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19/05/2022

Está ocorrendo um movimento legislativo para modernização de regras relativas ao direito real de garantia. Entre essas medidas podemos citar o Projeto de Lei 4.188/2021 (PL), que visa atualizar questões relacionadas à garantia do crédito.

O PL traz atualizações/regras que envolvem basicamente os seguintes tópicos:

“(i) recarregamento da hipoteca ou da garantia fiduciária, pela qual essa garantia acolha novas operações de crédito; (ii) efeitos do registro do contrato de alienação fiduciária da propriedade superveniente (CC, art. 1.361, § 3º); (iii) tratamento legal especial para financiamento de moradia, notadamente o que exonera o devedor inadimplente da responsabilidade de pagamento do saldo devedor remanescente, se o produto do leilão não for suficiente para satisfação integral do crédito; (iv) adequação dos procedimentos de intimação e de vedação de arrematação por preço vil às regras do Código de Processo Civil; (v) execução hipotecária extrajudicial no âmbito do Registro de Imóveis.”

Além do PL citado, temos também a Medida Provisória n. 1.103/2022, que trata que cria o regime jurídico geral da securitização de créditos.

Os dois citados conjunto de normas demonstram claramente a vontade/interesse em organizar/regulamentar a questão da atribuição fiduciária para administração. Tendo como ponto relevante a “atribuição a um sujeito a titularidade das garantias a serem exercidas em benefício de um conjunto de credores”.

Buscando aperfeiçoar a valorização dos ativos, a recuperação de crédito e o aproveitamento geral dos bens relacionados.
Um ponto importante, mas controverso, diz respeito à criação e utilização de uma empresa denominada Instituição gestora de garantias (IGG), a qual faria o auxílio o pretendente à aquisição de crédito.
Segundo críticos, a utilização dessas empresas traz ambiguidade, pois as mesmas representariam em conjunto o interesse de credores e devedores. Além da criação (pelo PL) da dispensa do registro das garantias em favor de múltiplos credores, quando a garantia é recebida diretamente pela IGG (art. 5°, § 2°, do Projeto).
Esse processo de modernização/atualização trará diversos debates, mas é inegável que a movimentação legislativa/política/econômica está ocorrendo. Cabendo aos interessados se adaptarem/adequarem aos novos cenários.

11/05/2022

O direito à herança possui proteção/garantia constitucional.
O Código Civil estabelece como forma de se dispor da herança a renúncia. Esse ato ocorre quando o herdeiro decide dispensar o direito a receber/participar de eventual divisão de bens e de assumir qualquer compromisso em relação aos bens e deveres deixados pelo falecido (em relação a parte que lhe é devida).
É sabido que a herança e eventual partilha de bens e direitos traz impactos na esfera tributária.
Em relação a renúncia, temos duas opções cabíveis que afetariam questão tributária no que tange a incidência do Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens e Direitos (ITCD).
A primeira é a renúncia translativa, onde o favorecido abre mão de sua parte (quinhão) em favor de seus filhos. Nesse ca*o, o primeiro recebe a herança e “repassa” esse direito ao terceiro. Nessa hipótese há a incidência do ITCD.
A segunda hipótese de renúncia é a abdicativa. Nesta, o herdeiro abre mão de seu quinhão para o monte, ou seja, para o conjunto de bens deixados pelo falecido. Esta situação gera a não incidência do ITCD e pode ser utilizada como uma útil ferramenta de economia de recursos e de planejamento sucessório e tributário.
Importante frisar que essa atuação vem sendo reconhecida/legitimada pelos tribunais, como o TJMG, não sendo considerada um ilícito tributário.

https://www.migalhas.com.br/depeso/364770/renuncia-a-heranca-e-nao-pagamento-do-itcd

04/05/2022

Os Fundos de Investimento em Cadeias Agroindustriais, o FIAGRO, foram originados da necessidade de fortalecimento/apoio ao agronegócio brasileiro. Trazendo benefícios aos produtores, ao mercado e aos investidores.

Uma nova situação vem chamado a atenção dos estudiosos e especialistas. Tal questão envolve a possibilidade de investidores estrangeiros adquirirem terras no Brasil.

A Lei n. 5.709/71 até possibilita a aquisição de imóveis rurais em terras brasileiras por pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, mas apenas em situações muito específicas e limitadas.
Referida Lei traz abrangente limitação no que diz respeito a esses pontos da aquisição/arrendamento.

A necessidade de modernização, adaptação e facilitação do desenvolvimento agrário no Brasil inspirou a criação do FIAGRO, bem como outros movimentos políticos e econômicos.

É o ca*o do Projeto de Lei n. 2.963/19, que regulamenta o Art. 190 da Constituição e altera outros diplomas legais. Citado projeto traz questões que envolvem a função social da propriedade, no ca*o o imóvel rural, adquirida por empresas estrangeiras. Observamos uma tendência de facilitação do acesso dos entes estrangeiros aos imóveis rurais brasileiros.

