Russo Advogados

04/09/2024

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03/10/2023

O direito do adquirente de rescindir o contrato sem penalidades surge se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo de 180 dias a contar da data prevista para conclusão do empreendimento, desde que não tenha dado causa ao atraso.

💡Assim, o comprador poderá pedir a rescisão do contrato, com a devolução de todos os valores pagos + multa contratual, devidamente acrescidos de correção monetária, conforme §1º do artigo 43-A da Lei n. 4.591/1964, observado ainda o Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça.

⏳O prazo para devolução integral pela Construtora/Incorporadora é de até 60(sessenta) dias a contar da resolução do contrato.

⚖️ O pedido de resolução deverá observar ainda as formalidades contratuais, tais como canais de comunicação, endereço a ser destinado o pedido etc.

🔴 Conforme o caso, o comprador ainda terá direito a perceber lucros cessantes, a fim de compensar os prejuízos em decorrência do atraso na entrega da unidade imobiliária, bem como a reparação dos danos sofridos, como dano material (gastos com aluguel, despesas extras etc.) e dano moral, comprovando-se os danos suportados.

🔎 É sempre importante a análise do contexto em que a obra se encontra, sendo, portanto, imprescindível, a ajuda de um especialista em direito imobiliário para avaliar o contrato e buscar uma solução efetiva para mitigar os prejuízos sofridos pelo atraso na entrega do imóvel.

24/08/2023

Nos atendimentos que fazemos, sempre verif**amos que o grande impasse entre a empreiteira e o dono da obra é a falta de organização e gestão da obra, o que afeta diferente no bom relacionamento entre cliente e empresa ou empreiteiro contratado.

Separamos um checklist que pode ajudar na gestão da execução, sendo de grande importância que o contrato de empreitada identifique as obrigações de cada parte.

Por isso, não basta somente o contrato, é necessário que venha acompanhado do projeto, cronograma, quantif**ação do material a ser utilizado, adequando a etapa correspondente de execução dos serviços, permitindo uma melhor gestão por parte da empresa empreiteira ou empreiteiro, prevenindo riscos e prejuízos, gerando economia e proporcionando confiança e bom relacionamento entre as partes.

Caso você empresa, empreiteiro ou dono da obra esteja tendo problemas, procure ajuda jurídica especializada, a fim de alcançar uma melhor solução ao caso.

21/07/2023

📌 Nos últimos meses temos recebidos diversos clientes em consultas para buscar uma solução em contrato de empreitada.

📌 Em muitos casos, a composição amigável funciona e atende o interesse do cliente, mas em outras situações, a rescisão do contrato vai ser mais indicado.

💡É sempre importante reunir todos os documentos que guardam relação com a obra, tais como licenças, projeto, cronograma, fotografias, dentre outras provas que podem auxiliar na resolução do impasse.

📲 Cada contrato de empreitada tem suas próprias especificidades, devendo sempre buscar o auxílio de um Advogado para alcançar a melhor estratégia e solução para o caso.

25/05/2023

📌Discussão recorrente, que promoveu alteração na Lei de Incorporação Imobiliária em 2018, o atraso na entrega do imóvel é considerado após o esgotamento do prazo de carência de 180(cento) dias corridos previsto no contrato de Compra e Venda de forma expressamente pactuado, de forma clara e destacada.

📌Aqui é importante lembrar que atraso na entrega do imóvel não signif**a atraso na obra ou atraso na expedição do habite-se, sendo que a responsabilidade da construtora/incorporadora exsurge após o esgotamento do prazo de tolerância da data prevista para entrega do imóvel. Em ambos os casos, o comprador que estiver adimplente, poderá pleitear indenização. Vamos descobrir quais são?

• O comprador poderá pedir a resolução do contrato de compra e venda, com a devolução das parcelas pagas e multa contratual;

• Se desejar aguardar a entrega do imóvel, poderá pleitear multa de 1% ao mês do valor pago até a efetiva entrega do imóvel;

• Reparação do prejuízo causado, como fixação de aluguéis durante o período de atraso do que deixou efetivamente de lucrar com o imóvel, ressarcimento das despesas até entrega e indenização por dano moral face a frustração dos compradores, conforme o caso.

📌Há ainda outras possibilidades que ensejam indenização, como o atraso na entrega das chaves por demora na entrega da documentação necessária para realização do financiamento.

📌As taxas de condomínio e impostos também deverão ser suportadas pela construtora/incorporadora até a entrega das chaves.

