Ilen Santos Advocacia

Ilen Santos Advocacia Especialistas em Direito Imobiliário

A Reforma Tributária (EC 132/2023), regulamentada pelo PLP 68/2024, traz impactos relevantes para quem realiza locações ...
03/03/2026

A Reforma Tributária (EC 132/2023), regulamentada pelo PLP 68/2024, traz impactos relevantes para quem realiza locações por curta temporada, como as feitas por plataformas digitais (ex: Airbnb).

📌 O principal ponto de atenção é que esse tipo de locação tende a ser enquadrado como atividade econômica habitual, especialmente quando há:

Repetição das locações

Faturamento elevado

Uso profissional do imóvel

⚖️ O que isso significa na prática?
O locador pessoa física pode ser equiparado à pessoa jurídica para fins de tributação, passando a recolher:

Imposto de Renda

IBS e CBS (IVA Dual)

➡️ A carga tributária total pode se tornar significativamente mais alta do que na locação residencial tradicional.

💡 Além disso, a Reforma introduz o split payment, sistema em que o imposto pode ser retido automaticamente no momento do pagamento, impactando diretamente o fluxo de caixa do proprietário.

🏘️ Por isso, quem atua com Airbnb precisa:
✔ Avaliar se a atividade pode ser considerada habitual
✔ Revisar contratos e estrutura patrimonial
✔ Analisar se a manutenção na pessoa física ainda é viável

Como advogada especialista em Direito Imobiliário, acompanho de perto os desdobramentos da Reforma Tributária e seus reflexos no mercado de locações.

A vaga de garagem em condomínio é uma das principais fontes de conflito entre condôminos — e nem sempre o problema é sim...
27/02/2026

A vaga de garagem em condomínio é uma das principais fontes de conflito entre condôminos — e nem sempre o problema é simples.

📌 O primeiro ponto jurídico essencial é identificar a natureza da vaga:

✔ Vaga vinculada à unidade

✔ Vaga autônoma (com matrícula própria)

✔ Vaga de uso comum

Cada uma possui regras e limites diferentes.

⚖️ O que costuma gerar irregularidade?

Uso da vaga para depósito ou oficina

Estacionar fora dos limites demarcados

Utilização por terceiros sem autorização

Ocupação de vaga alheia ou área comum

📜 A convenção e o regimento interno são determinantes para definir:

Penalidades

Possibilidade de multa

Medidas administrativas ou judiciais

🚨 Importante: o direito de propriedade não autoriza o uso abusivo que prejudique a coletividade condominial.

Como advogada especialista em Direito Imobiliário, compartilho aqui informação jurídica para prevenir conflitos e litígios.

A locação por Airbnb em condomínios é um dos temas que mais gera conflitos atualmente.Não existe uma resposta única: tud...
24/02/2026

A locação por Airbnb em condomínios é um dos temas que mais gera conflitos atualmente.

Não existe uma resposta única: tudo depende da convenção condominial, do uso do imóvel e do impacto à coletividade.

Por isso, antes de anunciar um imóvel para curta temporada, é fundamental compreender os limites legais do direito de propriedade.

📌 Informação jurídica evita conflitos, multas e litígios desnecessários.

O aumento do uso de veículos elétricos trouxe um novo desafio para os condomínios:➡️ a instalação de pontos de recarga n...
20/02/2026

O aumento do uso de veículos elétricos trouxe um novo desafio para os condomínios:
➡️ a instalação de pontos de recarga nas garagens.

⚖️ Do ponto de vista jurídico, a resposta não é automática.

📌 Alguns pontos precisam ser analisados:

A vaga é privativa ou comum?

A instalação impacta a estrutura elétrica do prédio?

Há risco à segurança ou sobrecarga do sistema?

O tema está regulamentado na convenção ou no regimento?

