19/01/2022
Quando feita corretamente, a troca de imóveis em uma negociação pode trazer boas vantagens para os envolvidos.
Quer saber detalhadamente o que é permuta de imóveis?
Então acompanhe!
👉🏻 O que é permuta de imóveis?
Basicamente, a permuta de imóveis é uma modalidade de negócio em que duas partes trocam bens ao mesmo tempo. Como estamos falando de permuta imobiliária, esses bens podem ser casas, apartamentos, terrenos ou imóveis comerciais.
Essa troca não precisa necessariamente ser por valores equivalentes, já que uma das partes pode realizar a compensação financeira da diferença nas condições de pagamento previamente combinadas.
✅ Quais são as condições dessa transação?
A permuta imobiliária é uma transação comercial com segurança jurídica. Isso quer dizer que ela é reconhecida como um processo legal. De toda forma, é preciso que haja um acordo prévio entre as partes, principalmente em relação aos valores envolvidos.
Assim, deve haver uma avaliação dos compradores para o valor de cada imóvel ser fixado. E é sempre bom reforçar que essa negociação pode ser bastante dura, já que, em geral, o comprador quer ceder um imóvel de menor valor para ter condições de pagamento facilitadas e o preço final abatido.
Como deve ser feito o contrato para a permuta imobiliária?
De fato, o principal cuidado a ser tomado nesse processo está relacionado ao contrato de permuta de imóveis. Isso ocorre porque as negociações nesses moldes precisam ser feitas por escritura pública.
Outro ponto importante é que a responsabilidade pelos tributos e a data da entrega dos imóveis precisam constar no documento.
Nesse caso, tenha em mente que, além disso, é preciso tomar todos os cuidados comuns aos demais contratos de imóveis — como fazer a escritura, que custará entre 4 e 6% do valor do bem.
Por outro lado, a permuta imobiliária tem a grande vantagem de isentar o negócio de tributação de Imposto de Renda quando não existe a torna (complementação pela diferença), ou seja, quando os imóveis têm o mesmo valor.
✅ Como são as regras para efeitos de Imposto de Renda (IR)?
Em primeiro lugar, é importante ressaltarmos que, sob a ótica do regulamento do Imposto de Renda, imóveis de todos os tipos são elegíveis à permuta (prédios, casas, terrenos, lotes desmembrados etc).
Quando não existe a torna
Se não existe a complementação financeira, a Receita Federal entende que o valor do imóvel continua sendo o mesmo que foi declarado pelo antigo proprietário. Por isso, essa transação é isenta de Imposto de Renda.
Para ilustrar uma situação curiosa, tomemos como exemplo um imóvel declarado por R$ 500 mil. Quando permutado por outro de valor de mercado equivalente (sem torna), mas que tenha sido declarado por R$ 100 mil, o proprietário que antes declarava R$ 500 mil passará a declarar a posse de um bem de R$ 100 mil — e o mesmo vale para o oposto. Para esse caso, ninguém paga Imposto de Renda.
Quando existe a torna
Para os casos que ocorre a torna, o IR deverá ser pago por quem a recebeu. Contudo, cabe ressaltarmos que todos os redutores de Imposto de Renda de ganho de capital sobre imóvel continuam aplicáveis. Além disso, quanto menor o valor da torna, menor será o ganho de capital. Logo, o pagamento de IR será proporcional.
A lei do Imposto de Renda que isenta a tributação para venda de um único imóvel de até R$ 440 mil — desde que nenhum outro imóvel tenha sido transferido ou vendido nos últimos 5 anos — também é válida para permutas com torna.
Como essa lei pode gerar interpretações distintas, uma visão conservadora seria considerar que a isenção é aplicável quando o valor declarado do imóvel recebido, acrescido da torna, está abaixo do limite de R$ 440 mil. Ou seja, o valor total da negociação deve ser estimado para fins de IR, e não somente o valor da complementação financeira.
👉🏻 Que outras vantagens existem na permuta de imóveis?
Outra grande vantagem da permuta imobiliária é dispensar uma boa parte (e, em casos mais raros, a totalidade) do pagamento em dinheiro. No caso, usa-se um bem adquirido para a compra de um outro de maior valor ou rentabilidade.
Nesse processo, a tomada de crédito é dispensada, eliminando, assim, seus consequentes juros. Esse processo também tem um impacto burocrático mais leve, na medida em que o acordo firmado para a troca de bens é muito mais simples que a assinatura de pedidos de empréstimo ou financiamento.
Além disso tudo, vale lembrar que as duas partes sairão com um imóvel nas mãos: um bem que poderá ser revendido, alugado ou simplesmente constituir patrimônio familiar.
✅ Quais são os cuidados a serem tomados?
O principal risco de uma permuta imobiliária tem a ver com a avaliação dos imóveis em negociação. Na prática, a precificação dos bens pode ser demorada, já que ambas as partes precisam concordar com os valores finais.
Ainda pode ser exigido o acompanhamento de uma terceira parte, como um consultor ou mesmo uma corretora imobiliária. Também é preciso que aquele que está recebendo o imóvel de menor valor avalie sua liquidez, verificando se pode ser vendido ou alugado rapidamente.
🤷🏼♀️ Quem paga a comissão do corretor de imóveis?
Sem dúvidas, o trâmite para uma permuta imobiliária é um pouco mais complexo, uma vez que podem ser encaixadas duas vendas em uma mesma operação. Além disso, é uma negociação que envolve muitas visitas a cada imóvel para chegar a um acordo com os dois lados sobre os valores e condições da permuta.
No entanto, o ponto positivo é que, normalmente, os dois interessados na troca pagam comissão ao corretor de imóveis. Ou seja, um único trabalho pode render ganhos maiores para o profissional.
Para fechar nossas dicas com chave de ouro, não se esqueça: apresente a permuta imobiliária a seus clientes como uma das alternativas para a compra de um novo imóvel.
Assim, é possível ampliar seu leque de possibilidades!
