Buture Geara Advocacia e Consultoria Jurídica

28/05/2021

Ontem o sócio-fundador do Buture Geara, Wagner Buture Carneiro, atuou como mediador na palestra: "Pedra Branca: case de inovação no mercado imobiliário" ministrada Clarisse Mendonça de Oliveira, referente ao curso de extensão de "Gestão da inovação: economia criativa, empreendedorismo e propriedade intelectual" da UFPR, organizado pelos Professores Doutores Fernanda Salvador Alves e Marcelo Conrado.
Para os interessados em saber mais sobre esse case imobiliário, que é reconhecido internacionalmente, a palestra está disponível no link:

Pedra branca: case de inovação em empreendimentos imobiliários

30/04/2021

No último dia 1º de abril foi sancionada a Lei 14.133/2021, também conhecida como a Nova Lei de Licitações. A nova legislação traz novamente uma série de institutos do regime anterior, agregando – também – uma série de inovações. Hoje, serão abordadas cinco (5) das mais importantes novidades trazidas pela referida Lei:

1. Substituição de legislações e unificação de regime
A Nova Lei de Licitações substitui três prévias legislações sobre o tema, agregando a maior parte de seus conteúdos, quais sejam a Lei de Licitações (8.666/93), a Lei do Pregão (10.520/02) e o Regime Diferenciado de Contratações (Lei 12.462/11). A substituição, com unificação em um só regime, é salutar por simplificar a aplicação das normas de licitações no Brasil, demanda existente há muito. Durante os próximos dois anos, os entes públicos poderão optar pelo regime da legislação anterior ou pela Nova Lei de Licitações. Após este período, o novo regime torna-se obrigatório.

2. Inversão de fases da licitação
Na toada do que já ocorria na Lei do Pregão (10.520/02), a Nova Lei de Licitações inverte as fases de “habilitação” e “julgamento”, de tal sorte que – como regra em todas as modalidades – primeiro serão julgadas as propostas, para apenas depois aferir-se o atendimento dos critérios de habilitação. Tal mudança pretende poupar tempo e recursos da Administração Pública, que não terá de debruçar-se sobre documentos de habilitação de empresas que sequer tiveram suas propostas aprovadas. O desfazimento da inversão de fases ainda será possível em situações excepcionais.

3. Os procedimentos auxiliares
A Nova Lei elenca, no seu art. 78, um rol de procedimentos auxiliares que poderão ser utilizados pela Administração Pública visando aprimorar suas contratações. Nem todos estes procedimentos são verdadeiras inovações, sendo que alguns já existiam como modalidades de licitação ou como instrumentos esparsos na legislação. São eles: o credenciamento, a pré-qualificação, o procedimento de manifestação de interesse, o sistema de registro de preços e o registro cadastra. Chama especial atenção a pré-qualificação, que visa selecionar – previamente – empresas que possuam capacidade para realização de contratos com o ente público, sendo possível – posteriormente – a realização de edital licitatório envolvendo apenas as empresas já pré-qualificadas.

4. Patamar de obras de “grande vulto”
A Nova Lei de Licitações aumenta o valor de referência para obras de “grande vulto”, estando este agora fixado em R$200.000.000,00 (duzentos milhões de reais). Considerando que a licitação de obras assim classificadas agrega uma série de burocracias adicionais, o aumento do valor de referência tem como consequência a ampliação do escopo de obras não submetidas ao regime de “grande vulto”, o que tem – por consequência – a simplificação procedimental.

5. Nova modalidade de licitação
Aquela que talvez seja a maior inovação trazida pela nova legislação é a inclusão de uma nova modalidade de licitação: o diálogo competitivo. Mantidas as modalidades de concorrência, pregão, concurso e leilão, abolidos o convite, a tomada de preços e o Regime Diferenciado de Contratação, a nova modalidade pretende permitir ao Estado a contratação de obras, serviços e produtos por meio de um diálogo entre a Administração Pública e os próprios licitantes, ponderando vantagens, desvantagens, inovações tecnológicas e precificação. A ideia é que, ao fim do processo dialógico, cada licitante possa formular uma proposta tendo em vista a já esclarecida e conhecida necessidade do ente público.

Permaneça atento à redes do Buture Geara Advocacia e Consultoria Jurídica para novas análises e comentários sobre as modificações trazidas pela Nova Lei de Licitações!

22/04/2021

Quais são os efeitos da pandemia nos contratos de locação comercial?

