Anderson Machado Consultoria Jurídica Condominial e Imobiliário

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Consultoria Jurídica Condominial e imobiliário, Escritório com Sindico Profissional

⚖️ CONTRATOS EM CONDOMÍNIOS: SEGURANÇA JURÍDICA OU BOMBA RELÓGIO?Se tem um lugar onde o condomínio perde dinheiro sem pe...
24/04/2026

⚖️ CONTRATOS EM CONDOMÍNIOS: SEGURANÇA JURÍDICA OU BOMBA RELÓGIO?

Se tem um lugar onde o condomínio perde dinheiro sem perceber é no contrato mal feito.

E vou ser direto
o problema não está só no fornecedor está na falta de análise jurídica especializada.

🚨 ONDE ESTÃO OS MAIORES RISCOS?

* Cláusulas genéricas que não protegem o condomínio;
* Multas contratuais mal definidas (ou inexistentes);
* Falta de previsão de rescisão sem prejuízo;
* Responsabilidade civil mal distribuída;
* Obrigações da Contratada, dentre outros pontos relevantes.

👉 Resultado: dor de cabeça, prejuízo financeiro e judicialização.

📑 TIPOS DE CONTRATOS E O NÍVEL DE COMPLEXIDADE

Nem todo contrato é igual e tratar tudo como “simples” é erro clássico de gestão.

Alguns tipos de contratos: Limpeza; jardinagem; pequenos serviços; elevadores; portaria terceirizada; segurança patrimonial; manutenção predial; obras e reformas estruturais; sistemas elétricos e hidráulicos; tecnologia e controle de acesso, dentre outros.

👉 Quanto maior a complexidade, maior o risco jurídico e financeiro.

⚠️ O ERRO QUE MAIS VEJO NA PRÁTICA

O síndico fecha contrato pensando em preço, mas esquece de analisaralguns pontos, tais como risco trabalhista, responsabilidade civil;
impacto financeiro no longo prazo.

🛡️ POR QUE A ASSESSORIA JURÍDICA ESPECIALIZADA É ESSENCIAL?

Não é luxo. É proteção.

Uma assessoria especializada em direito condominial:

✔ Analisa riscos antes do problema acontecer
✔ Ajusta cláusulas para proteger o condomínio
✔ Evita passivos ocultos
✔ Garante equilíbrio contratual
✔ Dá respaldo técnico ao síndico

👉 Traduzindo: você sai do modo “apagar incêndio” e entra no modo gestão profissional. Contrato em condomínio não é burocracia.
É blindagem patrimonial. Se não for bem feito, vira:
👉 prejuízo
👉 conflito
👉 ação judicial

📢 Se o seu condomínio ainda assina contrato sem análise jurídica especializada
você não está economizando, pelo contrário está assumindo risco diante das responsabilidades.

📩 Fale com um especialista antes de assinar qualquer contrato.

Qualquer dúvida estou à inteira disposição.

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🚨 DIREITO DE VIZINHANÇA NO CONDOMÍNIO: ATÉ ONDE VAI O SEU DIREITO?Muita gente ainda vive como se dentro do condomínio va...
09/04/2026

🚨 DIREITO DE VIZINHANÇA NO CONDOMÍNIO: ATÉ ONDE VAI O SEU DIREITO?

Muita gente ainda vive como se dentro do condomínio valesse a regra do “faço o que quiser dentro do meu apartamento”. Todavia, não é bem assim.

O Código Civil Brasileiro é claro no art. 1.277:
👉 O uso da sua propriedade não pode prejudicar o sossego, a saúde e a segurança dos demais moradores. É simples, direto e ignorado todos os dias.

🔊 BARULHO EXCESSIVO
Som alto, festas frequentes, arrastar móveis de madrugada, sapato alto, pets.e outros. Não importa se é dentro da sua unidade.
👉 Se incomoda o vizinho, pode gerar advertência, multa e até ação judicial.

🚗 USO INDEVIDO DA GARAGEM
Garagem não é depósito, nem oficina e muito menos extensão da unidade.

👉 Uso fora da finalidade pode ser restringido e penalizado.

