Vitor Lima Advogados

30/05/2024

27/04/2023

Bem sabemos que vender um imóvel pode ser uma tarefa complexa, principalmente quando há questões envolvendo a propriedade do imóvel. Uma das questões mais comuns é a necessidade de assinatura do cônjuge para a venda do bem.

Afinal, é possível vender um imóvel sem a assinatura do cônjuge? E se for um imóvel de herança?

Em geral, a resposta para essa pergunta é um grande “depende”.
A dispensa da assinatura do cônjuge para a venda de um imóvel é exceção, mas, como a exceção não faz a regra, devemos admitir que será uma tarefa árdua para a dispensa desta assinatura até mesmo nos casos em que é possível realizar a venda do bem sem qualquer necessidade de anuência do marido/esposa.

Isso porque, há um objetivo da concordância conjugal para alienar bens até mesmo particulares, sempre para evitar um possível prejuízo do patrimônio do casal.

O Código Civil, em seu artigo 1.647, expõe a necessidade da autorização do cônjuge para alguns atos da vida, sendo um deles, vender um imóvel.

E o próprio artigo conduz à uma exceção, ou seja, se o casamento for o da separação absoluta de bens.

Assim, de forma resumida, podemos dizer que a assinatura do cônjuge para a venda de um imóvel não será necessária somente em duas hipóteses:
O casamento ter sido realizado pela separação de bens, através de um pacto antenupcial e determinado na aquisição do imóvel que este bem não seria comunicado com o cônjuge;
Sob o regime da participação final nos aquestos, sendo dispensada a assinatura também mediante o pacto antenupcial;
Em todos os outros regimes de casamento, como comunhão universal de bens através de pacto antenupcial e na comunhão parcial de bens, será necessária a assinatura do marido/esposa.

A questão que sempre levanta dúvidas é da necessidade de assinatura mesmo o imóvel sendo de herança? E se adquirido antes do casamento?

Sim. Neste caso não estamos apontando que o cônjuge possui direito sobre a propriedade, mas sim, deve anuir com a venda mesmo não possuindo direito sobre o bem.

Isso porque, o Código Civil Brasileiro entende que imóveis particulares podem diminuir o patrimônio do casal, mesmo sendo de direito de apenas um cônjuge, esbarrando no objetivo da concordância do casal.

É sempre bom lembrar que nos termos do artigo 1.660 do Código Civil, as benfeitorias e frutos dos bens tanto comuns (adquiridos durante a união) e dos bens particulares (adquiridos antes da união, portanto, podendo ser de apenas um dos cônjuges) ingressam na comunhão, ou seja, podem de fato atribuir direitos ao marido/esposa mesmo tendo sido adquirido de forma particular.

Por fim, se o cônjuge se nega a assinar, por birra mesmo ou outras questões, será necessário o ajuizando de uma ação judicial para suprir a assinatura do mesmo, para enfim, conseguir realizar a venda do imóvel.
Em resumo, se você é proprietário de um imóvel em conjunto com o seu cônjuge, a venda do imóvel deve ser realizada com a assinatura de ambos os cônjuges, a menos que o regime de casamento seja o de separação total de bens ou participação final nos aquestos (todos mediante pacto antenupcial).

Caso contrário, tentar vender o imóvel sem a assinatura do cônjuge pode resultar em complicações legais e anulação da venda. É sempre importante ter um contrato de compra e venda detalhado e bem elaborado para evitar problemas futuros.

25/10/2022

A importância de manter um imóvel regular!

23/09/2022

A situação retratada no título gera muitas dúvidas e até mesmo brigas entre os familiares. Geralmente, quando há a realização do inventário, o imóvel ficará partilhado entre os filhos ou outros sucessores, cada qual na sua proporção legal.

Então, finalizado o procedimento de inventário e realizado o registro, algumas brigas começam a surgir, ainda mais quando há apenas um imóvel deixado de herança.

É muito comum um único herdeiro ficar residindo no bem, seja antes do falecimento dos pais ou após. E, quando esse herdeiro se “apropria” do imóvel como seu, cria dificuldades entre os demais para solucionar o “condomínio” instaurado com o inventário e partilha.

Diga-se condomínio, pois, no caso, são dois ou mais proprietários do mesmo bem, cabendo à cada um sua parte ideal, mas, todos possuindo direito sobre o todo.

Portanto, o condomínio é instaurado sempre que houver mais de um proprietário, podendo a solução abaixo apresentada ser utilizada não somente sobre o direito sucessório, mas, em várias outras hipóteses.

Como todo o exposto, visível a situação de condomínio entre os herdeiros. O que fazer então para por fim ao condomínio?

Aquele que reside no bem não possui o interesse de pagar um valor relativo ao seu uso exclusivo (arbitramento de aluguel), não quer deixar o imóvel para ser locado à terceiros e ainda cria óbices para coloca-lo a venda mas não possui condições de comprar a parte de cada um dos demais proprietários?

Tratando de um imóvel indivisível, nos termos do artigo 1.322 do Código Civil, a solução é a extinção do condomínio através da alienação judicial.

Na prática comumente se utiliza-se de uma notificação ao herdeiro residente no imóvel, concedendo-lhe prazo para adquirir a parte dos demais ou então realizar a venda do bem.

Não acatado, necessário o ingresso da ação de extinção de condomínio, quando, nas disposições dos artigos 730 e 745 do Código de Processo Civil, o imóvel será destinado a alienação judicial.

Nesta fase, um dos herdeiros poderá adjudicar o imóvel (a grosso modo compra-lo), indenizando as partes do demais condôminos. Ou ainda, entrarem em acordo para efetuar a venda. Caso, em última hipótese, permaneça o litígio, o imóvel irá para hasta pública, ou seja, será leiloado, mas, permanecendo a preferência dos condomínios na arrematação do bem, pelo valor que um terceiro ofertar, tendo ainda preferência entre os condôminos aquele que possuir benfeitorias de maior valor (se houver).

Vale dizer que na prática, quando o herdeiro entende que não terá outra solução, acaba concordando com a venda para terceiros, haja vista que a hasta pública terá custas e provavelmente o valor arrematado será menor do que uma venda consensual à terceiros.

Vemos com frequência essa óbice à alienação até o início da ação, pois, quando citado no processo, o herdeiro “resistente” acaba por buscar um profissional jurídico, concordando então com a venda se não puder adquirir a parte cabível dos demais.

Desta forma, a ação de extinção de condomínio é de suma importância para finalizar a situação de condomínio, a qual sempre gera conflitos e pode acabar até mesmo com consequências na própria relação familiar.

#

02/03/2022

O escritório possui ampla atuação na área cível e criminal, entre em contato!

02/03/2022

Saiba mais!

11/01/2022

Qualquer que seja seu negócio no fornecimento de serviços (atenção autônomos e empresários), é de suma importância que se utilize um contrato específico(nada de modelos!)

Isso porque, quando contratamos ou somos contratados, várias questões podem gerar dúvidas com interpretações diversas daquelas que foram contratadas “verbalmente”.

O contrato determina as responsabilidades além dos direitos e obrigações de cada contratante e contratado. Um contrato feito para o seu negócio determina fielmente qual será o serviço prestado, prazos, valores e formas de pagamento, obrigações das partes, desistência e garantia em caso de descumprimento e etc.

Assim, com um contrato em mãos, em caso de desistência, inadimplemento ou até mesmo má prestação do serviço pactuado, poderão ambas as partes buscarem uma melhor solução consensual ou em caso de litígio judicial terão um instrumento detalhando exatamente quais serão as responsabilidades e obrigações de cada uma.

Não faça qualquer prestação de serviço sem um contrato!