja a concretização de um negócio jurídico. É que, a escritura de compra e venda nada mais é do que o documento confeccionado no Cartório de Notas (ou Tabelionato), por meio do qual o Oficial do Cartório (Tabelião) declara a vontade das partes contratantes (vendedor e comprador).
Então qual é o documento fundamental par o negócio entabulado?
O único meio de transferência definitiva destas responsabilidades ao novo comprador é mediante o REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA, que é realizado mediante o Cartório de Registro de Imóveis.
E qual a função do Tabelião?

O Tabelião possui a função de incluir no documento todas as condições acertadas da compra e venda realizada, como: i) quais são as partes envolvidas na transação – vendedor e comprador?; ii) qual o objeto do pacto?; iii) qual o preço estipulado?; iv) a forma de pagamento escolhida?; v) qual a data de entrega das chaves?
Ou seja, deverá ser incluído na Escritura Pública de Compra e Venda todos os pontos acordados entre as partes! Sendo assim, este documento possui 02 (duas) funções fundamentais:

i) A formalização de todas as obrigações que decorrem da compra e venda, como exemplo, seria o prazo estipulado para que o comprador informe ao condomínio que houve uma nova aquisição e que há um novo “dono”;
ii) A efetivação do desejo das partes no que diz respeito à compra e venda do imóvel, onde será criado um título válido ao Registro de Imóveis.
Nesse sentido, a lei prevê inúmeras obrigações referentes ao proprietário de um imóvel, com isso, sempre que houver a compra ou a venda de um imóvel, deverá ser repassado ao novo proprietário as responsabilidades que antes eram inerentes ao antigo dono/vendedor.
Todavia, qual órgão é competente para armazenar o histórico dos imóveis?
O Cartório de Registro de Imóveis é o responsável por manter dentro de um arquivo todo o histórico, de todos os imóveis de sua região. Tal armazenamento é realizado por meio das matrículas, haja vista que cada imóvel possui sua matrícula, a qual é identificada por um número.
O que deve constar na matrícula de um imóvel?
Na matrícula ficam registrados todos os acontecimentos ligados ao imóvel (quem foram os proprietários; quem é o atual; qual o número de cadastro junto à Prefeitura; se houve ou há algum gravame, isto é, hipoteca, penhora, dentre outros).
Ou seja, mesmo que o novo proprietário tenha confeccionado a Escritura Pública, o imóvel somente passará a ser efetivamente de sua propriedade no momento em que este proceder com o Registro desta Escritura na matrícula do imóvel.
DIFERENÇA ENTRE A ESCRITURA DE COMPRA E VENDA E O REGISTRO PÚBLICO / MATRÍCULA DO IMÓVEL
1. Escritura Pública de Imóvel:
Formaliza a venda e cria um título considerado hábil à transmissão da propriedade do imóvel.
Assim, a escritura é um documento que prova um contrato ou ato jurídico, firmado na presença de duas testemunhas que, para ter efeito perante terceiros, requer seu registro. A escritura é utilizada para compra e venda imóveis.

2. Registro Público do Imóvel:
Transfere definitivamente a titularidade do imóvel ao comprador e com ela, todas as obrigações acessórias (pagamento de condomínio, IPTU etc.). É concretizado na matrícula do imóvel, que é a sua certidão de nascimento.
No jargão popular: quem não registra, não é dono!
É o que diz o art. 1.245, § 1º do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Por fim, estas considerações não zeram nem a metade das controvérsias e dúvidas acerca do tema, mas, serve como uma base.
Lembrando que, para que você faça o melhor negócio, é imprescindível a presença de um advogado ou uma assessoria jurídica, para uma análise profissional da situação.

27/07/2018

Luís Eduardo Gomes A que se deve o retorno de doenças que já eram consideradas erradicadas? Na última semana, o Ministério da Saúde divulgou que, até o dia 17 de julho, 677 casos de sarampo haviam sido registrados no Brasil só este ano. As situações mais graves são nos estados de Roraima ...

25/06/2018

Estudo testou nova estratégia contra o espalhamento de tumores pelo organismo; em vez de matar a célula, pesquisadores primeiro impediram que ela se movesse.