Essa tendência tende a popularizar ainda mais o FIAGRO e trazer novas hipóteses de investimento e acesso as terras no Brasil. O assunto, apesar de ser discutido há bastante tempo, demonstra uma mudança de paradigmas e poderá ofertar futuramente grandes oportunidades de negócios.

Quer saber mais sobre o assunto? Entre em contato conosco.

02/05/2022

O ITBI é uma sigla que representa o IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. É um imposto municipal que é recolhido quando ocorre transferência (compra/venda) de imóvel realizada inter vivos, ou seja, entre pessoas vivas.

Está disciplinado na Constituição Federal em seu art. 156, II:
“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(...)
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;”

É necessário que o cidadão esteja atento ao ITBI, pois, ca*o não haja o correto recolhimento, o imóvel (transferência) não estará regularizado.

Como compete aos municípios a cobrança do ITBI, a sua alíquota/porcentagem é variável. Em Belo Horizonte, por exemplo, o ITBI corresponde a 3,0% do valor venal do imóvel, ou seja, do valor estimado do preço do imóvel transacionado feita pelo Poder Público.

02/05/2022

O TJ de São Paulo vem aplicando o entendimento de quem compra imóvel em leilão não se obriga a quitar dívidas anteriores de IPTU, mesmo que o edital contenha previsão de pagamento.

Esse é o entendimento que está sendo encontrado nas três câmaras de direito público que julgam o assunto no Estado.
A título de exemplo, uma dessas decisões favorece uma construtora que arrematou um imóvel em um leilão. Os desembargadores não deram provimento a um recurso apresentado pela Prefeitura da cidade de São Paulo e foram unânimes ao aplicar o entendimento de que a empresa não deveria responder pela dívida de IPTU.

Geralmente, nos leilões judiciais, a responsabilidade pelo pagamento das dívidas originárias de IPTU anteriores à arrematação segue o que está previsto no edital. Estes editais normalmente estabelecem que o arrematante é o responsável pela quitação dos referidos débitos. O arrematante deve fazer o pagamento para dar continuidade no procedimento (averbação e transferência).

O TJSP corrobora a tese de que o que deve ser seguido é o que estabelece o Código Tributário Nacional (CTN). O artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário determina que, nas aquisições por meio de leilão judicial, os débitos de IPTU sub-rogam-se no respectivo preço. Ou seja, o arrematante só deve desembolsar o valor do lance e nada mais.
No já citado a*o da construtora, o relator afirma que:

“Em que pese o artigo 686, IV, do CPC [Código de Processo Civil] apontar que o edital de hasta pública deverá conter a menção da existência de ônus que recai sobre o bem, o CTN veda expressamente que o arrematante arque com o débito tributário sub judice. Além disso, o CTN é lei especial em relação ao CPC e sobre ele prepondera”.

Desse modo, o preço do bem no leilão é que deve garantir os créditos existentes e distribuídos, se observando as penhoras.
Os credores devem buscar a satisfação de seus créditos junto ao preço obtido na hasta pública efetuada, respeitada a ordem de preferência do artigo 186 do CTN.

02/05/2022

A 3ª Turma da Câmara Superior do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) proferiu entendimento no sentido de permitir o aproveitamento extemporâneo de créditos de P*S e Cofins na aquisição de insumos.

A 3ª Turma apontou que, para aproveitamento dos créditos recebidos em ocasiões anteriores, não é necessária a retificação do Demonstrativo de Apuração das Contribuições Sociais (DACON).

Na situação discutida e que gerou o entendimento acima, a Fazenda havia interposto recurso, para que, mesmo sendo reconhecido o direito de aproveitamento dos créditos sem alteração no DACON, seria necessário a prova de que os créditos não foram utilizados em outros momentos, bem como haveria necessidade de se respeitar o prazo de 05 anos.

Segundo o CARF, o próprio Conselho, bem como a Receita Federal, possui atuações ao longo do tempo que corroboram a utilização (aproveitamento) dos créditos extemporâneos sem a modificação do Demonstrativo de Apuração.

02/05/2022

UTDC é a sigla que representa as UNIDADES DE TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR. As UTDC viabilizam que um proprietário de um espaço (imóvel) possa exercer o potencial construtivo que teria direito em um outro imóvel. Ademais, este proprietário pode inclusive transacionar/negociar esse potencial construtivo com terceiros.

As UTDC foram criadas para que o cidadão que tenha imóvel com alguma restrição construtiva imposta pelo município tenha a possibilidade de transferir o potencial para outro imóvel, ou mesmo para terceiros, para que não fique prejudicado.

Essas restrições podem ser culturais, paisagísticas, ambientais, entre outras.

Em Belo Horizonte, as UTDC possuem regulamentação no Plano Diretor (Lei nº 7.165/96 e Lei nº 11.181/19). De acordo com o Plano Diretor, os imóveis que são imóveis passíveis de geração da TDC são aqueles considerados necessários para:

“I — a implantação de programa habitacional de interesse social, observado o § 1º do art. 191 da Lei Orgânica do Município de Belo Horizonte – LOMBH;
II — o atendimento a interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;
III — o atendimento a programas de regularização fundiária e de urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda;
IV — a implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
V — VETADO.”

