05/05/2026
STJ coloca em pauta um tema que impacta diretamente o mercado imobiliário.
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou ao rito dos repetitivos uma discussão relevante para loteadoras, incorporadoras e investidores:
Nos contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária não registrada, qual legislação deve ser aplicada na rescisão?
Lei nº 9.514/97 ou Código de Defesa do Consumidor?
A controvérsia foi delimitada nos Recursos Especiais 2.228.137/SP, 2.226.954/SP e 2.234.349/GO
Por que isso importa na prática?
Hoje, o cenário ainda é de insegurança jurídica.
- Quando a alienação fiduciária está registrada, o STJ vem consolidando o entendimento pela prevalência da Lei nº 9.514/97
- Mas, quando não há registro, os tribunais vêm adotando posições divergentes.
E é justamente aí que está o ponto sensível.
Dependendo da tese que prevalecer, o impacto é direto em rescisão de contrato por culpa do adquirente:
- Aplicação da Lei 9.514/97 → favorece a recuperação do crédito, inclusive pela via extrajudicial
- Aplicação do CDC → amplia a proteção do comprador, com devoluções mais significativas e limitações à retenção.
E o ponto estratégico que pouca gente está olhando.
O próprio repetitivo parte de contratos com pacto adjeto de alienação fiduciária.
Ou seja, estamos falando de uma estrutura contratual que pode abrir caminhos diferentes para o credor:
➡️ execução extrajudicial
➡️ execução judicial
Dependendo de como o STJ decidir, isso pode redefinir a forma como loteadoras e incorporadoras estruturam seus contratos.
O recado é claro:
Não é só uma discussão jurídica. É uma decisão que pode alterar estratégia, risco e fluxo de caixa de operações imobiliárias.
E quem está acompanhando esse movimento agora, sai na frente.