Os contratos de locação comerciais vêm sendo amplamente discutidos no decorrer da pandemia: medidas de renegociações e ações revisionais apresentaram crescimento exponencial.
A Lei 14.010/2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia, descartou a aplicação das teorias da "imprevisão" e da "onerosidade excessiva" para fins de intervenção nos contratos empresariais para eventos decorrentes da pandemia, sem alterar as hipóteses tradicionais de revisão e resolução descritas na Lei de Locações.
O RJET ainda determinou que "o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário" não são fatos imprevisíveis. O que, em regra, inviabilizaria a discussão judicial dessas questões nesses tipos de contratos.
Por outro lado, a situação excepcional da pandemia pode ser objeto de análise do Judiciário de acordo com a teoria da "alteração da base do contrato", pela qual se admitiria a intervenção do juiz em razão de fato extraordinário que altera as circunstâncias fáticas existentes à época da celebração do contrato, caso verificado desequilíbrio que impeça o seu cumprimento.
Entretanto, essa intervenção pode conflitar com os princípios da autonomia privada, intervenção mínima, excepcionalidade da revisão contatual e a presunção de simetria e paridade dos contratos civis e empresariais, recentemente inseridos no Código Civil pela Lei da Liberdade Econômica.
Há divergências de interpretação e aplicação dessas teorias até mesmo nos Tribunais Superiores.
Logo, o estudo minucioso das possibilidades de cada situação concreta e a negociação de acordo entre os envolvidos podem ser determinantes na resolução de divergências entre locadores e locatários.

14/04/2021

Visto como principal alternativa de investimento em virtude da atual crise financeira e devido à baixíssima taxa de juros aplicada aos financiamentos de imóveis residenciais, o setor imobiliário está aquecido.
Justamente por isso, a busca por terrenos e imóveis para construção de empreendimentos imobiliários, como loteamentos e condomínios residenciais (verticais e horizontais) tem aumentado.
Por consequência, ter um terreno de vasta extensão ou localizado em região estratégica da cidade passou a ser um grande ativo financeiro.

-> O que fazer caso você queira investir ou se for procurado por um investidor/empreendedor imobiliário?

Normalmente os proprietários dessas áreas procuram ou são procurados por incorporadores ou construtores para execução de parcerias ou de permutas por unidades/lotes a serem executados.
Para facilitar o início das negociações é recomendável a due diligence documental, que é essencial para o prosseguimento do negócio.
Os interessados (investidores e terrenistas) devem sempre pesquisar a idoneidade dos envolvidos; buscar certidões negativas de débitos e ações judiciais das partes; averiguar se a área está com o registro em matrícula correto e atualizado, já em nome dos atuais proprietários; verificar o pagamento de impostos e taxas em dia; solicitar a guia amarela do imóvel; entre outras medidas visando a prevenção de eventuais riscos.

-> Consultar um advogado pode fazer diferença na hora de fechar o negócio

A celebração de negócio entre terrenistas e empreendedores pode ser complexa e envolver diversas obrigações recíprocas. A negociação de valores e arranjos contratuais é essencial.
Vencida a fase negocial, é necessário a elaboração de contrato escrito e estruturado como maneira de alocar riscos, estipular garantias, condições e prazos, de modo a gerar expectativas otimistas para as partes.
Existem diversos tipos de estruturas para execução de parcerias: contratos de permuta, sociedades de propósito específico (SPE), sociedades em contas de participação (SCP), dentre outras, que podem propiciar diferentes resultados, seja na parte financeira e tributária ou em relação à gestão, execução e suporte dos riscos do empreendimento.
Como a atividade imobiliária é tipicamente empresarial, não se pode deixar de destacar o elemento risco que, de acordo com a modalidade eleita, as partes poderão incorrem em menor ou maior grau.
Portanto, é importante consultar um especialista que entenda das praxes empresariais ao realizar esses tipos de contratação, principalmente para que se gere economicidade de tributos e se propicie um maior ganho financeiro aos envolvidos. O que nem sempre pode ocorrer da maneira pensada, caso adotado o instrumento equivocado.

03/04/2021

Você sabe o que é preciso saber para comprar um imóvel em um leilão?

Alguns cuidados devem ser tomados antes e na hora do arremate.

Confira nossas dicas a seguir:

O investimento em imóveis é conhecido por ser seguro, eficiente e estável, sobretudo em momentos de crise em que há certa imprevisibilidade no mercado financeiro.