🏢 USO DA UNIDADE PRIVATIVA
Transformar apartamento em comércio irregular, hospedagem descontrolada ou atividade que gere fluxo excessivo?
👉 Pode violar a destinação do condomínio.

🚭 FUMAÇA, CHEIROS E INTERFERÊNCIAS
Fumaça de cigarro invadindo outro apartamento, cheiro forte constante, interferência no bem-estar do vizinho.
👉 Também entra no direito de vizinhança.

⚖️ O PONTO CENTRAL
Famoso jargão! O seu direito termina quando começa o prejuízo do outro.

💡 VISÃO ESTRATÉGICA (e aqui poucos enxergam):
Condomínio não é só convivência é tb gestão de risco jurídico.

Síndico que ignora isso:
👉 perde autoridade
👉 gera conflito
👉 e abre porta pra processo

🚀 QUER EVITAR PROBLEMA NO SEU CONDOMÍNIO?
Atualize a Convenção, fortaleça o Regimento Interno e aplique a lei com firmeza.

Gestão condominial não é improviso. É técnica.

Qualquer dúvida estou à inteira disposição.

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🏗️ OBRAS EM CONDOMÍNIO: PODE OU NÃO PODE?Se tem um tema que gera conflito em condomínio, é obra. Mas a pergunta que ning...
06/04/2026

🏗️ OBRAS EM CONDOMÍNIO: PODE OU NÃO PODE?

Se tem um tema que gera conflito em condomínio, é obra. Mas a pergunta que ninguém quer responder é. Quais os limites?

👉 A resposta: depende do tipo de obra.

⚖️ A LEI NÃO TRATA TODAS AS OBRAS IGUAIS
O Código Civil Brasileiro é claro: existem 3 tipos de obras, e cada uma tem uma regra diferente.

🔧 1. OBRAS NECESSÁRIAS
(Aqui não tem discussão) - São aquelas que evitam prejuízo ou garantem segurança.

✔ Ex: infiltração, rachaduras, vazamentos, problemas elétricos, elevador quebrado

👉 Podem ser feitas sem aprovação prévia da assembleia (em casos urgentes)
👉 O síndico pode agir direto.

💡 Aqui o foco é simples: preservar o condomínio.

🛠️ 2. OBRAS ÚTEIS
(Melhoram o uso, mas não são urgentes) - São melhorias que trazem mais conforto ou funcionalidade.

✔ Ex: câmeras, academia, portaria remota, modernização

👉 Precisam de aprovação da maioria dos condôminos - 50% mais um de todo o condomínio. Seja por fração ideia ou número de unidades.

💡 Aqui entra estratégia de gestão:
sem assembleia, esquece.

🎯 3. OBRAS VOLUPTUÁRIAS
(Aqui mora a polêmica) - São obras de luxo ou estética, sem necessidade real.

✔ Ex: decoração sofisticada, fachada premium, paisagismo ornamental

👉 Exigem 2/3 dos votos dos condôminos

💡 Se não atingir esse quórum, não passa. Ponto.

🚨 E DENTRO DO APARTAMENTO, PODE TUDO? Não. E aqui muita gente erra feio.

O morador não pode:

❌ Alterar estrutura do prédio
❌ Mexer em colunas (água, gás, esgoto)
❌ Comprometer segurança
❌ Gerar risco aos demais

👉 Base legal: art. 1.336, II, do Código Civil

💥 Traduzindo:
“Minha unidade, minhas regras” não existe em condomínio.

⚠️ O ERRO QUE MAIS DÁ PROCESSO
Achar que assembleia resolve tudo.

👉 NÃO resolve.

Se a obra violar a lei ou a convenção:
✔ Pode ser anulada
✔ Pode gerar indenização
✔ Pode obrigar a desfazer a obra

🧠 VISÃO ESTRATÉGICA (ANOTA ESSA)
Condomínio bem gerido não decide obra no impulso.

Decide com:

✔ Análise jurídica
✔ Estudo técnico
✔ Planejamento financeiro
✔ Respeito à convenção

📢 CONCLUSÃO DIRETA
Obra em condomínio não é só vontade.
É lei + quórum + responsabilidade.