Não se enquadram nos imóveis passíveis de UTDC os que: sejam públicos; desapropriados; alienados pelo poder público em sua origem; imóveis de proprietários com aquisição por meio de usucapião.

As UTDC podem ser uma alternativa interessante para construtoras e demais empresas que investem no setor imobiliário.

02/05/2022

Começa a ganhar força nos tribunais nacionais uma tese defendida pelo Ministro Alexandre de Moraes (STF) de que há imunidade de ITBI na transferência de imóveis por sócios para a composição de capital social de empresas do setor imobiliário.

Essa tese favorece as holdings patrimoniais e empresas do setor imobiliário.

Referida tese foi seguida recentemente pelos tribunais de Minas Gerais, São Paulo, Ceará e Bahia. O entendimento é o de que o benefício constitucional abarca contribuintes com atividade preponderante imobiliária (o que era vedado anteriormente).

Em julgamento realizado em 2020 no STF, a questão foi tratada de forma subsidiária e o voto do Ministro Alexandre foi no sentido de reconhecer a extensão da imunidade para as empresas e fundos dedicados a atividades imobiliárias.

Ao analisar o parágrafo 2º, inciso I, do artigo 156 da Constituição, Moraes entendeu que a ressalva trazida no fim do texto envolvendo a atividade preponderante imobiliária diz respeito apenas à transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Ou seja, estria excluída a hipótese de integralização de capital social.

Se a tese prosperar o impacto no setor imobiliário (bem como para as holdings e fundos) será significativo. Pois as empresas poderão pedir a restituição dos valores pagos nos últimos 05 anos, além do farto lógico de que não precisarão mais arcar com o ITBI nas transações futuras.

Não se pode afirmar que já se trata de uma tese consolidada (também há entendimentos contrários), mas é de extrema relevância se atentar a essa mudança jurisprudencial. Inclusive para preparo e escolha do melhor caminho para se seguir.

02/05/2022

A 3ª Turma da Câmara Superior do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) aplicou entendimento de que a comissão de corretagem paga pela empresa exportadora de café a compradores profissionais que fazem a seleção de cafés pode ser considerada insumo.

Dessa forma, tal consideração geraria créditos de COFINS. A tese vencedora foi a do relator, Luiz Eduardo de Oliveira Santos (através de voto de qualidade confrontado com outros votos da Câmara).
Segundo o relator, entretanto, o crédito deve ser concedido em idêntica proporção que o crédito sobre o próprio café adquirido pela empresa exportadora.

O Carf já havia seguido entendimento semelhante em decisão de 2018 (com outros membros à época na Câmara).

De acordo com o advogado do contribuinte:
“A Coimex julga importante esclarecer que, por integrar o custo de aquisição da própria mercadoria [a comissão] é algo absolutamente indispensável à sua atividade econômica. Não autorizar o creditamento da corretagem implica em um custo que vai ser exportado, se contrapondo ao objetivo do legislador de desonerar a exportação”.

02/05/2022

O FIAGRO é a sigla que representa os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais. Foi estabelecido pela Lei nº 14.130/2021 que alterou dispositivos da Lei nº 8.668/ 1993 (que versa sobre constituição e tributação de fundos de investimentos).

O FIAGRO possui como objetivo a captação de recursos de investidores para aplicação em atividades relacionadas ao agronegócio, sejam eles de natureza imobiliária rural ou de atividades relacionadas a produção do setor.

As categorias/espécies de fundos dessa natureza podem ser:

1) Direitos Creditórios (FIAGRO-FIDC):
A FIDC é o fundo de investimento em direitos creditórios, no ca*o, o investimento é feito com foco na agroindústria. Pode ser uma ferramenta interessante, pois
“(...) Empresas agrícolas precisam manter um bom fluxo de caixa a fim de conseguir financiar suas produções, sendo que a receita vem de tempos em tempos. Ou seja, não há entrada de recursos sempre. Para evitar faltar dinheiro em datas importantes, como é o ca*o do período de plantio, o agronegócio precisa das FIDC para conseguir levantar recursos e assim, financiar suas operações a custo de um juro menor e mais atraente”

2) Imobiliários (Fiagro-FII):
Esta modalidade visa o investimento em imóveis agrícolas. Pode ser uma importante ferramenta de democratização dos investimentos nesse setor, facilitando o acesso dos pequenos investidores.

3) Participações (Fiagro-FIP):
Este último possibilita aos investidores a aquisição de participações em empresas do setor agrícola, mercado que anteriormente era restrito aos grandes detentores de capital.

Apesar da facilitação do acesso a esses novos mercados, como todo investimento, é necessário acompanhamento técnico, contábil e jurídico, para que a melhor estratégia seja adotada.

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