📜 Em regra, alterações em áreas comuns exigem:
✔ Aprovação em assembleia
✔ Laudo técnico
✔ Definição sobre custeio e responsabilidade

🚫 A instalação unilateral, sem autorização do condomínio, pode gerar:

Multas

Obrigação de desfazimento

Responsabilização por danos

🏢 O desafio jurídico está em equilibrar inovação, direito de propriedade e segurança coletiva.

Como advogada atuante em Direito Imobiliário e Condominial, acompanho de perto esses novos conflitos da vida em condomínio.

O uso de plataformas como Airbnb para locações de curta temporada em condomínios não é livre nem automático.👉 Decisões j...
29/01/2026

O uso de plataformas como Airbnb para locações de curta temporada em condomínios não é livre nem automático.

👉 Decisões judiciais recentes destacam que, em condomínios residenciais, a locação por curta duração pode ser proibida quando não há autorização expressa na convenção do condomínio.

📜 Por quê?
A convenção estabelece a finalidade do edifício e regras internas que regem o uso das unidades. Se a convenção for omissa ou restringir a hospedagem de curta duração, o condomínio pode impor limites para proteger:
✔ o sossego dos moradores
✔ a segurança do ambiente
✔ a natureza residencial do empreendimento

⚖️ Decisões dos tribunais têm considerado que, sem aval expressa da convenção, o condomínio está no direito de regulamentar ou até proibir esse tipo de locação, com respaldo na autonomia das regras internas e na proteção da coletividade condominial.

📌 Conclusão:
A regra não é automática, a permissibilidade do uso do imóvel para locações curtas em condomínios residenciais depende da convenção e das deliberações.

A Reforma Tributária já começou a mudar a lógica de tributação no setor imobiliário — e isso pode mexer diretamente com ...
15/01/2026

A Reforma Tributária já começou a mudar a lógica de tributação no setor imobiliário — e isso pode mexer diretamente com locações, estrutura patrimonial e sucessão.

Neste carrossel, eu reuni os pontos que mais exigem atenção agora:

IVA Dual (IBS + CBS): substitui tributos antigos e altera a forma de apuração.

Split Payment: o imposto pode ser retido antes do valor cair na conta, afetando fluxo de caixa e repasses.

Locação por Pessoa Física: dependendo do volume de receitas (ex.: acima de R$ 240 mil/ano), é essencial revisar o enquadramento e os contratos.

Redutores e alíquotas (PLP 68/2024): há reduções previstas para locação/arrendamento e venda de imóveis, mas tudo depende de regra, enquadramento e cálculo.

Holding: continua podendo fazer sentido, mas não é “solução padrão” — precisa de análise criteriosa para não gerar custo tributário desnecessário.

Se você tem imóveis, aluga, vende, ou está pensando em proteger e organizar patrimônio, o pior cenário é esperar a cobrança “chegar” para agir.

Se quiser que eu avalie o seu caso e indique os caminhos possíveis, me chame no direct ou acesse o link da bio.

A proposta de Reforma Tributária pode transformar proprietários de imóveis em verdadeiras empresas tributadas.Se você po...
08/01/2026

A proposta de Reforma Tributária pode transformar proprietários de imóveis em verdadeiras empresas tributadas.

Se você possui vários imóveis e fatura mais de R$ 240 mil por ano, poderá ser equiparado a Pessoa Jurídica, e com isso, sua carga tributária pode chegar a 40%.

É um movimento que exige planejamento jurídico e fiscal desde já.

🔍 Você já revisou seus contratos de locação? Já analisou se vale a pena abrir uma holding?

Como advogada especialista em Direito Imobiliário, estou acompanhando de perto essas mudanças para orientar meus clientes com segurança e estratégia.

📚 Quer entender como essas mudanças podem impactar seu patrimônio? Ou precisa de ajuda para proteger seu patrimônio?

Mande mensagem em nosso direct ou clica no link da bio

̧ãodeimóveis

Sua obra atrasou? Saiba quando procurar um advogado! ⏰⚖️Muita gente acha que só deve procurar ajuda jurídica quando o at...
28/10/2025

Sua obra atrasou? Saiba quando procurar um advogado! ⏰⚖️

Muita gente acha que só deve procurar ajuda jurídica quando o atraso é grande, mas a verdade é: se houve atraso, você já tem direitos a buscar!