Quem ignora isso…
👉 paga caro depois.

ATENÇÃO SÍNDICOS, CONSELHEIROS E GESTORES CONDOMINIAISSe você ainda não tratou o tema de veículos elétricos no seu condo...
31/03/2026

ATENÇÃO SÍNDICOS, CONSELHEIROS E GESTORES CONDOMINIAIS

Se você ainda não tratou o tema de veículos elétricos no seu condomínio, tome bastante cuidado, pois o problema já começou e pode virar passivo jurídico, risco estrutural e conflito coletivo. Instalação irregular, falta de critério técnico, decisões mal conduzidas em assembleia. Isso está gerando ações judiciais, responsabilização de síndicos e prejuízos financeiros reais. 

Informações importantes

Data: 05/05/2026 (terça-feira)
Horário: 19h
Local: SCRN 702/703 – Bloco B – Térreo – Asa Norte (OptaDesk)

Evento gratuito.

Vagas limitadas!

EVENTO BENEFICENTE - Entrada mediante doação de 2kg de alimentos não perecíveis

Coffee break + sorteio de brindes

Inscrição:
WhatsApp: (61) 99187-7969 (Josy)
ou Sympla

Segue link de inscrição: https://www.sympla.com.br/evento/vii-ciclo-de-palestra-de-gestao-condominial/3360123

ATENÇÃO SÍNDICOS, CONSELHEIROS E GESTORES CONDOMINIAISSe você ainda não tratou o tema de veículos elétricos no seu condo...
27/03/2026

ATENÇÃO SÍNDICOS, CONSELHEIROS E GESTORES CONDOMINIAIS

Se você ainda não tratou o tema de veículos elétricos no seu condomínio, tome bastante cuidado, pois o problema já começou e pode virar passivo jurídico, risco estrutural e conflito coletivo. Instalação irregular, falta de critério técnico, decisões mal conduzidas em assembleia. Isso está gerando ações judiciais, responsabilização de síndicos e prejuízos financeiros reais. 

Informações importantes

Data: 28/04/2026
Horário: 19h
Local: SCRN 702/703 – Bloco B – Térreo – Asa Norte (OptaDesk)

Evento gratuito.

Vagas limitadas!

EVENTO BENEFICENTE - Entrada mediante doação de 2kg de alimentos não perecíveis

Coffee break + sorteio de brindes

Inscrição:
WhatsApp: (61) 99187-7969 (Josy)
ou Sympla

Segue link de inscrição: https://www.sympla.com.br/evento/vii-ciclo-de-palestra-de-gestao-condominial/3360123

A inadimplência condominial é um dos maiores fatores de desequilíbrio financeiro nos condomínios.Quando não enfrentada c...
25/03/2026

A inadimplência condominial é um dos maiores fatores de desequilíbrio financeiro nos condomínios.
Quando não enfrentada com estratégia jurídica adequada, o resultado é previsível: aumento da taxa para os bons pagadores e prejuízo coletivo.

A legislação brasileira é clara.
A cota condominial possui natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, X do CPC), o que permite uma cobrança judicial mais rápida e eficiente.

Mas, na prática, muitos condomínios perdem dinheiro por erros básicos de gestão e de cobrança.

1️⃣ Cobrança Administrativa Estruturada
Antes da judicialização, é essencial realizar:

• notificação formal do devedor; • atualização correta do débito; • controle contábil transparente; • tentativa de acordo com critérios definidos.

Uma cobrança administrativa organizada muitas vezes resolve o problema sem necessidade de ação judicial.

2️⃣ Protesto da Dívida Condominial

O protesto em cartório é um instrumento legítimo e extremamente eficaz para combater a inadimplência.

Ele gera restrição de crédito ao devedor e costuma incentivar o pagamento antes da judicialização.

3️⃣ Execução Judicial da Dívida
Caso a dívida persista, o condomínio pode ingressar diretamente com ação de execução, permitindo:

✔ penhora de valores em conta
✔ bloqueio via SISBAJUD
✔ penhora de veículos
✔ penhora do próprio imóvel

A execução é um instrumento poderoso quando conduzido com estratégia e rapidez.