💡Cada caso deve ser analisado pelo Advogado Especialista em Direito Imobiliário, devendo se encontrar uma solução adequada e personalizada ao comprador, a fim de atender a sua real necessidade.

17/05/2023

📌 Na alienação de imóvel em leilão judicial, o comprador, após assinatura do auto e expedição da carta de arrematação, terá o direito a ser imitido na posse do bem, contudo, dever-se-á atentar a forma do pedido nos autos, conforme a pessoa quem ocupa o imóvel.

📌 Em se tratando do executado ou sob a guarda de depositário judicial ou particular, o pedido de imissão na posse poderá ser feito nos próprios autos de execução, mediante simples requerimento do arrematante a expedição de mandado para cumprimento por Oficial de Justiça.

📌 Entretanto, se o imóvel estiver em posse de terceiro alheio ao processo, ou seja, que não fez parte da ação de execução, dever-se-á propor Ação de Imissão na Posse pelo procedimento comum.

📌 Além do dever de cumprimento das regras do Código de Processo Civil é importante ainda recordar que cada caso tem suas peculiaridades e deve ser analisado pelo Advogado especialista, pois em caso de o imóvel estar locado, o procedimento ainda deve observar a Lei do Inquilinato ou em caso de existência de averbação ou situação não prevista no Edital promover-se-á outras providências.

📌 Por este motivo, é recomendável assessoria imobiliária na compra de imóvel em leilão judicial, a fim de prevenir o comprador de eventuais surpresas negativas que o impeçam de adentrar ao imóvel em curto lapso de tempo.

📲 Precisa de ajuda? Entre em contato.

15/05/2023

📌 Quando falamos em compra e venda de imóveis, o foco geralmente é o preço ajustado entre as partes para aquisição da nova propriedade. Contudo, é sempre importante lembrar-se das despesas que farão parte da transação imobiliária.

📌 O Código Civil indica que salvo situação contrária disposta em cláusula contratual, as despesas da escritura e registro f**arão a cargo do comprador e as da tradição do imóvel a encargo do vendedor.

📌 Em se tratando de transação imobiliária, dever-se-á considerar geralmente gastos com:
- Certidões do Imóvel e certidões de estado civil das partes;
- Escritura Pública de Compra e Venda;
- Registro da Escritura no Registro de Imóveis;
- ITBI.

📌 Contudo, eventualmente ainda serão necessários cobrir gastos com:
- Certidões explicativas quando houver anotação de processo ou indicação de penhora;
- Averbação de compra e venda anterior de imóvel não regularizado;
- IPTU em atraso;
- Baixa de averbações existentes na matrícula.

📌 O papel da Due Dilligence Imobiliária é promover segurança jurídica para as partes envolvidas no negócio, atendendendo as peculiaridades da transação, responsabilizando cada parte pelo pagamento que lhe compete, o que pode ser previamente ajustado em um pré-contrato de Promessa de Compra e Venda.

11/05/2023

A ideia de adquirir um bom imóvel com melhores condições é muito atraente, o que leva a milhares de investidores participarem de leilões extrajudiciais em diversos lugares do Brasil. Muitas vezes, o comprador, após adquirir o imóvel em leilão se depara com o imóvel ocupado e f**a impedido de usufruir imediatamente do bem. Mas o que fazer quando isso acontece?

A Lei n. 9.514/97 indica que o novo adquirente do imóvel poderá ser reintegrado na posse mediante liminar para desocupação do imóvel em 60(sessenta) dias pelo devedor, antigo proprietário do imóvel.

Inicialmente, a sugestão é notif**ar extrajudicialmente para que o imóvel venha a ser desocupado de forma amigável, não é obrigatório, mas pode trazer uma resposta mais rápida ao novo adquirente.

Não escolhendo a alternativa acima ou após a tentativa amigável, cabe ao comprador do imóvel em leilão extrajudicial ingressar com Ação de Imissão de Posse com Pedido Liminar para reaver o imóvel que se encontra ocupado por terceiro ou antigo devedor.

Ainda é cabível cumular com o pedido de imissão na posse, cobrança de taxa de ocupação e tributos devidos até a data da efetiva saída do imóvel.

Sempre destacamos a importância de uma assessoria jurídica imobiliária na transação de aquisição de imóveis em leilão extrajudicial, pois apesar de ser uma forma atraente de adquirir bons imóveis por valor abaixo do mercado, pode trazer dores de cabeça ao novo adquirente caso o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel estiver eivada de vícios que podem levar a nulidade de todo o procedimento, afetando o novo comprador.

