02/11/2020
A Responsabilidade pelos reparos em contratos de Locação
=-=-=-= PARTE 1 =-=-=-=
Olá meus caros Locatários e Locadores deste Brasil! Hoje vamos falar de um assunto muito interessante para quem mora de aluguel. Quem nunca passou pela situação de ter algum item do imóvel precisando de reparos? Todo mundo né?
Pois bem, os imóveis de forma geral estão sempre sofrendo desgastes, seja pelo uso normal, pelo mal-uso ou mesmo por fatores alheios à nossa vontade, como a atuação das forças da natureza ou pelo próprio passar do tempo. O fato é que em algum momento, alguma coisa vai estragar, quebrar ou se inutilizar e vai precisar de reparo. Nestas horas eu te pergunto, você sabe de quem é a responsabilidade de reparação? Será sua? Do locador? Ou do condomínio? (se você viver em apartamento ou condomínio fechado).
Eu vou te contar tudo em detalhes e te ajudarei a se preparar para exigir os seus direitos da forma correta, com todo o amparo da lei, porém como o assunto é extenso, eu vou dividir este texto duas partes, a primeira tratando da relação do condomínio com o proprietário/inquilino e na segunda a relação entre proprietário/locador e inquilino/locatário. Então sem mais delongas, vamos começar!
Primeiramente, se você mora em um condomínio, saiba que o espaço total dos condôminos é dividido em duas partes, a privativa, que é aquela que só o proprietário ou locatário tem acesso, que seria, basicamente, o interior do apartamento em si. E também temos a área comum do prédio, composto pelos corredores, áreas de lazer, portaria, piscina, salão de festas e todo tipo de lugar onde todos podem ter acesso.
Na lei você vai encontrar esta ideia no Código Civil de 2002 da seguinte forma:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
A primeira coisa que você precisa saber é que, a área comum é de responsabilidade do condomínio, que é administrado pelo sindico. Então se qualquer dano ocorrer na estrutura comum do prédio, é o condomínio que vai ter que resolver. É o que diz o Código Civil no artigo:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
V - Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Exceto se você (ou alguém) for o causador o dano, e ficar devidamente demonstrado que foi, de fato, você ou alguém (com um sistema de câmeras ou testemunhas, por exemplo). Neste caso é o causador do dano quem vai ter que resolver o problema.
“Art. 186 (Código Civil 2002). Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187 (Código Civil 2002). Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.”
Quer um exemplo prático? Imagine que o portão do prédio começou a dar defeito e subitamente acaba estragando. Ok, nesse caso o condomínio, na figura do síndico deverá dar um jeito. Mas se o sistema de câmeras, por acaso, flagrar um dos moradores manobrando errado o carro e atingindo o motor do portão, sendo esta a causa do estrago, então aquele morador deverá ser única e exclusivamente o responsável pela reparação do dano.
Mas e se o morador em questão era um locatário, e ele acabou de se mudar... e agora? Ora! Cobrem do Locador/Proprietário do apartamento!! A responsabilidade é sempre do dono da coisa. Se este emprestou/alugou ou cedeu por qualquer condição para um terceiro, ele passa a ser o responsável direto por qualquer estrago que este causar, cabendo a ele, proprietário, reparar imediatamente o problema e depois, caso queira, poderá entrar com uma ação de regresso contra o antigo inquilino para reaver o que sofreu de prejuízo.
E por último, se existe algo que o síndico precisa reparar na área comum, e este negligência o reparo, pode o condômino reparar do seu próprio bolso e depois pedir a devida indenização ao condomínio?
Depende! Apenas as obras consideradas “Necessárias” podem ser feitas mesmo sem a autorização do condomínio. E por necessárias entenda-se que não são nem para melhoria (obras úteis), e nem para embelezamento (obras voluptuárias) do local. São obras que se não forem feitas trazem o risco de perda do objeto, ou mesmo um risco para a segurança e o bom funcionamento da área comum.
No caso, se o portão de um prédio estragasse, sem culpa de ninguém, simplesmente o tempo estragou. E o sindico não se prontificar a resolver o problema, enrolando ou negligenciando a situação, por ser o portão algo vital para a regular circulação de veículos e segurança do prédio, poderia qualquer morador realizar a obra (como terceiro interessado) e em seguida, poderia pedir ressarcimento do valor gasto para o condomínio.
Veja o que diz a lei:
Art. 1.341 (Código Civil 2002). A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
Muito bem, agora você já sabe praticamente tudo que precisa saber nos casos onde existe um condomínio envolvido na relação de locador e locatário, na parte 2 falaremos apenas sobre as questões entre locador e locatário no que diz respeito à reparação de danos.