4️⃣ Erros Comuns que Fazem o Condomínio Perder Dinheiro
Alguns erros são recorrentes na gestão condominial:

• demora excessiva para cobrar; • falta de controle da dívida; • acordos mal estruturados; • ausência de protesto; • execução iniciada sem documentação correta.

Essas falhas acabam enfraquecendo a cobrança e prolongando a inadimplência.

5️⃣ Conclusão:

Inadimplência não se combate apenas com cobrança.
Ela exige gestão jurídica estratégica, atuação preventiva e execução eficiente.

Quando o condomínio atua com segurança jurídica e rapidez, a inadimplência deixa de ser um problema crônico e passa a ser uma questão de gestão.

📌 A saúde financeira do condomínio depende de gestão responsável e estratégia jurídica adequada.

Qualquer dúvida estou à disposição!

AGORA É REGRA, NÃO OPÇÃOO Corpo de Bombeiros de São Paulo atualizou as exigências para instalação de carregadores de veí...
17/03/2026

AGORA É REGRA, NÃO OPÇÃO

O Corpo de Bombeiros de São Paulo atualizou as exigências para instalação de carregadores de veículos elétricos e isso muda completamente o jogo dentro dos condomínios.

Não é mais discussão de assembleia baseada em opinião.
Agora é segurança + norma técnica + responsabilidade jurídica.

📌 Entre as principais exigências:

✔️ Sistema de detecção de incêndio
✔️ Botão de desligamento de emergência
✔️ Placas com instruções e sinalização
✔️ Circuito elétrico exclusivo e disjuntor próprio
✔️ Estudo prévio de carga elétrica
✔️ Instalação por profissional habilitado (com ART/RRT)
✔️ Proibição de uso em tomada comum
✔️ Restrição de carregadores portáteis em áreas internas

E tem um ponto crítico que pouca gente está percebendo:

👉 Sem adequação, o condomínio pode ter problemas na renovação do AVCB.

Ou seja, não é só risco técnico.
É risco jurídico, administrativo e financeiro.

⚖️ Paralelamente, o Estado de SP já deixou claro que,
condomínios não podem simplesmente proibir a instalação sem justificativa técnica.

Traduzindo:
📍 Nem liberar geral
📍 Nem proibir sem critério

👉 O caminho é regulamentar com base técnica e jurídica.

💡 O que síndicos e administradores precisam fazer agora:

✔️ Revisar normas internas
✔️ Criar critérios técnicos para instalação
✔️ Exigir laudos e responsabilidade técnica
✔️ Padronizar procedimentos de segurança
✔️ Evitar decisões emocionais que viram processo judicial

🔥 A realidade é simples, pois quem não se antecipar, vai apagar incêndio no jurídico e, pior, no literal.

📲 Se o seu condomínio ainda não tem uma política clara sobre carregadores elétricos, esse é o momento de agir.

Nosso escritório atua na estruturação jurídica completa para evitar riscos e conflitos.

Segurança AVCB AdvocaciaCondominial AndersonMachadoAdvogados

Qualquer dúvida estamos à disposição!

⚖️ NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL: ERROS QUE PODEM LEVAR A DECISÃO PARA O JUDICIÁRIOA assembleia é o órgão máximo de...
10/03/2026

⚖️ NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL: ERROS QUE PODEM LEVAR A DECISÃO PARA O JUDICIÁRIO

A assembleia é o órgão máximo de deliberação do condomínio. É nela que os condôminos decidem sobre gestão, obras, despesas e regras de convivência.

No entanto, quando as normas legais e convencionais não são observadas, as deliberações podem ser anuladas judicialmente, gerando insegurança jurídica e conflitos internos.

Alguns dos principais motivos que levam à nulidade de assembleias são:

✔ Convocação irregular: Quando o edital não respeita a forma ou o prazo previstos na Convenção Condominial, comprometendo o direito de participação dos condôminos.

✔ Pauta genérica ou ausência de previsão do tema: Matérias relevantes não podem ser deliberadas sem constar expressamente na ordem do dia. Decisões fora da pauta podem ser anuladas.

✔ Falta de quórum legal ou convencional
Diversas deliberações exigem quórum específico previsto no Código Civil ou na Convenção. A ausência desse requisito invalida a decisão.

