23/08/2017
Essa é uma questão complexa e que vale a reflexão.
Ap***s para facilitar a compreensão, no contrato de alienação fiduciária o comprador "adquire" um imóvel com recursos de determinada instituição financeira (é o chamado financiamento imobiliário). – Em verdade, a aquisição se dá pelo Banco, que permanece com a propriedade resolúvel do imóvel até que o comprador pague a última parcela do financiamento, ocasião na qual a instituição transfere o bem ao adquirente.
Acontece que em muitos casos o consumidor (devedor fiduciante), por motivos alheios à sua vontade (endividamento, desemprego, etc), não consegue honrar o financiamento, quando então surgem os problemas.
De acordo com a Lei 9.514/97, passado o prazo legal (15 dias) de purga da mora (pagamento integral do saldo devedor), a instituição financeira consolida a propriedade (o bem passa a pertencer em definitivo ao banco) e leva o imóvel a leilão pelo preço de avaliação, dentro de 30 dias.
Na prática, é raro alguém arrematar o imóvel em leilão pelo preço de mercado, seja porque os arrematantes, via de regra, são investidores ávidos por ganhos financeiros, seja porque os participantes do leilão precisam ponderar sobre os riscos inerentes ao negócio (imóvel ocupado, ação judicial em curso, contrato de gaveta, etc).
Não havendo lances, o imóvel é levado para um segundo leilão, com o preço bem inferior ao da avaliação (geralmente, 40-50% de deságio), quando então é arrematado.
Pela legislação atual, caso o valor de arrematação seja inferior ao valor da dívida, o devedor é exonerado do débito (art. 27, § 5º da Lei 9.514/97). Em outras palavras, "o banco assume o prejuízo".
- Ex. O banco "emprestou" 500 mil a determinada pessoa para aquisição de imóvel. As parcelas do financiamento não foram pagas. O banco "tomou" o imóvel e vendeu, num segundo leilão, por 300 mil. Nesse caso, o banco assumiu um prejuízo de 200 mil (a dívida do consumidor é extinta).
Com as atuais modif**ações, caso o valor da arrematação seja inferior ao valor da dívida, o consumidor - que já perdeu o imóvel - continuará com o débito (saldo remanescente) junto ao Banco. É o que dispõe o art. 9º da Medida Provisória 775/17, ora transcrito:
Art. 9º. Se, após a excussão das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito, o produto resultante não bastar para quitação da dívida decorrente das operações financeiras derivadas, acrescidas das despesas de cobrança, judicial e extrajudicial, o tomador e os prestadores de garantia pessoal continuarão obrigados pelo saldo devedor remanescente, não se aplicando, quando se tratar de alienação fiduciária de imóvel, o disposto nos §§ 5º e 6º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.
Valendo-se do mesmo exemplo: O banco "emprestou" 500 mil a determinada pessoa para aquisição de imóvel. As parcelas do financiamento não foram pagas. O banco "tomou" o imóvel e vendeu, num segundo leilão, por 300 mil. Com as regras que entrarão em vigor, o consumidor perderá o imóvel e continuará devendo 200 mil ao banco.
Num primeiro olhar, pode-se concluir que a recente alteração é justa, na medida em que foi o devedor quem deu causa ao inadimplemento e, portanto, à venda do imóvel em leilão extrajudicial. Como o valor da arrematação não cobriu o débito do consumidor, a dívida persiste até o seu total adimplemento.
Há, porém, dois pontos que merecem uma melhor análise: um de ordem jurídica e outro de ordem econômico-financeira.
Como dito, nos contratos de alienação fiduciária, é o banco quem adquire o imóvel (propriedade resolúvel) e, após a quitação do financiamento, se compromete a passar o bem ao adquirente. Logo, eventual prejuízo na venda em leilão (que, por sinal, é organizado pelo Banco) deve ser arcado por ele, proprietário.
Ademais, é sabido que as instituições financeiras já calculam eventuais prejuízos nas operações financeiras e os incluem nas taxas de juros (é o chamado “spread bancário”), o que implica dizer que, na prática, não há prejuízo aos Bancos, na medida em que os riscos são previamente calculados e repassados ao consumidor através de taxas mais elevadas de juros.
Aprovada a toque de caixa esta semana na Câmara e no Senado, a MP 775 pune o mutuário inadimplente, que perde o imóvel e ainda f**a com a dívida