Justamente por isso a busca por imóveis leiloados tem atraído investidores, já que os bens ofertados em leilões judiciais podem chegar a 50% do seu valor de mercado e, nos casos de leilões extrajudiciais (pela lei da alienação fiduciária de bens imóveis), podem ser arrematados pelo valor da dívida.

Entenda melhor

O leilão é a oferta pública de bens móveis ou imóveis, geralmente provocada pelos credores dos proprietários, principalmente devido: ao acúmulo de dívidas fiscais, condominiais ou pessoais dos proprietários; à necessidade de venda de bens em falências e recuperações judiciais; ou à previsão de retomada extrajudicial de imóveis pelos agentes financiadores diante de compradores inadimplentes.

Fique atento ao edital

O instrumento principal do leilão é o Edital, onde são informadas as datas da 1ª e 2ª praça, especificação do imóvel, número da matrícula, valor da avaliação, preço mínimo para arrematação, eventuais ônus sobre o bem, se as dívidas o acompanham, e se ele está ocupado ou desocupado.

Na 1ª praça geralmente o imóvel é oferecido pelo preço de avaliação; na 2ª praça o lance mínimo pode ser de até 50% sobre esse valor.

O vencedor é quem faz o melhor lance no dia da praça (caso presencial) ou a partir da abertura para lances até a data da praça (caso online).

O procedimento de transferência do imóvel leva pouco tempo, caso não surjam intempéries judiciais. Por isso, o pagamento, em regra, é à vista e de imediato.

Cuidados necessários ao participar de um leilão

- Fique atento a golpes: busque somente editais de leiloeiros oficiais, tribunais e em Diários Oficiais. Verifique sempre as fontes, sites oficiais e leiloeiros autorizados – existem diversos sites suspeitos e/ou clonados.

- Realize uma análise jurídica integral: a análise jurídica do edital, do processo judicial ou procedimento administrativo que culminou na oferta do imóvel em hasta pública e de outros processos envolvendo o proprietário e o bem em questão são importantíssimas.

- Verifique se o bem está ocupado: entender a situação jurídica de eventuais ocupantes é importante para que se mapeie como será o procedimento para desocupação/despejo, assim como os custos e tempo estimados para o arrematante efetivamente se imitir na posse do imóvel.

- Apure o custo global da operação: além do valor do imóvel, há de se levar em conta a taxa do leiloeiro, valor do ITBI, despesas com carta de arrematação, FUNREJUS, eventuais gastos jurídicos com a desocupação do imóvel e a imediata assunção de encargos condominiais e de IPTU, entre outros, a partir da arrematação.

Importante lembrar

Somente a partir de uma análise jurídica pormenorizada é possível averiguar se não houve alguma omissão no edital, se não existem outros processos ou nulidades que possam interferir no procedimento e se o ocupante poderá intervir ou postergar a desocupação. Situações que podem resultar em grande prejuízo ao arrematante.

A consultoria de um profissional especializado no processo de arrematação é extremamente importante.

16/03/2021

A Lei Geral de Proteção de Dados já está em vigor. A nova legislação advém do avanço tecnológico da sociedade da Informação, em que o uso de dados pessoais passou a ser cada vez mais relevante nas relações econômicas e sociais.
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Os dados pessoais viraram ativos financeiros imensuráveis e a Lei segue uma tendência mundial de proteção à privacidade dos cidadãos quando há sua manipulação para fins econômicos.
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A partir de agora as empresas precisarão de enquadramento jurídico específico para cada operação de tratamento de dados dos seus respectivos titulares (captação, compartilhamento, armazenamento etc.), que poderá ser embasado em: livre consentimento do titular; execução e cumprimento contratual; legítimo interesse do controlador, entre outros.
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Também é necessário o mapeamento de todo o fluxo de dados da empresa, com intuito de demonstrar o atendimento aos princípios da finalidade, adequação, necessidade, livre acesso, qualidade, transparência, segurança, prevenção e não discriminação em relação aos titulares dos dados.
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A adequação à LGPD é essencial para a manutenção das atividades das empresas sem exposições a riscos de vazamento ou perda de dados, pois qualquer inadequação poderá gerar sanções administrativas, responsabilização civil e o desgaste da imagem de todos os envolvidos.
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Embora a aplicação das sanções administrativas esteja suspensa até 01/08/2021, o descumprimento da Lei já é objeto de fiscalização pelo Ministério Público, consumidores e Procons, podendo gerar passivos judiciais, o que já vem ocorrendo na prática.