✔ Participação de condômino inadimplente na votação: Nos termos do art. 1.335, III, do Código Civil, o condômino inadimplente não pode votar nas deliberações da assembleia.

✔ Decisões contrárias à lei ou à convenção condominial: A assembleia é soberana nas decisões do condomínio, mas não pode deliberar contra a lei ou contra a própria convenção. Por isso falamos que a soberania da assembleia é relativa e não absoluta.

📌 Uma assembleia mal conduzida é uma das maiores fontes de judicialização nos condomínios.

Gestão condominial exige legalidade, transparência e técnica jurídica para garantir validade das decisões e segurança para toda a coletividade.

⚖️ Segurança jurídica na gestão condominial
A assembleia é um instrumento essencial para a administração do condomínio, mas sua validade depende da observância rigorosa das normas legais e convencionais.

Uma condução inadequada pode gerar:

• nulidade das decisões
• questionamentos judiciais
• conflitos internos entre condôminos
• prejuízos financeiros para o condomínio

Por isso, a orientação jurídica especializada é fundamental para garantir segurança nas deliberações assembleares.

📚 Direito Condominial exige técnica!

🚨 MULTAS CONDOMINIAISLimites legais, abusos e quando viram passivo judicial. Multa em condomínio não é instrumento de vi...
25/02/2026

🚨 MULTAS CONDOMINIAIS
Limites legais, abusos e quando viram passivo judicial. Multa em condomínio não é instrumento de vingança.
É instrumento de disciplina coletiva.Mas quando mal aplicada, vira problema jurídico sério.

📌 O QUE PODE? (Base Legal)

A disciplina das multas está no Código Civil, especialmente nos arts. 1.336 e 1.337.

✔ 1. Multa por inadimplência
Art. 1.336, §1º do Código Civil. Até 2% sobre o débito.
Juros moratórios (normalmente 1% ao mês), todavia depende da Convenção e mais correção monetária

✔ 2. Multa por descumprimento de dever condominial
Art. 1.336, §2º

Pode chegar até 5 vezes o valor da taxa condominial, se previsto na Convenção.

⚠ Precisa estar previsto na Convenção ou Regimento.

✔ 3. Multa por comportamento antissocial
Art. 1.337 do Código Civil

Pode chegar até 10 vezes o valor da taxa condominial. Exige deliberação por 3/4 dos condôminos restantes. Aqui estamos falando de conduta grave: * Agressões; Ameaças; Perturbação reiterada da coletividade.

Não é para “vizinho chato”.
É para quem compromete a paz e a segurança do condomínio.

❌ O QUE NÃO PODE?
Agora vamos falar do que gera processo.

🚫 1. Multa sem previsão na Convenção e RI. Se não estiver prevista, é ilegal.

🚫 2. Multa automática sem direito de defesa
O princípio do contraditório e da ampla defesa se aplica ao condomínio. Notificação prévia é essencial.

🚫 3. Multa desproporcional -
O Judiciário anula penalidades abusivas ou desarrazoadas.

🚫 4. Multa como forma de perseguição - Quando há seletividade (multa só um morador e ignora outros), abre-se margem para indenização por dano moral.

⚖ QUANDO A MULTA VIRA PASSIVO JUDICIAL?
A multa se transforma em problema quando:

* Não há prova da infração;
* Não houve notificação formal;
* Não houve deliberação válida (quando exigida);
* O valor extrapola os limites legais;
* A penalidade não respeita a Convenção.

Resultado?

➡ Ação anulatória de multa;
➡ Pedido de devolução de valores;
➡ Indenização por danos morais;
➡ Questionamento da própria assembleia;

🎯 PONTO ESTRATÉGICO
Condomínio precisa agir com:
* Procedimento formal;
* Registro documental;
* Notificação escrita,
* Fundamentação legal;
* Deliberação correta.

24/02/2026

🔌 Condomínio pode proibir instalação de carregador para carro elétrico? Agora não pode mais (em SP).

O Governador Tarcísio de Freitas sancionou a Lei nº 18.403/2026, que garante ao condômino o direito de instalar estação individual de recarga para veículo elétrico em sua vaga de garagem.