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̃odeimoveis

10/05/2023

📌A resposta é SIM, mas com ressalvas!

📌Ao comprador cabe a exigência do abatimento das dívidas de condomínio e IPTU do pagamento do preço ajustado pela aquisição do imóvel.

📌Em caso de anotações de penhora por débitos que já vem sendo executados, é importante que na Promessa de Compra e Venda estejam inseridos tais débitos para serem descontados do saldo a ser repassado ao vendedor, quando da formalização da Escritura de Compra e Venda, sob pena de o adquirente pagar o preço e ainda assumir a responsabilidade por débitos ajuizados, visto que o imóvel responde pelas obrigações que decorrem da coisa (propter rem).

📌A Due Dilligence Imobiliária (assessoria), auxilia as partes que buscam se livrar da dívida e ainda receber um crédito pela venda e aqueles que buscam essa opção de imóvel mais acessível no mercado imobiliário.

📌Cada caso deve ser avaliado de forma única, porquanto pode haver outros desdobramentos existentes, como por exemplo, o imóvel com dívidas que se encontra financiado em alguma Instituição Financeira.

📌A assessoria imobiliária é fundamental para que as partes tenham segurança jurídica na transação e evitem riscos financeiros as partes.

Especialista em Direito e Negócios Imobiliários: contratos, judicial, assessoria extrajudicial.

02/05/2023

📌O Due Dilligence em transações imobiliárias corresponde a verif**ação dos documentos, com a análise e emissão das certidões necessárias a confecção da Promessa de Compra e Venda e para Escritura Pública.

📌As certidões devem ser atualizadas de 30 a 90 dias, conforme a certidão emitida.

📌Em alguns casos, serão necessárias outras certidões, quando houver alguma certidão positiva para feitos ajuizados ou envolver imóvel com algum tipo de averbação, a fim de evitar qualquer alegação de nulidade.

📌A análise incompleta pode implicar em maior prazo para finalização da transação de compra e venda, trazendo prejuízo as partes envolvidas, como aplicação de multa contratual por desrespeito ao prazo para conclusão da transação, por exemplo.

📌A compra de um imóvel deve ser uma transação tranquila e segura às partes.

27/09/2022

Alguns cuidados são necessários quando o Condomínio deseja contratar uma empresa para reparação ou manutenção predial.

Separamos três dicas essenciais a serem verif**ados nos contratos:

(i) Se o contrato está em conformidade com a proposta apresentada em Assembleia e se o objeto e formato do trabalho a ser prestado segue os procedimentos indicados no Laudo Técnico de patologias construtivas;

(ii) Se no contrato consta a forma de fiscalização da obra e/ou manutenção, engenheiro técnico responsável;

(iii) Os pagamentos devem ocorrer por etapa da prestação de serviços, devendo conter nas Notas Fiscais qual o procedimento que está vinculado ao valor cobrado;

É importante verif**ar a idoneidade da empresa, passivo jurídico e fiscal, bem como obras anteriormente realizadas e possibilidade de execução do contrato em caso de abandono da obra e/ou manutenção.

E aqui um bônus: Contrato de Manutenção Predial é Contrato de Prestação de Serviços. Deve ser bem redigido e detalhado, pois um contrato ruim pode gerar prejuízos tanto para a empresa que executa a obra, quanto para o Condomínio que receberá o serviço.

03/08/2022

Com atuação frequente em elaboração e acompanhamento de contrato de Compra e Venda de Imóveis, separamos 03 dicas que facilitam o dia a dia:

📌 Se o imóvel está com pendências averbadas na matrícula de dívidas e a negociação já está ativa, comece pela Promessa de Compra e Venda, pois isso já estebelecerá um compromisso entre as partes.

📌 Organize as certidões e documentos necessários com antecedência, para não ter atrasos quando estiver na fase de Registro de Imóveis e encaminhe o procedimento junto ao RI com antecedência.

📌 O contrato deve ser sempre objetivo, descrevendo as características conforme a matrícula, incluindo as benfeitorias. O preço, forma de pagamento e prazo devem estar descritos pormenorizadamente para evitar desgastes futuros. E as regras “se isso acontecer, terá X consequência”.

E PLUS
💡 Contratos que envolvam financiamento bancário para o comprador seguem outro tipo de procedimento, podendo influenciar no prazo.

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