Mesmo que a construtora tenha entregado "só" alguns meses depois do prazo (contando os 180 dias de tolerância), você tem direito a indenização por:

✓ Aluguéis pagos ou 1% do valor do imóvel por mês ✓ Multa contratual ✓ Juros de obra (se financiou)

Quanto maior o atraso, maiores os valores! E só um especialista consegue calcular corretamente o que você tem a receber.

Não deixe seu dinheiro na mão da construtora. Entre em contato para uma análise do seu caso! 💪

Salva esse post e compartilha com quem precisa! 💾

Obra atrasada? Descubra se você pode desistir do negócio! 🏗️⏰Essa é uma dúvida super comum de quem comprou na planta e e...
22/10/2025

Obra atrasada? Descubra se você pode desistir do negócio! 🏗️⏰

Essa é uma dúvida super comum de quem comprou na planta e está vendo a obra parada, sem previsão de entrega. E a resposta não é simples - depende da forma de pagamento!

No carrossel acima eu explico detalhadamente as duas situações:

💰 Se você NÃO financiou: tem direito ao distrato e devolução integral do valor corrigido!

🏦 Se você financiou: não pode desistir, MAS pode cobrar todas as indenizações pelo atraso.

Salva esse post para consultar sempre que precisar e marca aquele amigo que está nessa situação! 💾

Se me perguntassem qual habilidade considero indispensável para quem quer atuar com regularização de imóveis, minha resp...
19/09/2024

Se me perguntassem qual habilidade considero indispensável para quem quer atuar com regularização de imóveis, minha resposta seria clara:

👉 "Saber interpretar a matrícula do imóvel!"

Isso vai além de ser uma competência técnica, é uma habilidade estratégica, pois é a partir dela que você decide qual é o caminho certo para regularizar o imóvel. E mais, pode ser o ponto de partida perfeito para conquistar novos clientes. 😉

Os meus alunos do curso REGULAR já estão por dentro disso! Eu ensino não só o passo a passo para a usucapião, mas também como identificar novas oportunidades ao longo do processo.

Aproveita esse post para entender mais sobre esse documento essencial na regularização de imóveis e já SALVA para consultar sempre que precisar, ADV! 👊

🔍 Inventário aberto impede usucapião de herdeiro?👉 Arraste para o lado e descubra as nuances desse tema. Salve este post...
14/09/2024

🔍 Inventário aberto impede usucapião de herdeiro?

👉 Arraste para o lado e descubra as nuances desse tema. Salve este post para estar sempre informado!

Gostou da explicação? Deixe seu comentário e compartilhe para ajudar mais pessoas a entenderem sobre esse assunto! 📲💬

🔍 Como descobrir se o imóvel é público ou privado?Ter clareza sobre a natureza jurídica de um imóvel é fundamental para ...
10/09/2024

🔍 Como descobrir se o imóvel é público ou privado?

Ter clareza sobre a natureza jurídica de um imóvel é fundamental para evitar complicações legais, principalmente em casos de compra, venda ou regularização. Identificar se o imóvel é público ou privado envolve a análise de documentos específicos e a consulta em órgãos competentes.

👉 Arraste para o lado e saiba como proceder! Salve este post e esteja sempre informado sobre os direitos de propriedade.

Gostou da explicação? Deixe seu comentário e compartilhe para ajudar mais pessoas a entenderem sobre esse assunto! 📲💬

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A advogada e fundadora Ilen Santos Aparecido (OAB/RS 82.420) tem larga vivência em processos judiciais e extrajudiciais, além de especialização em Processo Civil, tendo atuado por muitos anos como membro de CPL e pregoeira. Essa vivência facilita o trânsito nas diversas áreas do Direito Civil e garante uma atuação precisa nas demandas.

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