E a lei já está em vigor.

Vamos direto ao ponto 👇

✅ O que a nova lei garante?

O condômino pode instalar o carregador às próprias expensas, desde que:

✔️ Haja compatibilidade com a carga elétrica da unidade
✔️ Siga normas da concessionária e da Associação Brasileira de Normas Técnicas
✔️ A instalação seja feita por profissional habilitado, com ART ou RRT
✔️ Haja comunicação formal prévia à administração

Simples assim: cumpriu os requisitos técnicos? O direito está assegurado.

🚫 O condomínio pode proibir?

Não.

A convenção pode estabelecer:

Padrões técnicos

Forma de comunicação

Regras de responsabilização por consumo e eventuais danos

Mas não pode proibir sem justificativa técnica devidamente fundamentada.

Proibição genérica? Arbitrária? Discriminatória?
O condômino pode representar aos órgãos competentes.

Isso muda completamente o jogo nas assembleias.

🏗️ E os novos empreendimentos?

Projetos aprovados após a entrada em vigor da lei já deverão prever capacidade elétrica mínima para futura instalação de estações de recarga.

Ou seja: o mercado imobiliário precisa se adaptar. Quem não se atualizar vai ficar para trás.

⚖️ Impacto prático no Direito Condominial

Essa lei reforça três pilares:

Modernização da infraestrutura condominial

Limites ao poder normativo da convenção

Prevalência de critérios técnicos sobre decisões políticas de assembleia

Estamos falando de mobilidade elétrica, sustentabilidade e valorização patrimonial.

Condomínio que se antecipa evita litígio.
Condomínio que resiste sem base técnica, cria passivo judicial.

📌 Síndicos, administradoras e conselhos:
Hora de revisar regimento interno e protocolos técnicos.

📌 Condôminos:
Direito existe. Mas responsabilidade técnica é obrigatória.

O futuro já está na garagem. 🔋🚗

🏢 Responsabilidade Civil do Condomínio - O dever de zelar pela coletividade e pela propriedade.A vida em condomínio é, ...
21/02/2026

🏢 Responsabilidade Civil do Condomínio - O dever de zelar pela coletividade e pela propriedade.

A vida em condomínio é, essencialmente, uma vida em coletividade. E onde há coletividade, há responsabilidade.A responsabilidade civil do condomínio nasce do dever legal de conservação, segurança e gestão diligente das áreas comuns, conforme estabelece o Código Civil Brasileiro.

📌 O que isso significa na prática?
O condomínio pode ser responsabilizado quando há:

* Falta de manutenção em áreas comuns
* Negligência na conservação estrutural
* Omissão diante de riscos previsíveis
* Falhas na segurança interna
* Danos causados por defeitos em equipamentos comuns, dentre outros.

Se a origem do dano estiver vinculada à área comum ou à omissão administrativa, existe potencial dever de indenizar.

⚖️ Responsabilidade objetiva ou subjetiva?
Depende do caso concreto.

Em regra:

É necessária a comprovação de culpa (negligência, imprudência ou imperícia). Porém, em determinadas situações envolvendo segurança e prestação de serviços, a jurisprudência tem aplicado responsabilidade objetiva.

O ponto central sempre será:
👉 Houve falha na gestão ou na conservação?

🚨 Atenção síndicos e conselheiros. O dever de zelo não é apenas moral. É jurídico. Gestão preventiva evita:

* Ações indenizatórias
* Desgaste interno
* Aumento de cotas para cobrir condenações
* Responsabilização do próprio síndico

Condomínio não é apenas arrecadação e assembleia.
É gestão de risco.

🧠 Estratégia inteligente;
✔️ Manutenção preventiva documentada;
✔️ Contratos bem estruturados;
✔️ Convençãone Regimento interno atualizados;
✔️ Seguro adequado;
✔️ Assessoria jurídica ativa (não apenas contenciosa).

Se você atua na área condominial, precisa dominar esse tema.
Se você é síndico, precisa entender o tamanho do dever que assumiu. Responsabilidade não é custo.É proteção patrimonial da coletividade.

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